Cour d'appel, 25 mars 2024. 23/06885

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 10 ARRÊT DU 25 MARS 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06885 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHONH Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Mars 2023 -Juge de la mise en état de CRETEIL RG n° 22/00225 APPELANTS Monsieur [N] [Y] [Adresse 1] [Localité 2] né le [Date naissance 4] 1974 à [Localité 10] Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 Madame [B] [T] EPOUSE [Y] profession: Ingénieur hospitalier [Adresse 1] [Localité 2] née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 9] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 INTIMEES S.A.S. EDELIS La société EDELIS, anciennement dénommée AKERYS PROMOTION, ayant son siège social [Adresse 7], immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 338 434 152, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [Adresse 7] [Localité 8] Représentée par Me Michael GABAY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC95 S.A.S. IFB FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 5] N° SIRET : 429 912 249 Représentée par Me Alexandra SEIZOVA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C109 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL, et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Le 16 décembre 2003, par l'intermédiaire de la société IFB France, M. et Mme [Y] ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d'achat, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis. Son objectif était de défiscaliser les revenus locatifs de ce bien dans le cadre du régime fiscal " Robien ", consistant à ne revendre le bien acquis et loué que 9 ans après son acquisition. L'acte de vente a été conclu en la forme authentique le 16 avril 2004 pour un montant de 103 000 euros. Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt du même montant octroyé par la banque Caisse d'Epargne. Le bien a été livré le 3 mars 2005 et le premier contrat de bail a été signé le 6 juillet 2005. Le premier locataire est entré dans les lieux le 27 août 2005. Par acte notarié du 3 septembre 2021, M. et Mme [Y] ont vendu le bien immobilier à M. [H] [E], moyennant le prix de 44 500 euros. Par actes d'huissier des 6 et 7 janvier 2022, M. et Mme [Y] ont fait assigner la société Edelis et la société IFB France devant le tribunal judiciaire de Créteil en se prévalant du manquement de cette dernière à son obligation d'information et de conseil. La société Edelis a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription. * * * Vu l'ordonnance prononcée le 17 mars 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil qui a a statué comme suit : - Déclare les demandes irrecevables comme prescrites ; - Condamne M. et Mme [Y] aux dépens qui seront recouvrés par Maître Michael Gabay conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - Condamne M. et Mme [Y] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros et à la société IFB France la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Accorde aux avocats qui en font la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - Rejette toutes autres demandes des parties. Vu l'appel déclaré le 12 avril 2023 par M. et Mme [Y], Vu les dernières conclusions signifiées le 22 mai 2023 par M. et Mme [Y], Vu les dernières conclusions signifiées le 20 juin 2023 par la société Edelis, Vu les dernières conclusions signifiées le 8 juin 2023 par la société IFB France, M. et Mme [Y] demandent à la cour de statuer comme suit : Vu notamment l'article 2224 du code civil, l'article 699 du code de procédure civile, l'ordonnance entreprise du 17 mars 2023 et l'ensemble des pièces produites, - Infirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a : - Déclaré les demandes irrecevables comme prescrites, - Condamné M. et Mme [Y] aux dépens, - Au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. et Mme [Y] à payer à la société Edelis et à la société IFB France la somme de 500 euros chacune, - Accordé aux avocats qui en avaient fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - Rejeté toutes autres demandes des parties. Et suivant, statuant à nouveau, - Dire et juger que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tôt à la date du 23 avril 2019 ; - Dire et juger que l'action de M. et Mme [Y] introduite par exploits d'huissier des 6 et 7 janvier 2022 est manifestement recevable et non prescrite ; - Réserver les dépens d'appel. La société Edelis demande à la cour de statuer comme suit : Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes, en tout cas mal fondées, Vu les articles 2224 et 1240 du code civil, - Confirmer l'ordonnance du 17 mars 2023 en toutes ses dispositions ; - Déclarer prescrites et irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] ; - Condamner M. et Mme [Y] à payer à la société Edelis la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes ; - Le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Michael Gabay, avocat sur son affirmation de droit. La société IFB France demande à la cour de statuer comme suit : - confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance rendue le 17 mars 2023 par le juge de la mise en état près du Tribunal judiciaire de Paris, - débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - Condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner les époux [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandra SEIZOVA, avocat sur son affirmation de droit. SUR CE, LA COUR M. et Mme [Y] exposent que, conformément au droit positif, le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de réalisation du risque auquel la victime s'est trouvée exposée du fait d'un manquement à l'obligation d'information et au devoir de conseil. Ils exposent qu'ayant réalisé une opération d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue. Dans la présente espèce, c'est à la date du terme de l'engagement de location en l'occurrence le 12 mars 2020 que les concluants ont été en mesure de constater l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue. La société Edelis rappelle que M. et Mme [Y] les ont assignés le 6 janvier 2022 soit plus de 16 années après le contrat de vente signé le 16 avril 2004 et relève que son grief porte sur la baisse de la valeur vénale du bien qui constitue un risque qu'ils ne pouvaient ignorer. La société Edelis expose également que le point de départ de la prescription ne saurait être laissé à la libre discrétion de l'appelant et que la projection financière non contractuelle invoquée portait sur une période de 10 ans postérieure à la livraison s'achevant en 2015. Dans cette dernière hypothèse l'action serait également prescrite. Selon la société IFB France, le point de départ de la prescription doit nécessairement se situer au jour de la conclusion de la vente soit le 16 avril 2004 et au plus tard en 2013. Ceci étant exposé, M. et Mme [Y] fondent leurs demandes sur le manquement à une obligation d'information et de conseil imputable à la société IFB France. Ils situent le point de départ de la prescription au 23 avril 2019, date de l'avis de valeur de l'appartement . Ils soutiennent avoir alors pu constater qu'il avait consacré une épargne importante en pure perte compte tenu notamment de la valeur du bien chiffrée le 23 avril 2019 par l'agence Citya. La cour relève que l'opération complexe dénoncée par M. M. et Mme [Y] a fait l'objet d'un plan d'épargne fiscal personnalisé daté du 9 décembre 2003 établi par la société IFB France, concomitamment à la signature du contrat préliminaire de réservation conclu avec cette même société. Le plan d'épargne chiffre un capital constitué à l'issue de la période de 9 années prévue par la loi dite Robien du 11 juin 1996 en intégrant les revenus locatifs prévus et les économies d'impôts corrélatives.. Dans l'hypothèse retenue par M. et Mme [Y] dans laquelle le point de départ de la prescription se situe au jour de la révélation du risque, il doit être relevé que l'économie générale de l'opération se trouvait entièrement réalisée à l'issue de la période locative de 9 années constituant le terme des économies fiscales en relation avec la durée maximale de location prévue par la loi. A cette date, M. et Mme [Y] disposaient de toutes les informations leur permettant d'agir en intégrant le prix de revente de l'appartement s'ils estimaient cet élément utile à sa contestation. La première location ayant été conclue le 6 juillet 2005, le point de départ de la prescription doit alors être fixé au 7 juillet 2014. Le point de départ de la prescription ne saurait être différé par les choix de M. et Mme [Y] M. [V] ayant décidé de faire procéder à une estimation immobilière le 23 avril 2019. Les assignations ayant été délivrées les 6 et 7 janvier 2022, l'action se trouve prescrite en application de l'article 2224 du code civil. L'ordonnance déférée doit être confirmée. Une indemnité complémentaire doit être allouée à la société Edelis et à la société IFB France sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME l'ordonnance déférée ; CONDAMNE solidairement M.[N] [Y] et Mme [B] [T] épouse [Y] aux dépens et accorde à maître Michael Gabay et à maître Alexandra Seizova , avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement M.[N] [Y] et Mme [B] [T] épouse [Y] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 750 euros à la société Edelis et 750 euros à la société IFB France ; REJETTE toutes autres demandes. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL