Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/03124

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [Y] [R] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Sophie DOUCHEVSKY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/03124 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LTV N° MINUTE : 11 JCP JUGEMENT rendu le lundi 24 juin 2024 DEMANDERESSE Madame [U] [M], demeurant [Adresse 2] - LIBAN représentée par Me Sophie DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P188 DÉFENDEUR Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 avril 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024, prorogé au 24 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 24 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/03124 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LTV EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18/09/2023 prenant effet le 25/09/2023, [U] [M] a consenti à [Y] [R] un bail à usage d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 1], esc A, 3ème étage, appartement B et un parking extérieur. Par actes de commissaire de justice du 08/03/2024 remis à étude, [U] [M] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS [Y] [R]. L’affaire était appelée à l’audience du 02/04/2024. [U] [M], représentée par son conseil, sollicite en vertu de son acte introductif d’instance soutenu oralement, de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - prononcer la résolution du bail à effet au 25/09/2023 aux torts exclusifs de [Y] [R] ; - dire que la résolution prendra effet à compter de la décision à intervenir ; - dire que [Y] [R] est occupant sans droit ni titre des lieux à compter de la décision à intervenir; - ordonner l’expulsion de [Y] [R], et de tout occupant de son chef, des lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - dire et juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions légales ; - condamner [Y] [R] à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 18300 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ; - condamner [Y] [R] à régler la somme de 15900 euros, dette des loyers, charges, arrêtée au 1er trimestre 2024 ; - condamner [Y] [R] à régler la somme de 93900 euros en remboursement des fruits perçus ; - dire que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ; - condamner [Y] [R] à verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. [Y] [R], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 05/06/2024 avec prorogation au 24/06/2024 par mise à disposition au greffe. [U] [M] était autorisée à transmettre en cours de délibéré la preuve de la remise de la sommation du 15/01/2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la résiliation judiciaire du bail Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Enfin, conformément à l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit un usage exclusif des lieux comme habitation principale par le locataire et est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Or, [U] [M] produit les pièces suivantes qui démontrent que [Y] [R], locataire en titre, a sous-loué le bien sans autorisation de la bailleresse : - captures d’écran du site VRBO ; - attestation de [D] [I], agent immobilier en charge de la location du bien immobilier du 02/11/2023, déclarant avoir constaté la présence d’offre de sous-location du bien pour des courtes durées sur le site VRBO au prix de 649 dollars américains par nuit ; - attestation de [F] [B], gardienne de l’immeuble sis [Adresse 1], en date du 06/11/2023, qui déclare avoir constaté des allers et venues de différentes familles avec des valises depuis le 25/09/2023 et n’avoir aperçu que rarement [Y] [R] qui ne restait dans les lieux que pour quelques heures ; - une mise en demeure d’avoir à cesser la sous-location avisée le 07/11/2023 au locataire ; - une sommation d’avoir à cesser la sous-location délivrée le 15/01/2024 à étude ; - un commandement de payer visant la clause résolutoire du 21/02/2024 ; - deux procès-verbaux de constat des 09/02/2024 et 22/02/2024 attestant de l’offre de location sur le site VRBO en date du 22/02/2024 pour un montant de 649 dollars américains la nuit et de la présence de « sous-locataires » dans les lieux dans la nuit du 08/02/2024 au 09/02/2024 et du 22/02/2024 au 26/02/2024. Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré. [Y] [R] ne comparait pas à l’audience et n’a ainsi fait connaître aucun élément de défense. Cette violation est suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu'elle a débuté moins d'un an après la conclusion du bail alors que le contrat de bail rappelait l’obligation d’usage des lieux comme résidence principale personnelle. [Y] [R] devenant ainsi sans droit ni titre il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Compte tenu des circonstances et de la nature des lieux, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été payé si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les charges récupérables, soit un montant de 5000 euros au titre du loyer et 300 euros au titre des charges. [Y] [R] sera condamné à payer ces sommes à compter du prononcé de la décision et jusqu’à la libération des lieux, constituée par la restitution des clefs ou un procès-verbal d’expulsion. Sur le remboursement des sommes issues de la sous-location illicite Conformément à l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière soit immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement ; ce droit s’appelle droit d’accession. En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession. Il résulte de l’article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1224 du même code, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. En vertu de l'article 1728 du code civil, "le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée en bon père de famille (...), 2° de payer le prix du bail aux termes convenus". L'article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En vertu de l’article 9 du code de procédure cive, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, [U] [M] sollicite le remboursement de la somme de 93900 euros, calculée sur la base du prix d’une nuitée à 610 euros sur la totalité de la période 01/10/2023 au 29/02/2024, avec soustraction de loyers réglés d’octobre 2023 à décembre 2023 inclus d’un montant de 5300 euros. Cependant, si la demanderesse invoque les dires de la gardienne de l’immeuble qui évoque de nombreuses allers et venues de familles différentes pour soutenir que le logement était continuellement sous-loué pour un montant de 610 euros, il n’est apporté aucun autre élément permettant de démontrer de la perception de ces fruits civils par le locataire. En effet, il n’est produit aucun relevé de transaction du site VRBO qui permettrait de connaître le nombre de locations faites et le prix de ces locations, ou encore de constat d’éventuels commentaires laissés sur le site par des occupants. Il résulte seulement des constats effectués par le commissaire de justice que le bien a été sous-loué dans la nuit du 08/02/2024 au 09/02/2024 et les nuits du 22/02/2024 au 26/02/2024. Compte tenu de ces éléments, seules ces périodes ont généré de manière certaine des fruits civils indument perçus par le locataire. En conséquence, [Y] [R] sera condamné à verser la somme de 3050 euros à [U] [M] au titre du remboursement des fruits civils indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande au titre de la dette locative à l’encontre de [Y] [R] Il ressort du décompte produit et du commandement de payer par [U] [M] une dette de 15900 euros au titre des loyers, et charges impayés au 21/02/2024, échéance de mars 2024 comprise. Le contrat de bail prévoit le paiement du loyer à terme à échoir tous les trimestres. [Y] [R] sera condamné à verser cette somme à [U] [M] au titre des charges, loyers impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires Il y a lieu de condamner [Y] [R] aux entiers dépens, conformément aux prévisions de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande également de condamner [Y] [R] à prendre en charge une partie des frais irrépétibles, il sera condamné à verser à [U] [M] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail conclu entre [U] [M] et [Y] [R] portant sur les locaux situés [Adresse 1], et un parking extérieur, à compter du 24/06/2024 ; CONSTATE l’occupation sans droit ni titre des lieux par [Y] [R] à compter du prononcé de la présente décision ; ORDONNE l'expulsion de [Y] [R] et celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 1], esc A, 3ème étage, appartement B, et du parking extérieur, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant sera réglé conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE [Y] [R] à payer à [U] [M] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges récupérables, soit la somme totale de 5300 euros, à compter du 25/06/2024 inclus et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ; CONDAMNE [Y] [R] à payer à [U] [M] la somme de 15900 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 21/02/2024, échéance de mars 2024 comprise (1er trimestre 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE [Y] [R] à payer à [U] [M] la somme de 3050 au titre du remboursement des fruits civils indument perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE [Y] [R] à verser à [U] [M] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [Y] [R] aux entiers dépens ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours mois et an susdits. La greffière La présidente