Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/00265

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 23/00265 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GLTR NAC : 35G ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ AUDIENCE DU 08 Février 2024 DEMANDERESSES SCI [Adresse 7] représentée par son gérant. [Adresse 1] [Localité 10] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION SARL SOCIM représentée par son gérant. [Adresse 1] [Localité 10] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION SARL HOLDTOUR, représentée par son gérant. [Adresse 1] [Localité 10] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION SARL VILLA [Adresse 7], représentée par son gérant. [Adresse 1] [Localité 10] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEURS Mme [V], [E] [M]-[DI]-[G] [Adresse 5] [Localité 10] Rep/assistant : Me Hanna ALIBHAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [J] [Y] [Adresse 5] [Localité 10] Rep/assistant : Me Hanna ALIBHAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [K] [D] [P] [Adresse 4] [Localité 10] Mme [X] [T] [RX] [N] épouse [R] [Adresse 2] [Localité 10] Rep/assistant : Me Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [XK] [S] [L] [R] [Adresse 2] [Localité 10] Rep/assistant : Me Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [I] [C] [B] [Adresse 3] [Localité 10] M. [U] [NP] [A] [Adresse 3] [Localité 10] COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Emmanuelle WACONGNE Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 12 Octobre 2023 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Ordonnance prononcée le 08 Février 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître Me Hanna ALIBHAYE, Me Jean pierre LIONNET et Me Sophie VIDAL délivrée le : Copie certifiée conforme délivrée le : FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES Par acte de Commissaire de justice en date 9 juin 2023, la société SOCIM, la SCI [Adresse 7], la société VILLA [Adresse 7] et la société HOLDTOUR ont fait assigner Monsieur [U] [A], Madame [I] [B], Monsieur [XK] [R], Madame [X] [N] épouse [R], Monsieur [K] [P], Monsieur [J] [Y] et Madame [T] [M] [DI] [G] épouse [Y] par devant Madame le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement de l’article 835 du Code de Procédure Civile, aux fins de voir : nommer tel administrateur provisoire que la juridiction de céans voudra bien désigner aux fins de :convoquer une assemblée générale de l'ensemble des propriétaires de lots du lotissement dénommé « [Adresse 9] » autorisé par arrêté du maire de la commune de [Localité 10] du 30 janvier 2006, en vue de faire adopter de nouveaux statuts de l'association syndicale libre conformes aux dispositions des ordonnances n°2004-632 du 01/07/2004 et décret n°2006-504 du 03/05/2006 et de procéder aux formalités de publicité prévues par lesdits textes, et de faire désigner ses organes de représentation légale,assurer, jusqu'à l’issue de la mission qui précède, l’administration courante de l’association syndicale libre du lotissement « [Adresse 9] » et prendre toutes dispositions utiles à cette fin,recoller tous les livres et documents comptables, sociaux et fiscaux de l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 9] » et établir s'il y a lieu la comptabilité de l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 9] » depuis sa création,présenter lesdits comptes à l'assemblée générale chargée de les approuver,fixer la rémunération de l'administrateur provisoire, dire qu'elle sera avancée par les requérants mais qu'elle sera finalement supportée par l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 9] », tout comme les dépens de la présente instance ; Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 12 octobre 2023, lors de laquelle la société SOCIM, la SCI [Adresse 7], la société VILLA [Adresse 7], la société HOLDTOUR, Monsieur [XK] [R], Madame [X] [N] épouse [R], Monsieur [J] [Y] et Madame [T] [M] [DI] [G] épouse [Y], représentés par leurs conseils, s'en sont rapportés à leurs pièces et conclusions. Monsieur [K] [P], Monsieur [U] [A] et Madame [I] [B] n’étaient, quant à eux, ni présents ni représentés. Aux termes de leurs demandes, la société SOCIM, la SCI [Adresse 7], la société VILLA [Adresse 7] et la société HOLDTOUR exposent que la société SOCIM est promoteur-lotisseur d’un lotissement dénommé « [Adresse 9] », qu’une association syndicale libre (ASL) a été constituée et que ses statuts ont été publiés au Service de la Publicité Foncière (SPF), le 1er février 2007. En sa qualité de lotisseur, la société SOCIM a assuré la gestion et les dépenses des équipements et services communs jusqu’à ce qu’elle provoque une assemblée générale, qui s’est tenue le 28 décembre 2020, au cours de laquelle la gestion a été déléguée à l’agence « ARC EN CIEL ». Ils indiquent que les statuts de l’ASL, n’ont toutefois pas été mis à jour et mis en conformité avec l’ordonnance n°2004-632 du 07.07.2004 et le décret n°2006-504 du 03.05.2006. Ainsi, bien que publiés au SPF, les statuts n’ont pas fait l’objet d’une déclaration en préfecture et d’une publication au JOAFE, de sorte que l’ASL n’a pas d’existence vis-à-vis des tiers et est dépourvue de capacité juridique. En défense et dans le cadre de leurs conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2023, Monsieur [XK] [R] et Madame [X] [N] épouse [R], demandent au Juge des référés de bien vouloir : ajouter à la mission de l’administrateur provisoire qu’il plaira à Madame la Présidente de désigner, les missions suivantes :la rédaction des statuts conformes de l’ASL [Adresse 9], par l’administrateur seul ou avec l’assistance de tout sapiteur de son choix compétent pour y procéder ;l’ouverture, le cas échéant, d’un compte bancaire au nom de l’ASL [Adresse 9] une fois son existence légale établie ;la détermination et la prise de contact avec les créanciers de l’ASL [Adresse 9] ;condamner la SARL SOCIM à supporter les honoraires de l’administrateur provisoire et le cas échéant du sapiteur et aux dépens de l’instance,condamner in solidum la SARL SOCIM, la SCI [Adresse 7], la SARL VILLA [Adresse 7], et la SARL HOLDTOUR à leur payer la somme totale de 1 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Ils exposent avoir acquis, le 19 janvier 2021, une maison d’habitation au sein du lotissement « [Adresse 9] » et avoir été informés que les statuts contenus au règlement du lotissement n’ont jamais été déclarés en Préfecture et publiés au Journal Officiel. Ils indiquent que des nouveaux statuts ont été établis le 5 mars 2021 et ont été transmis à la Préfecture pour publication mais que la demande de publication a été rejetée aux motifs que lesdits statuts n’étaient ni conformes ni complets. Ils ajoutent que si la société SOCIM s’est rapprochée d’un Notaire en juin 2022 afin qu’il procède aux formalités de publication, aucune diligence n’a toutefois été accomplie par ce dernier et il a été indiqué à la société SOCIM que les formalités devaient être réalisée par un membre de l’ASL. En outre, ils précisent qu’en l’absence de règle conventionnelle particulière, les modifications statutaires de l’ASL ne peuvent être adoptées que sur décision unanime de leurs membres et qu’il appartient au président de déclarer les modifications à la préfecture et procéder à leur publication. Or, aucun président de l’ASL n’ayant été statutairement désigné, la désignation d’un administrateur provisoire s’avère nécessaire afin de convoquer une assemblée générale et de soumettre à son approbation unanime les nouveaux statuts de l’ASL « [Adresse 9] ». Enfin, ils indiquent que les missions de l’administrateur devront également consister en l’ouverture d’un compte bancaire au nom de l’ASL « [Adresse 9] », une fois son existence légale établie, ainsi qu’à l’établissement la liste des créanciers de l’ASL, certains d’entre eux ayant menacé d’une cessation de fourniture des prestations en raison de factures impayées. En défense et dans le cadre de ses conclusions notifiées par RPVA le 30 août 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [T] [M] [DI] [G] épouse [Y] demandent au Juge des référés de bien vouloir : prendre acte qu’ils ne s’opposent pas à la désignation d’un administrateur ; ordonner que l’administrateur provisoire aura pour mission complémentaire de : Rédiger des statuts ;S'adjoindre les services d’un sapiteur s’il le jugeait nécessaire dans l’exercice de sa mission ; Vérifier la régularité des charges supportées par l’ASL : qu’il s’agisse éventuellement de charges supportées rétroactivement par l’ASL que de charges courantes actuelles et à venir ; solliciter les justificatifs y afférent notamment concernant les frais de jardinage (déterminer l’assiette concernée par les frais de jardinage) ou encore la consommation d’eau qui pose de réelles difficultés ; dire et ordonner que la rémunération de l’administrateur provisoire et de son éventuel sapiteur sera intégralement supportée par la SARL SOCIM ; condamner les demandeurs in solidum à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; condamner les demandeurs in solidum aux entiers dépens ; débouter les demandeurs de toutes demandes, fins et prétentions contraires ; Ils exposent être propriétaires de la parcelle n°12 située au sein du lotissement « [Adresse 9] » et que, compte tenu de la défaillance du promoteur dans sa mission de mise en place de statuts conformes à la législation en vigueur, ils n’ont d’autre choix que d’accepter la nomination d’un administrateur provisoire afin de pouvoir utilement avancer. En outre, ils indiquent vouloir que la mission de l’administrateur soit complétée. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 novembre 2023, date prorogée au 08 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire En application des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile, le Président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il convient de rappeler que l'ordonnance n°2004-632, du 1er juillet 2004, et le décret n° 2006-504, du 3 mai 2006, ont prévu que les statuts des ASL doivent être mis en conformité avec la nouvelle réglementation. En outre, l’article 8 de ladite ordonnance précise que la déclaration de l’ASL doit être faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège et qu’un extrait des statuts doit être publié au Journal officiel. A défaut, et conformément à l’article 5 de l’ordonnance susvisée, l’ASL ne dispose pas de la capacité juridique et d’existence vis-à-vis des tiers. En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat et notamment de l’acte notarié du 22 décembre 2006, contenant dépôt de pièces, que la société SOCIM, lotisseur, était initialement propriétaire d’un terrain à bâtir sis [Adresse 6], et qu’il a réalisé sur ce terrain deux lotissements contigus dénommés « [Adresse 8] » et « [Adresse 9] ». Le lotissement « [Adresse 9] » comporte plusieurs lots dont la SCI [Adresse 7], la société VILLA [Adresse 7], la société HOLDTOUR, Monsieur [U] [A], Madame [I] [B], Monsieur [XK] [R], Madame [X] [N] épouse [R], Monsieur [K] [P], Monsieur [J] [Y] et Madame [T] [M] [DI] [G] épouse [Y] sont respectivement propriétaires. La Société SOCIM s’est engagée le 27 septembre 2005, en qualité de lotisseur, « à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle sera dévolue la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public. » Deux ASL, regroupant respectivement les propriétaires du lotissement « [Adresse 8] » et du lotissement « [Adresse 9] », ont ainsi été constituées et les statuts desdites ASL, datés également du 27 septembre 2005, ont été publiés auprès du SPF le 1er février 2007. Si le lotisseur s’était engagé à provoquer la réunion d’une assemblée de l’ASL dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot, afin de substituer à l’organe d’administration provisoire de l’assemblée un organe désigné par cette assemblée, il n’est pas contesté que la première assemblée générale ordinaire ne s’est tenue que le 28 décembre 2020. Lors de cette assemblée générale, la société SOCIM, représentée par Monsieur [Z] [O] [F], a été désignée administrateur et la société ARC EN CIEL a été désignée mandataire de gestion. En outre, la résolution relative à la modification des statuts des ASL des deux lotissements, afin que soit créé des charges spécifiques aux deux entités, « [Adresse 8] » et « [Adresse 9] », a été adoptée. Si par courrier, daté du 6 avril 2022, le Syndic AR EN CIEL, en charge de la gestion de l’ASL, a sollicité auprès de la sous-préfecture de [Localité 11] la publication des statuts de l’ASL, le syndic a été informé, par courrier daté du 13 avril 2022, que le dossier transmis n’était pas complet et que les statuts ne mentionnaient pas toutes les clauses obligatoires. Il ressort par ailleurs des échanges de mails entre Monsieur [Z] [O] [F], gérant de la société SOCIM, et le Notaire en charge des formalités de publication des statuts de l’ASL, que lesdits statuts n’étaient toujours pas déclarés en préfecture et publiés au Journal officiel au 24 janvier 2023. Au vu de ces éléments, les parties représentées se sont accordées, en cours de procédure, sur la nécessité de désignation d’un administrateur provisoire de l’ASL « [Adresse 9] », afin notamment de permettre à l’ASL de recouvrer sa capacité juridique. Il convient dès lors de faire droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire, dont la mission sera fixée au dispositif de la présente décision. Les frais de l’administrateur provisoire désigné seront directement fixés par ce dernier et seront provisoirement mis à la charge de la société SOCIM, la SCI [Adresse 7], la société VILLA [Adresse 7] et la société HOLDTOUR. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens Chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés dans la présente procédure ainsi que de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Nous Emmanuelle WACONGNE, Présidente, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé, Vu l’article 835 du code de procédure civile, DESIGNONS, en qualité d’administrateur provisoire de l’ASL « [Adresse 9] », Maître [H] [W] de la SELARL [H] [W] sise [Adresse 1]. DISONS que Maître [H] [W] aura pour missions de : rédiger les statuts de l’ASL, conformes aux dispositions de l’ordonnance n°2004-632 du 01/07/2004 et du décret n°2006-504 du 03/05/2006, convoquer une assemblée générale de l'ensemble des propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 9] », en vue de faire adopter les nouveaux statuts de l'association syndicale libre, de procéder aux formalités de publicité prévues par lesdits textes et de faire désigner ses organes de représentation légale,assurer, jusqu'à l’issue de la mission qui précède, l’administration courante de l’association syndicale libre du lotissement « [Adresse 9] » et prendre toutes dispositions utiles à cette fin,procéder, le cas échéant, à l’ouverture d’un compte bancaire au nom de l’ASL « [Adresse 9] », une fois son existence légale établie ;vérifier la régularité des charges supportées par l’ASL, qu’il s’agisse des charges supportées rétroactivement, courantes actuelles et à venir et établir un décompte de la totalité des sommes versées jusqu’à présent par les colotis du lotissement « [Adresse 9] » relativement au fonctionnement de l’ASL « [Adresse 9] »,recoller tous les livres et documents comptables, sociaux et fiscaux de l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 9] » et établir s'il y a lieu la comptabilité de l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 9] » depuis sa création,établir la liste des éventuels créanciers de l’ASL « [Adresse 9] »,présenter lesdits comptes à l'assemblée générale chargée de les approuver, DISONS que l’administrateur provisoire pourra se faire assister de tout sachant et expert de son choix pour mener à bien sa mission. DISONS que les frais de l’administrateur provisoire ainsi que des éventuels sachants et experts seront provisoirement mis à la charge de la société SOCIM, la SCI [Adresse 7], la société VILLA [Adresse 7] et la société HOLDTOUR, et les y condamnons en tant que de besoin. REJETONS le surplus des demandes. DISONS que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés dans la présente procédure ainsi que de ses frais irrépétibles. RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. LE GREFFIER LE PRESIDENT