Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 21/15527

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 21/15527 N° Portalis 352J-W-B7F-CVTT4 N° MINUTE : Assignation du : 09 Décembre 2021 JUGEMENT rendu le 14 Mars 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société MILLIER, S.A.S [Adresse 5] [Localité 4] représenté par Me Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de [Localité 6], avocat plaidant, vestiaire #C0051 DÉFENDEUR Monsieur [I] [G] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Hervé REGOLI, avocat au barreau de [Localité 6], avocat plaidant, vestiaire #A0564 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique, assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 14 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 21/15527 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTT4 DÉBATS A l’audience publique du 10 Janvier 2024 JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE A la suite d’une donation partage, consentie par ses parents et réalisée par acte authentique en date du 26 novembre 2010, M. [I] [G] est devenu propriétaire des lots n° 29 et 60 au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, par acte d'huissier délivré le 09 décembre 2021, l’a fait assigner devant la présente juridiction. Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2022, M. [G] a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes pour cause de prescription. Par ordonnance en date du 23 mars 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’irrecevabilité ainsi soulevée. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de : “Condamner Monsieur [I] [G] au paiement de la somme totale de 10.347,99 € en principal et frais, comptes arrêtés au 1er juillet 2023, avec intérêts légaux (article 1236-1 du Code civil) à compter de la présente assignation ; Condamner Monsieur [I] [G] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ; Condamner Monsieur [I] [G] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ; Condamner Monsieur [I] [G] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats, société constituée conformément à l’article 699 du CPC ; Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.” Décision du 14 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 21/15527 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTT4 Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 juin 2023, M. [G] demande au tribunal de : “DECLARER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] à [Localité 6],représenté par son syndic, la société MILLIER, non-fondé de son action à l’encontre de Monsieur [I] [G], faute pour lui de démontrer le bien-fondé de sa demande en paiement tant sur son principe que sur son quantum ; En conséquence, DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [G] ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] à [Localité 6] à verser à la Monsieur [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] à [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.” L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2023 et l’affaire fixée pour plaidoirie à l’audience du 10 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 14 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement des charges L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; » En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de fiche d’immeuble que M. [G] est propriétaire des lots n°29 et 60 dans l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 7]. Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales suivantes : -28 octobre 2008, -4 mai 2011, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2010 et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2012, -20 juin 2012, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2011 et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2012, -26 juin 2013, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2012 et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2013, -24 juin 2014, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2013 et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2014, -27 mai 2015, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2014 et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2015, -11 mai 2016, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2015 et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2016, -19 octobre 2017, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2016 et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2017, - 14 mai 2018, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2017 et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2018, -22 mai 2019, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2018 et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2019, -25 avril 2022, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020, ainsi que divers travaux, -20 juin 2022, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2021et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2023, -31 mai 2023, ayant approuvé les comptes pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2022 et divers travaux et fixé le montant prévisionnel pour l’exercice 2024. Le syndicat verse aux débats les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de M. [G] pour les périodes suivantes : -années 2018, -2ème, 3ème et 4ème trimestre 2019, -année 2020, -1er, 3ème² et 4ème trimestres 2021, ainsi qu’un décompte au 22 octobre 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 9661,97 euros et un autre arrêté au 01 juillet 2023, faisant apparaître un solde débiteur de 10 347,99 euros. M. [G] soutient l’absence de bien fondé des demandes faites à son encontre par le syndicat des copropriétaires en faisant valoir que les sommes réclamées ne peuvent être expliquées ni dans leur principe ni dans leur quantum. Il indique ainsi tout d’abord que les sommes réclamées à hauteur de 6 874,95 euros ne constituent pas des charges de copropriété au sens des articles 10 et 10-1 de loi du 10 juillet 1965 mais des frais liés à l'exécution de travaux sur parties communes subséquents à un dégât des eaux. Il soutient que la demande du syndicat des copropriétaires est donc mal fondée car il ne démontre pas que les désordres allégués dans les parties communes proviennent exclusivement et uniquement du sinistre survenu en 2008 dans son lot privatif. Il fait ensuite valoir que les décomptes établis par le syndic, les listings produits aux débats ou encore les appels de fonds ne mentionnent pas, pour la même période, le même montant dû, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve du quantum de sa créance et qu’il n’appartient pas au tribunal de pallier sa carence dans la démonstration et de faire les calculs à sa place. Le syndicat des copropriétaires indique, pour sa part que les sommes objet du litige sont constituées de charges de copropriété, dont des frais d'exécution de travaux mis à la charge de M. [G] par diverses assemblées générales dont aucune n'a été attaquée. Il indique que la Cour de cassation considère que la créance est justifiée dans son principe dès lors que le syndicat des copropriétaires verse les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets des exercices pour lesquels les charges sont réclamées ainsi que le décompte de charges sur la période considérée. Il précise ainsi verser aux débats un décompte de la créance à partir du premier arriéré, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes ainsi que le règlement de copropriété, précisant que chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges dont il est redevable. Il considère par conséquent que sa créance est certaine, liquide et exigible et qu’il est bien fondé à en demander paiement à hauteur de 10 347,99 euros. Il ressort des pièces produites qu’à la suite d’un dégât des eaux en provenance de l’appartement de M. [G], ayant affecté les parties communes de l’immeuble, les copropriétaires ont, lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2008, adopté, à l’unanimité, la résolution faisant supporter à M. et Mme [G] la somme de 6506,16 euros. Lors de l’assemblée générale du 24 avril 2009, les copropriétaires ont, à l’unanimité, adopté la résolution n°6 concernant la présentation et l’approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2008, indiquant notamment que “seront affectés privativement à Mme [G], responsable des DDE chez M. [U] les dépenses suivantes : -solde entre travaux Sotechbat 1395,34 euros et remboursement assurance 574,64 euros soit 1020,70 euros, -honoraires expertises 485,58 euros Décision du 14 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 21/15527 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTT4 -honoraires sinistres 275,01 et 334,91 euros, -honoraires divers liés à cette affaire 385,01 euros.” Les copropriétaires réunis en assemblée générale se sont ainsi expressément prononcés sur la répartition à appliquer à ces appels de charges. Dès lors que cette assemblée générale n'a pas été contestée, la décision par laquelle elle arrête le mode de répartition de charges de travaux s’impose à tous les copropriétaires et il n’appartient pas au tribunal de remettre en cause des résolutions que l’assemblée générale, dans son pouvoir souverain, a décidé d’imputer exclusivement à M. [G] et ce d’autant que ces résolutions ont été adoptées à l’unanimité des copropriétaires et n’ont fait l’objet d’aucun recours. Le syndicat des copropriétaires doit cependant justifier d’une créance certaine, liquide et exigible. Or, comme le relève M. [G], les pièces produites ne permettent pas de s’assurer du caractère certain de la créance. En effet, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur des listings informatiques portant décompte de la créance, arrêtée pour l’un au 22 octobre 2021 (pièce 17 du demandeur) et pour l’autre au 01 juillet 2023 (pièce 23 du demandeur). Or, il ressort tout d’abord du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2012, que les copropriétaires ont fait, au point 6, un état de la situation de la trésorerie de la copropriété. Il est ainsi indiqué que le compte de M. [G] est débiteur, au 23 mai 2012, de la somme de 7652,91 euros et que les copropriétaires ont demandé au syndic de lui faire délivrer un commandement de payer. Or, l’analyse des listings informatiques portant décompte démontre que le solde du compte, à la date du 16 avril 2012 était débiteur de la somme de 7045,21 euros et non de 7652, 91 euros. De plus, le commandement de payer, délivré le 26 mars 2013 ne fait pas apparaître, dans le décompte joint, les sommes dues au titre des travaux engagés à la suite du dégât des eaux, qui figurent en revanche dans le listing informatique transmis (“factures Sotechbat, honoraires suivi travaux), pas plus que la “régularisation charges exercices 2012" (portée au débit pour 1170,17 euros) et la “reprise d’appels prévisionnels” (portée au crédit pour 1265,72 euros) qui figurent pourtant dans le listing informatique produit. Il en va de même pour le montant indiqué lors de l’assemblée générale de 2014, comme étant le solde débiteur du compte de M. [G], qui ne correspond pas à celui figurant sur les listings produits. Ces listings n’apparaissent pas plus conformes à l’extrait de compte établi pour la période du 01 janvier 2015 au 07 août 2017, adressé par le syndic à M. [G] (produit en pièce 15 par le défendeur). Cet extrait indique en effet un solde antérieur au 01 janvier 2015 égal à zéro, alors qu’il ressort du listing informatique que le compte était débiteur à cette date. Il mentionne ensuite au 01 janvier 2015 les opérations suivantes : DébitCrédit AN charges 7192,25 AN travaux & FT réglés34,22 AN F travaux appelés 34,22 appel 1er trimestre 2015374,55 avance de trésorerie359,54 avance de trésorerie359,54 alors que les travaux et l’avance de trésorerie, facturés au 01 janvier 2015, ne sont pas repris dans le listing qui ne fait apparaître au 01 janvier 2015 que l’appel de fonds pour le premier trimestre de l’année. L’appels de fonds pour le premier trimestre 2018 (pièce 14 du demandeur) mentionne pour sa part un solde au 31 décembre 2017 de 0 euro puis celui établi pour le deuxième trimestre 2018 mentionne un solde débiteur au 01 janvier 2018 de 8291,48 euros et un solde total à payer de 8624,04 euros alors que dans l’intervalle seuls l’appel du premier trimestre (332,56 euros) et l’appel fonds travaux (359,38 euros) ont été émis et qu’il ressort du listing informatique produit qu’au 31 décembre 2017 l’arriéré était de 6591,17 euros. Il apparaît de plus que les parties produisent des appels de fonds établis pour la même période mais portant sur des montants différents. M. [G] verse ainsi aux débats un document intitulé “décompte de charges” établi pour le premier trimestre 2018 (pièce 16) mais alors que le document produit par le syndicat des copropriétaires mentionne un solde égal à 0 au 31 décembre 2017, celui-ci mentionne en revanche un solde au 01 octobre 2017 de 7664,37 euros. Le “décompte de charges” pour le deuxième trimestre 2018 (pièce 17 du défendeur ) mentionne pour sa part un solde au 01 janvier 2018 de 8176,62 euros et un solde total à payer de 8509,18 euros alors que l’appel de fonds établi pour la même période, produit par le syndicat des copropriétaires (pièce 14), mentionne un solde débiteur au 01 janvier 2018 de 8291,48 euros et un solde total à payer de 8624,04 euros. Il ressort de plus des listings informatiques produits qu’au 31 décembre 2017 l’arriéré était de 6591,17 euros. L’appel de fonds pour le deuxième trimestre 2019 mentionne un solde au 01 janvier 2019 de 9952 euros alors qu’il ressort de la balance générale et du grand livre général qu’à la fin de l’exercice 2029 le solde de M. [G] était débiteur à hauteur de 11 110,03 euros et que l’analyse du listing informatique, après addition des sommes appelées et déduction faite des versements effectués, met en évidence un solde débiteur au 01 janvier 2019, avant appel de fonds du premier trimestre 2019, de la somme de 8627,31 euros. De la même façon, la mise en demeure adressée à M. [G] le 29 juillet 2021 indique que le montant des charges arrêtées à cette date s’élève à 13 692,19 euros, ainsi décomposée : Décision du 14 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 21/15527 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTT4 Date LibelléDébit Crédit -01/01/2021 Gestim Solde au 31/12/2020 12566,20 -02/01/2021 Gestim 1er appel de fonds 2121 351,33 -01/04/2021 2ème appel de fonds 2021351,33 -01/07/2021 3ème appel de fonds 2021351,33 -29/07/2021 mise en demeure 29 07 202172 euros Total15 097,52 1405,33 Solde débiteur13 692,19 Il ressort d’une première lecture de cette pièce que la somme des montants appelés ne s’élève pas à 15 097,52 euros mais à 13 692,19 euros, somme, in fine, réclamée après déduction d’une somme de 1405,33 euros portée au crédit du compte. Cette somme de 1405,33 euros ne figure toutefois pas sur les listings informatiques produits par le syndicat des copropriétaires et qui ne font apparaître, sur la période de janvier à juillet 2021, que les appels de fonds susmentionnés mais aucun versement ni aucun crédit. Cette somme de 1405,33 euros ne figure pas plus sur l’extrait de compte, établi par le syndic le 15 novembre 2021 et adressé à M. [G] (pièce 1 du demandeur), qui fait apparaître pour la période du 01 janvier 2021 au 29 juillet 2021, un total de 13 692,19 euros, pour les mêmes sommes que celles figurant sur la mise en demeure, laquelle aboutit cependant à un total de 15 097,52 euros. Ce même extrait de compte, établi sur la période du 01 janvier 2021 au 22 octobre 2021, mentionne de plus un solde débiteur de 10 835,43 euros alors que le décompte arrêté à la même date, issu du listing informatique produit en pièce 17 par le demandeur, indique, pour sa part, un solde débiteur de 9661,97 euros, et ce alors que les mêmes opérations, pour les mêmes montants, sont comptabilisées sur cette période. Cet extrait de compte intègre par ailleurs une reprise de compte au 01 janvier 2021 intitulée “Gestim Solde au 31/12/2020 M. Mme [W]”, d’un montant de 12 566,20 euros. Or, le décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées. En effet, le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire. En l’espèce, cette reprise de solde est expliquée par les listings informatiques produits par le syndicat des copropriétaires, détaillant l’ensemble des charges appelées. Toutefois, il ressort de l’analyse de cette pièce, qu’après addition de toutes les sommes appelées et déduction faite des règlements effectués, le total restant dû s’élève, à la date du 01 janvier 2021, avant appel du premier trimestre 2021, à la somme de 11609,26 euros et non à celle de 12 566,20 euros, étant au surplus relevé que cette reprise de solde, sur l’extrait de compte adressé le 15 novembre 2021 à M. [G] est libellée au nom de “M. Mme [W]”, cet intitulé n’étant plus repris par la suite. Il ressort ainsi de l’ensemble des éléments exposés que les listings informatiques sur lesquels le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement n’établissent pas de manière certaine le quantum qu’il réclame. La créance n’est donc pas certaine et il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement et par conséquent de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Partie succombante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l’instance. Tenu aux dépens, il est également condamné à régler à M. [G] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et est débouté de sa demande formulée à ce titre. En application de l'article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe : DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] aux dépens de l’instance ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à régler à M. [I] [G] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024 La Greffière La Présidente