Cour d'appel, 30 mars 2023. 21/02259

AFFAIRE :N° RG 21/02259 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GZ2S   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION en date du 01 Juillet 2021 du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES RG n° 19/01127 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 30 MARS 2023 APPELANTS : Monsieur [H] [K] né le 07 Janvier 1954 à VILLEDIEU LES POELES (50800) [Adresse 6] [Localité 3] Monsieur [M] [K] né le 11 Mars 1980 à CAEN (14000) La Fétardière [Localité 5] [Localité 5] Monsieur [D] [K] né le 15 Mars 1986 à SAINT LO (50000) [Adresse 8] [Localité 4] Madame [Y] [K] épouse [U] née le 09 Décembre 1978 à CAEN (14000) [Adresse 9] [Localité 5] [Localité 5] Tous représentés et assistés de la SELARL SEROT-MINET AVOCATS, avocat au barreau de CAEN INTIMEE : S.A.R.L. MGDP anciennement dénommée FPMA N° SIRET : 337 621 700 [Adresse 2] [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Christophe BESSEDE, avocat au barreau de COUTANCES COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 26 janvier 2023 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 30 mars 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 1997 à effet du 1er juin 1997, M. [H] [K] et Mme [C] [E], épouse [K], depuis décédée et aux droits de laquelle viennent MM. [M] [K], [D] [K] et Mme [Y] [K] épouse [U], ont consenti à la SARL Mécanique précision générale de [Localité 5] (MPGP), devenue société FPMA, un bail commercial portant sur : - un bâtiment cadastré section A n°[Cadastre 1] [Adresse 10] ; - divers matériels. La tacite reconduction du bail commercial est intervenue à compter du 31 mai 2006. Par acte sous seing privé du 22 janvier 2010, les époux [K] ont conclu avec la société MPGP un renouvellement du bail commercial pour 9 années complémentaires, à compter du 1er janvier 2010 jusqu'au 31 décembre 2018. Par contrat du 1er juin 2015, la SARL FPMA, ayant pour gérant M. [V], a acquis la totalité des 500 parts sociales de la SARL MPGP qui étaient détenues par M. [H] [K], M. [M] [K], M. [D] [K] et Mme [Y] [K] épouse [U]. Par acte d'huissier du 5 juin 2018 signifié à M. [H] [K], la société FPMA a donné son congé pour le 31 décembre 2018. Par courrier de leur avocat du 12 décembre 2018, les héritiers de Mme [E] [K] ont informé la société FPMA de ce que n'ayant pas reçu notification du congé, celui-ci leur était inopposable. Le 20 décembre 2018, un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice. Par lettre de leur avocat du 31 janvier 2019, M. [H] [K] et les héritiers de Mme [E] épouse [K] ont réclamé à la société FPMA le paiement d'un montant total de 106.304,82 euros au titre des loyers dus sur une période de six mois et des travaux de remise en état des lieux. Cette demande restant vaine, les consorts [K] ont, par exploit d'huissier de justice en date du 17 juin 2019, fait assigner la société FPMA devant le tribunal de grande instance de Coutances aux fins notamment de voir dire que le bail commercial a pris fin le 20 juin 2019 et condamner la société FPMA au paiement des loyers et charges afférentes et au règlement d'une somme de 106.304,82 euros correspondant aux coût des travaux estimés nécessaires. Par jugement du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Coutances a : - dit que le congé délivré exclusivement à M. [H] [K] est inopposable aux héritiers de Mme [E] épouse [K], décédée ; - dit qu'à l'égard des héritiers de Mme [E] épouse [K], le bail a pris fin le 20 juin 2019 ; - débouté M. [H] [K], MM. [D] et [M] [K] et Mme [Y] [K] épouse [U] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamné MM. [M] [K], [D] [K] et [Y] [K] épouse [U] à payer à la société FPMA la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamné MM. [M] [K], [D] [K] et [Y] épouse [U] à payer à la société FPMA la somme de 2.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné MM. [M] [K], [D] [K] et [Y] [K] épouse [U] aux dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ; - rejeté toutes autres demandes. Par déclaration en date du 30 juillet 2021, MM. [H] [K], [M] [K] et [D] [K] et Mme [Y] [K] épouse [U] ont relevé appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 4 avril 2022, les consorts [K] demandent à la cour de : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * débouté M. [H] [K], MM. [D] et [M] [K] et Mme [Y] [K] épouse [U] de l'ensemble de leurs demandes ; * condamné MM. [M] [K], [D] [K] et [Y] [K] épouse [U] à payer à la société FPMA la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; * condamné MM. [M] [K], [D] [K] et [Y] épouse [U] à payer à la société FPMA la somme de 2.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné MM. [M] [K], [D] [K] et [Y] [K] épouse [U] aux dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; * rejeté toutes autres demandes ; - Confirmer le jugement déféré pour le surplus et ses dispositions non-contraires, Statuant à nouveau sur les seuls chefs de jugement réformés, - Condamner la SARL FPMA à leur payer, unis d'intérêts, la somme de 18.659,76 euros HT au titre des loyers dus jusqu'au 20 juin 2019, terme du bail avec intérêts de retard au taux contractuel de 15% depuis le 20 juin 2019, - Condamner la SARL FPMA à leur payer, unis d'intérêts, la somme de 7.637,72 euros au titre des intérêts de retard contractuels échus et arrêtés au 11 mars 2022, - Condamner la SARL FPMA à leur payer, unis d'intérêts, la somme de 44.700 euros TTC au titre du coût du remplacement du matériel manquant lors de la restitution par du matériel équivalent, - Condamner la SARL FPMA à leur payer, unis d'intérêts, la somme de 41.924,82 euros au titre du coût des travaux de remise en état des lieux, - Débouter la SARL FPMA de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner la SARL FPMA à leur payer, unis d'intérêts, la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 26 janvier 2022, la société FPMA demande à la cour de : - Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté les consorts [K] de l'ensemble de leurs demandes, - Dire recevable et bien fondée la société FPMA à se porter appelante incidente, - Réformer le jugement en ce qu'il a dit que : * le congé délivré exclusivement à M. [H] [K] est inopposable aux héritiers de Mme [E] épouse [K], décédée ; * à l'égard des héritiers de Mme [E] épouse [K], le bail a pris fin le 20 juin 2019 ; En conséquence, - Confirmer la validité du congé signifié le 5 juin 2018, - Dire que le bail conclu en renouvellement le 22 janvier 2010 a pris fin au 31 décembre 2018, - Débouter les consorts [K] de leur demande de paiement de loyers complémentaires postérieurs au 31 décembre 2018, - Réformer le jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation pour dommages et intérêts pour procédure abusive à hauteur de 1.000 euros seulement, au lieu des 10.000 euros demandés, En conséquence, - Condamner M. [H] [K] à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, En tout etat de cause, - Condamner les consorts [K], in solidum, à lui payer une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles engagés devant la cour, - Condamner les consorts [K] aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 décembre 2022. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS I. Sur l'opposabilité du congé Selon l'article 1742 du code civil, le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. L'article L 145-9 du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux des locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Lorsqu'un bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis et hormis le cas où l'un de ceux-ci a reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis. En l'espèce, la SARL FPMA a fait signifier son congé le 5 juin 2018 à M. [H] [K] seul, à l'exclusion des héritiers de Mme [C] [E] épouse [K] qui était décédée depuis le 21 novembre 2015 et dont le décès était connu du gérant de ladite société ainsi qu'en témoignent les pièces n° 21 et 22 produites par les appelants (recueil de condoléances, carte de condoléances). La SARL FPMA ne peut sérieusement soutenir que le congé a été délivré à M. [K] en qualité d'héritier de son épouse ou de mandataire apparent pour représenter le 'bailleur' dès lors que le congé mentionne comme destinataires M. [K] ainsi que Mme [C] [E] épouse [K]. Elle ne peut davantage invoquer la clause d'élection de domicile stipulée au bail qui concerne les seuls bailleurs visés dans l'acte, à savoir M. [H] [K] et son épouse, et non les héritiers. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le congé, délivré exclusivement à M. [H] [K], est irrégulier et inopposable aux héritiers de Mme [E] épouse [K], et qu'à l'égard de ces derniers, le bail a pris fin le 20 juin 2019, soit six mois après la restitution des clés du 20 décembre 2018 marquant le point de départ d'un nouveau congé. Il convient d'ajouter que le défaut de notification du congé à tous les propriétaires indivis affecte la régularité de l'acte sans que la preuve d'un grief ne soit exigée. Il convient donc de condamner la SARL FPMA à payer aux consorts [K] la somme de 18.659,76 euros TTC (3.109,96 euros x 6) au titre des loyers ayant couru entre le 20 décembre 2018 et le 20 juin 2019, montant non discuté, avec intérêt de retard au taux contractuel de 15% à compter du 20 juin 2019. II. Sur les demandes indemnitaires des consorts [K] 1. Au titre de la remise en état des lieux Selon l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En vertu de l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Par ailleurs, l'article 1755 dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Le contrat de renouvellement de bail du 22 janvier 2010 stipule notamment en son article 5 que 'toutes les réparations ainsi que tous les travaux de remise en état et tous remplacements (notamment en ce qui concerne les peintures et papiers peints, installations d'eau, gaz, électricité, chauffages et installations sanitaires), même par suite d'usure, vétusté, force majeure ou exigence administrative incomberont au preneur. Ce dernier aura en outre à sa charge exclusive tous les travaux d'entretien, de réparation et même de réfection de la devanture du local loué et de ses fermetures. Le bailleur sera tenu seulement d'assurer le clos et le couvert. Le preneur entretiendra le matériel et l'outillage avec soin. Il pourra l'augmenter ou l'améliorer comme bon lui semblera, sans pouvoir demander au bailleur de contribuer aux changements, modificationx, améliorations et renouvellements.' Il s'ensuit que par dérogation à l'article 1755 susvisé, les réparations locatives occasionnées par la vétusté sont contractuellement à la charge de la SARL FPMA. Cette dernière fait valoir que M. [K], ancien dirigeant de la société locataire MPGP, était en même temps bailleur jusqu'à la cession de parts à effet du 1er juin 2015 ; que M. [V], par l'intermédiaire de la SARL FPMA, n'occupe les lieux que depuis cet acte de cession, de sorte que seul l'état des locaux à cette date doit être pris en compte pour apprécier le respect de son obligation d'entretien. Cet argument est infondé. En effet, l'acquisition par la SARL FPMA de la totalité des parts sociales de la SARL MPGP ne modifie pas la qualité de preneuse de cette dernière aux droits et obligations de laquelle est venue l'intimée par suite d'une fusion en 2017 (cf pièce n°23 de la SARL FPMA). Il convient donc de comparer l'état des lieux de sortie (31 décembre 2018) avec l'état existant lors de la prise de possession des locaux par la SARL MPGP en 1997. En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est produit. L'immeuble est donc présumé avoir été délivré à la preneuse en bon état de réparations locatives. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 31 décembre 2018 que globalement les extérieurs ont été restitués en bon état général à l'exception des éléments suivants : - le parking ne reste habillé d'un enrobé que sur environ 10 à 15% de sa surface alors que le contrat de bail du 22 janvier 2010, reprenant les mentions du bail de 1997, vise dans le descriptif des lieux loués 'un parking goudronné' ; - l'allée en béton est en bon état général mais présente des marques et éclats devant le rideau métallique et à gauche du portail de même que l'enrobé côté bureau est partiellement affaissé et manquant côté espaces verts ; - la façade ouest du bâtiment comporte une peinture défraîchie et vétuste avec traces de mousse et fissures naissantes ; - la peinture de façade de la partie atelier présente une certaine vétusté avec de la mousse sur les soubassements et pigmentations ; - côté façade nord, l'enduit est marqué par des traces de débordement des gouttières envahies par la végétation ; - la peinture du portail est marquée par les mousses et des manques avec oxydation en ces points ; - dans la parties atelier, le sol ciment est marqué par des taches d'huile profondes ; Concernant les extérieurs, les consorts [K] n'invoquent expressément que les seules dégradations et défauts précités. Par ailleurs, ils reprochent un état d'entretien déficient des revêtements et dalles PVC dans des vestiaires et bureaux. Il ressort du constat d'huissier que de manière générale les pièces sont propres ; que cependant, les peintures et papiers peints sont défraîchis voire usagés et marqués par des taches ou légères auréoles noirâtres, sauf dans un bureau (page 25) ; qu'il en est de même des dalles sol PVC dans le vestiaire et des dalles moquette dans les deux bureaux de secrétariat (pages 25 et 26) et le local à archives ; que le plafond en contreplaqué est marqué par un dégât des eaux dans les sanitaires ; que les dalles plafond dans le bureau (page 24) et le local archives présentent des auréoles ; qu'elles sont en bon état dans les autres pièces. Les dégradations et défauts recensés ci-dessus sont liés à l'usure du temps, à la vétusté et à un défaut d'entretien dont la réparation incombe à la SARL FPMA en vertu des clauses du bail. Sur la base des devis produits par les consorts [K], il y a lieu d'évaluer les travaux de remise en état à la charge de la locataire comme suit, étant précisé que seuls seront retenus les postes de réfection concernant les désordres spécialement invoqués par les bailleurs et admis précédemment par la cour : - réalisation d'un revêtement bicouche sur 445 m² pour 6.135 euros HT et nettoyage des gouttières, toits et façade pour 2.977,70 euros HT, soit au total 10.023,97 euros TTC (devis Les Paysages du Val de Sienne) ; - réfection des bétons de l'atelier : 18.565,20 euros TTC (devis [N]) ; - remise en état des peintures et plafonds : 5.342,33 euros TTC (devis [B] [O]) - dépose et repose de la chaudière pour réfection du sol de l'atelier : 412,38 euros TTC (devis [T]) - total : 34.343,88 euros TTC La SARL FPMA est condamnée au paiement de ce montant au titre des réparations locatives. 2. Au titre des éléments mobiliers endommagés ou manquants Le bail commercial porte notamment sur divers appareils, matériel roulant et de bureau décrits dans un inventaire qui a été annexé au bail en date du 29 septembre 1997. Cette même liste a été annexée au bail de janvier 2010 ainsi qu'à l'acte de cession des parts sociales à la SARL FPMA. L'acte de cession précise page 8 que les matériels et installations utilisés par les sociétés existent physiquement ; qu'ils sont en état d'usure normale compte tenu de âge ; qu'ils font l'objet d'un entretien régulier et sont en bon état de marche. Les consorts [K] sollicitent une indemnité de 37.250 euros HT soit 44.700 euros TTC en remplacement des machines-outils manquantes sur la base d'un devis de la société Grente-Lemaître et correspondant à : - un tour [Localité 7] 550 (en remplacement du tour Ernault année 1980) - une fraiseuse (en remplacement de la fraiseuse Normandie année 1982 remplacée en cours de bail par une fraiseuse Decker) - 2 perceuses à colonne ; - 2 scies à ruban (en remplacement d'une scie Tampleu et d'une scie Kasto) ; - 1 tête à tarauder pour perceuse ; - 1 plateau circulaire + diviseur - 1 tête d'alésage Andrea 170 - 2 coffrets cales de contrôle ; - 1 lot de métrologie ; - 1 touret double ; - 1 servante d'atelier - 1 caisse à outil ; - 1 marbre ; Les matériels réclamés ci-dessus figurent bien sur la liste annexée aux contrats de bail et de cession du 1er juin 2015, à l'exclusion de la servante d'atelier. Il appartient à l'intimée de démontrer que les matériels objet du bail, dont elle a reconnu l'existence en signant l'acte de cession, soit n'étaient pas présents dans les locaux, soit ont été restitués. Les pièces qu'elle produit (inventaire contradictoire du 30 mai 2015 qui ne concerne pas les machines-outils (pièce n°3), tableau Socotec, factures d'achat et de ventes de fraiseuses par la SARL MPGP, liste des immobilisations, détail des amortissements etc) ne prouvent pas que les biens litigieux n'étaient plus dans les locaux lors de l'achat des parts sociales en juin 2015. En outre, le constat d'huissier du 20 décembre 2018 montre que les bâtiments ont été vidés de tous matériels et machines. Il n'y a pas lieu de tenir compte du caractère obsolète des matériels datant des années 80 puisque le contrat de bail prévoit que la locataire est tenue de tous les remplacements même par suite d'usure et vétusté. Au vu de ces éléments et sur la base du devis susvisé, il convient de condamner la SARL FPMA à payer aux consorts [K] la somme de (37.250 euros HT - 1.200 euros HT servante d'atelier) = 36.050 euros HT, soit 43.260 euros TTC, au titre des matériels non restitués. III. Sur la demande indemnitaire de la SARL FPMA pour procédure abusive L'action des consorts [K] étant accueillie, au moins partiellement, la SARL FPMA ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le jugement est infirmé sur ce point. IV. Sur les demandes accessoires La SARL FPMA succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, à payer aux consorts [K] la somme 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre. Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, INFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit : - que le congé délivré exclusivement à M. [H] [K] est inopposable aux héritiers de Mme [E] épouse [K], décédée ; - qu'à l'égard des héritiers de Mme [E] épouse [K], le bail a pris fin le 20 juin 2019 ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, CONDAMNE la SARL FPMA à payer à MM. [H] [K], [M] [K] et [D] [K] et Mme [Y] [K] épouse [U], unis d'intérêts, la somme de 18.659,76 euros TTC au titre des loyers ayant couru entre le 20 décembre 2018 et le 20 juin 2019, avec intérêt de retard au taux contractuel de 15% à compter du 20 juin 2019 ; CONDAMNE la SARL FPMA à payer à MM. [H] [K], [M] [K] et [D] [K] et Mme [Y] [K] épouse [U], unis d'intérêts, la somme de 34.343,88 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux ; CONDAMNE la SARL FPMA à payer à MM. [H] [K], [M] [K] et [D] [K] et Mme [Y] [K] épouse [U], unis d'intérêts, la somme 43.260 euros TTC au titre du remplacement des matériels non restitués ; DEBOUTE la SARL FPMA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE la SARL FPMA à payer à MM. [H] [K], [M] [K] et [D] [K] et Mme [Y] [K] épouse [U], unis d'intérêts, la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL FPMA de sa demande formée à ce titre ; CONDAMNE la SARL FPMA aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY