Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00545 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5N2
Minute : 24/00423
S.A.S. STALINGRAD 33
Représentant : Me Ornella GIANNETTI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : K55
C/
Madame [G] [H] épouse [K]
Monsieur [I] [K]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A.S. STALINGRAD 33
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Ornella GIANNETTI, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Madame [G] [H] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]
comparante en personne
Monsieur [I] [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 24 Mai 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 novembre 2017, l'indivision [X] [P], aux droits de laquelle vient la SAS STALINGRAD 33, a consenti à Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 650 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 100 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Le 10 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 6764,07 € arrêtée au 2 mars 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 7 février 2024, la SAS STALINGRAD 33 a fait citer Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail à la date du 10 mai 2023,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
"supprimer le délai de deux mois de l'article L412-1 du code de procédure civile d'exécution,
"condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 7347,37 € à valoir sur les loyers, charges impayés, indemnités d'occupation arrêtés à la date d'acquisition de la clause résolutoire, étant précisé que la dette s'élève à ce jour à la somme de 7394,27 euros,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer contractuel, à compter du 10 mai 2023, charges en sus jusqu'à leur départ effectif, qui serait indexée sur l'indice trimestriel de référence des loyers, publié par l'Insee, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clausé résolutoire si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire,
Ïdes interêts au taux légal produit par chacune des échéances impayées depuis le 17 mars 2023,
Ïde la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 24 mai 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 7 851,61 €, terme du mois de mai 2024 inclus. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle ne s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire si ceux-ci s'étalent sur une période d'un an. S'agissant de l'état des parties communes dont se plaint les défendeurs, elle a précisé que les photographies produites aux débats ne sont pas probantes, car non datées et non certifiées. Elle estime par ailleurs ne pas être responsable de cet état de fait, n'étant en outre pas propriétaire de l'intégralité des lots.
Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H], comparants, ont indiqué qu'ils avaient arrêté de payer les loyers en raison de l'état déplorable de parties communes de l'immeuble. La cour est, selon eux, jonchée de détritus. Un café s'y est installé. La sécurité est inexistante. Ils ne peuvent plus ouvrir les fenêtres de leur logement en raison du bruit et n'osent plus inviter personne à leur domicile. Ils ont indiqué avoir écrit au service d'hygiène de leur commune. Ils ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement proposant d'apurer la dette par des mensualités de 220 euros en sus du règlement du loyer et des charges courants. Ils demandent à ce que la bailleresse procède au nettoyage des parties communes.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 12 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAS STALINGRAD 33 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 14 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 15 mars 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail en date du 28 novembre 2017 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mars 2023, pour la somme en principal de 6764,07 € arrêtée au 2 mars 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mai 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
La SAS STALINGRAD 33 produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] restent lui devoir la somme de 7851,61 € arrêtée au 22 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H], comparants, n'apportent aucun élément de nature à contester cette dette locative.
Il convient toutefois de déduire de cette somme le montant des frais de contentieux soit la somme de 288,88 €, qui peut éventuellement être comptabilisée au titre des dépens.
Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] seront donc condamnés à verser à la SAS STALINGRAD 33 une somme provisionnelle de 7562,73 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 22 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus.
En raison de la clause de solidarité stipulée au contrat, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et règlent même une somme supplémentaire de plus de 200 euros depuis deux mois.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.
Dans ces conditions, la demanderesse ne justifiant ni de la mauvaise foi de Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H], ni de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte dont les défendeurs seraient les auteurs, le délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne sera pas supprimé.
Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Il n'y a pas lieu en effet de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges.
En ce cas, la clause de solidarité ne s'étendant pas aux indemnités d'occupation, la condamnation sera prononcée in solidum.
Sur la demande reconventionnelle en nettoyage des parties communes
Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] produisent aux débats des photographies d'une cour d'immeuble, affirmant que cette cour d'immeuble est celle de l'immeuble situé au [Adresse 1]. Ils demandent à ce qu'il soit procédé par le bailleur au nettoyage des parties communes.
Ces photographies ne sont pas, en l'état, assez probantes, n'étant pas datées et ne pouvant être rattachées avec certitude avec l'immeuble du [Adresse 1]. Les défendeurs indiquent avoir saisi leur commune sur l'état de parties communes, mais ne produisent aucun document en ce sens à l'audience. Ils ne justifient par ailleurs d'aucune demande préalable faite en ce sens à leur bailleresse.
Dans ces conditions, leur demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAS STALINGRAD 33, Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 novembre 2017 entre l'indivision [X] [P], aux droits de laquelle vient la SAS STALINGRAD 33, et Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 1] ([Adresse 4]) sont réunies à la date du 10 mai 2023 ;
Condamnons solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] à verser à la SAS STALINGRAD 33 la somme provisionnelle de 7562,73 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 22 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus;
Autorisons Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 220 €, et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 1];
Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Condamnons en ce cas in solidum Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] à payer à la SAS STALINGRAD 33 une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Rejetons la demande reconventionnelle de Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] ;
Condamnons in solidum Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] à verser à la SAS STALINGRAD 33 une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Monsieur [I] [K] et Madame [G] [K] née [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024
Le GreffierLe Juge
