Cour d'appel, 21 février 2024. 21/03453

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 21 FEVRIER 2024 (n° , 15 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03453 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFBL Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS CEDEX 17 - RG n° 11-20-6336 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société SYNDIC ONE, SASU immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 820 918 258 C/O Société SYNDIC ONE [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE INTIMEE Madame [S] [R] [T] née le 09 mai 1965 à [Localité 5] (Russie) [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838 (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/009795 du 16/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Mme [S] [R] [T] est propriétaire du lot n°4 (un appartement de 3 pièces au 3ème étage) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Par acte d'huissier du 10 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] a assigné Mme [S] [R] devant le tribunal aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de : - 4.175,81 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 octobre 2020, - 278 € au titre des frais de recouvrement, - 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 1.200 € au par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, les dites sommes assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2019 et de la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil. Mme [R] s'est opposée à ces demandes. Par jugement du 5 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - écarté des débats l'écrit et les pièces adressées par Mme [S] [R] par courrier reçu au greffe le 2 février 2021, soit postérieurement à la clôture des débats, et non préalablement autorisés, - condamné Mme [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, les sommes de : 1.240,64 € au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2018 et le 19 octobre 2020, décompte arrêté au 19 octobre 2020 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020, 60 € au titre des frais mis en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020, - rejeté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à l'encontre de Mme [S] [R], - condamné Mme [S] [R] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 février 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 6 décembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 21 novembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], appelant, invite la cour, à : - débouter Mme [S] [R] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, - infirmer le jugement en ce qu'il a : condamné Mme [S] [R] à lui payer les sommes suivantes : 1.240,64 € au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2018 et le 19 octobre 2020, décompte arrêté au 19 octobre 2020 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020, 60 € au titre des frais mis en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020, rejeté sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive à l'encontre de Mme [S] [R], condamné Mme [S] [R] à lui payer la somme de 400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté le surplus des demandes, statuant à nouveau de ces chefs, - condamner Mme [S] [R] à lui payer les sommes de : 7.089,83 € au titre des charges impayées arrêtées au 9 novembre 2023, travaux de ravalement A/00 0004 inclus, en application des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil, 278 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 7 novembre 2019, date de la mise en demeure, y ajoutant, - faire droit à sa demande additionnelle et condamner l'intimée à verser 2.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive, - juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la date de signification des présentes conclusions, - si par impossible des délais étaient accordés, juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible, - condamner Mme [S] [R] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 28 novembre 2023 par lesquelles Mme [S] [R], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 1345-5 du code civil, de : à titre principal, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes suivantes : 40,27 € du 1er octobre 2018 : fonds de travaux obligatoire, 127,75 € et 383,23 € figurant sur le décompte à la date du 1er juillet 2020, 535,68 € au titre du solde de charges 1er octobre 2017 ' 30 septembre 2018, 218 € au titre des frais prévus à l'article 10-1 de la loi de 1965, considéré que la somme de 1.848,24 € (soit 3 x 616,08 €) avait été omise au crédit du compte de Mme [S] [R] rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 1.240,64 € au titre des charges impayées arrêté au 19 octobre 2020 inclus et ce au taux légal à compter du 10 juin 2020, - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 60 € au titre des frais prévus à l'article 10-1 de la loi de 1965, statuant à nouveau, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement des sommes suivantes, 1240,64 € au titre des charges impayées arrêté au 19 octobre 2020 inclus et ce au taux légal à compter du 10 juin 2020, 60 € au titre des frais prévus à l'article 10-1 de la loi de 1965, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation des sommes de 7.089,89 € sans justificatifs, dont les montants suivants seront écartés : 91,53 € de fond de roulement du 20 décembre 2013 afférent à Mme [S] [R], 94,47 € d'avance permanente de trésorerie appelés le 1er janvier 2019, 68,94 € de réajustement avance permanente de trésorerie du 1er octobre 2019, 299,24 € d'avance de trésorerie, gardée par le syndic depuis septembre 2014, 143,16 € appelés en mars 2016 par le syndic et dénommés 'complément de l'avance permanente de trésorerie', 302,57 € au titre des fonds travaux 2018 et 2019 non votés, 215,56 € au titre des boites aux lettres, appelés le 10 avril 2018, 88,01 € au titre des boîtes aux lettres, appelés le 1er juillet 2020, 17,60 € au titre des boîtes aux lettres, appelés le 1er juillet 2020, 19,65 € au titre des boîtes aux lettres, appelés le 1er septembre 2021, 52,81 € de travaux peinture hall d'entrée, appelés le 1er juillet 2020, 88,01 € de travaux peinture hall d'entrée, appelés le 1er juillet 2020, 17,60 € de procédure judiciaire [H] du 1er juillet 2020, 35,20 € de procédure judiciaire Créalift du 1er juillet 2020, 282,40 € représentant la part de Mme [R] de la facture Dallaserra, 908,13 € au titre de trop-perçu nettoyage Castro en 2018-2019, 112,90 € au titre de surfacturation par le syndic d'eau de [Localité 6] en 2018-2019, 988,38 € au moins crédit après répartition des indemnités AXA au 30 septembre 2020, 325,64 € au titre de surfacturation de syndic One des honoraires [H], 137,02 € au titre de facture indue du 25 mai 2018 de dépose de tapis, 352,04 € des reprises ponctuelles de la façade sans justificatifs, 1.065,07€ de trop-perçu entretien réparation ascenseur en 2018-2019, 1.848,24 € de trois chèques non comptabilisés, - à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour viendrait à considérer qu'elle est redevable de quelque somme que ce soit au syndicat des copropriétaires, - lui accorder les plus larges délais pour régler les sommes éventuellement mises à sa charge, en tout état de cause, - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 400 € au titre de l'article 700 de première instance et des dépens, statuant à nouveau, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 de première instance, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et des provisions échues En première instance la demande du syndicat portait sur l'arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2018 au 19 octobre 2020 (appels provisions 4ème trimestre 2020 et paiement de Mme [R] [T] du 19 octobre 2020 inclus) ; le syndicat des copropriétaires actualise sa demande devant la cour pour tenir compte des charges de la période du 1er janvier 2021 au 8 novembre 2023 (4ème appels 2023) et des règlements effectués par Mme [R] [T] ; compte tenu de la demande du syndicat qui sollicite la somme globale de 7.089,83 € pour la période du 1er janvier 2018 au 8 novembre 2023, il sera statué sur la demande du syndicat sans distinguer entre la demande formulée en première instance et celle, actualisée, devant la cour ; Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ; En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - le relevé de propriété de Mme [S] [R], - les procès-verbaux des assemblées générales des : 16 mars 2018, approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 et votant les travaux de changement des boîtes aux lettres à réaliser après les travaux de l'ascenseur, 21 février 2019, approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, 2 décembre 2019, approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, votant les travaux de remise en état et consolidation de la porte cochère, 'la date de commencement de ces travaux correspond à celle de la date de réception des travaux de ravalement', votant les travaux de peinture du hall d'entrée et local poubelles, votant les travaux de changement des boîtes aux lettres, 22 mars 2021, approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2020, votant 'approbation finale du devis pour le changement de boîtes aux lettres', 21 janvier 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, 6 décembre 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, votant le budget prévisionnel de l'exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, approuvant le budget initial prévisionnel de l'exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, votant l'augmentation du budget des travaux de réfection du hall d'entrée et du local poubelles, votant des travaux de reprise ponctuelle de la façade, votant les travaux de création d'une colonne de terre, 5 septembre 2023 votant les travaux de ravalement de la façade rue, - le décompte des sommes dues, - les appels de charges et travaux du 1er janvier 2018 à novembre 2023, - les régularisations des charges 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, - les justificatifs des frais, - les décomptes des sommes dues au 19 octobre 2020 et au 9 novembre 2023 ; Mme [S] [R] maintient ses contestations formulées en première instance ; Sur les cotisations pour le fonds travaux En application de l'article 14-2 II de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi du 27 mars 2014 dite loi ALUR, dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ; ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ; le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 ; ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1 ; les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires ; elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot ; Le III de ce même article ajoute que lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, ce qui est le cas ici, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale ; En l'espèce, il n'est pas rapporté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] aurait décidé, par une décision unanime, de ne pas constituer de fonds de travaux en application de l'article 14-2 III susvisé ; Il ressort par ailleurs de l'examen des procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 mars 2018 et 21 février 2019 que, lors de celles-ci, le cabinet [H] en sa qualité de syndic avait informé les copropriétaires qu'il était obligatoire à compter du 1er janvier 2017 de créer un fonds travaux et que sa dotation annuelle ne pouvait être inférieure à 5% du montant du budget des charges courantes (huitième résolution) ; un vote des copropriétaires n'était ensuite intervenu que sur la décision d'abonder au fond de travaux un montant annuel supérieur aux 5% obligatoires du budget des charges courantes, résolution qui avait été rejetée (cf. neuvième résolution des procès-verbaux considérés) ; L'examen du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 2 décembre 2019 révèle qu'en revanche lors de celle-ci avait été soumise au vote des copropriétaires une résolution fixant 'le montant de la cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux pour l'exercice 2018 à 5% (minimum 5%) du montant du budget en cours. Autorisation est donnée au syndic pour appeler cette cotisation trimestriellement [...]' ; cette résolution avait été rejetée à la majorité des voix (cf. résolution n°12 du procès-verbal considéré) ; néanmoins, elle n'a pas été rejetée à l'unanimité ; La constitution d'un fonds travaux dont la dotation annuelle ne peut être inférieure à 5% du montant du budget des charges courantes est une obligation légale, que seule une décision unanime des copropriétaires d'un immeuble comportant moins de dix lots peut écarter ; ici, dans la mesure où il n'y pas eu unanimité, c'est à juste titre que le syndic a appelé les cotisations au titre du fonds travaux pour l'exercice 2018 ; Il n'est pas rapporté par les parties qu'une résolution semblablement rédigée aurait été rejetée par l'assemblée générale des copropriétaires pour la cotisation du fonds de travaux pour les exercices 2019 ou 2020 ; il convient par suite de considérer qu'en application de la loi et plus précisément de l'article 14-2 II susvisé l'ensemble des copropriétaires se trouvent redevables de sommes appelées au titre de cette cotisation ; les moyens développés par la défenderesse pour ces exercices apparaissent donc infondés ; pour les exercices postérieurs, objet de la demande actualisée du syndicat, il n'y pas de contestation de la part de Mme [R] [T] sur ce point ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a déduit de la créance du syndicat la somme de 40,27 € figurant sur le décompte à la date du 1er octobre 2018 sous l'intitulé 'cotisation fonds travaux 01/10/2018' ; Sur le moyen de défense relatif aux travaux portant sur la porte cochère Il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 2 décembre 2019 que, lors de celle-ci, les travaux de remise en état de consolidation de la porte cochère de l'immeuble ont été approuvés à la majorité des voix 'sous réserve d'une AGE décidant des travaux de ravalement' (cf. résolution n°15 du procès-verbal considéré) ; Les travaux de ravalement ont été votés par l'assemblée générale du 5 septembre 2023 ; dès lors que la réserve préalable à l'exécution des travaux portant sur la porte d'entrée de l'immeuble est levée, les sommes appelées au titre de ces travaux sont dues ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a déduit de la créance du syndicat des copropriétaires les sommes de : - 127,75 € figurant sur le décompte à la date du 1er juillet 2020 sous l'intitulé '1/2 remise en état porte coche', - 383,23 € figurant sur le décompte à la date du 1er juillet 2020 sous l'intitulé '2/2 remise en état porte coche' ; Sur le moyen de défense relatif au solde de la régularisation des charges de l'exercice 1er octobre 2017 - 30 septembre 2018 Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; En l'espèce, Mme [S] [R] conteste la somme de 535,68 € figurant sur le décompte de son compte de copropriétaire à la date du 25 mars 2019 au titre de la régularisation des charges de l'exercice allant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ; Il ressort de l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 21 février 2019 que, lors de celle-ci, les copropriétaires ont adopté à la majorité des voix les comptes de l'exercice allant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 'arrêtés à la somme de 20.111,12€ TTC au titre des dépenses et 16.424,36 € TTC au titre des recettes, faisant état d'un déficit sur opérations courantes de 3.686,86 € TTC et d'un solde trésorerie au 30 septembre 2018 de 2.033,21 € TTC' ; Ces sommes ne correspondant pas toutefois à celles figurant sur le relevé qui a été adressé à Mme [S] [R] le 25 mars 2019 au titre de la régularisation des charges de l'exercice allant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ; L'erreur vient de ce que le montant des dépenses figurant sur le relevé adressé à Mme [R] [T] le 25 mars 2019 (pièce syndicat n° 3-2) indique une somme de 18.643,32 € au titre des dépenses de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2028 au lieu de 20.111,12 € tels qu'approuvé par l'assemblée générale du 21 février 2019 en sa résolution n° 2 au terme de laquelle ont été aprouvés les comptes de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 (pièce syndicat n° 4-2 : procès verbal de l'assemblée du 21 février 2019 ; Quant au relevé général des dépenses de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 édité le 14 décembre 2018 versé aux débats par Mme [R] [T] (pièce n° 24), il indique un total de dépenses de 19.288,82 € ; Selon le relevé du 25 mars 2029 Mme [R] [T] reste devoir la somme de : 18.643,32 € / 1051 x 185 - 2.745,96 = 535,68 € ; alors que le solde de la régularisation la concernant est de : 20.111,12 / 1051 x 185 - 2.745,96 = 794,06 € selon le procès verbal de l'assemblée approuvant les comptes, où, selon le relevé du 14 décembre 2014 de : 19.288,82 € / 1051 x 185 - 2.745,96 = 649,31 € ; Il y donc une erreur en faveur de Mme [R] [T] de 794,06 - 535,68 = 258,38 € ou de 649,31 - 535,68 = 113,63 € ; Pour autant, dès lors qu'il est établi que Mme [R] [T] reste devoir au syndicat un solde au titre de la régularisation des charges 2017-2018, il n'y pas lieu de déduire de la créance du syndicat la somme de 535,68 € ; le jugement doit être réformé sur ce point ; Sur le moyen de défense relatif aux chèques non comptabilisés L'article 1342-10 du code civil dispose : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'; L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ; Il n'est pas contesté que Mme [S] [R] a effectué trois paiements par chèque qui ne figurent pas au crédit de son compte de copropriétaire aux dates de leur encaissement, à savoir le paiement de la somme de 616,08 € le 21 février 2018, le paiement de la somme de 616,08 € à la date du 27 avril 2018, et le paiement de la somme de 616,08 € à la date du 3 août 2018 ; Le syndicat affirme que ces trois paiements ont été affectés au règlement des dettes les plus anciennes de Mme [S] [R] ; Mme [R] ne justifie pas que ces trois chèques ont été affectés au paiement des charges courantes de l'année 2018 ; le seul chèque dont la copie est produite (pièce [R] n° 25) est celui du 5 octobre 2018 de 618,08 € qui a été bien pris en compte par le syndicat pour le paiement (d'ailleurs partiel) de l'appel de charges du 1er octobre 2018 ; C'est donc à juste titre que le syndicat a imputé les 3 chèques litigieux au paiement des charges antérieures au 1er janvier 2018 ; Il n'y donc pas lieu de déduire de la créance du syndicat la somme de 616.08 x 3 =1.848.24 € ; le jugement doit être réformé sur ce point ; Sur le fond de roulement Mme [R] conteste en outre devoir la somme de 91,53 € sur le fond de roulement du 20 décembre 2013 ; L'assemblée générale du 25 octobre 2013 (pièce [R] n° 11) a adopté à l'unanimité la réévaluation du fonds de roulement de 1.180 à 1.700 € et décidé que le complément de 520 € sera appelé sur le prochain appel de fonds (décision n° 4) : la contestation de Mme [R] est inopérante ; Sur l'avance permanente de trésorerie Mme [R] conteste devoir les sommes de : - 94,47 € d'avance permanente de trésorerie appelés le 1er janvier 2019, - 68,94 € de réajustement avance permanente de trésorerie du 1er octobre 2019, - 299,24 € d'avance de trésorerie, gardée par le syndic depuis septembre 2014, - 143,16 € appelés en mars 2016 par le syndic et dénommés 'complément de l'avance permanente de trésorerie' ; En premier lieu, Mme [R] ne démontre que le syndic aurait gardé une somme de 299,24 € au titre de l'avance de trésorerie ; En deuxième lieu, l'appel de fonds du 1er mars 2016 (pièce [R] n° 40) pour le complément de l'avance permanente de trésorerie a été fait en exécution de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 22 janvier 2016 dont il n'est pas allégué qu'elle ait été annulée ; cette somme est donc due par Mme [R] ; sa contestation est inopérante ; En ce concerne les sommes de 94,47 € appelée le 1er janvier 2019 et 68,94 € appelée le 1er octobre 2019, il a été vu plus haut que les comptes des exercices des 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 (approbation avec réserves) et 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ont été approuvés par les assemblées générales des 2 décembre 2019 et 22 mars 2021 les comptes de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ont donc été finalement adoptés sans réserve par l'assemblée du 22 mars 2021 ; Mme [R] indique avoir formé un recours contre cette dernière assemblée, mais à ce jour celle-ci n' a pas été annulée ; elle est donc toujours valide ; La contestation de Me [R] est inopérante ; Sur les sommes appelées au titre du changement des boîtes aux lettres Mme [R] conteste les appel de fonds suivants : - 215,56 € au titre des boites aux lettres, appelés le 10 avril 2018, - 88,01 € au titre des boîtes aux lettres, appelés le 1er juillet 2020, - 17,60 € au titre des boîtes aux lettres, appelés le 1er juillet 2020, - 19,65 € au titre des boîtes aux lettres, appelés le 1er septembre 2021 ; L'assemblée générale du 2 décembre 2019 a voté les travaux de changement des boîtes aux lettres et celle du 22 mars 2021 a voté 'l'approbation finale du devis pour le changement des boîtes aux lettres' ; il n'est pas allégué que ces assemblées aient été annulées ; cette contestation est inopérante ; comme il a été vu plus haut, Mme [R] indique avoir contesté l'assemblée du 22 mars 2021 mais aucune décision n'a encore été prise de sorte que cette assemblée est valable tant qu'elle n'a pas été annulée; Sur les sommes appelée au titre des travaux de peinture du hall d'entrée Mme [R] conteste les appels de fonds suivants : - 52,81 € de travaux peinture hall d'entrée, appelés le 1er juillet 2020, - 88,01 € de travaux peinture hall d'entrée, appelés le 1er juillet 2020 ; L'assemblée générale du 2 décembre 2019 a également voté ces travaux (résolution n°19) ; cette assemblée n'ayant pas été contestée, les moyens soulevés par Mme [R] pour se soustraire au paiement des appels de fonds sont inopérants ; Sur les appels de fonds relatifs aux procédures envisagées Mme [R] conteste les appels de fonds suivants : - 17,60 € de procédure judiciaire [H] du 1er juillet 2020, - 35,20 € de procédure judiciaire Créalift du 1er juillet 2020 ; L'assemblée générale du 2 décembre 2019 a habilité le syndic à agir en justice contre le cabinet [U] [H] (résolution n°16) et contre la société Crealift (résolution n° 17) ; ces résolutions sont définitives (Mme [R] a voté pour) ; Les contestations émises et l'argumentation développée par Mme [R] sont sans incidence sur le caractère exigible des appels de fonds ; elle ne peut contester devoir ces sommes au motif qu'elle n'est pas d'accord avec la décision prise en assemblée générale ou qu'elle n'est pas d'accord avec la manière dont le dossier a été géré ; Aucune procédure n'a finalement été engagée, mais l'assemblée générale du 8 décembre 2022 a approuvé en ses décisions n° 5 et 6 les dépenses définitives correspondant 'aux travaux de procédure' contre Crealift et le cabinet [H] ; il a été décidé que 'le solde créditeur sera réparti entre les copropriétaires sur la même clé de répartition que celle ayant servi à voter les travaux' ; cette assemblée n'a pas été annulée ; Les contestations de Mme [R] sont inopérantes ; Sur la somme de 282,40 € représentant la part de Mme [R] de la facture [D] Mme [R] est devenue propriétaire du lot n° 4 (un appartement au 3ème étage) suivant acte authentique du 5 décembre 2012 (pièce [R] n° 2) ; la société Dallaserra a été mandatée par le syndic le 23 septembre 2012 pour effectuer des travaux de réparation d'une canalisation commune (descente d'eau usée) située dans la cuisine de l'appartement du 1er étage ; les travaux ont été réalisés courant novembre 2012 ; l'entreprise a émis sa facture le 11 décembre 2012 (pièce [R] n° 10) et le syndic a émis un appel de fonds le 17 décembre 2012 pour le paiement de cette facture et des honoraires de syndic afférents (pièce [R] n° 9), la quote-part de Mme [R] étant de 282,40 € ; par ailleurs, l'assemblée générale du 25 octobre 2013 a approuvé les comptes de l'exercice du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 et ratifié en sa résolution n° 6 les travaux effectués par l'entreprise Dallaserra (pièce [R] n° 11), Mme [R] ayant voté en faveur de cette résolution n° 6 ; Dans la mesure où la facture de l'entreprise a été émise le 11 décembre 2012, après l'entrée dans les lieux de Mme [R], et que les copropriétaires ont ratifié l'intervention de l'entreprise Dallaserra, Mme [R] doit la somme de 282,40 € figurant sur l'appel de fonds ; sa contestation est inopérante ; ¿ Sur les autres contestations Mme [R] fait état des constestations suivantes : - 908,13 € au titre de trop-perçu nettoyage Castro en 2018-2019, - 112,90 € au titre de surfacturation par le syndic d'eau de [Localité 6] en 2018-2019, - 988,38 € au moins crédit après répartition des indemnités AXA au 30 septembre 2020, - 325,64 € au titre de surfacturation de syndic One des honoraires [H] pour la période 2018-2019, -137,02 € au titre de facture indue du 25 mai 2018 de dépose de tapis, -352,04 € des reprises ponctuelles de la façade sans justificatifs, - 1.065,07€ de trop-perçu entretien réparation ascenseur en 2018-2019 ; Si l'assemblée générale a adopté avec réserves les comptes de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, l'assemblée générale du 22 mars 2021, toujours valable à ce jour comme il a été dit plus haut, a approuvé, sans réserve les comptes de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2020 ; et les comptes du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ont été approuvés sans réserve par l'assemblée générale du 21 février 2019 ; Quant aux travaux de reprise ponctuelle de la façade, ils ont été votés par l'assemblée générale du 6 décembre 2022 ; la somme de 352,04 € est donc due ; S'agissant des indemnités versées par la société AXA France au syndicat, il résulte du courrier de l'assureur du 25 novembre 2019 (pièce [R] n° 53), qu'il a versé les sommes de 5.441,16 € et 7.062,60 € en règlement des indemnisations des sinistres des 11 septembre 2018 et 29 octobre 2016 au titre des garanties vol et vandalisme ; or, ces indemnités ont pour vocation, non pas d'être redistribuées aux copropriétaires, mais à servir aux travaux de réparation des dégradations ; de plus, le courrier de l'assureur n'indique pas que les dégradations auraient affecté l'ascenseur ; Les contestations de Mme [R] sont inopérantes ; Sur les comptes entre les parties Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires justifiait de sa créance en première instance à hauteur de 4.175,80 € ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.240,64 € au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2018 et le 19 octobre 2020, décompte arrêté au 19 octobre 2020 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020 ; Il résulte des pièces produites et des développements qui précèdent que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 7.089,83 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2018 au 9 novembre 2023 selon arrêté de compte du 9 novembre 2023 ; Mme [R] [T] doit donc être condamnée à payer au syndicat cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020, date de l'acte introductif d'instance, sur la somme de 4.175,80 €, à compter du 21 novembre 2023, date des conclusions d'actualisation du syndicat valant mise en demeure, sur le surplus ; Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat sollicite les sommes suivantes : - 28 juillet 21019 : mise en demeure : 35 €, - 28 août 2019 : relance : 25 €, - 29 octobre 2019 : frais constitution dossier avocat : 122 €, - 7 novembre 2019 : mise en demeure comminatoire par avocat : 96 €, total : 278 € ; Les frais de constitution du dossier pour l'avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ; ils relèvent de l'activité de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n'est pas le cas ici ; Seuls constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frais de mise en demeure(35 €), de relance (25 €) et de mise en demeure par avocat (96 €), soit au total 156 € ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 60 € au titre des frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mme [R] [T] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 156 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020, date de signification de l'assignation ; Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Depuis l'année 2018 Mme [R] [T] s'abstient de payer les appels de charges et travaux intégralement à leur échéance, n'effectuant que des versements partiels, laissant ainsi sa dette perdurer et s'aggraver, ce qui caractérise sa mauvaise foi ; celle-ci est également attestée par ses contestations de comptes qui ont été approuvés par les assemblées générales, parfois depuis de nombreuses années et parfois par elle même ; Les manquements systématiques et répétés de Mme [R] [T] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ; Mme [R] [T] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ; Sur la capitalisation des intérêts Il résulte de l'article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise'; La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance ; le premier juge a omis de statuer sur cette demande ; Il doit être ajouté au jugement que les intérêts échus depuis au moins une année produiront à leur tour intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 10 juin 2020, date de l'acte introductif d'instance ; Sur la demande de délais de paiement formulée par Mme [R] [T] Il résulte de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues' ; Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] est une petite copropriété composée de 6 copropriétaires qui doit faire face, à la lecture des procès verbaux des assemblées générales produits, à d'importants travaux de conservation et d'entretien qui ne peuvent être indéfiniment différés, tel est le cas des travaux de ravalement ; les copropriétaires ne peuvent donc permettre à l'un d'entre eux de se dispenser de payer les appels de charges et travaux intégralement à leur échéance, sous peine d'être eux mêmes en difficulté ; Par ailleurs, Mme [R] [T], de plus, en dehors du fait qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, ce qui est en soi insuffisant pour caractériser une insuffisance de ressources, ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de ses ressources et de sa situation de fortune, étant rappelé qu'elle a la qualité de copropriétaire dans l'immeuble ; enfin, elle s'est octroyée à elle même de larges délais depuis le 1er janvier 2018 ; Elle doit donc être déboutée de sa demande de délais ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [S] [R] [T], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [S] [R] [T] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné Mme [S] [R] [T] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Condamne Mme [S] [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 7.089,83 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2018 au 9 novembre 2023 selon arrêté de compte du 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020 sur la somme de 4.175,80 €, à compter du 21 novembre 2023 sur le surplus ; Condamne Mme [S] [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 156 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020 ; Condamne Mme [S] [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 10 juin 2020 ; Déboute Mme [S] [R] [T] de sa demande de délais de paiement ; Condamne Mme [S] [R] [T] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 2.600 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT