Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/08852 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WV5N
N° de MINUTE : 24/00719
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SEVIGNE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/016022 du 19/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
C/
DEFENDEURS
Monsieur [T] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1021
Madame [L] [I] épouse [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1021
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] sont propriétaires des lots n°245, 533 et 821 de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93).
Par actes de commissaire de justice du 12 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [I] [L] à lui verser les sommes de :
- 8215,10 euros, correspondant aux charges de copropriété impayés du 11 octobre 2019 au 28 juillet 2022 (3ème trimestre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2021,
- 1296,12 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2021,
- 2500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
Les condamner solidairement en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du CPC.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :
DECLARER le Syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE à [Localité 5] (93), recevable et bien fondé en ses demandes ;
DEBOUTER Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] de toutes leurs demandes.
EN CONSEQUENCE
Va l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Va les articles 1240 et suivants du Code Civil,
CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] à lui verser les sommes de :
o 8.105,32€ correspondant aux charges de copropriété impayées du 23 octobre 2019 au 23 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2021
o 1 296.12€ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2021
o 2 500€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 octobre 2023, ils ont demandé au tribunal de céans de :
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SEVIGNE à [Localité 5] (93) de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande de condamnation à la somme de 8.215,10 € pour charges impayées ;
- Juger que divers frais pour un montant total de 788,65 € ont été imputés illégalement sur le compte des époux [D] et en conséquence déduire ce montant de la dette de charges de copropriété ;
- Donner acte de la proposition de M. [D] et Mme [I] de régler la somme de 300,00€ par mois, charges de copropriétés courantes en sus pour apurer leur dette de charges ;
- En conséquence accorder 24 mois de délais à Monsieur et Mme [D] ;
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SEVIGNE à [Localité 5] au paiement des entiers dépens ;
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 06 juillet 2023 et fixée à l'audience du 18 octobre 2023. Cette ordonnance de clôture a cependant été révoquée le 18 octobre 2023, le conseil des époux [D] ayant fait état de son impossibilité de notifier ses conclusions en raison de la perte d'un proche ayant eu pour conséquence un deuil pathologique ainsi que du fait de ses difficultés à entrer en contact avec ses clients qui ne maîtrisent pas la langue française.
L'affaire a été de nouveau clôturée le 21 décembre 2023 et fixée à l'audience du 06 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2019, 13 novembre 2019, 25 mars 2021, 27 octobre 2021, 31 mai 2022 et 27 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,
- la mise en demeure du 27 avril 2021.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Monsieur et Madame [D] reconnaissent être redevables de charges de copropriété mais contestent le quantum de la somme sollicitée à ce titre par le syndicat des copropriétaires, considérant que les frais de mise en demeure du 27 avril 2021, d'un montant de 54,38 euros, les frais de relance du 12 mai 2021, de 39,50 euros, ceux de suivi d'impayés du 12 octobre 2021, d'un coût de 343,17 euros et ceux de l'assignation du 04 août 2022, à hauteur de 351,60 euros, doivent être déduits de celle-ci, ne constituant pas des charges de copropriété.
Il ressort cependant du décompte transmis par le syndicat des copropriétaires en pièce n°17 que ces frais ont bien été déduits de la somme demandée au titre des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires distingue en effet, au dispositif de ses conclusions, ainsi qu'au décompte susvisé, sa demande au titre des charges de copropriété, d'un montant de 8.105,32 euros, de sa demande au titre des frais de contentieux et de recouvrement, d'un montant de 1.296,12 euros. Il n'y a donc pas lieu de procéder à une nouvelle déduction de ces frais.
Les époux [D] font également état de l'absence de prise en compte d'un versement de 500 euros qui aurait été effectué le 07 mars 2023 au regard d'un courrier daté du 10 mars 2023 qui leur aurait été transmis par le syndic. Ils versent pour en justifier la capture d'un sms de leur établissement bancaire faisant état d'un virement de cette somme. Outre l'absence de toute précision sur cette capture d'écran quant à l'objet du virement concerné et le nom de son bénéficiaire, Monsieur et Madame [D] ne transmettent pas le courrier du 10 mars 2023 dont ils font état. De surcroît, il ressort du relevé de compte versé par le syndicat des copropriétaires la mention d'une somme de 500 euros enregistrée au crédit dudit compte le 09 mars 2023. Au regard de ces éléments, Monsieur et Madame [D] échouent à rapporter la preuve d'une imprécision au décompte du syndicat des copropriétaires.
Monsieur et Madame [D] ne contestent pas la solidarité retenue à leur encontre par le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.105,32 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 23 octobre 2019 au 23 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du commandement de payer signifié le 15 octobre 2021 à Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D], sur la somme de 7.543,89 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.296,12 euros au titre de ces frais.
Monsieur et Madame [D] ne développent aucun moyen a soutien de leur demande de rejet de ces frais. Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre, exception faite de la demande formée au titre des frais de l'assignation du 04 août 2022, à hauteur de 351,60 euros, qui entrent dans les frais irrépétibles.
Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 944,52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2021.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité du Raincy du 02 juin 2020. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] sollicitent de pouvoir apurer leur dette par le biais de paiements mensuels d'une somme de 300 euros et ce, pendant 24 mois.
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande en faisant valoir l'absence de diminution de la dette des époux [D], qui présentent un relevé de compte débiteur depuis quatre ans, ainsi que la situation de fragilité de la copropriété qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale et est en difficulté pour procéder aux travaux nécessaires à la conservation et l'entretien des parties communes du fait notamment de leur carence dans le règlement des charges.
En l'espèce, si Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D], versent aux débats des pièces relatives à leurs revenus familiaux, il y a lieu de constater que la proposition présentée par ces derniers ne permet pas couvrir l'ensemble de la dette. Il est en effet proposé un échéancier portant sur la somme totale de 7.200 euros (300 x 24) alors que Monsieur et Madame [D] sont condamnés au paiement d'un arriéré de charges de copropriété à hauteur de 8.105,32 euros ainsi qu'à des frais de recouvrement à hauteur de 944,52 euros et à des dommages et intérêts à hauteur de 800 euros. Dès lors, faute de pouvoir vérifier de leur capacité à honorer les termes d'un l'échéancier de remboursement correspondant aux montants dus, de l'absence de diminution de leur dette depuis l'assignation, en dépit des versements effectués, et au regard de la situation financière de la copropriété, qui justifie de l'obtention de l'aide juridictionnelle totale, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 8.105,32 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 23 octobre 2019 au 23 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 15 octobre 2021 sur la somme de 7.543,89 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
DEBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] à de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 944,52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2021 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [L] [I] épouse [D] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
