Cour d'appel, 14 mars 2024. 22/02418

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 14/03/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 22/02418 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UJAT Jugement (N° 17/00953) rendu le 27 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Cambrai APPELANT Monsieur [X] [M] né le 05 juin 1984 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Anne-Sophie Bastin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉS Monsieur [F] [W] né le 09 janvier 1979 à [Localité 10] et Madame [U] [K] épouse [W] né le 03 décembre 1981 à [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 6] représentés par Me Stéphanie Dumetz, avocat au barreau de Lille, avocat constitué La SAS Ludax Courtage prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Thomas Normand, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 07 décembre 2023, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024 après prorogation du délibéré en date du 07 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 novembre 2023 **** Vu l'appel interjeté par M. [X] [M] d'un jugement du 27 décembre 2018 par lequel le tribunal de grande instance de Cambrai a principalement : - condamné l'appelant à payer à M. et Mme [W] la somme de 17 000 euros au titre d'une clause pénale, - débouté les époux [W] de leurs demandes accessoires formées à l'encontre de celui-ci, - débouté M. [M] de ses demandes dirigées contre la société Ludax, appelée en garantie, - condamné ce dernier aux dépens et à verser, au titre de leurs frais irrépétibles : * 2 160 euros aux époux [W], * 2 500 euros à la société Ludax, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. Vu les conclusions remises le 26 septembre 2022 aux termes desquelles M. [M] demande à la cour, abstraction faite de formules superflues, de : - confirmer le jugement en ce qu'il a admis l'intervention forcée de la société Ludax, dit que le présent litige était soumis aux dispositions du code civil antérieures à celles résultant de l'ordonnance de 2016, débouté les époux [W] de toutes leurs demandes accessoires formées à son encontre et « stigmatisé par écrit la responsabilité professionnelle de Square Habitat'», - le réformer pour le surplus et, statuant à nouveau, au visa des articles 1134 ancien, 1231-5, alinéas 1 et 2, et 1217 du même code, - « dire et juger que la société Ludax soit condamnée » à le garantir et à le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, et notamment celles résultant du jugement du tribunal judiciaire de Lille d'avril 2022, - à titre subsidiaire, fixer à de plus justes proportions la clause pénale et débouter les intimés de leurs demandes accessoires au titre des frais de route, location d'appartement, prêt relais et préjudice subi, - en toute hypothèse, condamner la société Ludax à le garantir et à le relever indemne de toute condamnation au titre de la clause pénale, modérée ou non, ou à quelque titre que ce soit, - condamner cette dernière à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que 6 000 euros (2 x 3 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel et « à l'indemniser en deniers et quittances des éventuels frais et dépens laissés à sa charge en première instance et appel, ainsi que de l'ensemble des frais d'actes d'huissiers générés par le présent contentieux en première instance et en cause d'appel, en ce compris les frais de signification et d'exécution'», - débouter les époux [W] et la société Ludax de l'ensemble de leurs demandes. Vu les conclusions remises le 23 septembre 2022 par lesquelles les époux [W] demandent pour leur part à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et de l'article 564 du code de procédure civile, de: - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, - dire et juger irrecevable la demande de l'appelant tendant à voir réduire à de plus justes proportions la clause pénale, - condamner ce dernier à leur verser la somme de 17 000 euros au titre de ladite clause, - condamner, le cas échéant, la société Ludax, solidairement avec M. [M], à leur verser ladite somme, - condamner M. [M] à leur verser les sommes suivantes : * 3 000 euros en raison de son comportement dilatoire, * 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir (sic). Vu les conclusions du 30 juillet 2019 par lesquelles la société Ludax Courtage demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [M] de ses demandes à son encontre, subsidiairement de fixer à de plus justes proportion [l'indemnité allouée au titre de] la clause pénale, et en tout état de cause, de condamner M. [M] aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leur argumentation. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande principale des époux [W] L'ancien article 1134 et les nouveaux articles 1103 et 1104 du code civil posent pour principe que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. L' article 1304-3 dudit code dispose depuis le 1er octobre 2016, ce qui était déjà le cas auparavant en vertu de l'article 1178, que la condition suspensive à laquelle est soumise un contrat est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il est constant que la condition suspensive consistant en l'obtention d'un prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement stipulées par l'emprunteur, mais aussi qu'en l'absence d'une telle offre et faute pour le bénéficiaire de la promesse de vente de justifier de ce qu'il a demandé l'octroi d'un prêt et, qui plus est, d'un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, la condition suspensive doit être réputée accomplie. En l'espèce, par acte sous seing privé du 18 mai 2016, une promesse synallagmatique de vente a été conclue, par l'intermédiaire de la société Square Habitat, entre M.'et'Mme'[W], vendeurs, et M. [X] [M], acquéreur, portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le prix de 178'000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention par ce dernier, avant le 1er juillet 2016, sauf prorogation demandée expressément par écrit par l'acquéreur et acceptée par écrit par les vendeurs, d'un prêt de 199'000 euros (montant du prix majoré des frais de négociation et de vente), ou de plusieurs prêts procurant ensemble cette somme, remboursable(s) sur une durée maximale de 25 ans au taux d'intérêt nominal, hors assurance, de 2,40 % au maximum, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 19 août 2016 au plus tard. Cet acte stipule qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser l'acte authentique de vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit ; que toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la caducité du contrat, sans préjudice de tous dommages et intérêts'; que dans l'un et l'autre cas, la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, une somme correspondant à 10 % du prix de vente. Il n'est pas contesté que M. [M] n'a pas obtenu avant le 1er juillet 2016 un prêt conforme aux stipulations exposées ci-dessus et qu'aucune demande de prorogation du délai stipulé n'a été expressément accordée par écrit par les vendeurs ni même sollicitée selon cette forme. Il n'est pas davantage contesté que les demandes de prêt formulées par M. [M] ou, plus exactement, pour son compte par la société Ludax Courtage qu'il avait mandatée à cette fin, n'étaient pas conformes aux stipulations de la promesse puisqu'elles tendaient à l'octroi d'un prêt de 240'000 euros, demandes qui ont été rejetées successivement par le Crédit Agricole puis par la Caisse d'Épargne. La condition suspensive doit donc être tenue pour accomplie, de sorte que le refus, avéré, de M. [M] de régulariser l'acte authentique justifie la demande des époux [W] tendant à le voir condamner à leur payer l'indemnité prévue par la clause pénale précitée. Si l'article 1152 alinéa 2 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, et l'article 1231-5 aujourd'hui disposent que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, le premier juge a retenu à juste titre que l'indemnité égale à 10 % du prix de vente stipulée au cas présent correspondait à ce qui est habituellement pratiqué et n'était pas manifestement excessive à cet égard ni, faute de preuve contraire, à d'autres égards. Par ailleurs, la clause en question précise bien, conformément à l'alinéa 1 de l'article 1152, que l'indemnité stipulée sera versée à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice des vendeurs, de sorte que c'est également à bon droit que le tribunal a débouté M. et Mme [W] de leur demande complémentaire de dommages et intérêts. Il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ces points. Sur l'appel en garantie de la société Ludax Courtage par M. [M] Il est acquis au débat qu'en fait, M. [M] avait donné mandat à la société Ludax Courtage de rechercher un organisme susceptible de lui accorder un prêt de 240'000 euros avant de charger l'agence Square Habitat d'établir la promesse de vente aux fins d'acquérir l'immeuble des époux [W]. Il expose qu'il avait l'intention d'aménager des chambres à louer dans l'immeuble et que ce montant de 240'000 euros, supérieur au prix de vente, incluait le coût des travaux nécessaires à cette fin. Il apparaît que ses interlocuteurs dans les deux sociétés étaient des personnes avec lesquelles il entretenait des relations amicales qui expliquent qu'il ait pu leur accorder une confiance particulière. M. [M] a recherché la responsabilité de la société Ludax Courtage dans le cadre de la présente procédure et celle de la société Square Habitat par une procédure distincte, en alléguant en particulier un manquement de celles-ci à leur obligation de conseil. Devant le tribunal judiciaire de Lille, il reprochait à la société Square Habitat, qui avait connaissance de son projet et avait eu communication des devis, de n'avoir pas mentionné dans la promesse de vente la destination qu'il entendait donner à l'immeuble ni intégré le coût des travaux dans le montant du prêt à obtenir faisant l'objet de la condition suspensive, ce qui aurait causé la discordance entre cette condition et le montant du prêt qu'il avait chargé la société Ludax Courtage de rechercher. Le tribunal l'a débouté de ses demandes par un jugement du 28 avril 2022, dont il déclare n'avoir pas fait appel, en retenant principalement que la destination de l'immeuble était indifférente, qu'il avait fait état d'un apport personnel dont la société Square Habitat avait pensé qu'il financerait les travaux en l'absence de demande expresse de prise en compte du coût de ceux-ci pour le chiffrage du prêt à demander et qu'il n'était pas démontré que ladite société avait eu connaissance du contrat de courtage conclu quelques temps auparavant. Il n'appartient pas à la cour de revenir sur ces considérations. Au soutien de son appel en garantie de la société Ludax Courtage, M. [M] fait état en premier lieu d'irrégularités de forme du mandat qui, à les supposer réelles, sont indifférentes dès lors qu'il ne remet pas en cause la validité de ce contrat et qu'elles sont sans rapport avec le préjudice dont il demande à être indemnisé. Il fait valoir ensuite, pour la voir considérer comme responsable de son préjudice, que ladite société aurait manqué à ses obligations de conseil et de diligence en s'abstenant de lui signaler une éventuelle difficulté alors qu'il lui avait communiqué la promesse de vente, en tardant à présenter son dossier de demande de prêt aux banques et organismes de crédit, en n'informant ni lui ni l'agence immobilière du refus opposé à sa demande par le Crédit Agricole le 14 juin 2016, en ne lui conseillant pas de demander par écrit une prorogation du délai de validité de la condition suspensive. S'agissant d'un appel en garantie, il incombe à M. [M] de démontrer que la société Ludax Courtage a commis, dans l'exécution de son mandat, une faute qui se trouve à l'origine de ce dont il demande à être garanti, à savoir sa condamnation à régler aux époux [W] l'indemnité prévue par la clause pénale. Cette condamnation résulte, ainsi que cela a été dit supra, non pas de ce qu'il n'a pas obtenu de prêt mais de ce qu'il est considéré comme responsable de la défaillance de la condition suspensive pour avoir présenté des demandes de prêt non conformes aux stipulations de cette condition. Le contrat de courtage a été conclu le 2 mai 2016 et portait expressément sur la recherche d'un financement de 240'000 euros. Il ressort de la chronologie du dossier établie par le premier juge et non critiquée en tant que telle par l'appelant que le courtier a demandé le lendemain, 3'mai, la copie de la promesse de vente. Or, celle-ci n'existait pas encore, n'a été signée que le 18 mai suivant, stipulant les conditions que l'on sait, et transmise par M. [M] au courtier le 26 mai. Même s'il n'était pas connaisseur en matière de transactions immobilières, il n'est pas téméraire de retenir que M. [M], qui indique qu'il était à l'époque «'commercial'» et est désormais cadre commercial, avait à tout le moins un niveau intellectuel et une certaine habitude de la conclusion de contrats qui devaient l'inciter à être attentif aux clauses du compromis, et ce d'autant plus que ce projet lui tenait visiblement à c'ur. Il est peu probable que l'agent immobilier, dont il est établi qu'il avait eu communication des devis de travaux, ait pour autant défini les conditions de financement et fixé le montant du prêt à faire figurer dans la condition suspensive de lui-même et non en concertation avec son client, étant ici rappelé que le tribunal judiciaire de Lille, dans le jugement susvisé, a relevé qu'il n'était pas établi que la société Square Habitat ait eu connaissance du contrat de courtage à l'époque. A tout le moins, il ne pouvait échapper à M. [M] que le montant du prêt à l'obtention duquel était suspendu la vente ne correspondait pas au montant du prêt qu'il avait chargé Ludax Courtage de rechercher. Ayant accepté de signer l'acte tel quel, à la rédaction duquel il avait en outre nécessairement contribué par la fourniture des informations requises sur ses capacités de financement, il est responsable de la discordance ayant existé entre les termes de la condition suspensive et le montant des prêts effectivement demandés conformément à ses instructions, qui est à l'origine du litige. Il est concevable qu'il n'ait pas connu précisément les règles exposées en tête de la présente motivation mais il lui était loisible d'imaginer qu'on pourrait lui reprocher d'avoir fait échouer la condition suspensive d'obtention d'un financement en sollicitant un prêt largement supérieur à ce qu'il avait déclaré comme nécessaire. Par conséquent, nécessairement conscient à l'époque de la discordance litigieuse, il ne peut reprocher à la société Ludax Courtage de ne pas la lui avoir signalée à la réception de la promesse de vente. L'eût-elle fait, en précisant les risques qui en résultaient, qu'il était difficilement envisageable de modifier celle-ci. Dans la mesure où il ressort du dossier qu'elle n'avait pas encore présenté le dossier de M. [M] aux organismes de crédit, elle aurait certes pu lui proposer de modifier les termes du mandat de courtage et de ne rechercher que des prêts conformes aux termes de la condition suspensive mais, alors qu'il était à même d'en prendre l'initiative et que cela supposait qu'il renonce à l'investissement locatif qui faisait l'intérêt de l'opération envisagée, ne pas avoir émis cette proposition ne saurait constituer un manquement du courtier à son obligation de conseil à l'origine du préjudice de son client. Enfin, si le délai au terme duquel le courtier a commencé ses recherches (6 juin au vu des justificatifs de celui-ci) et saisi la Caisse d'Épargne après le refus du Crédit Agricole a peut-être fait perdre à M. [M] une chance de multiplier les demandes et d'obtenir un financement dans le délai de la condition suspensive, son lien avec le préjudice dont celui-ci demande réparation n'est qu'hypothétique et cet argument ne permet donc pas de caractériser la responsabilité alléguée de la société Ludax Courtage, étant ajouté que M. [M] était à même de prendre l'initiative de demander une prorogation de délai. Au demeurant, la cour observe que dans un courriel du 5 août 2016, donc bien postérieur au terme de la condition suspensive, par lequel M. [M] demande à son interlocutrice de la société Ludax Courtage comment dénoncer le mandat qui les lie pour permettre à un autre courtier d'effectuer une dernière tentative de trouver un financement, M.'[M] ajoute : «'Merci de votre compréhension et des démarches effectuées par vos services jusque là. Je ne manquerai pas de vous contacter dès mon retour. Merci encore'». Il y a donc lieu de confirmer également le jugement en ce qu'il a débouté l'appelant de ses demandes dirigées contre la société Ludax Courtage. Sur les autres demandes M. [M], vu les développements qui précèdent, ne peut qu'être débouté de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la société Ludax Courtage. En revanche, M. et Mme [W] ne démontrent pas le caractère abusif et dilatoire de l'appel interjeté par ce dernier qui ne saurait résulter de la seule confirmation du jugement, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de dommages et intérêts. Il appartient à l'appelant, partie perdante, de supporter la charge des dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, il indemnise les intimés des autres frais qu'ils ont exposés pour assurer la défense de leurs intérêts. PAR CES MOTIFS La cour confirme le jugement entrepris, déboute M. [X] [M] de ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnités pour frais irrépétibles, déboute M. et Mme [W] de leur demande de dommages et intérêts pour appel dilatoire, condamne M. [X] [M] aux dépens et, par application de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement des sommes de 2 500 euros à M. et Mme [W] et de 1 000 euros à la société Ludax Courtage. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet