Tribunal judiciaire, 19 janvier 2026. 24/01262

Copie délivréeà Me Florent ESCOFFIER la SCP SVA TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe DE [Localité 6] Le 19 Janvier 2026 1ère Chambre Civile ------------- N° RG 24/01262 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KM4Q JUGEMENT Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : S.A.R.L. O SYL-JHON, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 533 713 491, prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Florent ESCOFFIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant, à : Mme [X] [Y] née le 25 Mai 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] M. [D] [I] né le 02 Février 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représentés par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats Postulants et par la SELARL MADE AVOCATS agissant par Me Sarah LAASSIR, avocat au barreau de Paris, Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 17 Novembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 octobre 2011, la SARL O Syl-Jhon a pris à bail un local commercial appartenant à la SCI Les rosiers situé au [Adresse 2]. Par acte authentique du 19 mars 2019, Mme [X] [Y] et M. [D] [I] ont acquis un ensemble immobilier comprenant le local commercial loué à la SARL O Syl-Jhon. Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2022, Mme [Y] et M. [I] ont fait délivrer à la SARL O Syl-Jhon un congé sans offre de renouvellement du bail avec paiement d’une indemnité d’éviction, conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce. La SARL O Syl-Jhon a libéré le local le 30 septembre 2022. Par courrier recommandé du 31 octobre 2023, la SARL O Syl-Jhon a mis en demeure Mme [Y] et M. [I] de lui régler une indemnité d’éviction, en vain. Par acte du 14 mars 2024, la SARL O Syl-Jhon a fait assigner Mme [Y] et M. [I] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 51.496 euros, outre diverses sommes à titre de dommages-intérêts. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2025, la SARL O Syl-Jhon demande, au visa des articles L. 145-14 et suivants du code de commerce et de l’article 1147 du code civil, de condamner Mme [Y] et M. [I] à lui payer les sommes suivantes : 51.496 euros au titre de l’indemnité d’éviction et, en tout état de cause, une somme qui ne saurait être inférieure à 35.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022 ; 49.044 euros au titre du chiffre d’affaires non-réalisé sur l’exercice 2023, en tout état de cause une somme qui ne saurait être inférieure à 10.052 euros au titre des pertes constatées sur l’exercice 2023, portant intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2023 ; 49.044 euros par exercice à courir jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction ; 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La SARL O Syl-Jhon expose avoir quitté les lieux à la suite du congé notifié par exploit du 29 mars 2022 et d’un courrier du 12 septembre 2022 des bailleurs qui ont expressément exigé la restitution du local pour le 30 septembre 2022, sans les informer de la possibilité de s’y maintenir jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Elle ajoute que les bailleurs lui ont laissé croire à des négociations pour le paiement d’une indemnité d’éviction qui ne se sont pas poursuivies après la libération des lieux. Elle affirme ne pas avoir pu procéder au transfert de son activité en raison de l’absence de paiement d’une indemnité provisionnelle. La SARL O Syl-Jhon fait valoir qu’elle exploitait dans les locaux son activité de restauration depuis plus de 11 ans avec une clientèle locale et fidèle ; qu’elle n’a pas pu déménager son activité faute de moyens ; qu’elle a ainsi perdu son fonds de commerce à la suite de la perte de sa clientèle. Elle soutient que la valeur marchande d’un fonds de commerce se situe entre 50 et 105 % de la moyenne des chiffres d’affaires sur les trois dernières années ; qu’en raison de la stabilité de son activité et de son ancienneté, une indemnité égale à 105 % de cette valeur marchande doit lui être allouée, soit la somme de 51.496 euros. La SARL O Syl-Jhon indique que son chiffre d’affaires HT a été de 49.742 euros pour 2020, de 19.535 euros pour 2021 et de 46.065 euros pour 2022 ; que ces résultats doivent être corrigés pour tenir compte des confinements de 2020 et 2021 ; qu’ainsi, un chiffre d’affaires de 70.059 euros doit être retenu pour 2020 et de 31.008 euros pour 2021 ; que la moyenne du chiffre d’affaires pour les années 2020, 2021 et 2022 est donc de 49.044 euros. La SARL O Syl-Jhon ajoute que le fonds de commerce a été déprécié pour une valeur comptable de 35.000 euros sur l’exercice 2022 ; que l’indemnité d’éviction ne saurait donc être inférieure à ce montant. Elle affirme avoir été contrainte de quitter les lieux sans indemnité d’éviction, qu’elle n’a pas pu transférer son fonds de commerce et ouvrir un nouvel établissement ; que son résultat d’exploitation s’est donc avéré déficitaire en 2023 ; qu’elle est ainsi bien fondée à être indemnisée à hauteur de la moyenne annuelle de son chiffre d’affaires jusqu’à complet versement de l’indemnité d’éviction due. Enfin, la SARL O Syl-Jhon conteste avoir vendu des alcools forts sans autorisation puisqu’elle ne disposait que d’une licence III. Elle indique que les photographies produites par les défendeurs montrent qu’il s’agissait d’événements privés et qu’il n’est pas démontré que son chiffre d’affaires proviendrait d’une activité contraire à la règlementation en vigueur. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2024, Mme [Y] et M. [I] demandent au tribunal judiciaire de : débouter la SARL O Syl-Jhon de toutes ses demandes ; leur donner acte de leur offre de paiement d’une indemnité d’éviction de 6.000 euros ; condamner la SARL O Syl-Jhon à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens. Les consorts [Y] - [I] exposent que la SARL O Syl-Jhon a quitté les lieux le 30 septembre 2022 alors qu’elle pouvait s’y maintenir jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ; que cela démontre qu’elle n’avait pas l’intention de poursuivre son activité, la privant ainsi de toute indemnité de remplacement. Ils indiquent que la SARL O Syl-Jhon ne justifie d’aucune démarche visant à se réinstaller dans le village de [Localité 7] ; qu’elle n’aurait pas perdu sa clientèle si elle avait transféré son activité dans un autre local, d’autant que tout le monde connaissait la gérante. Subsidiairement, les consorts [Y] - [I] soutiennent que la SARL O Syl-Jhon a exploité une activité de bar sans être titulaire de la licence IV ; qu’il est constant qu’une indemnité d’éviction ne peut pas indemniser une activité non autorisée par le bail ; que par analogie, une indemnité d’éviction ne saurait réparer la perte de revenus illégaux. Ils affirment que la moitié du chiffre d’affaires de la SARL O Syl-Jhon résultait de la vente illicite d’alcool ; qu’en conséquence, la moyenne du chiffre d’affaires à retenir ne saurait être supérieure à 19.223 euros ; que la valeur du fonds peut être fixé à 45 % de cette somme, soit 8.650 euros. Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts, les défendeurs indiquent que la SARL O Syl-Jhon disposait du droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ; qu’elle a spontanément quitté les lieux à l’expiration ; qu’elle s’est donc elle-même exposée à un préjudice économique. La clôture de l’instruction a été fixée à la date du 20 octobre 2025. A l’audience du 17 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’indemnité d’éviction L’article L. 145-14 alinéa 1 du code de commerce dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». L’article L. 145-28 alinéa 1 du même code prévoit : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ». Il est constant que le fait pour le preneur de quitter volontairement les lieux après le congé mais avant le paiement d’une indemnité d’éviction ne lui fait pas perdre son droit à indemnité, quand bien même il cesserait toute exploitation. En l’espèce, Mme [Y] et M. [I] ont fait délivrer un congé sans offre de renouvellement du bail pour le 30 septembre 2022 avec paiement d’une indemnité d’éviction. Par un courrier du 5 juillet 2022, le conseil des bailleurs a indiqué à la SARL O Syl-Jhon qu’elle serait occupante sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2022 et a écrit « il a été proposé le paiement d’une indemnité d’éviction. Dans cette perspective, je vous précise que ma cliente souhaiterait parvenir à un accord amiable, par mon intermédiaire ». Le 5 août 2022, la SARL O Syl-Jhon a répondu « Suite à notre conversation téléphonique du 4 août 2022, pour m’annoncer l’indemnité de Madame [Y] [X] de 20.000 euros (vingt mille euros) que je refuse sachant que j’ai un acheteur à 50.000 euros. Je lui fait une nouvelle offre à Madame [Y] de 45.000 euros ». Par un courrier du 13 septembre 2022, le conseil des bailleurs a nié avoir évoqué une indemnité d’éviction d’un montant de 20.000 euros et n’a formulé aucune proposition. Il s’en suit que la libération du local ne saurait être interprétée comme la renonciation par la SARL O SYL JHON au paiement d’une quelconque indemnité d’éviction, celle-ci ayant clairement manifesté sa volonté contraire. L'indemnité d'éviction à laquelle le locataire peut prétendre suite au non renouvellement du bail commercial est définie à l'article L. 145-14 comme égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cet article précise que «cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre». Elle correspond à une indemnité dite de remplacement lorsque le refus de renouvellement entraîne la perte du fonds de commerce ou à une indemnité de déplacement lorsque le fonds peut être transféré sans perte importante de clientèle. La charge de la preuve qu'un transfert est possible sans perte de clientèle incombe au bailleur. Mme [Y] et M. [I] soutiennent que la SARL O Syl-Jhon pouvait trouver un nouveau local sur la commune de [Localité 7] et poursuivre son activité sans perte de clientèle mais ne produit strictement aucun élément susceptible d’établir ses allégations. Elle n’a d’ailleurs pas proposé à la O Syl-Jhon un local équivalent. L’indemnité d’éviction due par les bailleurs correspond à une indemnité de remplacement. Il est d'usage, pour déterminer la valeur d'un fonds de commerce, d'appliquer un pourcentage au chiffre d'affaires annuel du locataire tel qu'il résulte des déclarations fiscales, la détermination du pourcentage tenant compte de sa rentabilité. En l’espèce, les bilans produits par la SARL O Syl-Jhon font apparaître les chiffres d’affaires suivants : 2020 (exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020) : 49.742 euros 2021 (exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021) : 19.535 euros2022 (exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022) : 46.045 euros Moyenne : 38.440 euros La SARL O Syl-Jhon fait valoir avec pertinence que son chiffre d’affaires pour les années 2020 et 2021 a été impacté par les périodes de confinement et qu’il doit être revu à la hausse, sur la base des statistiques de l’Insee concernant le secteur de la restauration. Elle demande que les chiffres suivants soient retenus par le tribunal : 2020 : 70.059 euros, après correction en prenant en considération une baisse d’activité de 29 % sur l’année ; 2021 : 31.008 euros, après correction en prenant en considération une baisse d’activité de 37 % sur l’année. 2022 : 46.065 euros. Moyenne : 49.044 euros. Le tribunal retiendra cette moyenne corrigée afin que le montant de l’indemnité d’éviction corresponde plus exactement à la réalité de la perte économique subie par la SARL O Syl-Jhon . Il convient également de prendre en considération le résultat d’exploitation qui a été : négatif à hauteur de 2.050 euros pour l’année 2019-2020positif à hauteur de 3.905 euros au 30 septembre 2021négatif à hauteur de 2.663 euros au 30 septembre 2022. Mme [Y] et M. [I] soutiennent que la moitié du chiffre d’affaires moyen devrait être retenu au motif qu’il procèderait de la vente illégale d’alcool, la SARL O Syl-Jhon n’étant pas titulaire de la licence IV. A l’appui de ses allégations, elle produit des captures d’écran montrant des personnes attablées avec des verres d’alcool qui ne semblent pas correspondre à des boissons autorisées à la vente dans le cadre d’une licence III. Toutefois, la SARL O Syl-Jhon conteste avoir vendu des alcools forts et explique que ce sont ses clients qui ont, à l’occasion d’événements privés exceptionnels, amené eux-mêmes ces bouteilles. Les quelques photographies produites par les bailleurs sont donc tout à fait insuffisantes pour établir la vente de boissons alcoolisées exigeant une licence IV et, a fortiori, que de telles ventes correspondraient à la moitié du chiffre d’affaires. Au regard de ces éléments, il convient d'appliquer un pourcentage de 75 % au chiffre d’affaires moyen annuel. Il s’ensuit que Mme [Y] et M. [I] seront condamnés à payer à la SARL O Syl-Jhon la somme de 36.783 euros au titre de l’indemnité d’éviction. L'article 1231-7 du code civil dispose : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». Ainsi, les intérêts au taux légal sur l'indemnité d’éviction due par Mme [Y] et M. [I] courent de plein droit à compter du prononcé du jugement et non à compter de l'assignation, s’agissant d’une somme à caractère indemnitaire. Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL O SYL-JHON Il résulte des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci. Le congé délivré le 29 mars 2022 mentionnait clairement ce droit : « Vous précisant que le bailleur offre de vous verser l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, et que le maintien dans les lieux est acquis, aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité ». Par conséquent, la SARL O Syl-Jhon a été informée qu’elle pouvait rester dans les lieux et y poursuivre son activité jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Il est exact qu’elle a reçu un courrier d’un agent immobilier lui indiquant à tort qu’elle devait libérer le local pour le 30 septembre 2022. Cela étant, la SARL O Syl-Jhon avait été préalablement informée de ses droits. En outre, ce courrier date du 12 septembre 2022 et la demanderesse a effectivement quitté les lieux le 30 septembre suivant, ce qui signifie qu’elle avait d’ores et déjà décidé de quitter les lieux lorsqu’elle l’a reçu. Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires Mme [Y] et M. [I] perdent le procès et seront condamnés au paiement des dépens. En outre, l’équité commande leur condamnation à payer à la SARL O Syl-Jhon la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort : Condamne Mme [X] [Y] et M. [D] [I] à payer à la SARL O Syl-Jhon une indemnité d’éviction d’un montant de 36.783 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Rejette la demande de dommages-intérêts de la SARL O Syl-Jhon ; Condamne Mme [X] [Y] et M. [D] [I] aux dépens ; Condamne Mme [X] [Y] et M. [D] [I] à payer à la SARL O Syl-Jhon une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition. LE GREFFIER LE PRESIDENT