Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/00005

Du 03 juin 2024 52Z PPP TPBR N° RG 23/00005 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XTC3 [T] [U] C/ [V] [W] - Notification par LRAR aux parties - Expéditions délivrées aux avocats - FE délivrée à Le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX SIEGEANT AU TRIBUNAL JUDICIAIRE Pôle protection et proximité 180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex JUGEMENT DU 03 juin 2024 PRÉSIDENT : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, ASSESSEURS BAILLEURS : Mme Annie LAULAN, M. Jacques SIBRAC ASSESSEURS PRENEURS : M. Jérôme FREVILLE En application des dispositions de l’article L. 492-6 du code rural et de la pêche, le président a statué seul après avoir pris l’avis des assesseurs présents DEMANDEUR : Monsieur [T] [U] [Adresse 2] [Localité 6] Assisté par Me Adrien BONNET (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [V] [W] [Adresse 7] [Localité 5] Assisté par Me Antoine ANASTASE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 08 Avril 2024 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Suivant acte sous seing privé non daté, à effet au 1er mai 2021, Monsieur [V] [W] a consenti à Monsieur [T] [U], pour une durée indéterminée, un bail portant sur un terrain agricole et d’agrément cadastré AD [Cadastre 3] d’une contenance de 6.300 m², moyennant un loyer mensuel de 50 €. Par acte sous seing privé non daté, à effet au 1er mai 2021, Monsieur [V] [W] a, également, consenti à Monsieur [T] [U], pour une durée indéterminée, un bail portant sur des terrains agricoles et d’agrément cadastrés AE [Cadastre 1] d’une contenance de 8.147 m², AE [Cadastre 4] d’une contenance partielle et moyenne de 1.200 m² et AE [Cadastre 9] d’une contenance moyenne de 2.800 m², moyennant un loyer mensuel de 100 €. Suivant acte de commissaire de justice délivré le 15 juin 2022, Monsieur [V] [W] a fait délivrer à Monsieur [T] [U] un commandement de payer les fermages. Par requête en date du 3 juin 2022, Monsieur [T] [U] a saisi le tribunal de proximité d’ARCACHON aux fins de voir condamner Monsieur [V] [W] à lui rembourser la somme de 641,80 € correspondant au coût travaux qu’il a payé pour le compte du baileur afin de clôturer les parcelles données à bail. Par jugement rendu le 5 décembre 2022, le tribunal de proximité d’ARCACHON : - s’est déclaré incompétent pour connaître du litige opposant Monsieur [T] [U] à Monsieur [V] [W], - dit que le litige doit être soumis au tribunal paritaire des baux ruraux de BORDEAUX. Les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation du 22 mai 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception. Après l’échec de la tentative de conciliation, l’affaire a été appelée à l'audience de jugement du 2 octobre 2023, au cours de laquelle elle a été renvoyée à une audience ultérieure. L’affaire a été retenue à l’audience du 8 avril 2024 après 3 renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces. A l’audience, Monsieur [T] [U], comparant et assisté de son conseil, demande au tribunal : - de condamner Monsieur [V] [W] au paiement de la somme de 641,80 € avec intérêts à compter de la requête déposée au tribunal de proximité le 3 juin 2022 au taux légal, - de débouter Monsieur [V] [W] de toutes ses demandes, fins et prétentions, - d’ordonner la mise en oeuvre de l’approvisionnement du puits sous astreinte de 50 € par jour, - de condamner Monsieur [V] [W] au paiement de la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, - de condamner Monsieur [V] [W] aux entiers dépens. En défense, Monsieur [V] [W], assisté de son conseil, demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 411-1 et L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime et 1766 du code civil : - de débouter Monsieur [T] [U] de sa demande en paiement de la somme de 461,80 € formée à son encontre, - de constater que Monsieur [T] [U] ne rapporte pas la preuve du tassement du puits, - en conséquence, de débouter Monsieur [T] [U] de ses demandes ayant pour cause le tarissement du puits, - de prononcer la résiliation des baux conclus entre lui et Monsieur [T] [U] sur les parcelles AE [Cadastre 8], AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 9], d’une part, et AD [Cadastre 3], d’autre part, - de condamner Monsieur [T] [U] au paiement de la somme de 700 € au titre des loyers impayés, - en conséquence : - de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 100 € pour l’occupation des AE [Cadastre 8], AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 9], et à la somme de 50 € pour l’occupation de la parcelle AD [Cadastre 3], - de condamner Monsieur [T] [U] au paiement de la somme de 1.000 € au titre des frais de justice irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, - de condamner Monsieur [T] [U] aux entiers dépens de l’instance. Il ajoute, à l’audience, que Monsieur [T] [U] paie ses loyers de manière irrégulière et est souvent en retard et que la dette de loyer est désormais soldée. Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties. La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2024. La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I - Sur le remboursement des travaux de clôture : L’article 1302 du code civil énonce que «tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution». Aux termes des dispositions de l’article 1302-2 du même code «celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d'autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance. La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur». Monsieur [T] [U] explique que le terrain n’étant pas correctement clôturé, la Société AC MULTI SERVICES a adressé à Monsieur [V] [W] un devis d’un montant de 641,80 € qu’il a accepté. Il indique que les travaux ont été réalisés sous la direction de Monsieur [V] [W] et que la Société AC MULTI SERVICES lui a adressé la facture. Il affirme l’avoir payée au nom et pour le compte de Monsieur [V] [W]. Monsieur [V] [W] soutient qu’en exécution du contrat de bail, Monsieur [T] [U] était redevable de la construction d’une clôture sur les limites des terrains loués afin de maintenir le cheptel au sein de la parcelle prise à bail en contrepartie d’un dégrèvement de loyer d’une année, soit 1.800 €. Il affirme avoir accepté le devis en sa qualité de propriétaire bailleur afin d’autoriser la réalisation d’une telle clôture. Il soutient que ce devis a été établi à la demande de Monsieur [T] [U] pour se conformer aux prévisions du bail. En l’espèce, l’article 12 - Clauses particulières, du contrat de bail portant sur les terrains agricoles cadastrés A6 [Cadastre 1], AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 9] stipule qu’«en accord avec toutes les parties, il est convenu ce qui suit : un remboursement du loyer mensuel et à hauteur de 100 euros/mois et ce pendant une durée d’un an à compter de la signature du bail. En contrepartie, le preneur s’engage à réaliser les travaux suivants : - aménagements et nettoyages des terrains, - dépose des anciens grillages et pose de nouveaux conformément à l’activité prévue». L’article 12 - Clauses particulières du contrat de bail portant sur le terrain cadastré AD [Cadastre 3] comporte la même clause, un remboursement du loyer mensuel à hauteur de 50 €/mois et ce pendant une durée d’un an à compter de la signature du bail, étant prévu. Il ressort des pièces versées aux débats qu’un devis concernant la pose de piquet accacias à titre de clôture d’un montant de 641,80 € a été établi par la Société AC MULTI-SERVICES au nom de Monsieur [V] [W], le 2 août 2021. Ce devis a été accepté par Monsieur [V] [W] le 12 août 2021. Il apparaît que les travaux ont été réalisés entre le 30 septembre et le 4 septembre 2021. Une facture d’un montant de 641,80 € a été adressée à Monsieur [V] [W] par la Société AC MULTI-SERVICES le 15 septembre 2021. Il n’est pas contesté que Monsieur [T] [U] à payer cette facture. Toutefois, au regard des stipulations contractuelles convenues par les parties, il apparaît que Monsieur [T] [U] s’était engagé à déposer les anciens grillages et à en poser de nouveaux en contrepartie d’un remboursement de ses loyers mensuels d’un montant total de 150 € pendant un an à compter de la signature des contrats de bail. La date de ces signatures n’est pas mentionnée. Toutefois, les parties s’accordent sur le point de départ de cette année de dégrevement au 1er mai 2021, soit à la date de prise d’effet du contrat. Monsieur [T] [U] ne conteste pas dans ses écritures avoir bénéficié de cette contrepartie pendant un délai d’un an. Il ne conteste pas non plus que la clôture posée remplace les anciens grillages. Par ailleurs, il échet de constater que les travaux litigieux ont été réalisés durant la période de dégrèvement d’un an. Aussi, compte tenu de ces éléments, Monsieur [T] [U] sera débouté de sa demande de remboursement, la charge du paiement de la facture d’un montant de 641,80 € demeurant à sa charge en application des dispositions contractuelles des deux contrats de bail le liant à Monsieur [V] [W]. II - Sur le tarissement du puits : Aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention». Monsieur [T] [U] soutient que les puits situés sur les terrains loués sont taris depuis plusieurs mois. Il explique que Monsieur [V] [W] est intervenu sur ces deux puits pour vérification et que depuis, il n’a plus jamais pu puiser de l’eau. Il met en avant l’importance de ces puits qui permet d’abreuver ses animaux et affirme en avoir informé le bailleur lors de la conclusion des contrats de bail. Il prétend que l’absence de puits utilisable a entravé son activité d’élevage. Monsieur [V] [W] souligne l’absence de preuve du tarissement allégué. Il signale, par ailleurs, que le contrat de bail mentionne la présence d’un puits sans préciser leur état. Il fait valoir la différence entre un puits et un forage et estime que Monsieur [T] [U] n’est pas en droit d’exiger qu’un nouveau forage ou un puits soit pratiqué. En l’espèce, chaque contrat de bail mentionne la présence d’un puits à usage privatif sur les terrains en nature agricole et agrément loués. Toutefois, si Monsieur [T] [U] soutient qu’ils sont taris, force est de constater qu’il ne communique aucune pièce permettant de prouver ses allégations, si ce n’est un courrier qu’il a lui-même établi et adressé à Monsieur [V] [W]. En l’absence de preuve, Monsieur [T] [U] sera débouté sa demande visant à voir ordonner l’approvisionnement du puits sous astreinte. III - Sur la résiliation judiciaire du bail : L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit que «I - sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition, 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; 3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27. Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes». Il échet de rappeler que la défaillance du preneur est appréciée au jour de la demande de résiliation formée par le bailleur. Monsieur [V] [W] explique que Monsieur [T] [U] a bénéficié d’une année de dégrèvement des fermages à compter du 1er jour du bail, le 1er mai 2021, mais qu’il n’a pas versé à compter du 1er mai 2022, les sommes dues. Il indique qu’en dépit de la délivrance d’un commandement de payer à la suite de deux mensualités consécutives impayées, il a persisté à ne pas régler les loyers. Il soutient que Monsieur [T] [U] s’est péniblement exécuté à compter du mois de février 2023 sur invitation du tribunal de proximité d’ARCACHON. Il admet, toutefois, que la dette locative est soldée. Il met en avant l’absence de jouissance paisible du bien puisqu’il a été alerté à plusieurs reprises par le voisinage qui s’est inquiété de la multiplication de cadavres de moutons entassés au-dessous de leurs fénêtres, notamment sur un chemin d’accès qu’il ne loue pas, et des passages de plus en plus récurrents d’une société d’équarissage. Il estime que sa responsabilité civile pourrait être engagée. Il souligne, par ailleurs, que Monsieur [T] [U] héberge sur son terrain, une personne alors qu’il est à destination agricole. Monsieur [T] [U] soutient régler régulièrement ses loyers. Il admet avoir bénéficié d’une année de dégrèvement des fermages entre le 1er mai 2021 et le 1er mai 2022 et que le commandement de payer lui a été délivré un mois et demi après. Or, il estime que Monsieur [V] [W] lui était redevable de la facture au titre des travaux de clôture de sorte qu’il s’estimait fondé à opposer une compenation. Il fait remarquer qu’il a depuis régularisé la situation des loyers. Il assure jouir paisiblement des parcelles conformément au bail, le rapport du 10 octobre 2022 établi par l’inspection de la protection animale faisant état de la conformité de ses plans d’élevage bovins et de son impossibilité à obtenir le service d’équarissage. Il conteste avoir autorisé une construction de bâtiments sur les terrains et y avoir hébergé une personne. En l’espèce, les deux contrats de bail prévoient que les loyers d’un montant de 100 € et de 50 € sont payables mensuellement et d’avance le premier jour du mois. Il n’est pas contesté qu’en application des dispositions contractuelles, Monsieur [T] [U] a bénéficié d’un dégrèvement des fermages entre le 1er mai 2021 et le 1er mai 2022, en contrepartie des travaux que ce dernier s’était engagé à réaliser. Il ressort des pièces versées que Monsieur [T] [U] n’a pas procédé au paiement des échéances de ses loyers au cours de l’année 2022, le 1er règlement étant intervenu le 12 janvier 2023. Or, Monsieur [V] [W] a fait délivrer le 15 juin 2022 un commandement de payer les loyers impayés des mois de mai et de juin 2022. Compte tenu des dispositions contractuelles prévoyant que le loyer est payable d’avance le 1er jour du mois, il apparaît que Monsieur [V] [W] justifiait de deux défauts de paiement des fermages au moment de la délivrance du commandement de payer qui reproduit les dispositions de l’article L. 411-31,1° et vaut, en conséquence, mise en demeure au sens de ces dernières dispositions. Monsieur [T] [U] ayant admis que le 1er règlement des loyers est intervenu le 12 janvier 2023, il apparaît qu’il n’a pas désintéressé les causes du commandement dans le délai légal de 3 mois suivant sa délivrance puisqu’il n’a pas payé les échéances de fermage des mois de juillet, d’août et de septembre 2022. Monsieur [T] [U] ne peut valablement prétendre que Monsieur [V] [W] lui était redevable des travaux de clôture et qu’il était en droit de faire valoir une compensation. Il y a lieu, d’une part, de constater qu’il a saisi le tribunal de proximité d’ARCACHON le 1e 3 juin 2022 afin d’obtenir le paiement de la facture d’un montant de 641,80 € correspondant aux travaux réalisés et qu’il n’évoquait alors aucune compensation avec les loyers des mois de mai et de juin 2022 qu’il n’avait pas, alors, payés. Il a, d’autre part, été jugé que Monsieur [T] [U] ne pouvait valablement prétendre à être remboursé de cette facture alors qu’il s’était contractuellement engagé à prendre ces travaux à sa charge en contrepartie d’un dégrèvement de fermage durant 1 année. Cette argumentation ne saurait, en conséquence, justifié du non paiement de ses fermages. Enfin, il n’est pas contesté que Monsieur [T] [U] procède, depuis le mois de janvier 2023, au paiement de ses loyers augmentés d’une somme de 100 € afin de permettre l’apurement de sa dette locative. Il y a lieu, toutefois, de constater que ces paiements ne sont intervenus que postérieurement à l’expiration du délai imparti de 3 mois suivant le commandement de payer délivré le 15 juin 2022 et après la décision d’incompétence rendue par le juge de proximité d’ARCACHON le 5 décembre 2022 et la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux. Au surplus et combien même la dette locative est soldée au jour de l’audience, il y a lieu de constater au regard des pièces versées aux débats, qu’au moment où Monsieur [V] [W] a formulé sa demande reconventionnelle en résiliation de bail, soit par conclusions déposées au cours de l’audience du 2 octobre 2023, Monsieur [T] [U] demeurait redevable d’une dette locative d’un montant de 700 €. Si ce dernier conteste cet arriéré locatif, force est de constater que les pièces qu’il produit aux débats, en l’espèce la justification de trois versements intervenus au cours de l’année 2024 et un décompte qu’il a lui-même établi, ne permettaient pas de démontrer qu’il était à jour du paiement de ses loyers au moment où Monsieur [V] [W] a présenté sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. Il s’ensuit que Monsieur [T] [U] ne justifie pas de raisons sérieuses et légitimes rendant impossible le paiement des fermages. Dans ces conditions et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le surplus des motifs de résiliation de bail allégués par Monsieur [V] [W], il convient de prononcer la résiliation des baux conclus entre Monsieur [V] [W] et Monsieur [T] [U]. Ce dernier devra libérer les lieux après avoir rempli ses obligations de preneur et à défaut, il convient d’ordonner son expulsion. Du fait de la résiliation du bail, Monsieur [T] [U] sera condamné, à compter de ce jour, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au fermage au titre des deux contrats de bail et, ce, jusqu’à la libération complète des lieux. IV - Sur le paiement de l’arriéré locatif : Monsieur [V] [W] a admis à l’audience que la dette locative était désormais soldée, il y a lieu en conséquence de constater que cette demande est désormais sans objet. V - Sur les demandes accessoires : Monsieur [T] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens. Succombant, il sera condamné à payer à Monsieur [V] [W] une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera, en revanche, débouté de sa demande fondée sur les mêmes dispositions. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en 1er ressort et mis à disposition au greffe : DEBOUTE Monsieur [T] [U] de sa demande en paiement de la somme de 641,80 € ; DEBOUTE Monsieur [T] [U] de sa demande visant à voir ordonner sous astreinte l’approvisionnement du puits ; PRONONCE la résiliation du contrat de bail, à effet du 1er mai 2021, conclu entre Monsieur [V] [W] et Monsieur [T] [U], portant sur un terrain agricole et d’agrément cadastré AD [Cadastre 3] d’une contenance de 6.300 m² ; PRONONCE la résiliation du contrat de bail, à effet du 1er mai 2021, conclu entre Monsieur [V] [W] et Monsieur [T] [U], portant sur des terrains agricoles et d’agrément cadastrés AE [Cadastre 1] d’une contenance de 8.147 m², AE [Cadastre 4] d’une contenance partielle et moyenne de 1.200 m² et AE [Cadastre 9] d’une contenance moyenne de 2.800 m² ; En conséquence : DIT que Monsieur [T] [U] devra restituer les lieux et à défaut, ORDONNE son expulsion des parcelles susvisées ; CONDAMNE Monsieur [T] [U] à payer à Monsieur [V] [W] une indemnité d’occupation à compter de ce jour, d’un montant équivalent aux fermages, jusqu’à la libération complète des lieux ; CONSTATE que la demande en paiement de l’arriéré locatif formulée par Monsieur [V] [W] est sans objet ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Monsieur [T] [U] à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [T] [U] aux dépens ; En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. LA GREFFIER LE PRESIDENT