Cour d'appel, 07 juin 2022. 20/00886

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 07 juin 2022 N° RG 20/00886 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FNPA -LB- Arrêt n° [X] [H] [O] [E] épouse [A], [G] [T] [K] [A] épouse [B], [V] [T] [N] [A], [U] [J] [L] [A] / [W] [Z], [C] [F] Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AURILLAC, décision attaquée en date du 17 Mars 2020, enregistrée sous le n° 16/00020 Arrêt rendu le MARDI SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Mme [X] [H] [O] [E] épouse [A] [Adresse 10] [Localité 4] et Mme [G] [T] [K] [A] épouse [B] Lieudit [Localité 11] [Localité 7] et Mme [V] [T] [N] [A] [Adresse 9] [Localité 4] et M. [U] [J] [L] [A] [Adresse 1] [Localité 5] tous représentés par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Myriam PORTAL MERAL, avocat au barreau D'AURILLAC Timbre fiscal acquitté APPELANTS ET : M. [W] [Z] [Adresse 6] [Localité 3] et Mme [C] [F] [Adresse 2] [Localité 3] tous deux représentés par Maître Géraud MERAL de la SELARL AURIJURIS, avocat au barreau D'AURILLAC Timbre fiscal acquitté INTIMES DÉBATS : A l'audience publique du 28 mars 2022 ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 7 juin 2022, après prorogé du délibéré initialement prévu le 24 mai 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous-seing privé signé les 22 janvier 2014, 28 janvier 2014 et 29 janvier 2014, M. [W] [Z] et Mme [C] [F], vendeurs, d'une part, et Mme [X] [E] veuve [A], Mme [V] [A], Mme [G] [A] épouse [B], et M. [U] [A], acquéreurs, d'autre part ont conclu une promesse synallagmatique de vente concernant un enclos situé [Adresse 8] (15), comprenant une maison et un terrain, moyennant le prix de 180'000 euros, outre 12'800 euros de frais d'acte. L'acte prévoyait que la somme due serait financée au moyen de fonds personnels à hauteur de 164'800 euros et que la vente serait réitérée au plus tard le 31 mars 2014. La promesse de vente était en outre assortie de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 28'000 euros sur 10 ans par Mme [X] [A] auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole agence de Saint-Flour. L'acte comportait en outre une clause pénale en ces termes : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 18'000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. » Par courriel du 10 avril 2014, Mme [A] a avisé Mme [F] de l'impossibilité de réitérer la vente compte tenu du refus d'octroi du prêt par le Crédit Agricole. La décision de refus d'accorder le prêt sollicité a été notifiée par écrit à Mme [X] [A] par correspondance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole en date du 16 avril 2014. Par courriers adressés en recommandé avec accusé de réception, le 20 juin 2014 à Mme [X] [A] et le 28 juillet 2014 à Mme [V] [A], Mme [G] [A] épouse [B], et M. [U] [A], le conseil de M. [Z] et Mme [F] a mis en demeure les bénéficiaires de la promesse de vente de régulariser la vente. La réitération de la vente par acte authentique n'est en définitive pas intervenue. Par acte d'huissier du 15 janvier 2016, M. [Z] et Mme [F] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Aurillac les consorts [A] pour obtenir leur condamnation au paiement des sommes de 18'000 euros au titre de la clause pénale, 30'000 euros au titre de la dépréciation du bien, 9000 euros au titre de leur préjudice moral et de certaines sommes au titre des taxes foncières et des frais de conservation du bien. Par jugement du 17 mars 2020, le tribunal judiciaire d'Aurillac a statué en ces termes : -Retient la mauvaise foi et la responsabilité fautive des défendeurs, co-obligés solidaires ; -Condamne solidairement Mme [X] [E] veuve [A], Mme [V] [A], Mme [G] [A] épouse [B] et M. [U] [A] à payer à M. [W] [Z] et à Mme [M] [F] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement : - 18'000 euros au titre de la clause pénale ; -10'000 euros au titre de la dépréciation du bien ; -3399,19 euros au titre des frais de conservation du bien (taxes foncières, assurances, EDF, fuel) ; -3000 euros au titre du préjudice moral ; -Rejette les demandes plus amples ; -Condamne in solidum Mme [X] [E] veuve [A], Mme [V] [A], Mme [G] [A] épouse [B], et M. [U] [A] à payer à M. [W] [Z] et à Mme [M] [F] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Ordonne l'exécution provisoire ; -Condamne in solidum Mme [X] [E] veuve [A], Mme [V] [A], Mme [G] [A] épouse [B], et M. [U] [A] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Aurijuris, avocats. Les consorts [A] ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 20 juillet 2020. Par ordonnance du 17 septembre 2020, la première présidente de la cour d'appel de Riom a rejeté la demande présentée par les consorts [A] d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement du 17 mars 2020. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 10 mars 2022. Vu les conclusions en date du 8 février 2022 aux termes desquelles les consorts [A] demandent à la cour de : -Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 mars 2020 par le tribunal judiciaire d'Aurillac, Statuant à nouveau, -Débouter M. [W] [Z] et Mme [C] [F] de l'intégralité de leurs prétentions ; -Dire et juger que Mme [X] [A] est bien fondée à se prévaloir de la caducité du compromis de vente ; -Dire et juger que Mme [X] [A] n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle dès lors qu'elle justifie avoir bien sollicité l'agence du Crédit Agricole de Saint-Flour pour souscrire un prêt immobilier dans le délai qui lui était imparti dans le compromis ; -Mettre hors de cause M. [U] [A], Mme [G] [A] épouse [B] et Mme [V] [A] qui ne sont pas liés par la condition suspensive ; -Débouter M. [W] [Z] et Mme [C] [F] de toutes leurs demandes ; -Les débouter de leur appel incident ; -Dire et juger que la responsabilité de Mme [V] [A], Mme [G] [A] et M. [U] [A] ne saurait être retenue au titre de la non réalisation de la condition suspensive à laquelle ils n'étaient pas tenus ; À titre subsidiaire, -Réduire la clause pénale sollicitée de manière très conséquente ; -Dire et juger que M. [W] [Z] et Mme [C] [F] ne justifient d'aucun préjudice moral, d'aucun préjudice de dépréciation, ni d'un préjudice de conservation imputable aux consorts [A] ; -Débouter M. [W] [Z] et Mme [C] [F] de leurs demandes indemnitaires ; -Condamner solidairement M. [W] [Z] et Mme [C] [F] à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens ; -A titre subsidiaire, condamner solidairement M. [W] [Z] et Mme [C] [F] à leur payer une somme de 1500 euros à chacun au titre des frais irrépétibles exposés par eux en première instance et en cause d'appel. Vu les conclusions en date du 6 janvier 2022 aux termes desquelles M. [W] [Z] et Mme [C] [F] demandent à la cour de : -Débouter les consorts [A] de leur appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire d'Aurillac le 17 mars 2020 ; -Les débouter de l'intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions ; -Confirmer la décision excepté en ce qu'elle a condamné solidairement les consorts [A] à leur payer les sommes de 10'000 euros au titre de la dépréciation du bien et 3000 euros au titre de leur préjudice moral ; - Jugeant à nouveau sur ces points, condamner solidairement les consorts [A] à leur payer les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement : -30'000 euros au titre de la dépréciation du bien ; -9000 euros au titre de leur préjudice moral ; Y ajoutant, -Condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 3600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel ; -Condamner solidairement les consorts [A] aux entiers dépens d'appel. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il sera rappelé, à titre liminaire, qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...», ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. -Sur la responsabilité des consorts [A] : M. [Z] et Mme [F] considèrent que les consorts [A] ont manqué à leurs obligations résultant des stipulations contractuelles relatives à la condition suspensive et sollicitent d'une part l'application de la clause pénale, estimant que la condition suspensive doit être réputée accomplie, d'autre part l'indemnisation de préjudices complémentaires subis selon eux du fait du comportement fautif et de la mauvaise foi caractérisée des consorts [A], et plus particulièrement de Mme [D] [A]. -Sur la responsabilité des consorts [A] au titre de la défaillance de la condition suspensive : Aux termes de l'article 1178 du code civil, dans sa version applicable au litige (antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016) , « La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ». Pour l'application de ces dispositions, le régime de la preuve est mixte : ainsi, dans l'hypothèse où les parties ont prévu une condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, il appartient à celui-ci, pour invoquer la défaillance de la condition suspensive afin de justifier l'absence de réitération de la vente, de démontrer qu'il a accompli des diligences normales afin d'obtenir un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, tandis qu'il appartient au vendeur, qui réclame le paiement de la clause pénale en application des dispositions de l'article 1178 du code civil, de démontrer que le débiteur a par son comportement empêché la réalisation de la condition. En l'espèce, la promesse de vente liant les parties comporte une condition suspensive énoncée dans les termes suivants « (') Dispositions des articles L. 312-1 à L. 312-36- Chapitre II (crédit immobilier) du livre III du code de la consommation relatives à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier. Mme [X] [A] déclare avoir été informée des dispositions desdits articles et avoir l'intention de recourir, pour le paiement d'une partie du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application desdits articles et répondant aux caractéristiques suivantes : - Organisme prêteur : CRCA Agence de Saint-Flour Ville - Montant maximum emprunté : VINGT-HUIT MILLE EUROS (28'000 EUR) -Durée maximale de remboursement : 10 ans -Taux nominal d'intérêt maximum de 3,30 % (hors assurance) -Garanties offertes : à déterminer. En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées. I-Obligations de l'acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité Mme [X] [A] s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d'un mois à compter des présentes. À défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à Mme [A], par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où Mme [A] n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes. Mme [A] devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Mme [A] déclare qu'il n'existe à ce jour aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'elle envisage de solliciter. II-Réalisation de la condition suspensive Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L. 312-1 à L. 312-36 susvisés et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à Mme [A] de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L. 312-1 à L. 312-36 susvisés de consentir le crédit aux conditions principales sus énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque. La réception de cette offre devant intervenir au plus tard le 28 février 2014. L'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par Mme [A] au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre Mme [A] en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devrait être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que Mme [A] ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais Mme [A] ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'elle aura, le cas échéant, versé qu'après justification qu'elle a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur. La condition suspensive de l'obtention du prêt est réputée acquise avec toutes les conséquences y attachées dès lors que le refus de prêt dont se prévaut Mme [A] a été fait au nom d'une autre personne, notamment de la personne bénéficiaire d'une faculté de substitution. Les parties déclarent expressément que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de Mme [A], cette dernière pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au vendeur qu'elle dispose des sommes nécessaires pour le financement de l'opération. (') » Il ressort en l'occurrence des éléments du dossier, en particulier des courriers du Crédit Agricole en date des 16 avril 2014 et 26 avril 2017 (pièces n° 2 et 4 des appelants ) et des échanges de courriels entre les parties, que : -Mme [X] [A] a pris contact le 11 février 2014 avec l'agence de [Localité 12] du Crédit Agricole pour présenter sa demande de prêt ; -La banque n'a pu accorder à Mme [A] un premier entretien que le 27 février 2014, et il a alors été remis à cette dernière la liste des documents nécessaires à l'établissement du dossier ; -La demande de financement a été établie le 12 mars 2014 au cours d'un second entretien ; -Le montant du financement s'élevait à 28 000 euros au titre du capital emprunté, outre 210 euros au titre des frais de dossier et 476 euros au titre des frais de garantie ; -Par courriel du 10 avril 2014, Mme [A] a avisé Mme [F] du refus opposé par le Crédit agricole à sa demande de prêt ; -La banque a notifié à Mme [A] le refus de financement pour le projet d'acquisition par courrier du 16 avril 2014, sans précision quant au motif du refus ; Il est ainsi établi que Mme [A] a fait preuve de diligence pour accomplir les démarches en vue de l'obtention du prêt, puisqu'elle a contacté à cette fin l'agence du Crédit Agricole de Saint-Flour dès le 11 février 2014, et que le retard dans la préparation du dossier résulte du fait qu'elle n'a pu obtenir un rendez-vous rapidement. En outre, d'après les éléments communiqués par le Crédit Agricole, et contrairement à ce qui est soutenu par les intimés, la demande présentée était conforme aux caractéristiques prévues par la promesse de vente, étant précisé que le montant d'emprunt sollicité était bien de 28'000 euros, somme à laquelle se sont ajoutés les frais de dossier pour 210 euros, et les frais de garantie pour 476 euros, le Crédit Agricole prenant encore soin de préciser dans son courrier du 26 avril 2017 que le montant de 29'683 euros figurant dans un précédent courrier de refus correspondait au total du financement, assurance comprise. Il ressort de ces éléments que si le délai prévu par la promesse de vente pour transmettre des informations quant à la possibilité d'obtenir un crédit et de lever la condition suspensive, délai relativement bref, a effectivement été dépassé, cette situation est imputable au calendrier imposé par la banque et non à l'inaction de Mme [A], qui s'est rapprochée de celle-ci dès le 11 février 2014. En toute hypothèse, la demande d'emprunt a été rejetée, de sorte que la condition suspensive ne pouvait être réalisée, étant précisé d'une part que rien ne permet de considérer que ce refus aurait été motivé par l'inertie de Mme [A] dans les démarches nécessaires à la constitution du dossier, d'autre part qu'il ne peut être déduit du refus de la banque de communiquer à Mme [F] le motif du rejet de la demande de financement que Mme [A] aurait en réalité manoeuvré pour que sa demande d'emprunt n'aboutisse pas. Ainsi, les consorts [A] établissent que Mme [X] [A] a accompli les diligences normales et dans les délais prévus afin d'obtenir un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente. De leur côté, M. [Z] et Mme [F] ne démontrent pas que Mme [X] [A] ait empêché l'accomplissement de la condition suspensive, étant observé qu'une telle preuve ne peut résulter de la seule affirmation que le Crédit Agricole aurait établi une attestation de complaisance. Il en résulte que M. [Z] et Mme [F] ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 1178 du code civil pour soutenir que la condition suspensive doit être réputée accomplie et obtenir l'application de la clause pénale pour défaut fautif de la réitération de la vente et que c'est en revanche à juste titre que les consorts [A] font valoir que la promesse synallagmatique de vente est devenue caduque. -Sur la responsabilité et la loyauté contractuelles des consorts [A] : Il incombe à M. [Z] et Mme [F], pour se prévaloir de la responsabilité contractuelle des bénéficiaires de la promesse de vente, de démontrer l'existence d'une faute au regard des obligations prévues au contrat, et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice dont il est demandé réparation. La mauvaise foi ne se présumant pas, il appartient également aux intimés de démontrer le comportement contractuel déloyal des consorts [A]. Mme [A], informée officiellement par écrit du refus du prêt le 16 avril 2014, a averti les vendeurs par courriel du 10 avril 2014 de la réponse négative qu'elle avait reçue dans un premiers temps verbalement de la banque. Si aux termes de la promesse de vente, Mme [X] [A] devait justifier auprès du vendeur dans un délai d'un mois à compter de l'acte des démarches accomplies pour l'obtention du prêt, la clause prévoyait également le mécanisme à mettre en 'uvre en l'absence d'information dans les délais, puisqu'il était précisé que les vendeurs pouvaient alors réclamer à Mme [A] les éléments justificatifs du dépôt du dossier de prêt, et, en l'absence de réponse dans un délai de huit jours, se prévaloir de la caducité de la promesse. Or, M. [Z] et Mme [F] n'ont pas usé de cette faculté et ne se sont manifestés auprès des consorts [A] que bien après avoir été avertis du refus d'octroi du prêt, soit en juin 2014 auprès de Mme [X] [A], et en juillet 2014 auprès des autres bénéficiaires de la promesse, afin d'exiger la réitération de l'acte ou le règlement de la clause pénale. M. [Z] et Mme [F] ne peuvent dès lors imputer à la responsabilité des consorts [A] le retard dans la remise en vente de leur bien, qu'ils ont en définitive vendu à d'autres acquéreurs au mois d'août 2015. Par ailleurs, ainsi que le soulignent les appelants, la mauvaise foi contractuelle de Mme [X] [A] à la période de validité de la condition suspensive ne peut être déduite du fait que celle-ci ait pu, au mois d'août 2014, faire l'acquisition d'un bien immobilier au moyen d'un prêt consenti par la Banque Postale, au demeurant dans un contexte différent, puisqu'elle a acquis ce bien seule et non pas en indivision avec ses enfants. En effet, le lien entre cet événement intervenu postérieurement à la caducité de la promesse de vente et le refus du Crédit Agricole d'accorder un prêt à Mme [A] en avril 2014 n'est nullement établi par les pièces communiquées. Il sera observé sur ce point que la promesse de vente était très précise quant à l'organisme prêteur dont le concours était envisagé et que Mme [A] n'avait pas l'obligation de solliciter plusieurs banques pour l'aboutissement du projet d'acquisition du bien immobilier de M. [Z] et Mme [F]. Il apparaît ainsi que M. [Z] et Mme [F] ne rapportent la preuve ni de la mauvaise foi contractuelle des consorts [A], et en particulier de Mme [X] [A], ni un manquement de ces derniers à leurs obligations à l'origine des préjudices dont la réparation est sollicitée. En considération de l'ensemble de ces explications, M. [Z] et Mme [F] doivent être déboutés de l'ensemble de leurs prétentions et le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. Il n'y a pas lieu en revanche de « mettre hors de cause » M. [U] [A], Mme [G] [A] et Mme [V] [A], dont la responsabilité pouvait être engagée en application de la promesse de vente qui les liait M. [Z] et Mme [F] au même titre que Mme [X] [A] et qui avaient ainsi bien une place procédurale dans le cadre de l'instance engagée. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : M. [Z] et Mme [F] supporteront les dépens de première instance et d'appel et seront condamnés solidairement à payer aux consorts [A], pris ensemble, la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel, qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de ces derniers. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement et statuant à nouveau, Déboute M. [W] [Z] et Mme [C] [F] de toutes leurs demandes ; Condamne solidairement M. [W] [Z] et Mme [F] aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne solidairement M. [Z] et Mme [F] à payer à et Mme [X] [E] veuve [A], Mme [V] [A], Mme [G] [A] épouse [B] et M. [U] [A], pris ensemble, la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président