Cour d'appel, 18 juin 2024. 24/00055

1ère Chambre ARRÊT N°190 N° RG 24/00055 N° Portalis DBVL-V-B7I-UMQJ (Réf 1ère instance : 22/00629) M. [X] Mme [P] [KJ] épouse [RD] C/ Mme [Z] [R] [UH] [H] veuve [C] Mme [Y] [GE] [G] [C] épouse [V] M. [B] [U] [TU] [C] Mme [GE] [NN] [C] épouse [A] M. [GS] [S] [M] [C] M. [VI] [T] [F] [C] Mme [KX] [FR] [D] [C] épouse [PP] M. [ZA] [K] [O] [J] Mme [OO] [N] [PC] [E] épouse [J] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 18 JUIN 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 9 avril 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [X] né le 27 Octobre 1958 à [Localité 26] (PORTUGAL) [Adresse 1] [Localité 17] Madame [P] [KJ] épouse [RD] née le 17 Mai 1962 à [Localité 25] [Adresse 1] [Localité 17] Représentés par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentés par Me Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES INTIMÉS : Madame [Z] [R] [UH] [H] veuve [C] née le 26 Octobre 1947 à [Localité 10] ([Localité 10]) [Adresse 9] [Localité 10] Madame [Y] [GE] [G] [C] épouse [V] née le 31 Janvier 1945 à [Localité 11] ([Localité 11]) [Adresse 6] [Localité 7] Monsieur [B] [U] [TU] [C] né le 11 Octobre 1969 à [Localité 13] ([Localité 13]) [Adresse 23] [Adresse 14] Madame [GE] [NN] [C] épouse [A] née le 30 Octobre 1937 à [Localité 11] ([Localité 11]) [Adresse 3] [Localité 11] Monsieur [GS] [S] [M] [C] né le 09 Septembre 1973 à [Localité 16] ([Localité 16]) [Adresse 18] [Localité 20] Monsieur [VI] [T] [F] [C] né le 22 Janvier 1963 à [Localité 13] ([Localité 13]) [Adresse 15] [Localité 19] Madame [KX] [FR] [D] [C] épouse [PP] née le 09 Janvier 1967 à [Localité 13] ([Localité 13]) [Adresse 8] [Localité 12] Représentés par Me Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de SAINT-MALO Monsieur [ZA] [K] [O] [J] né le 01 Octobre 1952 à [Localité 13] ([Localité 13]) [Adresse 2] [Localité 11] Madame [OO] [N] [PC] [E] épouse [J] née le 20 Mars 1957 à [Localité 21] ([Localité 11]) [Adresse 2] [Localité 11] Représentés par Me Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocat au barreau de SAINT-MALO FAITS ET PROCÉDURE Mme [GE] [C], M. [F] [C], Mme [Y] [C], M. [VI] [C], M. [B] [C], Mme [KX] [C], Mme [Z] [H] veuve [C], [GS] [C] (ci-après dénommés les consorts [C]) ont signé le 28 août 2015 avec M. [X] et Mme [P] [KJ] son épouse un compromis de vente portant sur trois parcelles sises lieudit '[Adresse 24]) cadastrées [Cadastre 4] (enclavée), [Cadastre 5] et [Cadastre 27] d'une surface totale de 1 h 52 a et 55 ca moyennant un prix de 145.000 €, la parcelle [Cadastre 5] étant édifiée d'une longère prolongée d'un hangar. Le compromis est assorti d'une condition suspensive intitulée 'Droit de préemption du preneur en place ' condition de non exercice' stipulant que 'l'exercice du droit de préemption, s'il arrive, obligera le vendeur (les consorts [C]) à l'égard du préempteur et rendra le compromis caduques' et précise que 'la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] est actuellement louée au profit de M. [ZA] [J], domicilié à [Adresse 22].' 3. Par courriel adressé à l'étude notariale le 22 décembre 2015, M. et Mme [RD] ont appelé l'attention du notaire sur le fait que la préemption ne constituait pas une condition suspensive, que cette préemption ne pouvait concerner la totalité des trois parcelles, que le bail allégué sur la parcelle [Cadastre 4] était contestable dès lors qu'il ne s'agissait que d'une simple autorisation de cultiver à titre gratuit et que M. [J] ne justifiait pas des loyers ni de son affiliation à la MSA. 4. Par courrier du 13 janvier 2016, maître [FD], notaire à [Localité 21], a rappelé à M. [ZA] [J] qu'il était locataire 'pour partie' des biens vendus en vertu d'un 'bail depuis plus de trois ans', sans viser aucun bail rural ni aucun bail verbal, et lui a notifié une faculté de préemption sans viser une parcelle précise. 5. Par courrier du 7 mars 2016, M. [J] et Mme [AY] [E] épouse [J] ont demandé une entrevue aux consorts [C] 'concernant l'acquisition des bâtiments dans la mesure où notre droit de préemption ne vaut que sur les parcelles' et leur ont dans le même temps fait connaître qu'ils se portaient 'acquéreur de la totalité des terres que nous exploitons. Concernant les bâtiments, nous restons dans l'attente de notre futur échange.' 6. Par courrier du 10 mars 2016, maître [FD] a fait connaître à M. et Mme [J] que leur assiette du droit de préemption résultait de sa propre missive du 13 janvier 2016 et que, tenant compte d'une 'indivisibilité' des parcelles cadastrales, il considérait qu'ils avaient préempté 'l'ensemble' des biens [Cadastre 4], 142 et 143 au prix de 145.000 €. 7. Le 11 mars 2016, maître [FD] a fait constater que le permis de construire avait été refusé à M. et Mme [RD] et leur a fait connaître que 'Monsieur [J], agriculteur en place,' avait exercé son droit de préemption sur 'l'ensemble' des parcelles cadastrées [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 27]. Il les invitait à lui transmettre un RIB pour leur restituer leur dépôt de garantie. 8. Par courrier recommandé avec AR du 22 avril 2016 à l'étude notariale, M. et Mme [RD] ont rappelé qu'ils avaient contesté devant le tribunal administratif le rejet de leurs deux demandes de permis de construire, et ont contesté la validité du droit de préemption de M. et Mme [J] et confirmé leur volonté d'acheter le bien sans la condition suspensive du permis de construire. 9. Maître [FD] a néanmoins reçu le 21 septembre 2016 l'acte de vente entre l'indivision [C] et M. et Mme [J] portant sur les trois parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 27]. 10. Suivant courrier du 1er février 2018, M. et Mme [RD] ont à nouveau fait connaître à M. et Mme [J] qu'ils contestaient la préemption en invoquant plusieurs griefs : pas de justificatif du bail pour ces trois parcelles, absence de bail écrit, pas de justificatif de l'exploitation du terrain pendant 3 ans avant préemption, parcelle [Cadastre 4] seule concernée à l'exclusion des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 27], préemption impossible par Mme [J] non mentionnée au compromis, absence d'accord sur la chose et le prix, préemption impossible pour une superficie inférieure à 10000 m², absence d'engagement du préempteur à exploiter pendant 9 ans. 11. En l'absence de réponse, ils ont par requête du 14 février 2018 saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une demande d'annulation de la préemption exercée par M. et Mme [J] et d'annulation de la vente. Ils se sont désistés par courrier du 12 octobre 2018 compte tenu l'incompétence d'attribution du tribunal paritaire des baux ruraux pour statuer sur une action intentée par un tiers évincé. 12. Par actes d'huissier des 2 et 10 janvier et 31 décembre 2019, M. et Mme [RD] ont fait assigner M. et Mme [J] et les consorts [C] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de validité du compromis de vente signé le 28 août 2015 avec eux-mêmes et de condamnation des consorts [C] d'une part, et de M. et Mme [J] d'autre part, à leur verser le montant de la clause pénale stipulée au dit compromis, outre le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi. 13. Par ordonnance du 4 décembre 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo a : - ordonné la radiation de l'affaire inscrite sous le n° RG 19/00744, - dit que celle-ci est retirée du rang des affaires en cours et ne pourra être rétablie que sur nouvel enrôlement, - dit qu'une copie est délivrée aux avocats de la cause, - condamné les demandeurs aux dépens à défaut d'autre accord. 14. L'affaire a été réenrôlée à la suite du dépôt de conclusions de reprise d'instance de M. et Mme [RD] notifiées le 6 avril 2022. 15. Saisi d'une part, par les consorts [C] d'une demande d'interruption de l'instance motivée par le décès de M. [F] [C] et d'autre part, par M. et Mme [J] d'une demande d'irrecevabilité de M. et Mme [RD] faute de qualité à agir, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint Malo a par ordonnance du 13 novembre 2023 : - débouté les consorts [C] de leur incident relatif à l'interruption de l'instance résultant du décès de M. [F] [C], - constaté le désistement de M. et Mme [RD] à l'égard de M. [F] [C] et de ses ayants droits, - déclaré M. et Mme [J] recevables en leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. et Mme [RD], - en conséquence, - déclaré M. et Mme [RD] irrecevables en leur action en constatation de la validité du compromis signé le 28 août 2015 entre les consorts [C] et eux-mêmes et au paiement de la clause pénale stipulée dans ledit compromis, - débouté M. et Mme [J] de leur demande provisionnelle de dommages et intérêts, - condamné M. et Mme [RD] à verser à M. et Mme [J] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que M. et Mme [RD] supporteront les dépens et leurs frais irrépétibles. 16. Le juge de la mise en état a retenu qu'il n'y avait pas lieu à interrompre l'instance à la suite du décès de M. [F] [C] dès lors que, datant du 28 décembre 2015, ce décès était intervenu près de 4 années avant l'assignation délivrée les 2 et 10 janvier et 31 décembre 2019 et que les héritiers [VI], [B] et [KX] [C] avaient été dûment assignés. Il a également jugé que M. et Mme [RD] étaient irrecevables en leur action tendant à voir reconnaître la validité du compromis de vente signé le 28 août 2015 avec eux-mêmes puisque M. et Mme [J] avaient exercé leur droit de préemption, entraînant d'une part, la caducité dudit compromis et d'autre part, la perte de qualité à agir. Il a enfin rejeté la demande de provision formée par M. et Mme [J] contre M. et Mme [RD], estimant l'obligation sérieusement contestable. 17. M. et Mme [RD] ont interjeté appel par déclaration du 4 janvier 2024, limité à l'infirmation des chefs de décision concernant : - l'irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de M. et Mme [RD], - l'irrecevabilité de leur action en validité du compromis signé le 28 août 2015 et en paiement de la clause pénale, - la condamnation à payer à M. et Mme [J] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamnation aux dépens, - le rejet de leur demande au titre des frais irrépétibles. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 18. M. et Mme [RD] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 11 mars 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de : - les déclarer recevables en leur appel, - infirmer l'ordonnance en ce qu'elle : * a déclaré M. et Mme [J] recevables en leur fin de non-recevoir tirée de leur défaut de qualité d'agir, * les a déclarés irrecevables en leur action tendant à voir constater la validité du compromis signé le 28 août 2015 et à voir condamner les parties défenderesses au paiement de la clause pénale, * les a condamnés à verser à M. et Mme [J] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * dit qu'ils supporteront les dépens et leurs frais irrépétibles, - les déclarer recevables en leur action au fond et titulaires de la qualité pour agir en contestation de la validité du compromis de vente, - condamner in solidum les consorts [C] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter les consorts [C] de leurs demandes, - condamner les consorts [C] aux dépens dont distraction au profit de maître [W] sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 19. Ils soutiennent que : - ils demandent à voir annuler la décision de préempter et la vente des biens litigieux à M. et Mme [J] et non pas seulement le versement de la clause pénale mentionnée dans le compromis de vente comme l'a retenu le juge de la mise en état, - l'acquéreur évincé a toujours un intérêt à agir contre la préemption peu important que la condition suspensive ait défailli ou que le compromis soit caduc ou non, - la condition suspensive n'a pas défailli et n'a pas entraîné la caducité de la vente dès lors que la clause est nominative à l'endroit de M. [J] et non de Mme [J] et basée sur le code rural de sorte que M. [J] doit être fermier et déclaré à la MSA, ce qu'il n'est pas pour être âgé de 67 ans et retraité outre qu'il n'a jamais justifié de sa qualité d'agriculteur et qu'il est maire de la commune de [Localité 11] depuis 2014, - le bail à ferme de 1987 produit par M. et Mme [J] est insuffisant pour justifier de la qualité de fermier à la date de 2016 d'autant qu'il ne fait pas mention des parcelles litigieuses mais seulement du champ jacquet, - seule Mme [J] produit de tels documents mais elle n'est pas recevable puisque non citée dans le compromis et les correspondances avec le notaire, - la préemption de M. et Mme [J] concerne les trois parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 27] alors que la condition suspensive contractuellement prévue vise seulement la parcelle [Cadastre 4], - la condition suspensive en faveur de M. [J] fait mention d'informations erronées 'fermier [exploitant] les terrains litigieux depuis plus de 3 ans' alors qu'il ne justifie pas d'un tel statut, ce que le juge de la mise en état n'a pas vérifié, - la rédaction du compromis ainsi et son exécution n'ont donc pas été faites de bonne foi, et ont eu pour effet de les tromper sur la qualité de M. [J] ce qui a conduit à leur éviction sans vérification, - si le compromis indique un droit de préemption pour la parcelle [Cadastre 4], le notaire ne pouvait, sauf à conduire à une exécution déloyale et de mauvaise foi du compromis, proposer le 13 janvier 2016 une préemption pour l'ensemble des biens litigieux d'autant que les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 27] sont non agricoles et susceptibles d'être constructibles, - la stipulation de fausse qualité de M. [J] rend la condition suspensive potestative et a conduit les vendeurs à ne pas respecter leurs engagements en vendant finalement à un tiers qui n'avait aucun droit de préemption légal sur l'ensemble des parcelles, - l'illégalité de la préemption étant rétroactive, la condition suspensive n'a pas pu défaillir et le compromis de vente ne peut pas être caduc, - les conditions suspensives n'ont pas défaillies, l'article 1304-4 du code civil n'étant pas applicable en 2015, il n'était pas nécessaire de renoncer aux conditions suspensives puisqu'en l'absence de notification dans les 8 jours, l'article 1175 imposait une renonciation automatique aux conditions suspensives et une vente parfaite, - les vendeurs ont sollicité les concluants pour qu'ils se désistent au profit de M. et Mme [J], ce qu'ils n'auraient pas eu besoin de faire si le compromis avait véritablement été caduc, - ils ont essuyé deux refus de permis de construire qui sont déférés à la juridiction administrative, - les demandes reconventionnelles de M. et Mme [J] ne sont pas fondées dès lors que M. [J] ne justifie pas de sa qualité de fermier. 20. M. et Mme [J] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 février 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de : - à titre principal, - confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle : * les a déclarés recevables en leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité d'agir de M. et Mme [RD], * a déclaré M. et Mme [RD] irrecevables en leur action tendant à voir constater la validité du compromis et à voir condamner les parties défenderesses au paiement de la clause pénale, * a condamné M. et Mme [RD] à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * dit que M. et Mme [RD] supporteront les dépens et leurs frais irrépétibles, - à titre incident, - réformer l'ordonnance en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de provision d'un montant de 8.000 € à valoir sur la réparation de leur trouble de jouissance, - statuant à nouveau, - condamner M. et Mme [RD] à leur verser ladite somme provisionnelle de 8.000 €, - à titre subsidiaire, - confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, - en tout état de cause, - débouter M. et Mme [RD] de leur appel et de leurs demandes, - condamner les mêmes à leur verser la somme de 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles exposés en appel, - condamner les mêmes aux dépens de l'appel. 21. Ils soutiennent que : - la défaillance de plusieurs conditions suspensives stipulées dans le compromis dont le rejet de leur demande de financement et le dépôt tardif de leur demande de permis de construire, a entraîné sa caducité et que par l'effet notamment de l'exercice du droit de préemption, la condition suspensive stipulée au compromis a défailli entraînant automatiquement sa caducité, - la mise en demeure par LRAR de justifier la réalisation ou la défaillance dans les 8 jours des conditions suspensive était une simple faculté et la renonciation devait intervenir avant la défaillance de conditions, ce qui n'est pas le cas, - la question de la nullité ou celle de la décision de préempter sont sans objet puisque le compromis est réputé n'avoir jamais existé, il ne peut être sollicité la reconnaissance de sa validité quand bien même le droit de préemption serait entaché de nullité, - ils ont bien la qualité de fermier au jour du compromis pour être titulaires d'un bail à ferme depuis 1987 portant sur les parcelles litigieuses, pour avoir poursuivi ce bail avec l'indivision [C] au décès des consorts [L] et avoir payé les fermages, qualité que les appelants leur ont reconnue dans l'avant-contrat et par courrier du 12 décembre 2015, - la qualité de maire de la commune de [Localité 11] pour M. [J] n'est pas incompatible avec celle d'agriculteur et ne le prive pas de sa faculté de préemption, - l'indemnité provisionnelle de 8.000 € est destinée à réparer le trouble de jouissance subi, considérant qu'ils ne peuvent pas réaliser les travaux nécessaires à la remise en l'état d'un bâtiment situé sur la parcelle [Cadastre 5]. 22. Les consorts [C] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 16 février 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de : - leur décerner acte de ce qu'ils s'en rapportent à justice sur le mérite de la contestation formée par M. et Mme [J] de la recevabilité de l'action de M. et Mme [RD] et sur le mérite de l'appel formé par ces derniers, - condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la partie succombante aux dépens comme de droit. 23. Ils rappellent qu'ils n'ont pas élevé cette contestation en première instance et qu'ils se limitent en cause d'appel à s'en rapporter à la décision que rendra la cour, que c'est cependant de façon inappropriée que M. et Mme [RD] demandent à la cour de rejeter leurs demandes et de les condamner aux dépens et au paiement d'une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qu'au contraire, ils sont engagés une nouvelle fois dans une action à leur corps défendant et demandent à la cour de condamner toute partie succombante à leur payer une indemnité pour frais irrépétibles qu'ils évaluent à la somme de 3.000 €. 24. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 19 mars 2024. 25. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure. MOTIFS DE L'ARRÊT 26. A titre liminaire, l'attribution de compétence de l'article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime est limitée aux litiges opposant bailleurs et preneurs et ne s'applique pas au litige en nullité d'une déclaration de préemption du preneur qui a été initié par un acquéreur évincé. Seul le tribunal judiciaire, juridiction de droit commun, est matériellement compétent pour en connaître. 1) Sur la qualité à agir de M. et Mme [RD], appelants 27. L'article 31 du code de procédure civile dispose que 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.' 28. De même, en application de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche, 'L'action en nullité [de la déclaration de préemption] appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.' 29. Il est de jurisprudence établie que la vente d'un fonds rural conclue en vertu d'un droit de préemption inexistant peut être annulée à la demande de l'acquéreur évincé et que le signataire du compromis de vente évincé par l'effet de l'exercice d'une préemption inexistante conserve une qualité à agir en annulation de ladite préemption, l'acquéreur évincé pouvant se plaindre de ce que le droit de préemption avait été exercé sans la motivation exigée (Cass. civ. 3ème, 5 mars 2003, pourvoi n° 01-15344, Cass. civ. 3ème, 17 févr. 2010, n° 09-10474). 30. L'acquéreur évincé n'est pas tenu de justifier d'un intérêt à agir, au demeurant démontré par sa qualité de partie à l'acte auquel le preneur a fait obstacle. 31. En l'espèce, les consorts [C] et M. et Mme [RD] ont signé le 28 août 2015 un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier sis lieudit '[Adresse 24], composé des parcelles cadastrées [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 27], notamment sous la 'condition suspensive' du non exercice de son droit de préemption par le preneur en place, outre qu'il y est stipulé que l'exercice du droit de préemption, s'il arrive, oblige le vendeur à l'égard du préempteur et rend le compromis caduc. 32. Ce compromis précise en page 6 que 'la parcelle [Cadastre 4] est actuellement louée à Monsieur [ZA] [J] en vertu d'un bail verbal.' Il est également rappelé en page 9 le droit de préemption du preneur en place, mention étant à nouveau portée de ce que 'la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] est actuellement louée au profit de Monsieur [ZA] [J], domicilié à [Adresse 22].' 33. Par courrier du 7 mars 2016 signé de M. [ZA] [J] mais également de Mme [AY] [J] son épouse, ceux-ci ont fait connaître qu'ils faisaient valoir leur droit de préemption 'pour l'achat des biens [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 27].' 34. La validité du droit de préemption a été contestée par M. et Mme [RD] par courriel du 22 décembre 2015, puis par lettre commandée avec accusé de réception du 22 avril 2016 et par courrier du 1er février 2018. 35. Les biens immobiliers ont été vendus à M. et Mme [J] le 21 septembre 2016 de sorte que M. et Mme [RD] ont été évincés de la vente immobilière pour l'ensemble des trois parcelles qu'ils envisageaient d'acquérir et notamment celles qui n'étaient pas visées par un éventuel bail, à savoir les parcelles [Cadastre 5], édifiée d'une longère prolongée d'un hangar, et [Cadastre 27], constituant par ailleurs l'assiette d'un droit de passage pour accéder à la parcelle [Cadastre 4] par ailleurs enclavée. 36. Par assignations des 2 et 10 janvier 2019 et 31 décembre 2019, M. et Mme [RD] ont saisi le tribunal judiciaire de Saint-Malo d'une demande de validité du compromis de vente signé à leur bénéfice. 37. En application des articles 31 du code de procédure civile et L. 412-8 du code rural et de la pêche, M. et Mme [RD], acquéreurs évincés, ont qualité à agir en nullité de la déclaration de préemption formée par M. et Mme [J]. 38. L'ordonnance sera en conséquence infirmée sur ce point. 2) Sur les dommages et intérêts 39. Compte tenu de ce qui précède, cette demande formée par M. et Mme [J] est rejetée. 40. L'ordonnance sera confirmée sur ce point. 3) Sur les dépens et les frais irrépétibles 41. Succombant, M. et Mme [J] supporteront les dépens d'appel. 42. L'ordonnance sera infirmée s'agissant des dépens de première instance qui seront également mis à leur charge. 43. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [RD] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en première instance et en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 44. L'ordonnance sera infirmée s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. et Mme [J] et des consorts [C] de ce chef seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 13 novembre 2023 en ses dispositions déférées et sauf en ce qu'elle a : - débouté M. et Mme [J] de leur demande provisionnelle de dommages et intérêts, Statuant à nouveau des chefs d'ordonnance déférés et infirmés, Rejette la fin de non-recevoir invoquée par M. et Mme [ZA] et [AY] [J] tirée du défaut de qualité à agir de M. et Mme [X], Déclare M. et Mme [X], acquéreurs évincés, recevables en leur action tendant à voir d'une part, prononcer la nullité de la préemption exercée par M. et Mme [ZA] et [AY] [J] et d'autre part, constater la validité du compromis signé le 28 août 2015 entre les consorts [C] et M. et Mme [X], Condamne M. et Mme [ZA] et [AY] [J] à verser à M. et Mme [I] et [P] [RD] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. et Mme [ZA] et [AY] [J] aux dépens de première instance et d'appel, Rejette le surplus des demandes. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE