Cour d'appel, 08 novembre 2023. 21/11928

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11928 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD562 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 17/07352 APPELANTE S.C.I. CYNTHIA immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 483 674 313 [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Carole SIRAT de la SCP Charles SIRAT et autres, avocat au barreau de PARIS, toque : P0176 INTIMES Société SODI SARL immatriculée au RCS de Manosque sous le numéro 431 891 738 [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau d'ESSONNE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndice, le Cabinet GUY SOUTOU exerçant sous l'enseigne ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 030 129 C/O Société ATRIUM GESTION (Cabinet GUY SOUTOUL) [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] est une copropriété composée de deux parties, l'une destinée à une résidence de tourisme et l'autre à l'activité de restaurant et réception. La société à responsabilité limitée Sodi y est propriétaire de divers lots à usage d'habitation. La société civile immobilière Cynthia est propriétaire de lots exploités pour une activité de location de salles de réception et de restaurant ; elle est copropriétaire majoritaire. Lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2012, il a été décidé que les consommations de gaz, d'eau et d'électricité des parties privatives seraient intégrées dans les consommations relevées via les compteurs divisionnaires à installer, permettant d'individualiser les consommations entre la société Cynthia et les lots exploités à titre de résidence de tourisme. Lors de l'assemblée générale du 25 juin 2014, suite à aux édictions d'obligations par la commission de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, il a été décidé de confier une mission de service de sécurité incendie et d'assistance à personne (SSIAP l) à la société G2S Sécurité et de réaliser divers travaux de sécurité. Une partie de ces travaux a été répartie en charges d'exploitation hôtelière ou en charges lots de chambres, le reste étant appelé à titre de charges communes générales. Par arrêté du 1er mars 2016, le maire de la commune de [Localité 8] a ordonné la fermeture des établissements exploités dans la copropriété jusqu'à la réalisation de travaux de mise en sécurité et de conformité des établissements permettant de lever les réserves émises par la commission communale de sécurité qui avait donné un avis défavorable à leur ouverture le 5 février 2015. Un litige a été porté devant le tribunal de grande instance d'Evry entre le syndicat des copropriétaires et la société Cynthia, étant reproché à cette dernière de ne pas payer les charges de copropriété lui incombant, celle-ci ayant en réplique fait valoir que les modifications des parties privatives et des parties communes impliquaient une modification des répartitions, donc du montant des charges qu'elle devait, et sollicité une expertise permettant de déterminer s'il y avait lieu à une nouvelle répartition des charges. Le juge de la mise en état a ordonné une telle expertise le 13 octobre 2016. L'expert désigné, M. [P] [H], a déposé son rapport le 30 janvier 2019. Par jugement du 21 avril 2021 le tribunal judiciaire d'Evry a, notamment, condamné la SCI Cynthia ) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) les sommes de 223.895,90 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 2 juillet 2020 (appel de fonds du 1er juillet 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, 55,19 € au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Le tribunal a débouté la SCI Cynthia de sa demande relative à la clause de répartition des charges inscrites au règlement de copropriété ainsi qu'au descriptif de division. Dans le cadre du présent litige, par courrier du 24 mai 2017, la société Cynthia a notamment sollicité l'inscription de deux questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale : - l'imputation à la seule résidence hôtelière des dépenses liées au SSIAP, y compris le gardiennage, au motif qu'elle en a seule l'utilité - la régularisation des charges 2012 en les répartissant sur la même base que celles de l'année 2013. Lors de l'assemblée générale du 30 juin 2017, il a été voté : - en 7ème résolution ; la modification de l'affectation des dépenses liées au SSIAP, y compris le gardiennage, imputées à la seule résidence hôtelière -en 8ème résolution ; la répartition des charges 2012 sur la même base que celles de l'année 2013. Ces deux résolutions ont été adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents pour représentés, soit 4.837/9.520 tantièmes ; seuls deux copropriétaires, dont la société Cynthia, ont voté pour, les 26 autres copropriétaires présents ayant voté contre. Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à la société Sodi par LRAR du 15 septembre 2017. Par exploit d'huissier du 10 novembre 2017, la société à responsabilité limitée Sodi a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n° 7 et 8 de l'assemblée générale du 30 juin 2017 sur le fondement de l'abus de majorité. Par jugement avant dire droit du 18 avril 2019, le tribunal a : - révoqué l'ordonnance de clôture de la mise en état et renvoyé l'affaire à la mise en état - invité les parties à s'assurer de l'intervention de la société Cynthia dans la procédure, soit volontairement soit par voie d'assignation ainsi qu'à discuter de la régularité des résolutions attaquées au regard de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de la copropriété. Par acte du 28 mai 2019, la société Sodi a assigné la société civile immobilière Cynthia devant le tribunal de grande instance d'Evry devenu le tribunal judiciaire d'Evry, sollicitant : - l'annulation des résolutions n°7 et 8 de l'assemblée générale du 30 juin 2017, - la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Cynthia a lui verser une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Les deux procédures ont été jointes. Le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal : - de lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice sur l'appréciation d'un abus de majorité commis par la société Cynthia et sur la demande d'annulation des résolutions n°7 et 8, - le rejet de la demande tendant à sa condamnation au paiement de frais irrépétibles et aux dépens, - à titre subsidiaire, de ramener à de plus justes proportions toute éventuelle condamnation à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Cynthia a conclu au rejet des demandes de la société Sodi et sollicité sa condamnation à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Par jugement du 11 février 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a : - prononcé la nullité des résolutions n°7 et 8 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2017, - condamné la société Cynthia aux dépens, ainsi qu'à payer à la société à responsabilité limitée Sodi la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes des parties. La société civile immobilière Cynthia a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 juin 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 juin 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 23 septembre 2021 par lesquelles la société civile immobilière Cynthia, appelante, invite la cour à : - infirmer le jugement, - débouter la société Sodi de sa demande tendant à l'annulation des résolutions n° 7 et 8 de l'assemblée générale du 30 juin 2017, - condamner la société Sodi à aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions notifiées le 21 décembre 2021 par lesquelles la société à responsabilité limitée Sodi, intimée, demande à la cour de : - débouter la société Cynthia de ses demandes fins et conclusions d'appel, - confirmer le jugement, y ajoutant, - condamner la société Cynthia aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 16 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], intimé, demande à la cour de : - lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice sur l'appréciation d'un abus de majorité qui aurait été commis par la société Cynthia, copropriétaire, à l'occasion du vote des résolutions n° 7 et 8 de l'assemblée générale du 30 juin 2017, - lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice sur la demande d'annulation des résolutions n° 7 et 8 de l'assemblée générale du 30 juin 2017 sollicitée par la société Sodi, en tout état de cause, - rejeter toute demande de condamnation qui serait formulée à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dépens des première instance et instance d'appel, en tout état de cause, - condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ; SUR CE La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur la demande d'annulation des résolutions litigieuses L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; L'annulation d'une décision d'assemblée générale peut être prononcée en cas d'inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, de violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'excès de pouvoir, et d'abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions ; L'abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire ; Il appartient à celui qui invoque l'abus de le caractériser, mais le syndicat doit, a posteriori, pouvoir justifier de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l'abus invoqué ; La société Sodi fait valoir que la société Cynthia a abusé de la majorité résultant du cumul de ses voix et de celles de M. [S] pour faire adopter à l'assemblée générale des décisions revenant sur ses délibérations précédentes ou qui avaient été rejetées deux ans plus tôt ; Le syndicat des copropriétaires s'en rapporte à justice ; La société Cynthia conteste l'abus de majorité, prétendant notamment qu'elle n'était pas responsable des travaux de sécurité imposés suite à la transformation de l'hôtel en résidence hôtelière, qu'elle n'a fait que voter des décisions conformes aux intérêts liés à ses lots de copropriété, que ce n'est pas elle qui a reçu pouvoir de voter sur procuration de M. [S] et que les votes sont conformes à la loi ; Sur la résolution n° 7 Les premiers juges ont exactement constaté, au sujet de la résolution attaquée n°7, que si la mission de service de sécurité incendie et d'assistance à personne (SSIAP) concerne principalement la résidence hôtelière, les lots appartenant à la société Cynthia sont aussi exploités par un ERP (établissement recevant du public), également soumis à la réglementation en la matière ; Ainsi, la commission communale de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, dans son procès-verbal du 5 février 2015, a fait des observations concernant la partie 'hôtel' mais aussi concernant la partie salles de réception et cuisines ; La société Cynthia n'était donc pas simplement concernée parce que l'ensemble de la copropriété a été considéré comme un 'ERP unique' comme elle le soutient ; Par ailleurs, lors de l'assemblée générale du 25 juin 2014, les copropriétaires ont voté la répartition de la charge des travaux de détection incendie et de blocs de secours ; les résolutions 21-4 et suivantes, lui faisant supporter une petite partie de leur financement au titre de 'charges communes générales', la majeure partie étant supportée par les autres copropriétaires seulement au titre des 'charges exploitation hôtelière' et 'charges lots de chambre' ; La société Cynthia a voté pour ces résolutions, admettant alors qu'une partie de ce financement lui incombait ; Il n'est pas fourni d'explication justifiant d'une raison de revenir sur cette répartition trois ans plus tard ; Dans ces conditions, il n'y avait pas de motif légitime de la dispenser totalement du paiement des charges afférentes au SSIAP ; Dès lors, le vote de la décision en ce sens lors de l'assemblée générale du 30 juin 2017 lui a accordé un avantage excessif, en la dispensant du moindre règlement de charge au titre du SSIAP, au détriment des autres copropriétaires, qui en supportent seuls le paiement ; Cette décision est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires qui est d'opérer une juste répartition des charges entre eux ; Il est relevé que l'abus de majorité n'est pas exclu du fait que la société Cynthia n'était pas le mandataire de M. [S], le vote de celui-ci étant contraire à l'intérêt collectif et d'ailleurs aussi à son propre intérêt ; Il convient d'ajouter que la SCI Cynthia soutient qu'il ne pourrait pas y avoir d'abus de majorité dès lors qu'en sollicitant le vote de la résolution n° 7, elle a agi dans l'intérêt collectif de ses différents lots dont la destination commerciale de traiteur restauration est différente de l'autre partie qui est réservée à l'exploitation d'une résidence de tourisme classée ; selon elle, l'intérêt de l'activité traiteur restauration, serait de ne pas participer aux charges de sécurité incendie de l'autre partie de l'immeuble, qui concerne les chambres meublées ; Cependant cette différenciation entre les deux activités principales de l'immeuble est tout à fait artificielle et ne saurait prévaloir ; Si le règlement de copropriété prévoit bien une distinction en préambule entre les deux activités, c'est en réalité plus pour mettre en avant la réglementation spécifique qui concerne l'activité de résidence hôtelière, notamment avec les prescriptions impératives de la mairie, que pour faire une distinction sur l'utilité des charges pour telle ou telle activité ; D'ailleurs ensuite le règlement de copropriété prévoit une répartition des charges en fonction de l'utilité de tel ou tel service, notamment l'ascenseur ; ceci aboutit de fait à ce que les lots de la SCI Cynthia, qui sont tous situés en rez-de-chaussée, en soient exonérés ; mais cela ne permet pas à la SCI Cynthia de faire une distinction entre ce qui lui semblerait utile à ses lots et pas aux autres copropriétaires ; De plus, l'état descriptif de division des lots n'est d'ailleurs pas fait en fonction de l'activité qui y est exercée ; C'est ainsi que l'immeuble est divisé en deux bâtiments : - le bâtiment A qui comporte 12 lots de 1 à 12, - le bâtiment B qui comporte 57 lots numérotés de 100 à 156 (pièce SCI Cynthia n°2) ; Or, la SCI Cynthia est propriétaire de lots, tant dans le bâtiment A (les lots 1 à 5 du rez-de-chaussée), étant précisé que les lots 6 à 12 du premier étage sont des chambres appartenant à d'autres copropriétaires, que dans le bâtiment B où elle est propriétaire du lot 104 et du lot 156 ; Compte tenu de l'unicité de l'immeuble et du fait que la SCI Cynthia soit propriétaire de lots à la fois dans le bâtiment A et le bâtiment B (leur point commun étant d'être tous au rez-de-chaussée), rien ne justifie que les règles de sécurité afférentes à l'ensemble immobilier géré en copropriété ne soient pas applicables à tous et que les charges y afférentes ne soient pas réglées par tous les copropriétaires, y compris la SCI Cynthia ; Les règles et les dépenses dont voudrait s'exonérer la SCI Cynthia aux termes de la résolution n°7 querellée ont ainsi une utilité pour tout l'immeuble que ce soit le bâtiment A ou le bâtiment B ; Les premiers juges ont justement retenu que l'abus de majorité est caractérisé ; Sur la résolution n° 8 La résolution attaquée n°8 a consisté à modifier la répartition des charges de gaz, d'eau et d'électricité de l'année 2012, celles-ci, initialement réparties conformément au règlement de copropriété, devant être réparties 'sur la même base que celles de l'année 2013', donc en fonction des relevés des compteurs individuels qui n'ont pourtant été posés que l'année suivante ; Il n'est donc pas possible de vérifier si cette répartition est conforme à la réalité des consommations respectives des copropriétaires ; Cette décision, conférant un avantage à la société Cynthia qui s'est vue reverser un solde de régularisation en conséquence, n'apparaît pas conforme à l'intérêt collectif de la copropriété, qui suppose une répartition juste des charges ; Il convient de souligner que jusqu'en 2013, les charges relatives aux consommations de fluides (gaz, eau et électricité) étaient réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de propriété des parties communes ; Aux termes de la résolution n°4 adoptée lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2012, il a été décidé à l'unanimité des voix des copropriétaires, 'd'intégrer les consommations de fluides (gaz, eau, électricité) des parties privatives dans les consommations de fluides qui sont relevées via les compteurs divisionnaires à installer, permettant d'individualiser les consommations entre la SCI Cynthia et les lots exploités à titre de résidence de tourisme.» (pièce Sodi n°7) ; La SCI Cynthia a voté pour cette résolution et cette assemblée générale n'a fait l'objet d'aucune contestation par aucun des copropriétaires ; Ainsi, à compter de décembre 2012, des compteurs divisionnaires ont été installés au sein de la copropriété permettant une nouvelle répartition des charges d'eau, d'électricité et de gaz ; mais cette nouvelle répartition n'a pas pu intervenir immédiatement mais seulement à compter de janvier 2013 comme l'indique le syndicat des copropriétaires ; C'est ainsi que les charges pour l'année 2012 et les années précédentes ont été réparties selon les tantièmes des copropriétaires et que les charges pour l'année 2013 et les années suivantes sont réparties selon la consommation réelle des copropriétaires identifiée par les relevés de compteurs effectués ; La SCI Cynthia sollicite pourtant que cette nouvelle répartition des charges s'effectue sur l'année 2012 alors même qu'elle n'avait pas été soumise au vote de l'assemblée générale et que les compteurs divisionnaires n'étaient même pas installés ; La modification de la régularisation des charges 2012 sur la même base que celle de 2013 est donc matériellement impossible, du fait de l'absence de compteur divisionnaire pour calculer les relevés 2012 et,selon le syndicat des copropriétaires 'totalement artificielle' ; Cette décision adoptée à la majorité de l'article 24 favorise exclusivement les intérêts de la SCI Cynthia au détriment des autres copropriétaires, dont M. [S] ; Comme l'a dit le tribunal, il est donc également justifié d'un abus de majorité dans le vote de cette résolution ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n°7 et 8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2017 ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Cynthia, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel : - à la société à responsabilité limitée Sodi : 3.000 €, - au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] : 2.000 € ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée parla SCI Cynthia; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne la société civile immobilière Cynthia aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel : - à la société à responsabilité limitée Sodi : 3.000 €, - au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] : 2.000 € ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT