Tribunal judiciaire, 26 mars 2024. 24/00230

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00230 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6V7 SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 MARS 2024 DEMANDERESSE : S.E.L.A.R.L. PHARMACIE GRAND [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Stéphane CAMPAGNE, avocat au barreau de BETHUNE DÉFENDERESSE : S.C.I. DU [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 05 Mars 2024 ORDONNANCE du 26 Mars 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte authentique reçu par Me [A] [B], notaire associé à Lille (59), la SCI du [Adresse 1] a consenti à la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 2] (59), [Adresse 1], pour y exploiter une officine de pharmacie, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juin 2021, moyennant un loyer annuel de 14.040 euros, payable mensuellement et d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 180 euros. Lors de la prise à bail, le local commercial disposait d’une porte donnant accès à un local attenant, non inclus dans le bail, appartenant à la bailleresse, où se situait l’espace chaufferie, comprenant la chaudière. Après la vente par la bailleresse, après découpage d’une partie de son immeuble, autre que le local commercial, la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] expose qu’elle n’a plus accès au local chaufferie, depuis janvier 2023. Par actes des 02 et 06 février 2024, la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant comme juge des référés, la SCI du [Adresse 1] aux fins de : -Juger la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] recevable et bien fondée en ses demandes fins et conclusions -Condamner la SCI du [Adresse 1] à délivrer à la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] une installation de chauffage conforme, fonctionnante et adaptée à la surface louée et qui lui est accessible ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, -Condamner la même au paiement de la somme de 2.500 euros pour frais irrépétibles et aux entiers frais et dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mars 2024 pour y être plaidée. A cette date, la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance repris oralement. La SCI du [Adresse 1], représentée, forme les prétentions suivantes : -Constater l’existence de contestations sérieuses, -Débouter la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] de l’ensemble de ses prétentions, -Condamner la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] à payer à la SCI du [Adresse 1], la somme de 2.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d’exécution de travaux La SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] sollicite l’exécution de travaux, sous astreinte, à la charge du bailleur, afin que le local commercial bénéficie d’une installation de chauffage conforme, fonctionnante et adaptée. Elle soutient qu’il n’est pas contesté par la bailleresse que la chaudière est, du fait de sa vétusté, hors service et qu’elle doit être remplacée, outre le fait que l’installation est située dans un local inaccessible dépendant des parties privatives de l’acquéreur de la SCI du [Adresse 1]. La SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] conteste que le remplacement de la chaudière consiste en des travaux à la charge du preneur, car le bail met à la charge du bailleur les réparations de l’article 606 du code civil, mais également les travaux propres à remédier à la vétusté ou nécessaires à la mise en conformité, à l’exclusion des travaux d’embellissements, le remplacement d’une chaudière étant considéré de longue date par les tribunaux, comme une charge incombant au bailleur. La SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] ajoute qu’il ne lui appartient pas de procéder aux travaux nécessaires pour faire intégrer dans le bail la partie chauffage. En outre, la SCI du [Adresse 1] n’établit aucunement qu’un règlement de copropriété aurait été établi et garantirait l’accès au local de chaufferie par le locataire commercial. La SCI du [Adresse 1] s’oppose à l’exécution à ses frais des travaux sollicitée, invoquant des contestations qu’elle estime sérieuses, tenant à l’absence de preuve de l’absence de chauffage du local commercial, l’absence de preuve de panne de l’installation et de la nécessité du changement de cette installation. La SCI du [Adresse 1] conteste que la chaudière serait inaccessible. La SCI du [Adresse 1] ajoute que les réparations du système de chauffage quelles qu’elles soient n’incombent pas au bailleur, tenu aux seules grosses réparations, lesquelles portent sur la structure de l’immeuble, tandis que les réparations d’entretien, comme le remplacement de la chaudière, constituent des charges d’entretien et de réparation qui doivent être supportées par le locataire. Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. Le juge des référés peut dans ce cadre ordonner l’exécution de travaux, sous réserve que l’obligation de celui qui doit y procéder, ne soit pas sérieusement contestable. Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, en vertu des articles 1719 et suivants du code civil, tenu d’une obligation de délivrance des locaux en conformité avec leur destination et de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux. Aux termes du bail liant les parties (pièce 1 demanderesse), page 4, au titre de “Entretien-Réparations”, le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voutes, rétablissement des poutres et des couvertures entières(.....). Toutes les autres réparations, grosses ou menues seront à la charge du preneur. Le preneur devra aviser sans délai et par écrit, le bailleur de toute dégradation ou aggravation des désordres... (...) Ne peuvent être imputés au locataire : les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 (...), les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Aux termes du bail (page 9 du bail), les charges supportées par le preneur sont inventoriées dans l’annexe 3 du bail, laquelle inclut les dépenses de “maintenance , entretien , nettoyage conservation, réparation, remplacement de la totalité des équipements, et équipements spécifiques”, ne relevant pas de l’article 606 du code civil, relatives notamment au Chauffage Ventilation Climatisation. L’échange de mails entre les parties le 26 mai 2023 et le 28 juin 2023 (pièce demanderesse n°2) évoque “un incident avec la chaudière” et l’absence de chauffage (“J’espère que vous pouvez maintenant vous passer de chauffage”), ainsi que la sollicitation par la bailleresse d’une société BIOCHAUFFE, pour un devis pour une pompe à chaleur, ou pour vérifier le bon fonctionnement de la chaudière actuelle, faire un devis de réparation et un devis pour une chaudière neuve, murale, à l’intérieur de la pharmacie. Le procès-verbal de constat du 15 février 2024 (pièce demanderesse n°7) établit que le local est équipé de radiateurs en tole et en fonte, mais que le système de chauffage ne fonctionne pas et que l’accès à la zone arrière du garage où se situe la chaudière est fermé. Pour autant il n’est pas établi si la cause du dysfonctionnement du système de chauffage est réparable comme le soutient la bailleresse, ni si elle est imputable ou non à la vétusté de l’installation ou encore si elle nécessite le remplacement total de l’installation, comme semble le suggérer le preneur. Par ailleurs il existe une difficulté sérieuse quant à la prise en charge du remplacement de l’installation de chauffage, si celui-ci s’avérait nécessaire, dès lors que les “grosses réparations “ à la charge du bailleur, sont celles touchant à la structure et à la solidité de l’immeuble, au rang desquelles ne figurent pas le remplacement d’une installation de chauffage, en ce qu’il ne touche pas à la structure de l’immeuble ou à sa solidité ou n’a pas pour objet de mettre en conformité avec la réglementation, ou bien s’il y a lieu de considérer que le remplacement de la chaudière doit être distingué des simples réparations à la charge du preneur et être ainsi exclue des charges locatives, dont la prise en charge incombe au preneur. Le juge des référés ne dispose pas des pouvoirs en référé pour trancher cette contestation, dont l’appréciation en l’état relève du seul juge du fond. Enfin les parties sont contraires, en ce qui concerne l’accès à la chaufferie de l’immeuble, dont il n’est pas contesté qu’il nécessite le passage par la propriété du lot n°2, appartenant à un tiers. La demanderesse produit un constat du 15 février 2024, établissant que la porte d’accès au local chaufferie de l’officine est condamnée, la porte arrière du local commercial ayant été murée par le propriétaire de la maison jouxtant le local commercial (pièce demanderesse n°7), la bailleresse produisant quant à elle, le règlement de copropriété (pièce défenderesse n°3) stipulant un droit de passage au profit du propriétaire ou occupant du lot n°2, en son article 16-6, mais dont il n’est pas justifié de l’adoption, ni de la publication, ou de la désignation d’un syndic, ainsi qu’un échange de mail avec le nouveau propriétaire en janvier 2024 (pièce défenderesse n°9) qui indique avoir laissé l’accès à la preneuse à la demande de celle-ci le 06 novembre 2023, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, et ne pas avoir été sollicité à nouveau depuis à cette fin. Il n’y a pas lieu compte tenu de ce qui précède, de faire droit à la demande de la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2], tendant à l’exécution des travaux. Sur les autres demandes La SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] qui succombe supportera les dépens. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes exposées par elles, pour assurer leur représentation et leur défense. Les demandes respectives des parties pour frais irrépétibles seront rejetées. La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Rejetons la demande d’exécution de travaux, formée par la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2], Condamnons la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] aux dépens, Déboutons la SELARL PHARMACIE GRAND [Localité 2] et la SCI du [Adresse 1] de leurs demandes respectives pour frais irrépétibles, Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET