Cour d'appel, 22 février 2023. 21/13169

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 FEVRIER 2023 N° 2023/ 096 N° RG 21/13169 N° Portalis DBVB-V-B7F-BICOO [P] [L] [H] veuve [D] C/ [S] [O] [P] [J] épouse [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bernard VIGNERON Me Eric ADAD Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de MENTON en date du 23 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-221. APPELANTE Madame [P] [L] [H] veuve [D] née le 04 Février 1972 à [Localité 4] (RUSSIE), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Bernard VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ayant pour avocat plaidant Me Cédric BONACORSI, membre de la SELARL BONACORSI AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE, INTIMES Monsieur [S] [O] né le 05 Novembre 1971 à [Localité 2] (ITALIE), demeurant [Adresse 1] Madame [P] [J] épouse [O] née le 02 Mai 1969 à [Localité 3] (UKRAINE), demeurant [Adresse 1] représentés par Me Eric ADAD, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, Madame [P] [L] [H] veuve [D] donnait à bail d'habitation à titre de résidence principale aux époux [S] [O] et [P] [J] un logement meublé de type 3 au sein d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1]), pour une durée d'un an commençant à courir le 1er août 2020 renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence, payable trimestriellement et d'avance. Un état des lieux d'entrée était établi contradictoirement le 5 août 2020. Les relations entre les parties se dégradaient rapidement, la bailleresse, résidant dans le même immeuble, reprochant notamment aux locataires les dégâts occasionnés par leurs animaux domestiques (à savoir un chien, une chatte et une portée de cinq chatons), tandis que ces derniers se plaignaient essentiellement de l'insuffisance de chauffage, faisant dresser à cette fin un constat d'huissier le 14 janvier 2021. Par lettre du 22 janvier 2021, Madame [D] faisait état de son intention de ne pas renouveler le bail à son échéance. Puis le 7 février elle mettait en demeure ses locataires de l'indemniser au titre de plusieurs dégâts matériels et de l'occupation par leurs animaux de dépendances non comprises dans la location. De leur côté les époux [O] mettaient en demeure la bailleresse d'équiper le logement des appareils de chauffage nécessaires, suivant courrier de leur conseil du 3 mars 2021. Aucun accord amiable n'ayant pu intervenir, les époux [O] assignaient Madame [D] le 12 mai 2021 à comparaître devant le tribunal de proximité de Menton aux fins d'entendre prononcer l'annulation ou la résolution du bail et obtenir restitution de la somme de 18.000 euros au titre des loyers versés, outre les loyers à échoir jusqu'à la date de leur départ des lieux et la restitution du dépôt de garantie. Ils poursuivaient également la condamnation sous astreinte de la bailleresse à installer un système de chauffage décent, ainsi qu'à leur payer la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. Madame [D], qui comparaissait en personne, s'opposait à ces demandes et réclamait reconventionnellement paiement d'un arriéré de loyer et de charges, ainsi que des dommages-intérêts en réparation des dégradations occasionnées dans les lieux loués et d'une agression physique qu'elle prétendait avoir subie de la part de Monsieur [O]. Elle poursuivait en outre l'expulsion des occupants en exécution d'un congé qui leur aurait été délivré, ou de la clause résolutoire du bail. Par jugement rendu le 23 juillet 2021, le tribunal : - déboutait les époux [O] de leur action aux fins d'annulation ou de résolution du bail, ainsi que de leur demande tendant à l'exécution de travaux, - déboutait Madame [D] de sa demande aux fins d'expulsion, - donnait acte aux locataires de leur intention de quitter les lieux le 31 juillet 2021, - condamnait Madame [D] à leur payer la somme de 3.600 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'absence de chauffage, - condamnait les époux [O] à retirer l'ensemble des caméras installées dans l'appartement et à communiquer une attestation d'assurance locative, - déboutait Madame [D] de ses demandes en paiement, - et condamnait la défenderesse aux dépens, en ce compris le coût du constat du 14 janvier 2021, ainsi qu'à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les demandeurs. Le premier juge, faisant application de 514 du code de procédure civile, écartait cependant l'exécution provisoire de sa décision. Les époux [O] quittaient effectivement le logement à l'échéance du bail, et un état des lieux de sortie était établi contradictoirement le 30 juillet 2021. Madame [D] interjetait appel du jugement le 10 septembre 2021. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions récapitulatives notifiées le 1er juin 2022, Madame [P] [L] [H] veuve [D] poursuit en premier lieu l'infirmation du chef de la décision l'ayant condamnée à réparer le préjudice de jouissance subi par ses locataires du fait de l'absence de chauffage du logement. Elle critique la valeur probante du constat établi le 14 janvier 2021, et soutient qu'aux termes de la clause 9-1 du contrat de bail il avait été convenu que ces derniers pourraient installer des appareils complémentaires à ceux déjà existant. Elle poursuit également l'infirmation de la disposition du jugement l'ayant déboutée de ses demandes en paiement et réclame désormais : - 10.000 euros en réparation des troubles de voisinage occasionnés par les époux [O] durant le cours de la location, de l'installation illicite d'un système de vidéo-surveillance et de l'agression physique qu'elle dit avoir subie le 15 mai 2021, - 1.500 euros à titre d'indemnité d'occupation de deux 'remises' par les animaux des locataires, - 10.929 euros en réparation des dégradations locatives constatées en fin de bail, sous déduction du montant du dépôt de garantie de 3.600 euros, soit un reliquat de 7.329 euros. Elle demande enfin accessoirement paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 23 décembre 2022, les époux [O] poursuivent la confirmation du chef du jugement leur ayant alloué des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, sauf quant à leur montant qu'ils entendent désormais voir fixer à 20.000 euros. Ils soutiennent à cet effet que la bailleresse a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent comportant un dispositif de chauffage suffisant, édictée par l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ils concluent d'autre part au rejet de l'ensemble des demandes formulées par la partie adverse, contestant être à l'origine de troubles de voisinage, d'une quelconque agression, ou encore de dégradations locatives, et soutenant que cette dernière prétention serait irrecevable comme nouvelle en cause d'appel. Ils réclament en conséquence la restitution de la totalité du dépôt de garantie, soit la somme de 3.600 euros. En tout état de cause, ils demandent paiement de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 janvier 2023. Par conclusions notifiées le 6 janvier 2023, Madame [D] en sollicite la révocation afin d'admettre aux débats quatre nouvelles pièces et de nouvelles observations en réponse aux écritures adverses. DISCUSSION Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture : Les conclusions récapitulatives de la partie intimée ont été notifiées tardivement juste avant la période des fêtes de fin d'année, de sorte que la partie adverse n'a pas été en mesure d'y répliquer avant le prononcé de l'ordonnance de clôture de l'instruction. Dans le souci d'assurer le respect du contradictoire, il convient en conséquence de révoquer celle-ci et d'ordonner la clôture au jour de l'audience des plaidoiries afin d'admettre aux débats les conclusions et les pièces notifiées le 6 janvier 2023 par l'appelante, lesquelles ne modifient pas l'objet du litige. Sur la réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires : En vertu de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui prévoit notamment que celui-ci doit être pourvu d'une installation permettant un chauffage normal (article 3.1). En l'espèce, il résulte d'un constat dressé le 14 janvier 2021 à la demande des locataires par Maître [X], huissier de justice, que : - la pièce à vivre principale était équipée d'une climatisation réversible donnant une température de 16 degrés, - la chambre à coucher située à droite de l'entrée et la pièce à usage de bureau ne comportaient aucun appareil de chauffage, la température mesurée étant de 14 degrés dans la première, et 10 degrés dans la seconde, - la salle de bain ne comportait pareillement aucun dispositif de chauffage. La valeur probante de ce constat est nettement supérieure à celle de l'attestation de Monsieur [Z] [M] produite par l'appelante, déclarant avoir constaté une température de plus de 30 degrés dans le logement au début du mois de décembre 2020, ce qui apparaît hautement improbable. D'autre part, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, la clause 9-1 du bail ne mettait pas à la charge des locataires l'installation d'appareils de chauffage supplémentaires, mais prévoyait seulement la faculté de brancher une climatisation. En tout état de cause, l'obligation de délivrer un logement décent pourvu d'un chauffage suffisant revêt un caractère d'ordre public, de sorte que les parties ne peuvent y déroger par convention. C'est donc à bon droit que le premier juge a condamné Madame [D] à réparer le préjudice de jouissance subi par les époux [O]. Le montant de l'indemnité allouée (3.600 euros), correspondant à un tiers du loyer durant les six mois de la période de chauffe 2020-2021, a été justement apprécié et n'a pas lieu d'être majoré en cause d'appel. Sur les demandes formées par la bailleresse : - Sur la demande en réparation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral : Les pièces produites aux débats n'établissent pas la violation par les locataires de l'obligation de jouissance paisible mise à leur charge par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, notamment du fait de leurs animaux domestiques, étant précisé que la clause 9-11 du bail autorisait expressément leur détention. D'autre part, s'il est constant que les époux [O] avaient installé des caméras de vidéo-surveillance dans les lieux loués sans autorisation de la propriétaire, il n'est pas démontré en revanche que celles-ci aient pu filmer des parties non privatives et attenter ainsi à la vie privée de Madame [D]. Enfin, il n'est pas davantage établi que Monsieur ou Madame [O] ait agressé physiquement Madame [D], le seul dépôt de plainte avec production d'un certificat médical ne pouvant constituer une preuve suffisante. - Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation des 'remises' : L'appelante s'est plainte à plusieurs reprises durant le cours du bail de ce que la chatte des locataires et sa portée de chatons occupaient des dépendances non comprises dans les locaux loués (qu'elle désigne par ailleurs dans un document non contractuel comme une buanderie et un poulailler). Il n'est pas démontré cependant que les époux [O] aient entendu annexer volontairement ces lieux, et il appartenait à Madame [D] de les maintenir clos afin d'éviter que les animaux y trouvent refuge. Le jugement doit être en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les deux chefs de demande qui précèdent. - Sur la demande en réparation des dégradations locatives : Contrairement à ce qui est soutenu par les intimés, cette demande est recevable en cause d'appel dans la mesure où elle procède de la survenance d'un fait postérieur au prononcé de la décision de première instance au sens de l'article 564 du code de procédure civile, à savoir l'établissement de l'état des lieux de fin de bail. En vertu de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître les dégradations suivantes imputables aux locataires : - un carreau fissuré sur le carrelage de l'entrée, - une tâche importante sur le tapis de la chambre, - deux carreaux fissurés sur le carrelage du salon, et un autre présentant une trace d'impact, - une chaise souillée dans l'espace salle à manger, - des traces de griffures sur les fauteuils et le canapé, - un meuble-colonne tâché, - des carreaux fissurés ou manquants sur le carrelage de la terrasse extérieure, - une table de jardin et une bâche de protection endommagées, - un état de saleté général du logement. Les quelques éclats constatés sur le carrelage ne justifient pas cependant d'allouer à la bailleresse une indemnité correspondant à une réfection totale, pas plus que les quelques traces ou auréoles relevées sur les murs ne nécessitent une remise en peinture intégrale, comme cela est demandé. En outre, le devis de réparations n° 308 établi par l'entreprise JAC SERVICES apparaît largement surévalué. Enfin, l'état des lieux de sortie ne fait pas mention d'objets manquants à l'inventaire. Compte tenu des observations qui précèdent, il convient d'allouer à la bailleresse une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts. Les locataires sortants sont également redevables d'une somme de 310 euros au titre de leur consommation d'eau suivant facture produite aux débats, ainsi que de 134 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie. C'est donc en définitive une somme de 1.944 euros qui est due par les époux [O], et qui pourra être retenue sur le montant du dépôt de garantie. Sur la demande en restitution du solde du dépôt de garantie : Pour les mêmes motifs que ceux développés plus avant, cette demande est également recevable en cause d'appel, et Madame [D] doit être condamnée à restituer aux époux [O] une somme de 1.656 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Révoque l'ordonnance de clôture du 3 janvier 2023, et prononce celle-ci au jour de l'audience des plaidoiries du 17 janvier, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions entreprises, Y ajoutant, Juge que les époux [O] sont débiteurs à l'égard de Madame [D] d'une somme de 1.944 euros au titre des réparations locatives, des consommations d'eau et de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, Autorise Madame [D] à imputer cette créance sur le montant du dépôt de garantie, et la condamne à restituer aux époux [O] le solde de celui-ci, soit la somme de 1.656 euros, Déboute les parties du surplus de leurs prétentions formulées en cause d'appel, Condamne Madame [D] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les intimés. LA GREFFIERE LE PRESIDENT