Cour d'appel, 16 mars 2023. 22/03779

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 16 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03779 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PPUH Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 JUILLET 2022 JUGE DE L'EXECUTION DE MONTPELLIER N° RG 18/00225 APPELANTE : Syndic. de copro. [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet VIVIER DORANCE , SARL au capital de 7 623.00 EUR, RCS MONTPELLIER 344 866 777, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège social sis [Adresse 7] Représentée par Me TRONEL-PEYROZ substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES : S.A. BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES SA Coopérative de Banque Populaire au capital variable régie par les articles L512-2 et suivants du Code Monétaire et Financier et l'ensemble des textes relatifs aux Banques Populaires et aux établissements de crédit immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le n°605 520 071, venant aux droits de LA BANQUE POPULAIRE LOIRE ET LYONNAIS, SA Coopérative de Banque Populaire au capital variable, inscrite au RCS sous le N° 956 507 875 RCS LYON, dont le siège social était [Adresse 1], suivant fusion absorption de la BANQUE POPULAIRE LOIRE ET LYONNAIS et de la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL par la BANQUE POPULAIRE DES ALPES entérinée par les Assemblées Générales Extraordinaires des 3 banques le 7 décembre 2016, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me DENEL substituant Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER S.C.I. DU [Adresse 8] société civile immobilière identifiée au SIREN sous le n°803 772 375 et immatriculée au RCS de LYON sous le même numéro prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège social sis [Adresse 2] [Localité 6] non représentée, assignée en l'étude d'huissier le 18/08/22 Ordonnance de clôture du 19 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Rendu par défaut - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président et par M Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Le 6 septembre 2018, agissant en vertu d'un acte authentique de prêt en date du 8 octobre 2014, la société Banque Populaire Auvergne Rhone Alpes a fait délivrer à la société civile immobilière du [Adresse 8] un commandement de payer valant saisie afin de recouvrer la somme de 96 421, 59 euros. Puis, par acte en date du 17 décembre 2018, elle l'a faite assigner à une audience d'orientation devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier. Aux termes d'un jugement d'orientation en date du 18 mars 2019, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a mentionné que le montant retenu pour la créance de la société Banque Populaire Auvergne Rhone Alpes, créancier poursuivant, en principal et accessoires, s'élevait à la somme de 96 421,59 euros, montant provisoirement arrêté au 27 octobre 2017, et a ordonné la vente forcée des biens figurant au commandement à l'audience du 17 juin 2019. Un jugement d'adjudication a été rendu le 17 juin 2019, aux termes duquel les lots portant les numéros 142 et 343, correspondant respectivement à un emplacement de parking extérieur et à un studio, situés dans un ensemble immobilier sis sur la commune de [Adresse 13], cadastré section BR n°[Cadastre 4], appartenant à la société civile immobilière du [Adresse 8], ont été adjugés à la société Société Imobilière Montpelliéraine, moyennant un prix de 41 000 euros, outre les frais fixés à la somme de 6 830, 42 euros. Un projet de distribution a été élaboré et notifié par le créancier poursuivant, la société Banque Populaire Auvergne Rhone Alpes, le 6 janvier 2022. Le 13 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], créancier inscrit, a déposé au greffe du juge de l'exécution une contestation. A défaut d'accord entre les créanciers parties à la procédure sur la distribution du prix, la société Banque Populaire Auvergne Rhone Alpes a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier. Aux termes d'un jugement rendu le 4 juillet 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a : - débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de sa contestation du projet de distribution, - homologué le projet de distribution tel qu'établi par le créancier poursuivant, - dit n'y avoir lieu à radiation des inscriptions, - condamné le [Adresse 11] aux dépens. Par déclaration en date du 11 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il l'avait débouté de sa contestation du projet de distribution, avait homologué le projet de distribution tel qu'établi par le créancier poursuivant et l'avait condamné aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] demande à la cour de : - recevoir sa contestation, En conséquence, - réformer le jugement en ce qu'il a rejeté sa contestation du projet de distribution établi par le créancier poursuivant et homologué ce projet, Statuant à nouveau, - le colloquer pour la somme de 4 122,05 euros au titre du privilège sans concours, et pour la somme de 875, 44 euros au titre du privilège en concours avec la société Banque populaire Auvergne Rhône Alpes, - condamner la société Banque populaire Auvergne Rhône Alpes à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l'opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance, à peine de nullité, et que son acte d'opposition en date du 30 août 2019 énonce cette distinction. S'agissant de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation le 22 juin 2017, il explique que s'il est précisé dans les motivations de cet arrêt que les lots doivent être distingués, cela ne signifie pas que cette distinction doit intervenir lot par lot selon les millièmes qui y sont attachés, mais que les lots objets de la mutation doivent être énoncés dans l'opposition. Il ajoute qu'il faut entendre par lot, le lot au sens de la vente sur saisie immobilière, c'est à dire le groupe de lots de copropriété vendus en une seule fois, en un lot de vente, à la barre. Il fait valoir que déduire des arrêts de la Cour de cassation qu'une opposition doit préciser les montants des charges et travaux par lot de copropriété viendrait ajouter une condition supplémentaire à l'article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qu'il ne comporte pas. Il en déduit qu'il doit être colloqué à hauteur de 4 122, 05 euros au titre du super privilège sans concours et à hauteur de 875, 44 euros en concours avec le privilège du prêteur de deniers. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 8 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes demande à la cour de : - débouter le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] de ses demandes, - confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] aux entiers dépens, tirés en frais privilégiés de vente. Elle expose qu'aux termes d'arrêts rendus le 3 novembre 2011 et le 22 juin 2017, la troisième chambre civile de la cour de cassation a considéré que l'opposition devait comporter non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot auquel elles étaient afférentes. Elle soutient qu'en l'espèce, l'opposition du syndicat des copropriétaires n'est pas régulière en ce qu'elle ne ventile pas les charges par lot de copropriété et que la sanction de l'irrégularité n'est pas la nullité de l'opposition mais la perte du caractère privilégié de la créance du syndicat des copropriétaires. MOTIFS DE LA DECISION L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. Aux termes de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, 'I. - Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l'article 19-1.' De plus, l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 précise que 'Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise: 1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues; 2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues; 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus; 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.' En application de ces dispositions, les oppositions portant sur plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire doivent comporter non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super-privilège que le syndicat invoque, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot auquel elles sont afférentes (3ème Civ., 3 novembre 2011, n°10-20.182). A défaut, les créances ne cessent pas d'exister mais perdent leur caractère de créances privilégiées et super-privilégiées et ne peuvent alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a, par par acte d'huissier du 30 août 2019, fait opposition pour la somme de 5 120, 22 euros. Cette opposition comporte le détail des charges impayées selon le privilège ou le super privilège que le syndicat invoque, exercice par exercice, ainsi que les frais d'exécution et les débours dus. Toutefois, comme l'a relevé le premier juge, ces sommes ne sont pas ventilées par lot de copropriété. Or, le bien vendu étant composé de deux lots, portant les numéros 142 et 343, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] était tenu de donner le détail des charges réclamées lot par lot, nonobstant le fait que l'adjudication s'est faite en un seul lot. L'opposition faite par le syndicat des copropriétaires est donc irrégulière, ce qui a pour effet de priver sa créance de son privilège. C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a considéré que la sanction de perte de rang de sa créance était encourue par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] et que le projet de distribution élaboré par le poursuivant devait être homologué. La décision déférée sera donc confirmée. Dans la mesure où il est fait droit à la demande de réformation de la société Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, celle-ci ne saurait être condamnée au paiement de dommages et intérêts à l'intimé. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sera donc débouté de sa demande à ce titre. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] qui succombe sera condamné aux dépens d'appel et sera débouté de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] en son appel, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions critiquées, Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de sa demande de dommages et intérêts, Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT