Cour d'appel, 13 décembre 2022. 21/04578

1ère Chambre ARRÊT N°409/2022 N° RG 21/04578 - N° Portalis DBVL-V-B7F-R3LJ M. [G] [H] [C] [K] C/ SCP [T] [D]-[B] ET NICOLAS BIHR Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre entendu en son rapport, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 27 Septembre 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 13 décembre 2022 par mise à disposition au greffe, le délibéré annoncé au 28 février 2023 à l'issue des débats ayant été avancé **** APPELANT : Monsieur [G] [H] [C] [K] né le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 6] (35) [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me François MOULIÈRE, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : La Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notarial [T] [D] - [B] ET NICOLAS BIHR anciennement dénommée SCP [T] [D]-[B], Corinne RIMASSON, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par le cabinet d'avocats EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2013, rédigé par Me [T] [D] ' [B], notaire à [Localité 4], Mlle [O] [E] et Mme [Y] [E] épouse [U] ont vendu à M. [G] [K] diverses parcelles de terres situées commune de [Localité 8] d'une contenance totale de 14ha 25a 61ca, et commune de [Localité 7], d'une contenance de 4ha 03a 10ca moyennant payement de la somme de 55'000 euros. Les parties ont convenu que l'acte serait réitéré en la forme authentique au plus tard le 6 décembre 2013. Cette vente était notamment subordonnée à la réalisation des trois conditions suspensives suivantes': - l'obtention par l'acquéreur d'une autorisation d'exploiter dans un délai de 6 mois, - l' obtention par ce dernier d'un prêt de 60'000 euros dans les 15 jours suivant l'obtention de l'autorisation d'exploiter, - la purge de tout droit de préemption et l'accord des preneurs en place, M. [R], M.'[L] et M. [W], pour résilier les baux en cours sans indemnité. Après avoir obtenu l'accord des trois preneurs, M.'[K] renonçait le 3 septembre 2013 au bénéfice de la condition suspensive relative au prêt et obtenait les autorisations d'exploiter les 3 et 11 octobre 2013. Le 9 décembre 2013, le notaire rappelait à l'acquéreur le terme stipulé au compromis (6'décembre 2013) et l'invitait à verser à l'étude la somme de 60'000 euros pour permettre la signature de l'acte authentique. Ce courrier n'ayant pas été suivi d'effet et le compromis ayant été «'annulé'» par le notaire (8 janvier 2014), Mme [U] a sollicité (par l'intermédiaire de ce dernier) l'application de la fraction (50 %) de la clause pénale stipulée dans l'acte à son profit (soit 2'750 euros), somme que M. [K] a versée le 12 février 2014. Un second compromis, également rédigé par Me [D] ' [B], était signé les 10 et 11'mars 2014 notamment sous la condition suspensive de la purge des droits de préemption des locataires en place et de la Safer. Le prix stipulé (60'000 euros acte en mains) a été payé mais la Safer a contesté la validité de la notification qui lui avait été faite (24 mars 2014) et deux des preneurs ont refusé la résiliation de leurs baux. Le prix de vente était finalement restitué à M. [K]. Ce dernier décidait alors d'engager la responsabilité de la SCP notariale [D] ' [B] et Rimasson qu'il assignait devant le tribunal de grande instance de Rennes qui, par jugement du 7'juin 2021, a : - dit que la société [D] ' [B] et Rimasson n'avait commis aucune faute délictuelle à l'égard de M. [K], - débouté M. [K] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société [D] ' [B] et Rimasson, - condamné M. [K] à payer à la société [D] ' [B] et Rimasson la somme de 2'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] au paiement des dépens de l'instance. Par déclaration en date du 21 juillet 2021, M. [K] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses dernières écritures (12 octobre 2021), M. [G] [K] demande à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions dont appel, statuant à nouveau : - juger que Mes [D] ' [B] et Rimasson ont commis une faute de nature à engager la responsabilité de la société [D] ' [B] et Rimasson à son égard et à l'égard de l'EARL [K], - condamner la SCP [D] ' [B] et Rimasson à régler à titre de dommages et intérêts à M. [K] les sommes suivantes : ' 2'750 euros au titre de l'indemnité versée à tort à Mme [U], ' 40'432,77 euros au titre du préjudice financier, ' 3'000 euros au titre du préjudice moral, - condamner la SCP [D] ' [B] et Rimasson à verser une somme de 5'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance et en cause d'appel, et à supporter la charge des entiers dépens. M. [K] fait tout d'abord valoir, s'agissant du premier compromis, que le notaire s'est abstenu de purger le droit de préemption de la Safer Bretagne et était donc dans l'impossibilité de passer cette vente. Il explique que c'est la raison pour laquelle Me [D] s'est contentée de lui écrire après que la promesse soit devenue caduque. Il affirme que, toutes les conditions suspensives étant réalisées, le seul obstacle à la vente était le défaut de notification à la Safer et non pas le défaut de paiement du prix comme le tribunal de première instance l'a considéré. Il prétend que cette erreur lui a fait perdre une chance certaine d'acquérir les parcelles et percevoir les loyers. S'agissant du second compromis, il indique que le notaire a souhaité rectifier son erreur en notifiant le projet à la Safer. Cependant, au regard de la réponse de cette dernière, la notification était irrégulière. Il estime, en conséquence, que la vente a échoué pour la seconde fois par la faute de Me [D]. De même, il rappelle que le notaire a également omis de purger le droit de préemption des preneurs en place lui faisant une nouvelle fois perdre une chance de conclure la vente. Sur les préjudices qu'il a subis, il soutient que, sans la faute du notaire, il n'aurait pas eu à verser la somme de 2'750 euros à Mme [U]. De surcroît, il affirme avoir perdu toute chance d'acquérir la parcelle car deux des trois preneurs se sont rétractés, toutes circonstances qui l'ont privé d'encaisser le montant des loyers du bail qu'il projetait de signer. Aux termes de ses dernières écritures (21 décembre 2021), la SCP [T] [D] ' [B] et Nicolas Bihr anciennement dénommée SCP [D] ' Rimasson demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel, par conséquent : - débouter M. [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, - condamner M. [K] à lui verser une somme de 4'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - autoriser la société Ab Litis ' De Moncuit Saint Hilaire ' Pélois ' Vicquelin, avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La société notariale fait tout d'abord valoir que le premier compromis de vente ne pouvait être réitéré car la condition de résiliation des baux en cours sans indemnité de part et d'autre s'est trouvée défaillie, M. [R] n'ayant accepté de résilier son bail seulement sous conditions et Mme'[W] ayant accepté la vente sans se positionner sur la résiliation du bail. Elle ajoute qu'en décembre 2013, M. [K] n'avait pas justifié qu'il était en mesure de payer le prix de vente et qu'il n'a pas répondu à son courrier du 9 décembre 2013 lui enjoignant à verser la somme de 60'000 euros. Elle affirme que le second compromis ne pouvait pas davantage être réitéré du fait du changement de position des preneurs. Ainsi, elle prétend qu'une nouvelle notification à la Safer aurait été inutile car la réponse n'aurait pas été différente. Elle explique néanmoins que, le premier compromis de vente étant devenu caduc, la somme de 2'750 euros n'aurait pas due être versée à Mme [U] et qu'il appartient à M. [K] de se tourner vers cette dernière pour sa restitution. S'agissant des préjudices subis, elle soutient qu'aucun préjudice moral ne peut être invoqué dans une affaire purement patrimoniale et ajoute que le préjudice financier réclamé par M. [K] ne correspond à rien et qu'il n'est pas prouvé que le profit sollicité aurait pu être dégagé. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022. SUR CE': Le notaire est tenu à l'égard des parties d'un devoir d'information et de conseil. Il doit éclairer celles-ci et appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu'il rédige et ainsi que sur les risques qu'elles encourent. Il doit enfin assurer l'efficacité juridique de ces actes. Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel. Celle-ci est soumise aux règles du droit commun qui supposent la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Sur les fautes reprochées au notaire': 1 - s'agissant du premier compromis de vente conclu le 15 mai 2013 : Ce compromis était notamment subordonné à la réalisation des trois conditions suspensives rappelées ci-dessus. Il est constant que la première condition suspensive tenant à l'autorisation d'exploiter a été levée (pièces n° 5 et 6 de l'appelant) et que l'acquéreur a renoncé, le 3 septembre 2013, comme il pouvait le faire, à la deuxième (obtention d'un crédit - pièce n° 5 de l'appelant). S'agissant de la troisième condition, s'il n'est pas contesté que les preneurs ont effectivement donné leur accord pour résilier les baux en cours, afin de permettre la vente des terres à M. [K], sans émettre la moindre prétention financière (pièces n° 1, 2 et 3 de M. [K]), il ne ressort d'aucune pièce qu'une quelconque notification ait été effectuée aux fins de purger «'tout (autre) droit de préemption'». Or, il n'est pas contesté que la vente projetée portait sur des biens ruraux soumis au droit de préemption de la Safer (article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime': «'il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole'»). Cette omission incombe à l'évidence à Me [D] ' [B] qui en était légalement tenue (R'141-2-1 du code rural et de la pêche maritime': «'Pour l'application du I de l'article L 141-1-1, le notaire chargé d'instrumenter... fait connaître, à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural territorialement compétente, deux mois avant la date envisagée pour la cession, la nature et la consistance du bien... immobilier cédé, l'existence de l'un des obstacles à la préemption prévus aux articles L 143-4 et L 143-6, le prix ou la valeur et les conditions demandées ainsi que les modalités de l'aliénation projetée. Il indique la désignation cadastrale des parcelles cédées..., leur localisation... Le notaire... fait également connaître à la société les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l'acte de cession...'» ) et, en outre, expressément chargée': «'La présente convention est soumise à la condition suspensive de la purge de tout droit de préemption. À cet effet, tous pouvoirs sont donnés au notaire chargé de la vente en vue de procéder à toutes notifications'». Faute de purge de ce droit, et sauf à encourir la nullité, la vente ne pouvait être réitérée dans le délai fixé. La faute du notaire est, à cet égard, caractérisée et c'est à tort que celui-ci a considéré, par lettre du 8 janvier 2014, que le compromis était définitivement «'annulé'» faute pour M. [K] ' qui avait renoncé à la condition tenant à l'obtention d'un financement ' de lui avoir remis, dans les dix jours qui ont suivi la mise en demeure du 9 décembre précédent, la somme de 60'000 euros alors que la vente était, par sa faute, caduque l'une des conditions suspensives stipulées n'ayant pas été levée (préemption de la Safer), comme Me [D] ' [B] l'admet dorénavant dans ses écritures. 2 ' s'agissant du compromis des 10 et 11 mars 2014': Le second compromis a été conclu sous la condition suspensive de la purge de tout droit de préemption et plus particulièrement de celui des locataires en place et de celui de la Safer. Ce compromis rappelle expressément que les terres cédées sont exploitées par trois exploitants qui acceptent de renoncer à leurs baux au profit de M. [K] et afin d'en permettre la vente à celui-ci. Me [D] ' [B] a notifié ce projet de vente à la Safer de Bretagne par lettre recommandée adressée le 13 mars 2014. La Safer a répondu dès le 24 mars que le projet tel qu'il lui était transmis (les biens sont vendus libres uniquement si c'est M. [K] qui les achète) était de nature à empêcher l'exercice de son droit de préemption et a invité le notaire à procéder à une nouvelle notification conforme. Par lettre du 11 avril 2014, le notaire a notifié le projet de vente aux preneurs, mais deux d'entre eux (M. [R] et Mme [L]) sont revenus sur leur accord de sorte que le notaire n'a pas renouvelé la notification à la Safer et que la vente n'a pu être réitérée. M. [K] reproche au notaire de ne pas avoir correctement notifié le projet de vente à la Safer et de ne pas avoir effectué une seconde notification. Ce grief n'est pas sérieux. En effet, le compromis tel qu'il a été notifié correspondait bien à la volonté des parties, c'est à dire que la vente porte sur des terres libres de toute occupation après que les preneurs eussent renoncé à leurs baux au profit de celui-ci et à lui seul afin qu'il puisse les exploiter. En l'occurrence, si une faute a été commise par Me [D] ' [B], c'est uniquement de ne pas avoir correctement satisfait à son devoir d'information et de conseil puisqu'elle n'a pas attiré l'attention des parties sur l'impossibilité de contourner sans risque le droit de préemption de la Safer. Sur les préjudices et le lien de causalité': L'appelant fait état de trois préjudices dont il sollicite réparation. 1 ' le payement à Mme [U] d'une indemnité de 2'750 euros': Il n'est pas contesté par le notaire que cette indemnité a été versée à tort par M. [K] alors que la vente étant caduque, elle n'était pas due. Me [D] ' [B] conteste devoir indemniser M. [K] de ce chef, faisant valoir qu'elle ne peut restituer une somme qu'elle n'a pas perçue. Il convient toutefois de rappeler que par lettre du 8 janvier 2014, elle lui écrivait': «'Je me permets de vous informer que le compromis de vente du 15 mai 2013 est définitivement annulé suite à mon courrier recommandé en date du 11 décembre resté sans réponse de votre part. À ce titre conformément aux conditions du compromis, vous devez verser à titre d'indemnité la somme de 5'500 euros aux vendeurs. Mme [U] vous met en demeure de lui régler la somme de 2750 euros dans les dix jours. À défaut de règlement, Mme [U] vous demandera cette somme par sommation d'huissier. Les frais occasionnés par cette intervention seront ajoutés à la somme de 2750 euros que vous devez payer. Pour le payement vous pouvez utiliser le relevé bancaire ci-joint...'». S'il est exact que M. [K] n'a pas versé entre les mains du notaire le prix de son acquisition que ce soit dans le délai convenu ou après la mise en demeure, la vente était caduque faute de purge du droit de préemption de la Safer, ce dont le notaire n'a pas informé les parties. Au contraire, celle-ci les a induites en erreur en laissant croire à Mme [U] qu'elle était créancière d'une clause pénale et à M. [K] qu'il en était débiteur. C'est d'ailleurs elle qui a adressé à ce dernier une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au nom de sa cliente. Le payement de la somme en jeu a été effectué le jour même de la sommation délivrée pour le compte de Mme [U]. La faute commise par Me [D] ' [B] qui a donné aux parties une information erronée est à l'origine direct du payement effectué par l'appelant. En réparation de cette faute, la SCP [T] [D] ' [B] et Nicolas Bihr sera condamnée à verser à M. [K] la somme de 2 750 euros, correspondant au préjudice subi, à titre de dommages et intérêts, la circonstance tirée du fait que le notaire n'ait pas encaissé cette somme est indifférente et ne peut constituer un obstacle à la réparation de la faute qu'elle a commise. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. 2 ' préjudice financier résultant de la perte de chance d'acquérir les parcelles': M. [K] sollicite une somme de 40'432,77 euros en réparation de son préjudice financier. Cette somme correspond à l'indemnité à laquelle il aurait pu prétendre si, en qualité de bailleur, il avait été exproprié des terres litigieuses (18ha 28a 71ca). Cette demande ne peut qu'être rejetée puisque le montage tel qu'il a été réalisé tendait à contourner le droit de préemption de la Safer (qui si elle avait préempté aurait acquis des biens occupés puisque les preneurs ne renonçaient à leurs baux qu'au bénéfice de M. [K]) et que deux des preneurs sont finalement revenus sur leur accord initial lors de la notification faite à l'occasion du second compromis. Contrairement à ce que M. [K] prétend si le notaire avait notifié le compromis de vente du 15 mai 2013 à la Safer, celle-ci aurait répondu exactement comme elle a répondu à la notification du compromis des 10 et 11 mars 2014 et la vente n'aurait pas davantage abouti, ce d'autant que l'acquéreur n'a pas déposé entre les mains du notaire le montant du prix de vente malgré le courrier qui lui a été adressé. Lorsqu'il a disposé des fonds, un second compromis a été signé mais celui-ci présentait les mêmes caractéristiques et ne pouvait être accepté par la Safer. Enfin le revirement de deux des preneurs a définitivement scellé le sort de la vente qui, dans ces conditions, ne pouvait être réitérée. M. [K] ne subit aucun préjudice lié à une perte de chance qu'il convient de qualifier d'inexistante. De plus, le préjudice qu'il allègue, calculé sur l'éviction allouée en matière d'expropriation, est totalement incertain. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [K] de ce chef. 3 ' préjudice moral': M. [K] réclame une somme de 3'000 euros en réparation du préjudice moral qu'il déclare avoir subi. Aucun développement dans le corps des écritures de l'appelant ne vient justifier cette prétention ni caractériser une quelconque atteinte à ses droits moraux. Cette demande ne peut dès lors qu'être rejetée. Sur les dépens et les frais irrépétibles': La SCP [T] [D] ' [B] et Nicolas Bihr supportera des dépens de première instance et d'appel. Elle devra, en outre, verser à M. [G] [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS': Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement': Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 7 juin 2021. Statuant à nouveau': Condamne la SCP [T] [D] ' [B] et Nicolas Bihr à verser à M. [G] [K] une somme de 2750 euros à titre de dommages et intérêts. Rejette le surplus de ses demandes. Condamne la SCP [T] [D] ' [B] et Nicolas Bihr aux dépens de première instance et d'appel. Condamne la SCP [T] [D] ' [B] et Nicolas Bihr à verser à M. [G] [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre elle, ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT