Tribunal judiciaire, 03 janvier 2024. 23/06594

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas GUERRIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06594 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4P N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 janvier 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP [Adresse 2] représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR Monsieur [T] [C] [Adresse 1] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 octobre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 03 janvier 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06594 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4P Exposé du litige Par acte sous seing privé du 28 octobre 2010, la Société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP (ci après dénommée « la SA ELOGIE SIEMP ») a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 5ème étage porte C, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 286,63 euros hors charges. Des mensualités étant restées impayées, le bailleur a fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, un commandement de payer la somme principale de 1 124,94 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [C] [T] le 11 avril 2023. Par assignation du 23 juin 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [T], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération des lieux,1985,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 04 avril 2023. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 20 octobre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 octobre 2023, s'élève à 1913,04 euros échéance du mois de septembre 2023 incluse. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur à hauteur de 500 euros par mois, loyer de 431.85 euros compris, relevant que Monsieur [C] [T] verse déjà cette somme de manière mensuelle et que la CAF devrait reprendre également ses versements de 310 euros par mois. Elle se dit enfin favorable à la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, sollicitée par le défendeur. Monsieur [C] [T] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité de 500 euros au total. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 janvier 2023, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le juge des contentieux de la protection peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 4 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1124,94 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2023. Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte en date du 10 octobre 2023 démontrant qu’à cette date, Monsieur [C] [T] était redevable de la somme de 1 913.04 euros. Ce dernier ne conteste ni le principe de la dette, ni le montant. Par conséquent, il sera condamné, à titre provisoire, à payer la somme de 1 913.04 euros à la bailleresse, due tant au titre de l’arriété locatif que de l’indemnité d’occupation dont il est redevable depuis la date de l’acquisition de la clause résolutoire.. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort du décompte produit que Monsieur [C] [T] a versé les 3 et 14 août 2023, les sommes de 500 et 100 euros, puis le 12 septembre 2023, la somme de 500 euros. Il a ainsi repris le versement intégral du loyer courant s’élevant à 431.85 euros avant la date de l’audience et a commencé à apurer sa dette. Monsieur [C] [T], retraité, déclare percevoir une pension d’environ 1000 euros par mois. Il percevait l’aide personnalisée au logement qui, avant d’être suspendue, s’élevait à la somme de 321 euros. Il propose de maintenir ce versement mensuel de 500 euros par mois, soit une somme de 68.15 euros supplémentaire par rapport au loyer, proposition à laquelle la SA ELOGIE SIEMP a consenti. Compte-tenu de ces éléments et de cette proposition de règlement, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision. Durant ce temps, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Il sera rappelé que si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A l’inverse, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : la clause résolutoire retrouvera son plein effet,le bailleur sera autorisé, à défaut pour Monsieur [C] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [C] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible Sur les demandes accessoires Monsieur [C] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 28 octobre 2010 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Monsieur [C] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au 125 Boulevard de Charonne à Paris (75011), 5ème étage porte C est résilié depuis le 5 juin 2023, CONDAMNONS Monsieur [C] [T] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme provisionnelle de 1 913,04 euros (mille neuf cent treize euros et quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et sur l’indmenité d’occupation mensuelle due à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, somme arrêtée au 10 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS Monsieur [C] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 68.15 euros la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [T], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 juin 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [C] [T] sera condamné à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, Déboutons DEBOUTONS la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [C] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2023. RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommé Le greffier La Juge