Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Muriel AYACHE ABERGEL
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09160 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MLD
N° MINUTE :
17 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 07 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. ICF “ LA SABLIERE “ SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Monsieur [K] [A], demeurant C/° Mme [U] [J] veuve [A] - [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Muriel AYACHE ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0858
Madame [T] [H] [P] épouse [A], demeurant C/° Mme [U] [J] veuve [A] - [Adresse 2]
représentée par Me Muriel AYACHE ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0858
Monsieur [Y] [M] [H] [P], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Muriel AYACHE ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0858
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
Décision du 07 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09160 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MLD
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par Imen GRAA, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 29 février 1972, à effet au 1er février 1972, la société anonyme de gestion immobilière (SAGI), a donné à bail à Madame [U] [A] née [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 568,79 francs outre une provision sur charges, pour une durée de trois ans, reconductible tacitement.
Ce contrat a fait l’objet d’un renouvellement pour se mettre en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982, le 02 février 1984, à effet au 1er juillet 1983 pour une durée de 3 ans venant à échéance le 30 juin 1986 et tacitement reconductible.
Le 15 novembre 2006, la SA ICF LA SABLIERE a acquis l’immeuble de l’appartement litigieux et est devenu la société bailleresse.
Le 20 octobre 2015, un avenant au bail a été signé entre les parties pour préciser que suite au décès de Monsieur [X] [A], époux de Madame [U] [A], le bail se poursuivait à son seul nom.
Madame [U] [A] née [J] est décédée le 02 mai 2022.
Le 29 août 2022, Monsieur [K] [A], fils de la défunte [U] [A], sollicitait de la SA ICF LA SABLIERE le transfert du bail, en indiquait qu’au moment du décès de la locataire, il résidait avec son épouse [T] [H] [P], sa belle-mère [Y] [M] [H] [P] et l’aide-soignante à domicile [R] [I] au domicile de sa défunte mère.
Par courrier du 31 août 2022, la SA ICF LA SABLIERE répondait à Monsieur [K] [A] la nécessité de fournir des justificatifs en vue de la demande de transfert du bail eu égard aux dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.
Par courrier du 29 décembre 2022, la SA ICF LA SABLIERE rejetait la demande de transfert de bail au motif que les ressources du couple [K] [A]/[T] [H] [P] étaient supérieurs au plafond et que la taille du domicile était inadaptée à la composition familiale ; et sollicitait la libération des lieux au 29 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SA ICF LA SABLIERE a fait assigner Monsieur [K] [A] et Madame [T] [H] [P], devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-à titre principal, de juger qu’ils ne remplissent pas les conditions du transfert de bail de l’article 5 de la loi de 1948 ;
-à titre subsidiaire, de juger qu’ils ne remplissent pas les conditions du transfert de bail des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989 ;
-dire que le bail est résilié du fait du décès de Madame [U] [A] née [J] ;
-en conséquence, juger qu’ils sont occupants sans droit ni titre, ordonner leur expulsion avec l'assistance publique, supprimer le délai de deux mois fixé par l’article L412-1 du CPCE, les condamner à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 30% à titre de dommages et intérêts jusqu’à la libération des lieux ; outre 800 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, la SA ICF LA SABLIERE fait valoir que l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 n'autorise pas la transmission du bail aux descendants majeurs. A titre subsidiaire, si le tribunal appliquait la loi du 06 juillet 1989, elle soutient que les conditions de transferts du bail des articles 14 et 40 ne sont pas remplis car les ressources du couple sont au-dessus des plafonds fixés pour les logements HLM et que la taille du logement est inadapté à la composition familiale. Elle ajoute que la présence de Madame [Y] [M] [H] [P], la belle-mère de Monsieur [K] [A], dans le domicile de la défunte n’est absolument pas étayée.
A l'audience du 12 décembre 2023, la SA ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation.
Monsieur [K] [A] était comparant et assisté de son conseil.
Madame [T] [H] [P], était représentée par son conseil.
Madame [Y] [M] [H] [P], est intervenue volontairement à l’instance. Elle est représentée par le même conseil que les autres défendeurs.
Leur conseil a déposé des écritures visées à ladite audience et dont il a sollicité le bénéfice, aux termes desquelles ils sollicitent le transfert du bail en application des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989. Ils
sollicitent en outre le débouté des demandes formées par la SA ICF LA SABLIERE, et à titre subsidiaire, ils sollicitent les plus larges délais pour quitter les lieux. En outre, ils sollicitent sa condamnation au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l'audience pour les défendeurs et à assignation pour la demanderesse, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, sur la loi applicable au bail litigieux :
Il sera relevé que le bail litigieux a été conclu le 29 février 1972, qu’il est expressément soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
En outre, il a fait l’objet d’un renouvellement pour se mettre en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982, le 02 février 1984, à effet au 1er juillet 1983, sans sortir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
De même l’avenant du 20 octobre 2015 ne prévoit pas de soumettre le bail litigieux à d‘autre dispositions que celles initialement applicables à savoir les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
Par conséquent, le bail litigieux est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et non à celles de la loi du 06 juillet 1989.
Il sera d’ailleurs rappelé que l'article 40 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l'article 14, relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire, n'est pas applicable aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit un autre régime en son article 5, à savoir : un droit au maintien dans les lieux permettant au locataire, malgré la fin du bail (intervenue soit par l'arrivée du terme en cas de bail à durée déterminée soit par la délivrance d'un congé si le bail est à durée indéterminée), de rester dans les lieux et de devenir un occupant légal bénéficiant d'un statut protection. Ce droit au maintien dans les lieux est transmissible à certaines personnes limitativement énumérées, au titre duquel les descendants majeurs ne font pas partie, en cas de décès ou d'abandon de domicile de l'occupant légal, sous condition d'occupation toutefois. Par ailleurs, si le preneur décède alors qu'il était encore locataire, et non simplement occupant légal, le bail était transmis aux héritiers par application de l'article 1742 du code civil.
Toutefois, l'article 5 de la loi de 1948 a été modifié par la loi du 13 juillet 2006 afin d'uniformiser les règles de transmission des baux soumis à la loi de 1948, sans qu'il n'y ait plus lieu à distinguer selon que la personne décédée était locataire ou occupant légal. Cette loi a en effet supprimé le transfert automatique du bail aux héritiers en prévoyant que même en l'absence de délivrance d'un congé aux locataires, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès ou l'abandon de domicile du locataire, tout en prévoyant le bénéfice du maintien dans les lieux dans les mêmes conditions que pour l'occupant de bonne foi. Il a été prévu que le maintien dans les lieux reste par ailleurs acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.
Sur le transfert du droit au bail
En l'espèce, le bail litigieux était soumis à la loi du 1er septembre 1948. Aucun congé n’avait été délivré à madame [U] [A] née [J] avant son décès. La locataire étant décédée le 02 mai 2022, l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 est applicable dans sa version postérieure à la loi du 13 juillet 2006.
Il en résulte que le bail est résilié de plein droit depuis le 2 mai 2022 dans la mesure où Monsieur [K] [A], Madame [T] [H] [P], et Madame [Y] [M] [H] [P], ne figurant pas parmi les personnes ayant droit au maintien dans les lieux. En effet, d’une part Monsieur [K] [A] est un descendant majeur, et d’autre part Madame [T] [H] [P] et Madame [Y] [M] [H] [P], ne sont ni des ascendants, ni des personnes handicapées visées au 2° de l'article 27.
Monsieur [K] [A], Madame [T] [H] [P] et Madame [Y] [M] [H] [P], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 3 mai 2022 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. La société bailleresse sera déboutée de sa demande de suppression de ce délai.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Il convient de relever que la demande de délai pour quitter les lieux a été formulée dans le corps des écritures déposées par les défendeurs mais non reprises dans le par ces motifs de leurs écritures.
Néanmoins, cette demande a été expressément formulée à l’oral à l’audience, si bien que le tribunal de céans en est valablement saisi.
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. L'article R.412-3 du même code précise que ces délais peuvent être accordés d'office.
En l’espèce, au vu de la situation personnelle des défendeurs (recherches justifiées de logement, bonne foi caractérisée par le paiement des loyers courants, âge et état de santé dégradé de Madame [Y] [H]) et la situation de la société ICF LA SABLIERE, il sera accordé aux défendeurs un délai de 8 mois pour quitter les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En conséquence, jusqu’à la libération des lieux, Monsieur [K] [A] et Madame [T] [H] [P] seront condamnés in solidum à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Aucun élément versé au débat ne justifie la majoration de 30% sollicitée par la société bailleresse qui en sera donc déboutée.
La société bailleresse n’a pas formulé de demande indemnitaire à l’encontre de Madame [Y] [M] [H] [P], qui n’est donc pas condamnée en ce sens.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation de plein droit du bail du 29 février 1972, à effet au 1er février 1972 (renouvelé le 2 février 1984 et modifié le 20 octobre 2015) portant sur le logement situé [Adresse 3], ensuite du décès de son locataire, Madame [U] [A] née [J] en date du 2 mai 2022, à défaut pour Monsieur [K] [A], Madame [T] [H] [P], et Madame [Y] [M] [H] [P] de bénéficier d'un droit au maintien du bail à son profit ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [A], Madame [T] [H] [P], et Madame [Y] [M] [H] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE la société ICF LA SABLIERE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [A], Madame [T] [H] [P], et Madame [Y] [M] [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ICF LA SABLIERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, et en dehors de la trêve hivernale, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [T] [H] [P], à verser à la société ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 08 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
DEBOUTE les parties de leur demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [K] [A], Madame [T] [H] [P], et Madame [Y] [M] [H] [P] aux dépens,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.
Le Greffier La Juge
