Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/01804

30/04/2024 ARRÊT N°228/2024 N° RG 23/01804 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PONN CF/IA Décision déférée du 13 Février 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/03105) C.BIJAOUI [V] [B] C/ E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT USAINE CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [V] [B] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/009209 du 17/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉ TOULOUSE METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSEet par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. FERREIRA, première présidente, déléguée par ordonnance du 22 février 2024, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 6 septembre 2019, l'EPIC Toulouse Métropole Habitat - OPH Metropole Toulousaine a donné à bail à monsieur [V] [B] et madame [S] [H] un logement conventionné à usage d'habitation situé [Adresse 1]) pour un loyer de 465,39€. Madame [S] [H] a donné congé du logement le 4 mars 2020, laissant pour seul titulaire du contrat de bail, monsieur [V] [B]. Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC Toulouse Métropole Habitat - OPH Métropole Toulousaine a fait signifier le 1er juillet 2022 à M. [V] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail. Ce commandement étant resté infructueux, par acte d'huissier en date du 15 septembre 2022, l'EPIC Toulouse Métropole Habitat - OPH Metropole Toulousaine a fait assigner monsieur [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, aux fins, notamment, de faire constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement de diverses sommes dues au titre d'indemnités d'occupation et des loyers impayés. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 février 2023 et une ordonnance rectificative en date du 21 avril 2023, au visa des articles 62, 63, 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 6 septembre 2019 pour l'appartement situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 2 septembre 2022, - ordonné en conséquence à monsieur. [V] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour monsieur. [V] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Métropole Toulousaine, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, - condamné monsieur [V] [B] à verser à l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Métropole Toulousaine, à titre provisionnel, la somme de 1355,15 € au titre de loyers et charges dus (décompte arrêté au 10 janvier 2023, mensualité de décembre 2022 incluse), - condamné monsieur [V] [B] à payer à l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Métropole Toulousaine, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 septembre 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé, pour le futur, l'indemnité courra du 10 janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - condamné monsieur [V] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - condamné monsieur [V] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - condamné monsieur [V] [B] à verser à l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Metropole Toulousaine, une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par acte d'huissier du 5 mai 2023, l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Metropole Toulousaine a fait signifier, par dépôt étude, à monsieur [V] [B] cette ordonnance de référé. Par déclaration en date du 17 mai 2023, monsieur [V] [B] a relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble des dispositions de cette ordonnance. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions en date du 20 juin 2023, monsieur [V] [B], appelant, demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, de l'article 700 du code de procédure civile, de : à titre principal, - constater qu'il est redevable de la somme de 812 €, - constater qu'un accord a été trouvé sur le règlement, en conséquence, - le condamner à s'acquitter de sa dette locative en 12 versements de 70 € en sus du loyer courant, - suspendre les effets de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où la Cour ne suspendrait pas les effets de la clause résolutoire, - lui accorder les plus larges délais pour libérer les lieux, - le condamner à s'acquitter d'une indemnité d'occupation correspondante au montant du loyer et des charges, en tout état de cause, - condamner l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Metropole Toulousaine à lui payer la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridique, - condamner l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Metropole Toulousaine aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions contenant appel incident en date du 23 février 2024, l'EPIC Toulouse Métropole Habitat - OPH Métropole Toulousaine, intimé, demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de : - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 6 septembre 2019 pour l'appartement situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 2 septembre 2022, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné monsieur [V] [B] au paiement de la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, à titre incident, - confirmer en tout point l'ordonnance de référé du 13 février 2023, ainsi que l'ordonnance rectificative du 21 avril 2023, sauf à : - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné monsieur [V] [B] à lui verser à titre provisionnel la somme de 1355,15 € au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 10 janvier 2023, mensualité de décembre 2022 incluse), - condamner monsieur [V] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 1 486,95 € euros en deniers ou en quittance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 février 2024, sauf à parfaire, - autoriser monsieur [V] [B] à s'acquitter de la dette locative suivant les modalités suivantes : 70 € par mois le 6 de chaque mois, jusqu'à apurement de la dette, outre le paiement de l'indemnité d'occupation d'un montant actualisé de 489 €, - dire que pendant le cours des délais accordés les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus si les modalités d'apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par monsieur [V] [B], - dire en revanche qu'à défaut de paiement par monsieur [V] [B] d'une seule mensualité à la date fixée ou une échéance d'indemnité d'occupation, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire, en tout état de cause, - condamner monsieur [V] [B] à lui verser la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sorel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif non régularisé deux mois après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 6 septembre 2019 entre l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Metropole Toulousaine, bailleur, et monsieur [V] [B], locataire, comprend une clause résolutoire en son article 9 conforme à l'article 24 sus-visé. Suite à plusieurs impayés locatifs, l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Métropole Toulousaine a fait délivrer le 1er juillet 2022 à monsieur [V] [B] un commandement de payer visant cette clause, pour la somme en principal de 888, 23 €. Ce commandement est demeuré infructueux. L'ordonnance du juge des référés doit être en conséquence confirmée sur l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur ses conséquences en termes d'expulsion et d'indemnité d'occupation. Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et, dès lors, suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Le décompte arrêté au 26 février 2024 fixe le montant de la dette de monsieur [V] [B] envers l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Metropole Toulousaine à la somme de 1486, 95 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation. Un accord a été trouvé entre le bailleur et le locataire pour le paiement de la dette par versements mensuels de 70 € par mois, le 6 de chaque mois, jusqu'à l'apurement de la dette, outre le paiement de l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été en l'absence de résiliation du bail.. Il convient d'entériner cet accord, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de dire qu'à défaut de paiement par monsieur [V] [B] d'une seule mensualité ou d'une échéance d'indemnité d'occupation, la clause résolutoire reprendra de plein droit tous ses effets sans que l'intervention d'une nouvelle décision ne soit nécessaire. La non comparution du locataire en première instance a conduit le bailleur à exposer des frais en appel. Il sera en conséquence fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [B] supportera les dépens de la procédure. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, - Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé en date du 13 février 2023, rectifiée le 21 avril 2023, sauf à actualiser le montant de la provision à valoir sur la créance locative et à prévoir la suspensions des effets de la clause résolutoire, Statuant à nouveau - Condamne monsieur [V] [B] à payer à l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Métropole Toulousaine, la somme provisionnelle de 1486, 95 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 26 février 2024), - Dit que monsieur [V] [B] s'acquittera de cette dette par versement mensuel de 70 €, le 6 de chaque mois, jusqu'à l'apurement de sa dette locative en sus de l'indemnité d'occupation due chaque mois - Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus tant que les modalités d'apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par M. [V] [B], - Dit, qu'à défaut de paiement même partiel, la clause résolutoire retrouvera tout ses effets et le bailleur pourra poursuivre l'expulsion du locataire sans nouvelle décision Y ajoutant - Condamne monsieur [V] [B] à payer à l'EPIC Toulouse Métropole Habitation - OPH Métropole Toulousaine la somme de 150€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile - Condamne monsieur [V] [B] aux entiers dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER C. MONARD FERREIRA