Cour d'appel, 09 juin 2022. 19/17924

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 09 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17924 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAV6J Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2019 - Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 18 / 01145 APPELANT Monsieur [J] [C] né le 03 Septembre 1979 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Assisté de Me Jacky FEDER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0018 INTIME Monsieur [N] [O] exerçant sous l'enseigne CABINET [O] immatriculée au R.C.S. de MEAUX sous le numéro 321 810 640 [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 Assisté à l'audience par Me Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque : B748 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été appelée le 14 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Florence PAPIN, Présidente, chargée du rapport Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. *** Par acte sous seing privé du 26 janvier 2010, M. [J] [C], agissant avec le concours de M. [N] [O], agent immobilier exerçant sous l'enseigne Cabinet [O] Gestion, a donné à bail à Mme [T] [B] un logement meublé situé à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 1.165 euros majorés de 35 euros de charges, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Par acte d'huissier du 29 novembre 2012, M. [J] [C] a fait assigner en référé, Mme [T] [B] ainsi que M. [X] [W], en sa qualité de caution solidaire, devant le tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris aux fins de constatation des effets de la clause résolutoire, expulsion et paiement de diverses sommes. Par ordonnance réputée contradictoire du 16 mai 2013, M. [X] [W] étant non comparant, le juge des référés dudit tribunal a notamment : - dit n'avoir lieu à référé concernant les demandes dirigées contre M. [X] [W] - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à compter du 28 novembre 2012 ; et - condamné Mme [T] [B] à payer à M. [J] [C], à titre de provision, la somme de 9.533,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au terme de février 2013 inclus, deniers ou quittance, avec intérêts légaux à compter de cette date. Exposant qu'il n'a pu recouvrer sa créance auprès de Mme [T] [B], M. [J] [C] a fait assigner M. [N] [O] devant le tribunal de grande instance de Meaux, par acte d'huissier du 19 mars 2018, en réparation de son préjudice estimé à hauteur de 64.132,16 euros. Par jugement du 10 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Meaux a notamment : - déclaré recevable M. [J] [C] en ses demandes ; - débouté M. [J] [C] de sa demande d'indemnisation à hauteur de 64.132,16 euros au titre de son préjudice ; et - condamné M. [J] [C] aux dépens avec distraction au profit de Maître Solène Bertault, membre de la SCP Bertault-Rocher-Joly. Par déclaration d'appel du 19 septembre 2019, M. [J] [C] a interjeté appel du jugement du tribunal de grande instance de Meaux. Par ses dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique (RPVA), le 25 mai 2020, M. [J] [C], appelant, demande à la cour d'appel de Paris de : - voir infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Meaux du 10 septembre 2019 en toutes ses dispositions ; - condamner M. [N] [O], exerçant sous l'enseigne Cabinet [O] Gestion, à payer à M. [J] [C] la somme de 64.032,16 euros au principal, outre les intérêts de droit (la somme diffère de celle énoncée dans le corps des conclusions : 64.132,16 euros) ; et  condamner M. [N] [O] aux entiers dépens d'instance et d'appel. Par ses dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique (RPVA), le 16 mars 2020, M. [N] [O], intimé, demande notamment à la cour d'appel de Paris de : In limine litis, - vouloir infirmer le jugement entrepris en ce qu'il déboute M. [N] [O] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [J] [C] ; - déclarer les demandes de M. [J] [C] irrecevables car prescrites ; Subsidiairement, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus en ce qu'il a débouté M. [J] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - débouter M. [J] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner M. [J] [C] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [J] [C] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Jeanne Baechlin. MOTIFS : Sur la prescription de l'action introduite par M. [J] [C] : M. [N] [O] soutient que le point de départ de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil doit être fixée au 28 février 2013, date à laquelle le tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à « présenter leurs observations sur la nullité de l'engagement de la caution, l'acte n'apparaissant pas conforme aux exigences légales (absence de date, du bien concerné, nom de la locataire, etc.) ». Partant, l'action de M. [J] [C] serait prescrite le 28 février 2018 à minuit, soit avant son assignation du 19 mars 2018. Il demande ainsi à la cour qu'elle infirme le jugement du tribunal de grande instance de Meaux du 10 septembre 2019, lequel a rejeté cette fin de non-recevoir. En réponse, M. [J] [C] argue que le point de départ de son action doit être fixé au 16 mai 2013, date de l'ordonnance de référé du tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris. Ainsi, son action n'aurait été prescrite que le 16 mai 2018, l'assignation délivrée le 19 mars 2018 échappant alors au jeu de la prescription. M. [J] [C] demande ainsi à la cour qu'elle déclare irrecevable et mal fondée la fin de non-recevoir soulevée par l'intimé. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu comme point de départ de la prescription le 16 mai 2013, date de l'ordonnance de référé et a considéré que l'action introduite par M.[C] le 19 mars 2018 n'était pas prescrite au regard des dispositions de l'article 2224 du code civil. La décision déférée est confirmée de ce chef. Sur l'engagement de la responsabilité contractuelle de M. [N] [O] résultant du manquement à son devoir de conseil : M. [J] [C] soutient que M. [N] [O] serait intervenu, en qualité d'agent immobilier, dans la rédaction de l'acte de caution et est responsable des manquements constatés lors de la rédaction dudit acte, constitutifs d'une faute lui ayant causé un préjudice et engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1231-1, 1147 ancien, du code civil. En réponse, M. [N] [O] argue que sa faute ne serait pas établie dès lors que, d'une part, l'ordonnance de référé n'a pas prononcé la nullité de l'acte de cautionnement et, d'autre part, que M. [J] [C] disposait d'éléments à faire valoir afin de faire produire plein effet au cautionnement annexé au bail principal. En conséquence, M. [N] [O] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il retient sa faute personnelle et de débouter M. [J] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. L'agent immobilier, intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'acte, est tenu de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, et est susceptible d'engager sa responsabilité civile contractuelle sur le fondement de l'article 1147 ancien du Code civil si l'acte qu'il a rédigé est inefficace juridiquement. La recherche de l'efficacité de l'acte qu'il établit pour son client doit être parfaite. C'est le cas lorsqu'il fait rédiger et signer un cautionnement. S'il omet de vérifier que les mentions manuscrites exigées par l'article 1326 ancien du code civil n'ont pas été respectées, l'agent immobilier chargé d'administrer un appartement donné en location commet une faute de gestion dont il doit réparation. M.[O] ne conteste pas sa qualité de rédacteur du bail de location meublée laquelle résulte également du bail produit sur lequel figure le tampon de l'agence. En rédigeant et en faisant signer à une caution un engagement dépourvu d'efficience pour ne pas être signé, ni daté, et ne comportant pas l'adresse du bien loué ni le nom du locataire, de sorte qu'aucun élément ne permet de s'assurer qu'il se rapporte au bien loué par M. [C], M. [N] [O] a commis une faute engageant sa responsabilité. Sur l'évaluation du préjudice : M. [J] [C] expose produire désormais les pièces permettant à la cour d'apprécier l'évaluation de son préjudice, et sollicite ainsi la condamnation de M. [N] [O] au paiement de la somme de 64.032,16 euros outre intérêts. En réponse, M. [N] [O] argue que, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, la perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée et que, pour ouvrir droit à réparation, la perte d'une chance ne doit pas être hypothétique ni spéculative. Or, M. [N] [O] fait valoir que, dans l'hypothèse où la caution aurait également été condamnée par l'ordonnance de référé, rien ne permet d'affirmer que celle-ci aurait été solvable pour l'intégralité des sommes demandées. Il relève au surplus plusieurs erreurs dans l'évaluation du montant du préjudice (dépôt de garantie conservé par le bailleur mais non portée au crédit, absence de titre exécutoire pour une partie des indemnités d'occupation, majoration indue des intérêts au taux légal et intégration erronée de sommes au titre des frais d'exécution). Il résulte du dossier que M.[W] avait produit au moment de la signature du bail des bulletins de salaires pour les 3 derniers mois de 2009 montrant qu'il percevait alors un salaire de 2 366 euros. La faute commise par M. [N] [O] a fait perdre une chance à M.[C] de recouvrer les arriérés de loyers qu'il y a lieu, compte tenu des incertitudes concernant la persistance de la solvabilité de la caution lors du recouvrement des sommes, de fixer à 50%. Mme [T] [B] a été condamnée par le juge des référés à payer la somme de 9 533,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au terme de février 2013 inclus ainsi que les intérêts légaux depuis février 2013 sur cette somme soit la somme non contestée de 2 347,49 euros. Il convient de déduire le dépôt de garantie s'élevant à 1 200 euros correspondant à un mois de loyer. Du fait de la faute commise, M. [J] [C] a perdu une chance de recouvrer ces sommes et il y a lieu de condamner M. [N] [O] à lui payer la somme de 5 940,46 euros après application du coefficient de perte de chance. M. [J] [C] demande la condamnation de M. [N] [O] à payer des indemnités d'occupation depuis mars 2013 . Il y a lieu de faire droit à la demande concernant les loyers des mois de mars et avril 2013 non pris en compte par le juge des référés et de condamner M. [N] [O] à lui payer après application du coefficent de perte de chance la somme de 1 253,20 euros (50 % de 1 253,20 euros montant du loyer x 2 ). Pour le surplus le préjudice dû au retard de mise à exécution de l'ordonnance de référé en date du 16 mai 2013 ordonnant l'expulsion de la locataire n'étant pas en lien de causalité avec la faute reprochée, il y a lieu de débouter M. [J] [C] de sa demande au titre d'indemnités d'occupation supplémentaires. Il sollicite les frais d'assignation et de signification de l'ordonnance de référé et les frais d'exécuton de l'ordonnance ; cependant ce préjudice n'a pas de lien de causalité avec la faute reprochée à M. [N] [O] dans la mesure où il aurait dû en tout état de cause engager ces frais pour obtenir l'expulsion de Mme [T] [B]. Sur les dépens : M. [N] [O] est condamné aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS Infirme la décision déférée, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [N] [O] à payer à M.[C] la somme de 7.193,66 euros, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Condamne M. [N] [O] aux dépens, Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE