Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 22/06757

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 22/06757 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYF4 N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le 21 février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. CARDIF LOGEMENTS, [Adresse 1] [Localité 4], représentée par Maître Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS, 32 Rue La Boétie 75008 Paris, Toque B0656 DÉFENDEURS Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5], Madame [P] née [U] [V], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5], représentés par Maître Averèle KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, 19 Rue Monsieur 75007 Paris, Toque D1635 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 15 juin 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 21 février 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 22/06757 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYF4 EXPOSÉ DU LITIGE Par actes sous seing privé du 5 février 2009 à effet au 1er janvier 2009 Monsieur [O] [P] et Madame [V] [U] épouse [P] ont conclu avec la société GECINA deux baux d'habitation pour l'occupation à titre de résidence principale de deux appartements situés au 11ème étage d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], formant une seule unité d'habitation. Le premier bail concerne un appartement constitué de deux pièces principales et d'une cave, loués moyennant la somme mensuelle de 739,36 euros outre 135,74 euros de provision sur charges correspondant au lot n°1176 de la copropriété. Le second bail concerne un appartement constitué de trois pièces principales, d'un emplacement de parking et d'une cave loués moyennant la somme mensuelle de 1 047,82 euros (967,38 euros pour l'appartement et 80,44 euros pour le parking) outre 220,98 euros de provision sur charges correspondant au lot n°1177. Par actes du 25 avril 2022, la SCI CARDIF LOGEMENTS venant aux droits de la société GECINA a fait délivrer aux époux [P] un commandement de payer la somme de 4 190,78 euros puis le 30 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 4 089,69 euros (2 368,54 euros pour le lot n°1176 et 1 721,15 euros pour le lot n°1177) en visant la clause résolutoire contractuelle insérée aux contrats. Par actes du 22 août 2022 complétés par actes du 11 avril 2023, la SCI CARDIF LOGEMENT a fait assigner les époux [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation de bail, expulsion et paiement. À l'audience du 15 juin 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI CARDIF LOGEMENTS, représentée par son conseil, conclut au rejet des prétentions adverses et demande de : - constater la résiliation des baux, - ordonner l'expulsion immédiate des époux [P] et le transport et la séquestration des meubles, - les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes : - 3 809,82 euros au titre de l'arriéré locatif selon décomptes arrêtés au 13 juin 2023, échéances de juin 2023 incluses (2 088,67 euros pour le lot n°1176 et 1 721,15 euros pour le lot n°1177) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du dernier loyer, charges en sus (article 15 des contrats), soit 1 870,06 euros pour le lot n°1176 et 2 659,29 euros pour le lot n°1177, - 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer du 30 janvier 2023 et sa dénonciation aux organes visés par la loi. À l'appui de ses prétentions, la SCI CARDIF LOGEMENTS fait valoir pour l'essentiel que les contestations des époux [P] sur le montant des charges locatives ne sont pas justifiées et ne les autorisaient pas à cesser de payer des loyers. Elle conteste toute mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer et estime qu'en l'absence de règlement des sommes dues dans le délai de deux mois de sa délivrance la clause résolutoire est acquise. Enfin elle conteste point par point les réclamations des locataires sur le montant des charges locatives. Monsieur [O] [P] et Madame [V] [U] épouse [P], représentés par leur conseil, sollicitent : - le débouté des demandes, - subsidiairement l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, - à titre reconventionnel la condamnation de la SCI CARDIF LOGEMENTS au paiement des sommes suivantes : - 1 790,64 euros de frais de gardiennage pour les années 2018 et 2019, - 137,24 euros de consommation d'eau chaude de 2018, - 1 112,41 euros de taxe d'ordures ménagères pour les années 2021 et 2022, - 256,82 euros de régularisation de charges injustifiées, - 4 000 euros de dommages et intérêts, - 3 000 euros de frais irrépétibles et aux dépens. Les défendeurs contestent l'acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que le commandement de payer repose sur un décompte totalement faux, aucun loyer ni provision n'étant impayé et soutiennent que le commandement a été délivré de mauvaise foi en représailles à leurs demandes d'explications sur diverses charges locatives dont ils demandent le remboursement. Ils reprochent à leur bailleresse d'avoir fait preuve de déloyauté en mettant en œuvre la clause résolutoire dans le seul but de les contraindre à régler des sommes indues. Enfin ils justifient leur demande subsidiaire de délais en soulignant vivre dans les lieux depuis 35 ans et être réguliers dans le paiement de leur loyer. Un diagnostic social et financier a été adressé au greffe dont il a été donné lecture à l'audience. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux assignations et aux conclusions en défense visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2023 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être définitivement rendue ce jour. MOTIFS Sur la recevabilité des demandes en résiliation de bail et d'expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 12 avril 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. En l'absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu. Selon les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer. Un commandement qui excède le montant de la dette n'est pas nul, mais ses effets en sont réduits en proportion de la dette. En l'espèce, les baux conclus le 5 février 2009 contiennent une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2023 pour la somme de 4 089,69 euros, dont 2 368,54 euros au titre du lot n°1176 et 1 721,15 euros pour le lot n°1177. Les époux [P] contestent le montant des sommes visées au commandement et estiment dès lors que la clause résolutoire n'a pas produit ses effets. Toutefois leurs réclamations sur le montant des sommes dues sont pour l'essentiel infondées. Ainsi, la SCI CARDIF LOGEMENTS justifie des sommes facturées au titre des régularisations de charges locatives de 2018 et 2019 (134,56 euros en 2018 pour le lot n°1176 ; 108,51 euros en 2018 et 13,75 euros en 2019 pour le lot n°1177) par la production des décomptes individuels de charges (pièces 19 et 20) et du récapitulatif des charges (pièce 15). Les reprises de solde figurant aux décomptes annexés au commandement de payer (272,42 euros au 31 décembre 2020 pour le lot n°1176 et 878,33 euros au 31 décembre 2019 pour le lot n°1177) sont justifiées par la production des historiques de compte des appartements depuis 2017 (pièces 7 et 8). Il ressort par ailleurs du récapitulatif des charges communiqué en pièce 15 que les charges de gardiennage de 2018 et 2019 (324,84 euros pour le lot n°1176 et 540,48 euros pour le lot n°1177) ont bien été imputées à hauteur de 40 % aux locataires de l'immeuble, conformément aux dispositions des articles 2 b) et d) du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, et aux époux [P] en fonction de la superficie de leurs lots. S'agissant des frais de consommation d'eau chaude de 2018 (57,18 euros pour le lot n°1176 et 80,06 euros pour le lot n°1177), les locataires s'étonnent que les index retenus en 2019 ne soient pas les mêmes et que le montant facturé ait baissé. Or, la SCI CARDIF LOGEMENTS établit par la production du relevé de la société ISTA que la lecture des compteurs n'a pas été possible en 2019 et qu'ils ont bénéficié d'une évaluation forfaitaire à leur avantage (25,61 euros pour le lot n°1176 et 15,37 euros pour le lot n°1177). Enfin, contrairement à ce qui est affirmé en défense, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui constitue une charge récupérable sur les locataires conformément au décret n°85-713 du 26 août 1987 (annexe à l'article 1er, point VIII), ne leur a pas été facturée deux fois en 2021 et 2022 (205,34 euros en 2021 et 212,26 euros en 2022 pour le lot n° 1116 ; 341,65 euros en 2021 et 353,16 euros en 2022 pour le lot n°1117). En effet, la SCI CARDIF LOGEMENTS démontre par la production du titre de recette communiqué en pièce 13 que la ligne intitulée "impôts, taxes" sur les décomptes individuels de charges (pièces 19 et 20) ne correspond pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mais à la taxe de balayage, dont ils sont également redevables, en vertu des mêmes dispositions. En revanche, une clause résolutoire ne pouvant être mise en œuvre pour défaut de paiement de frais relevant des dépens, il y a lieu de déduire des sommes visées au commandement s'agissant du lot n°1176 les frais d'assignation facturés le 1er octobre 2022 (279,87 euros) et s'agissant du lot n°1177 les frais bancaires facturés entre février et août 2020 (84,84 euros) dont le recouvrement est prohibé par l'article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il y a lieu en conséquence de valider le commandement de payer pour la somme de 3 724,98 euros dont 2 088,67 euros pour le lot n°1116 (2 368,54 euros - 279,87 euros) et 1 636,31 euros pour le lot n°1117 (1 721,15 euros - 84,84 euros). Il ressort des décomptes produits par la bailleresse que les époux [P] ont dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer procédé au paiement des sommes suivantes : - s'agissant du lot n°1176 de 2 009,58 euros (1 004,79 euros le 13 février 2023 et 1004,79 euros le 10 mars 2023) laissant subsister une dette de 790,90 euros (2 088,67 euros - 2 009,58 euros) - s'agissant du lot n°1177 de 2 887,10 euros (1 443,55 euros le 13 février 2023 et 1 443,55 euros le 10 février 2023) générant un trop versé de 1 250,79 euros (1 636,31 euros -2 887,10 euros). Néanmoins dans la mesure où les époux [P] ne produisent pas leurs relevés bancaires de février et mars 2023, il n'est pas possible de savoir sur quel lot ils entendaient affecter les règlements de sorte qu'il y a lieu en application de l'article 1342-10 du code civil d'imputer le trop versé du lot n°1177 (1 250,79 euros) sur la dette du lot n°1176 (790,90 euros) qui se trouve ainsi intégralement soldée. La SCI CARDIF LOGEMENTS sera par conséquent déboutée de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et les demandes reconventionnelles de remboursement des charges locatives Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des décomptes versés aux débats par la SCI CARDIF LOGEMENTS du 13 juin 2023 que les époux [P] sont redevables à juin 2023 inclus : - s'agissant du lot n°1176 de la somme de 1 297,77 euros, après déduction des frais d'assignation de 279,87 euros facturés le 1er octobre 2022, des frais d'assignation de 179,12 euros facturés le 1er juin 2023 et imputation du trop versé de 790,90 euros de l'autre lot, - s'agissant du lot n°1177 de la somme de 2 427,21 euros, après déduction des frais bancaires de 84,84 euros et du trop versé de 790,90 euros imputé sur l'autre lot, - soit un total de 3 724,98 euros. Ainsi qu'il a été dit plus haut, les réclamations des époux [P] portant sur les charges locatives ont été rejetées et ces derniers ne font pas état de règlements autres que ceux pris en compte par la bailleresse. Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] seront par conséquent déboutés de leurs demandes en paiement au titre des frais de gardiennage, de consommation d'eau chaude, de taxe d'ordures ménagères et de régularisation de charges. Ils seront par ailleurs condamnés à verser à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 3 724,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte-tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement En application de l'article 1343-5 du code civil, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable en l'espèce, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, si Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] ne pouvaient interrompre le règlement des charges locatives qu'ils ont contesté à tort, ils ont continué à effectuer des règlements réguliers et apparaissent, au vu de leur situation financière telle que décrite dans le diagnostic social et financier, être en mesure d'apurer leur dette de façon échelonnée. Dans ces conditions, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement lesquels toutefois seront réduits à un an selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour comportement déloyal L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 1er que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Aux termes de l'alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les contestations des époux [P] concernant les charges locatives ayant été rejetées, il ne saurait être considéré que la clause résolutoire a été mise en œuvre de manière déloyale. Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] seront par conséquent déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts. Sur demandes accessoires Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CARDIF LOGEMENTS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision rendue est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail recevable, DÉBOUTE la SCI CARDIF LOGEMENTS de ses demandes en résiliation des baux d'habitation conclus le 5 février 2009, expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, DÉBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] de leurs demandes de remboursement au titre des frais de gardiennage, de consommation d'eau chaude, de taxe d'ordures ménagères et de régularisation de charges injustifiées, CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] à verser à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 3 724,98 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à juin 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISE Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] à se libérer de leur dette en 11 mensualités de 310 euros chacune et une 12ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et intérêts, DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, DIT que pendant ce délai les sommes dont le paiement est reporté ne produiront pas intérêts au taux légal, RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, DÉBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] de leur demande de dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] à verser à la SCI CARDIF LOGEMENTS une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [P] et Madame [P] née [U] [V] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection