Cour d'appel, 31 mai 2022. 20/00013

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 31 Mai 2022 N° RG 20/00013 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GMJL Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON-LES-BAINS en date du 15 Novembre 2019, RG 16/02652 Appelant M. [G] [S] né le 15 Août 1970 à CANNES (06400), demeurant 11 J route du Lavoret - 74200 ANTHY-SUR-LEMAN Représenté par la SELARL LEVANTI, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS Intimées Mme [Z] [F] née le 16 Novembre 1963 à ANNECY-LE-VIEUX (74940), demeurant 5 RUE DE CLERMONT - 74500 EVIAN LES BAINS Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS S.A.R.L. HOME & PATRIMOINE dont le siège social est situé 103, route de Marignan - 12 allée du Léman - 74140 SCIEZ Représentée par Me Damien MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 29 mars 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - M. Michel FICAGNA, Président, - Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Il a été procédé au rapport. Propriétaire d'un appartement situé à Evian les Bains, M. [S] a confié à l'agence immobilière Home et Patrimoine (Home) un mandat non exclusif de vendre ce bien par contrat en date du 1er avril 2016. Mme [F] a manifesté son intérêt pour ce bien au vu d'une annonce publiée par la société Home, qui ne mentionnait pas le montant annuel moyen des charges de copropriété. Par acte sous seing privé signé devant notaire le 13 juin 2016, M. [S] et Mme [F] ont conclu une promesse synallagmatique de vente sur ledit bien, moyennant un prix de 130 000 euros net vendeur. L'acte établi en un seul original a été immédiatement déposé en l'étude notariale de Me [I], notaire à Evian les Bains. Le 26 juillet 2016, Mme [F] a versé un acompte de 2 800 euros pour la pose d'une cuisine et d'une salle de bains Schmidt dans l'appartement objet de la promesse. Par lettre recommandée avec AR en date du 24 octobre 2016 présentée le 28 octobre 2016, Mme [F] a indiqué à la société Home, qu'elle n'entendait pas réitérer la vente, au motif qu'elle avait été abusée sur le montant réel des charges de copropriété. Par lettre du 15 novembre 2016, le conseil de Mme [F] a indiqué à M. [S] qu'elle n'entendait pas réitérer la vente, et lui a demandé de donner instruction au notaire de restituer immédiatement l'acompte de 6 800 euros versé entre ses mains. Par une seconde lettre datée du même jour, le conseil de Mme [F] a indiqué à Me [N], que sa cliente ne se présenterait pas pour la réitération de la vente. Par lettre recommandée avec AR reçue le 10 novembre 2016, Me [N] notaire, agissant pour le compte de M. [S], a fait sommation à Mme [F] de se présenter le 21 novembre 2016 en son étude pour la réitération de la vente. Sur requête de M. [S], le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Thonon les Bains, a, par ordonnance du 17 novembre 2016, autorisé l'intéressé à faire pratiquer une saisie conservatoire à hauteur de 130 000 euros, sur les sommes détenues par Me [N] pour le compte de Mme [F] au titre du prix de la vente. Le 21 novembre 2016, Me [N] a dressé un procès-verbal de carence, constatant l'absence de Mme [F] au rendez-vous fixé pour la réitération de la vente. Par acte en date du 1er décembre 2016, M. [S] a fait assigner Mme [F] en paiement de la somme de 6 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 13 juin 2016 et en dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, précisant qu'il renonçait à poursuivre l'exécution de la vente. Par acte en date du 1er février 2017, Mme [F] a fait assigner la société Home aux fins d'être relevée et garantie par cette dernière, faisant valoir l'existence d'une faute professionnelle commise par cette dernière au visa de l'article L 721-1 du CCH. Les procédures ont été jointes. Par jugement en date du 15 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Thonon les Bains a : Débouté M. [S] de l'intégralité de ses demandes, Débouté la société Home de l'intégralité de ses demandes, Condamné M. [S] à verser à Mme [F] la somme de 3 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2017, Débouté Mme [F] du surplus de ses demandes, Condamné M. [S] à verser à Mme [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné M. [S] aux entiers dépens de l'instance. M [S] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions en date du 30 juillet 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [S] demande à la cour de : Vu les articles 1152 et 1226 du code civil, Vu les articles 1134 et 1382 du code civile, ' Réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et, Statuant à nouveau, ' Constater la bonne réception le 20 juin 2016 par Mme [F] de l'information prévue à l'article L 721-2 du code de la construction et de l'habitation, En conséquence, ' Condamner Mme [Z] [F] à payer à M. [G] [S] la somme de 6.000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente signé le 13 juin 2016, ' Condamner Mme [Z] [F] à payer à M. [G] [S] la somme de 5.000 euros au titre de la perte de loyers (somme à parfaire en fonction de la date de revente ou location du bien en question), ' Condamner Mme [Z] [F] à payer à M. [G] [S] la somme de 2.000 euros au titre des intérêts que ce dernier a dû continuer à payer faute d'avoir pu rembourser la somme empruntée lors de l'acquisition du bien dont la vente a été annulée par la faute de Mademoiselle [Z] [F], ' Donner acte à M. [G] [S] qu'il renonce à poursuivre l'exécution de la vente comme le prévoit le compromis du 13 juin 2016, ' Condamner Mme [Z] [F] à payer à M. [G] [S] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais de la mesure conservatoire autorisée par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Thonon les Bains. Aux termes de ses conclusions en date du 19 octobre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [F] demande à la cour de : ' Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : - Débouté M. [S] de l'intégralité de ses demandes, - Condamné M. [S] à payer à Mme [F] la somme de 3.700 euros avec intéréts au taux légal a compter du 12 juin 2017, - Condamné M. [S] à payer à Mme [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Subsidiairement, constatant que M. [S] a revendu l'appartement à un prix supérieur, ' Réduire la clause pénale, et ce par application de l'alinéa 2 de l'article 1231-5 du code civil, ' Débouter M. [S] de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires. Dans ce cas et vu l'article 1240 du code civil, ' Dire et juger que la société Home & Patrimoine a commis une faute professionnelle en ne respectant pas les dispositions de l'article L 721-1 du code de la construction et de l'habitation, ' En conséquence, dire et juger que Mme [F] sera relevée et garantie de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle en principal, intérêts, frais et accessoires, par la société Home & Patrimoine, Recevant l'appel incident de Mme [F], ' Condamner M. [S], in solidum, avec la société Home & Patrimoine, à payer à Mme [F] : - la somme de 2.800 euros, montant de l'acompte perdu pour la commande de la cuisine, - la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, - les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Pianta & Associés. Aux termes de ses conclusions en date du 14 janvier 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Home demande à la cour de : Vu les anciens articles 1134, 1142 et 1147 du code civil aujourd'hui codifiés aux articles 1103, 1104, 1217 et 1231-1 du code civil, Vu l'ancien article 1382 du code civil aujourd'hui codifié à l'article 1240 du Code civil, ' Réformer le jugement déféré et statuant à nouveau, ' Débouter Mme [Z] [F] de l'intégralité de ses demandes, ' Condamner Mme [Z] [F] à payer à la société Home & Patrimoine la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, ' Condamner Mme [Z] [F] à payer à la société Home & Patrimoine la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du cvode de procédure civile, ' Condamner Mme [Z] [F] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est en date du 28 février 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur le refus par Mme [F] de réitérer la vente par acte authentique L'article L 721-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, dispose que : « Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent : 1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ; 2° Le nombre de lots ; 3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; » Par ailleurs l'article L 721-2 du code de la construction de l'habitation dont les dispositions s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partie d'habitation et soumis au statut de la copropriété, énonce : « En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants: 1o Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis; b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés; c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic; 2o Les informations financières suivantes: a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente; b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur;» c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs; d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. ('). (...)La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main. » Selon l'article L 721-3 du même code, «Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1o et 2o du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.» Ainsi, s'il est constant que l'annonce de l'agence immobilière doit contenir le montant moyen annuel des charges comme l'article L 721-1 du CCH l'exige, il résulte des textes précités que cette omission peut être réparée si cette information figure dans le compromis comme l'impose l'article L 721-2 II 2° du même code et que la seule sanction de ce défaut d'information sur le montant des charges annuelles résulte de l'article L 721-3, en empêchant le délai de rétractation de courir tant que l'information n'est pas communiquée. En l'espèce, le compromis régularisé entre les parties mentionne au paragraphe « information de l'acquéreur » : « Les pièces suivantes sont annexées pour répondre aux exigences des dispositions de l'article L 721-2 du code de la construction et de l'habitation : Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, Le montant des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel dues par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente, Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur. L'état de la dette du syndicat envers les fournisseurs, L'état global des impayés des charges au sein du syndicat, La quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés ainsi que le carnet d'entretien de l'ensemble immobilier sont remis à l'Acquéreur à l'instant même, qui le reconnaît. » Il résulte des annexes au compromis communiquées en cause d'appel, que ces dernières qui sont signées par les deux parties, contiennent toutes les informations requises par les textes. Le compromis stipule, par ailleurs, que d'un commun accord, un seul exemplaire reste en la garde et en possession de l'office notarial 1, avenue Jean Léger à Evian les bains qui sera habilité à en délivrer des copies ou extraits aux parties ou à leurs conseils, étant précisé qu'une copie sera sans délai remise ou adressée à l'acquéreur. C'est ainsi, que par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 juin 2016, reçu par Mme [F] le 20 juin 2016, ayant pour objet la « Mise en 'uvre du délai de rétractation », le notaire a notifié à cette dernière « la copie du compromis et de ses annexes », lui précisant qu'elle disposait d'un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre pour exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à l'adresse indiquée en tête des présentes. Il résulte de l'ensemble de ces éléments, que, contrairement à ce que soutient Mme [F], les informations requises par la loi, dont le montant annuel des charges de copropriété, lui ont bien été bien été notifiées, que le délai de rétractation a donc bien couru, qu'elle n'a pas exercé la faculté dont elle bénéficiait et que c'est donc en violation de ses obligations qu'elle a refusé de réitérer la vente par acte authentique. Le jugement qui a rejeté les demandes de M. [S] au motif que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir sera infirmé. Sur les conséquences à l'égard de M. [S] L'article 1226 ancien du code civil, applicable aux faits de l'espèce dispose : « La clause pénale est celle par laquelle une personne pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. » L'article 1152 ancien énonce : « Lorsque la convention porte que celui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. » En l'espèce, le compromis prévoit au paragraphe « clause pénale » : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 6 000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. » M [S] sollicite outre le paiement à son profit de la somme de 6 000 euros, l'allocation de dommages intérêts à hauteur de la somme de 5 000 euros au titre de la perte de 9 mois de loyer à la suite du congé donné à son locataire, ainsi que celle de 2 000 euros au titre des intérêts d'emprunt qu'il a continué à verser en l'absence de réitération de la vente. Or, la sanction pécuniaire a un caractère forfaitaire, le débiteur n'étant tenu de ne verser que la somme convenue au préalable et non pas de réparer le préjudice effectivement subi par son créancier. Toutefois, l'indemnité contenue dans la clause pénale est une alternative à la possibilité pour le créancier d'invoquer d'autres voies de recours. Dès lors, il peut décider de ne pas l'appliquer pour privilégier d'autres moyens mis à sa disposition. Si le créancier estime que la réparation de son préjudice est supérieure à l'indemnité prévue par la clause pénale, alors il peut renoncer à cette dernière pour préférer intenter une action en dommages-intérêts. En l'espèce, force est de constater que M. [S] a finalement pu vendre son appartement aux époux [T] suivant acte authentique du 4 mai 2017, soit six mois plus tard et pour un prix supérieur (137 500 euros au lieu de 130 000 euros prévus dans le compromis signé avec Mme [F]). La perte de loyer ne représente donc qu'une somme de 3 300 euros (550 euros x 6 mois) et s'agissant des intérêts d'emprunt, il ne produit aucun justificatif du montant de ces derniers. Il en résulte qu'il n'a au final subi aucun préjudice et il y a lieu de rejeter ses demandes indemnitaires, en appliquant la seule clause pénale dont le montant n'apparait nullement excessif au regard du montant du prix de vente (4,6% de celui-ci). Mme [F] se verra ainsi condamnée à verser la somme de 6 000 euros en exécution du compromis signé entre les parties. Sur les demandes de Mme [F] Les demandes de Mme [F] tendant à être relevée et garantie par la société Home des condamnations prononcées à son encontre, ne peuvent qu'être rejetée, alors que si cette société a effectivement omis de mentionner dans l'annonce de vente les informations relatives au montant annuel des charges de copropriété, et a ainsi commis une faute, il n'existe pas de lien de causalité entre cette dernière et la condamnation au titre de la clause pénale, ayant pour cause le refus par Mme [F] de régulariser la vente alors que les conditions étaient réunies et l'absence d'exercice par cette dernière de la faculté de rétractation dont elle disposait. Pour les mêmes raisons, Mme [F] n'est pas fondée dans sa demande relative à l'acompte qu'elle a versé pour une cuisine [O], le préjudice qu'elle invoque ayant pour origine son refus fautif de régulariser la vente. Enfin, il sera constaté que devant la cour Mme [F] ne reprend pas sa demande indemnitaire pour procédure abusive de sorte que les dispositions du jugement qui ont rejeté sa demande sont définitives. La demande indemnitaire de la société Home dirigée contre Mme [F] La société Home ne saurait se prévaloir d'un préjudice résultant de la non perception de la commission qui lui était due, du fait de la non réalisation de la vente avec Mme [F], alors qu'il résulte de l'acte authentique du 4 mai 2017 entre M. [S] et les époux [T] que cette dernière vente est intervenue par l'entremise de la société Home et qu'elle a perçu par la comptabilité de l'office notarial, le jour de l'acte, la somme de 10 000 euros au titre de sa rémunération qui était à la charge du vendeur. Les demandes accessoires L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [S]. Mme [F] est tenue aux entiers dépens exposés en première instance et en appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a : - Débouté la société Home de l'intégralité de ses demandes, - Débouté Mme [F] de sa demande indemnitaire relative aux acomptes irrépétibles versés pour la pose d'une cuisine et d'une salle de bains, L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau, Condamne Mme [Z] [F] à payer à M. [G] [S] la somme de 6 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 13 juin 2016, Déboute M. [G] [S] du surplus de ses demandes indemnitaires, Condamne Mme [Z] [F] à payer à M. [G] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Z] [F] aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la Selarlu Levanti. Ainsi prononcé publiquement le 31 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, Le Président,