Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 8]
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N° RG 23/00768 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLIR
Minute : 24/00116
S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101
C/
Monsieur [S] [I]
Madame [V] [I]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024
DEMANDEUR :
S.A. LOGIREP
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Françoise CALANDRE-EHANNO, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Monsieur [S] [I]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
Madame [V] [I]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Janvier 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 3 avril 2019, la société LOGIREP a consenti à Mme [V] [I] et M. [S] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 758,59 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 195,35 €, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant équivalent à un mois de loyer en principal.
Le 31 mai 2023, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice de justice, à Mme [V] [I] et M. [S] [I] deux commandements, l'un de payer la somme en principal de 2 083,20 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 26 mai 2023, et l'autre d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 octobre 2023, la société LOGIREP a fait citer Mme [V] [I] et M. [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
"dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner solidairement Mme [V] [I] et M. [S] [I] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 5 659,02 € arrêtée à la date du 25 septembre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges, qu'un commandement de justifier de leur assurance habitation leur a été délivré par exploit d'huissier de justice, qu'ils n'ont pas justifié être assurés au titre des risques locatifs ordinaires dans le délai imparti d'un mois, qu'un commandement de payer leur a également été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 janvier 2024, la société LOGIREP, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 6 976,09 € selon décompte arrêté à la date du 23 janvier 2024 incluant le terme du mois de décembre 2023. Elle s'est désistée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de souscription à une assurance-habitation et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au jour de l'audience, le dernier règlement effectué date du 6 janvier 2024 et ne correspond pas à l'intégralité du montant des loyers et charges appelés pour le mois de décembre 2023.
Mme [V] [I], comparante, a reconnu le principe de la dette locative mais en a contesté le montant expliquant avoir repris le paiement du loyer courant et avoir effectué un virement d'un montant de 1 500 € le 24 janvier 2024. En outre, elle a précisé avoir divorcé de M. [S] [I] le 02 août 2022 et que ce dernier a quitté le logement. Elle a actualisé sa situation sociale et financière en indiquant travailler à temps partiel et percevoir un salaire de 780 €, une pension de 438 €, une pension alimentaire de 400 € ainsi que des allocations familiales à hauteur de 400 €. Elle a déclaré également avoir deux enfants à charge et être en attente d'un troisième. Elle souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite l'octroi de délais de paiement à hauteur de mensualités de 200 € en plus du paiement du loyer courant.
M. [S] [I], cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection.
L'affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2024.
Par note en délibéré expressément autorisée, la société LOGIREP a adressé à la juridiction un décompte réactualisé faisant apparaitre un virement de 1500 euros le 25 janvier 2024 diminuant la dette à la somme de 5476,09 euros.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 17 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société LOGIREP justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales de la Seine Saint Denis le 6 juin 2023, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 octobre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Il convient de constater le désistement de la société LOGIREP de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de souscription d'une assurance-habitation.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 31 mai 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux"
Le bail du 3 avril 2019 contient une clause résolutoire (article 12). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2023, pour la somme en principal de 2 083,20 € arrêtée au 26 mai 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Monsieur [S] [I], alors qu'il est assigné à personne, n'a pas comparu et s'est abstenu de justifier de son départ des lieux et de son divorce, éventuellement retranscrit sur les actes d'état civil. Il sera en conséquence considéré comme étant toujours locataire et tenu des obligations du contrat de bail, et notamment au paiement des loyers.
La société LOGIREP produit un décompte actualisé indiquant que Mme [V] [I] et M. [S] [I] restent lui devoir la somme de 5476,09 € arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, ce qui correspond aux affirmations de Madame [V] [I] lors de l'audience.
M. [S] [I], non-comparant, n'apporte par définition aucun élément.
Après déduction des frais de recouvrement (176,64 €), Mme [V] [I] et M. [S] [I] seront donc condamnés à verser à la société LOGIREP une somme provisionnelle de 5299,45 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 882,38 € à compter du 13 octobre 2023, date de la délivrance de l'assignation, et sur le surplus à compter de la délivrance de la présente décision.
En vertu de la clause de solidarité stipulée à l'article 14 du contrat de bail, cette condamnation provisionnelle sera assortie des effets de la solidarité.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, Mme [V] [I] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée au moyen de mensualités de 200 €. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments produits qu'elle a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'ils ne seront pas expulsés.
Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle d'un serrurier et de la force publique.
En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.
En ce cas, cette condamnation provisionnelle sera prononcée in solidum.
Sur les demandes accessoires
Mme [V] [I] et M. [S] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'acte d'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société LOGIREP, M. Mme [V] [I] et M. [S] [I] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons le désistement de la société LOGIREP de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement du défaut d'assurance ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 3 avril 2019 entre la société LOGIREP et Mme [V] [I] et M. [S] [I] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 31 juillet 2023 ;
Condamnons solidairement Mme [V] [I] et M. [S] [I] à verser à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 5299,45 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 882,38 € à compter du 13 octobre 2023, et sur le surplus à compter de la délivrance de la présente décision ;
Autorisons Mme [V] [I] et M. [S] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 200 €, et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [V] [I] et M. [S] [I] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 7] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Mme [V] [I] et M. [S] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas in solidum Mme [V] [I] et M. [S] [I] à payer à la société LOGIREP une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons in solidum Mme [V] [I] et M. [S] [I] à verser à la société LOGIREP une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Mme [V] [I] et M. [S] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Déboutons la société Logirep du surplus de ses demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugée et mise à disposition au greffe le 05 mars 2024
Le GreffierLe Juge
