Cour d'appel, 13 février 2024. 20/03169

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 13 FEVRIER 2024 N° 2024/ 62 Rôle N° RG 20/03169 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFV3M S.A.S. SUD FONCIER C/ [N] [E] [U] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elie MUSACCHIA Me Diane D'ORSO-BIANCHERI Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX EN PROVENCE en date du 14 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/05476. APPELANTE S.A.S. SUD FONCIER demeurant [Adresse 2] représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Jean-louis DEPLANO, avocat au barreau de NICE, Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [N] [E] né le 08 Octobre 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] Monsieur [U] [O], née le 13 juillet 1956 à [Localité 5] demeurant [Adresse 4] Tous deux représentés par Me Diane D'ORSO-BIANCHERI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat Me Cathy DELGADO, avocat au barreau d'AVIGNON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Mme [U] [O] et M. [N] [E], en leurs qualité respectives d'usufruitière et de nu-propriétaire, ont consenti suivant acte sous seing privé du 28 novembre 2016 à la Sas Sud Foncier une promesse de vente portant sur une maison d'habitation située à [Localité 6] au prix de 215.000 euros. Plusieurs conditions suspensives ont été fixées à la charge de la bénéficiaire, dont l'obtention d'une déclaration préalable et du certificat de non opposition, l'obtention d'une déclaration de travaux de régularisation de la véranda et l'obtention d'un permis de construire. En l'absence de production d'acte de cautionnement bancaire dans le délai prévu par la promesse et des diligences prévues pour la réalisation des conditions suspensives, les vendeurs ont réclamé à l'acheteur le montant de l'indemnité d'immobilisation prévue contractuellement. Devant 1'absence de règlement amiable du litige, par exploit du 19 octobre 2018, Mme [U] [O] et M.[N] [E] ont fait assigner la Sas Sud Foncier devant le tribunal judiciaire d' Aix-en-Provence aux fin d'obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 21.500 euros au titre de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 1er août 2017, date de la première mise en demeure. Par jugement en date du 14 février 2020, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a : - condamné la société Sud Foncier à verser à [U] [O] et [N] [E] la somme de 21.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation assortie des intérêts légaux à compter du 19 octobre 2018 ; - condamné la société Sud Foncier à verser à [U] [O] et [N] [E] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Sud Foncier aux dépens distraits au profit de Me Diane D'Orso Biancheri; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les conditions suspensives prévues à la promesse n'avaient pas été levées dans les délais prévus du fait du bénéficiaire de la promesse, en ce que le permis de construire n'avait pas été déposé dans le délai convenu. Par déclaration en date du 2 mars 2020, la Sas Sud Foncier a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 4 juillet 2022, la Sas Sud Foncier, demande à la cour de : - dire et juger les conditions de la clause prévoyant une indemnité d'immobilisation non réunies, dans la mesure où il est avéré que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées, - dire et juger qu'elle n'a aucunement empêché la réalisation des conditions suspensives dans la mesure où elle démontre avoir fait les diligences nécessaires et qu'elle a tenté d'obtenir une prolongation du délai pour aboutir au dépôt du permis de construire qu'elle n'avait pu déposer et obtenir avant le 31 juillet 2017, En conséquence, - débouter les consorts [E]-[O] de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions, - accueillir sa demande reconventionnelle, - fixer les dommages-intérêts à la somme de 3.200 euros HT au visa du prix des documents remis gratuitement par le bénéficiaire au promettant, et condamner les consorts [E]-[O] au paiement de cette somme, - les condamner au paiement d'une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - les entendre condamner en tous les dépens de première instance et d'appel. La Sas Sud Foncier expose en premier lieu que l'acte litigieux est une promesse unilatérale de vente. Sur le fond, elle fait valoir que la promesse mettait à sa charge un cautionnement auprès de la Société marseillaise de crédit qu'elle devait produire avant le 28 février 2017, sous peine de résolution de l'acte et ouvrait droit au vendeur de réclamer tous dommages-intérêts, ce qui n'a pas été fait par les consorts [O] et [E]. Elle ajoute avoir informé les vendeurs de son impossibilité de lever les conditions suspensives 10 jours après l'expiration du délai prévu, de sorte que ceux-ci n'ont subi qu'une immobilisation de cette durée. Quant à l'accomplissement des conditions suspensives mises à sa charge, elle estime justifier de diligences nombreuses (relance des professionnels, dépôt et obtention des autorisations d'urbanisme constituant parties des conditions suspensives, etc.) et considère donc qu'il n'est pas démontré qu'elle a empêché la réalisation des conditions suspensives. Reconventionnellement, la Sas Sud Foncier sollicite le remboursement de documents transmis gratuitement aux promettants. Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 26 août 2020, Mme [U] [O] et M.[N] [E] demandent à la cour de : - dire et juger infondé l'appel interjeté par la société Sud Foncier à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix en Provence le 14 février 2020 ; - débouter la société Sud Foncier de toutes ses demandes fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix en Provence le 14 février 2020 en toutes ses dispositions, - y ajoutant, condamner la société Sud Foncier au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner la société Sud Foncier aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Diane D'Orso Biancheri. Les intimés font valoir qu'aucun des délais assortissant chaque condition suspensive n'ont été respectés (régularisation de la déclaration de travaux de la véranda avant le 31 mars 2017, dépôt du permis de construire avant le 31 janvier 2017 et délivrance par la mairie du certificat de non opposition à la déclaration préalable de division du terrain en vue de construire au plus tard le 28 février 2017). En réponse à l'appelante qui fait valoir qu'elle n'a pas été en mesure de déposer les demandes sus mentionnées ne disposant pas de tous les éléments pour le faire, ils indiquent que la société Sud Foncier avait en réalité renoncé à l'acquisition. Ils contestent par ailleurs la réalité des frais exposés par l'appelante dont celle-ci demande remboursement. MOTIFS Sur la demande au titre de l'indemnité d'immobilisation Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Au cas d'espèce, la promesse de vente objet du litige, conclue le 28 novembre 2016, stipule en page 18 au paragraphe relatif à l'indemnité forfaitaire d'immobilisation que: 'En contrepartie de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire, ce dernier s'engage à verser la somme de 21 500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation au promettant au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l'acte authentique de vente, dans l'éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l'acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées. Pour garantir le versement de cette somme, le bénéficiaire devra produire avant le 28 février 2017 un cautionnement auprès de la Société marseillaise de crédit. A défaut, le présent acte sera résolu sans formalité et le vendeur libéré de son engagement, sans préjudice du droit qu'il aura de réclamer tous dommages-intérêts. (...) Si la vente n'était pas réalisée, la totalité de l'indemnité d'immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l'indisponibilité entre ses mains du bien formant l'objet de la présente promesse. L'indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire l'objet d'aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le bénéficiaire de ne pas réaliser les présentes.' Pour écarter l'application de cette clause, l'appelante invoque l'application de la stipulation en page 10 de la promesse intitulée 'Sort de l'avant-contrat en cas de non-réalisation des conditions suspensives', selon laquelle l'avant-contrat sera automatiquement anéanti en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives, le bénéficiaire ne pouvant y renoncer unilatéralement. Néanmoins, cette stipulation n'évoque pas la question du sort de l'indemnité d'immobilisation, mais seulement de l'avant-contrat, de sorte qu'elle est sans incidence sur l'objet du litige. Le même raisonnement doit être adopté à propos du cautionnement évoqué à l'alinéa 2 de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation. En effet, celle-ci précise que pour garantir le versement de ladite indemnité, un cautionnement doit être effectué par le bénéficiaire, et qu'à défaut, la promesse de vente sera résolue sans formalité et le vendeur libéré de son engagement, sans préjudice du droit qu'il aura de réclamer tous dommages et intérêts. Le non respect du cautionnement a donc pour conséquence la résolution de la promesse, mais cette stipulation ne se prononce pas sur le sort de l'indemnité d'immobilisation. Il se déduit en revanche de l'analyse du premier alinéa de la clause relative au sort de l'indemnité d'immobilisation que celle-ci reste acquise aux promettants si la bénéficiaire ne donne plus suite à l'acquisition une fois toutes les conditions suspensives réalisées. Conformément aux dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. Il convient donc de rechercher si la Sas Sud Foncier, qui ne conteste pas que les conditions suspensives n'ont pas été réalisées mais conteste toute responsabilité de ce chef, a respecté ses engagements, tenant à : - l'obtention d'une déclaration préalable et du certificat de non-opposition par la mairie au plus tard le 28 février 2017 ; -l'obtention d'une déclaration de travaux pour régulariser la véranda au plus tard le 31 mars 2017; - l'obtention d'un permis de construire définitif et purgé, le bénéficiaire s'obligeant à déposer la demande au plus tard le 31 janvier 2017 et à en justifier au promettant dans ledit délai à peine de caducité de la promesse, la délivrance du permis devant intervenir au plus tard le 30 avril 2017. S'agissant de la première condition suspensive, il est justifié de la délivrance d'une autorisation de déclaration préalable de la division foncière projetée par décision du maire de la commune du 24 février 2017, bien qu'aucun certificat de non opposition ne soit produit. Quant à la déclaration de travaux pour régulariser la véranda, la Sas Sud Foncier ne produit pas l'autorisation, ni ne justifie avoir déposé de dossier en mairie. Les seuls échanges de courriers electroniques entre l'appelante et son architecte d'alors aux mois de juin et juillet 2017, ne démontrent pas le dépôt d'une demande, ni son éventuel refus avant le 31 mars 2017, de sorte que cette condition doit être réputée accomplie. S'agissant de l'obtention d'un permis de construire définitif et purgé, la Sas Sud Foncier a elle-même écrit, dans un courrier adressé au notaire le 11 juillet 2017, que le permis 'devrait être déposé cet été', de sorte que cette condition suspensive, dont les termes n'ont pas été respectés par la bénéficiaire, doit également être réputée accomplie, sans qu'il ne puisse être reproché aux promettant d'avoir refusé la prorogation des effets de la promesse. Il convient donc, faisant application des stipulations contractuelles, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sas Sud Foncier à verser aux consorts [E]-[O] la somme de 21 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2018. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts Cette demande visant à indemniser la Sas Sud foncier des sommes exposées pour obtenir les documents techniques à l'appui de son dossier de permis de construire, suppose que soit démontré le paiement desdites sommes par la demanderesse à titre reconventionnel. Or, s'il apparaît, à la lecture des mails échangés entre les parties, que M. [N] [E] a bien sollicité les éléments de bornage des parcelles les 27 septembre, 20 et 23 octobre 2017 et que la Sas Sud Foncier lui a adressé un mail le 23 octobre contenant des plans, celle-ci ne justifie pour autant pas avoir réglé la somme dont elle réclame le remboursement. Il convient donc de la débouter de cette demande. Sur les frais du procès Succombant, la Sas Sud Foncier sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à Mme [U] [O] et M.[N] [E] ensemble, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Déboute la Sas Sud Foncier de sa demande indemnitaire ; Condamne la Sas Sud Foncier aux entiers dépens de l'instance avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande ; Condamne la Sas Sud Foncier à régler à Mme [U] [O] et M.[N] [E] ensemble, la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT