Cour d'appel, 28 juin 2022. 20/02123

N° RG 20/02123 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KPID C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SELARL BEYLE AVOCATS la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 28 JUIN 2022 Appel d'une décision (N° RG 15/00796) rendue par le Tribunal de Grande Instance de GAP en date du 10 avril 2020 suivant déclaration d'appel du 15 Juillet 2020 APPELANTE : Mme [V] [B] née le 02 Avril 1946 à PARIS de nationalité Française Hameau de Salé La Joie de Vivre 05100 NEVACHE représentée par Me Myriam TIDJANI de la SELARL BEYLE AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMES : Mme [Y] [D] épouse [H] née le 21 Mai 1965 à NICE de nationalité Française 130 allée des Oliviers 13080 AIX EN PROVENCE M. [C] [D] né le 22 mai 1966 à NICE de nationalité Française 69 rue Eugène Missel 83460 TARADEAU M. [T] [D] né le 24 octobre 1968 à AIX EN PROVENCE de nationalité Française 75 bis avenue Ziem 06800 CAGNES SUR MER représentés par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Hélène COMBES, Président de chambre, Mme Joëlle BLATRY, Conseiller, Monsieur Laurent GRAVA, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 30 mai 2022 Madame BLATRY, Conseiller chargé du rapport en présence de Madame COMBES, Président de chambre, assistées de Mme Anne BUREL, Greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES A une date non précisée en 2010, Monsieur [S] [D], usufruitier pour les ¿ et nu-propriétaire pour un quart d'un chalet situé sur la commune de Nevache (05), a donné mandat à Madame [V] [B], pour une année renouvelable par tacite reconduction, de le mettre en location, de s'occuper de la remise des clefs et du ménage moyennant une rémunération égale à 30 % du montant des loyers. Le 30 janvier 2014, les mêmes parties ont conclu une nouvelle convention pour une durée de 5 ans reconductible portant sur le même objet, sauf à mettre à la charge de Madame [B] la décision et la conduite de travaux d'aménagement du rez de chaussée pour l'adaptation aux personnes handicapées et permettant d'obtenir un classement 3 étoiles, Madame [B] utilisant les fonds devant revenir à Monsieur [D] pour le financement de ceux-ci. Par lettre du 1er février 2014, Monsieur [D] a entendu revenir sur cet accord, ce que Madame [B] n'a pas accepté. Suivant jugement du 30 septembre 2014, Monsieur [D] a été placé sous le régime de la tutelle avec désignation de son fils, Monsieur [C] [D], en qualité de tuteur. Après le changement des serrures du chalet par les consorts [D], Madame [B] les a poursuivis en référé et, suivant ordonnance du 20 janvier 2015 confirmée en appel, a été déboutée de ses demandes de remise des clefs et de provision. Par exploit d'huissier du 5 août 2015, Monsieur [C] [D] en qualité de représentant de son père a fait citer Madame [B] en annulation de la convention du 30 janvier 2014. Monsieur [S] [D] est décédé le 15 janvier 2018 laissant pour lui succéder ses enfants, Madame [Y] [D] épouse [H] et Messieurs [C] et [T] [D]. Par jugement du 10 avril 2020 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Gap a : rejeté les demandes de sursis à statuer et de médiation, prononcé la nullité du contrat du 30 janvier 2014, dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de Madame [B], condamné Madame [B] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 1.500,00€ par application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Suivant déclaration du 15 juillet 2020, Madame [B] a interjeté appel de cette décision. Par conclusions récapitulatives du 1er avril 2021, Madame [B] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de : débouter les consorts [D] de l'ensemble des demandes formées à son encontre, dire que la résiliation fautive du contrat du 31 janvier 2014 entraîne la responsabilité de Monsieur [S] [D], condamner les consorts [D] à lui payer des dommages-intérêts de 5.000,00€ pour atteinte à son image, de 33.000,00€ pour préjudice économique, outre une indemnité de procédure de 5.000,00€. Elle fait valoir que : pour appliquer les dispositions de l'article 1 de la loi Hoguet, il faut remplir deux conditions tenant à ce que l'opération porte sur les biens d'autrui et que la personne qui effectue des actes d'entremise le fasse de façon habituelle, elle exploite depuis plusieurs années des chambres d'hôtes sur la commune de Nevache c'est uniquement en raison des liens d'amitié qu'elle a accepté la demande de Monsieur [D], cette gestion locative a été circonscrite au seul bien de Monsieur [D], elle n'agit donc pas en qualité d'intermédiaire et de gestionnaire au sens de la loi Hoguet il est de jurisprudence constante que les opérations de gestion effectuées par une personne pour son compte personnel et sur son propre patrimoine sont exclues des dispositions légales susvisées, il n'est pas démontré d'altération des facultés mentales de Monsieur [S] [D] au 31 janvier 2014, en tout état de cause, elle n'avait pas connaissance d'une altération des facultés mentales de celui-ci, les consorts [D] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice puisque la convention du 30 janvier 2014 était particulièrement favorable au propriétaire du chalet, elle s'est chargée des travaux, ce qui a permis de générer une importante plus value du bien, la convention du 30 janvier 2014 avait pour objet de contractualiser la mission confiée au titre de la deuxième phase de travaux consistant en la rénovation du rez de chaussée, cette convention avait donc pour objet d'augmenter la valeur vénale du chalet et donc du patrimoine de Monsieur [D], ainsi que l'a justement retenu le tribunal, Monsieur [D] avait parfaitement la capacité de conclure la convention litigieux en sa qualité d'usufruitier, de louer le bien, d'entretenir le chalet conformément à son usage, en l'absence de démarchage à domicile, le code de la consommation n'est pas applicable et Monsieur [D] ne disposait pas d'un droit à rétractation, les dispositions de l'article L 121-21 du code de la consommation sont inapplicables pour la convention de 2014 qui n'est que la réitération de celle de 2010, sous l'influence de certains enfants de Monsieur [D], elle a été évincée pour qu'ils puissent reprendre le chalet pour leur propre compte, le chalet était déjà loué fin 2014 et début 2015, les futurs locataires ayant déjà versé des acomptes et elle n'a pu honorer les contrats, elle a du refuser des locations, ce qui a entaché son image et sa crédibilité, elle subit également un manque à gagner. Par uniques conclusions du 5 janvier 2021, les consorts [Y], [C] et [T] [D] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf à prendre en compte l'ensemble de leurs moyens au titre de la nullité de la convention du 30 janvier 2014, débouter Madame [B] de l'ensemble de ses demandes, la condamner au paiement d'une amende civile d'un montrant tel qu'il plaira à la juridiction, outre des dommages-intérêts de 20.000,00€ pour préjudice moral, ainsi qu'une indemnité de procédure de 10.000,00€. Ils exposent que : sur l'altération des facultés mentales de Monsieur [S] [D] cette altération des facultés mentales est acquise au regard de l'attestation du docteur [L] et de l'expertise médicale, Madame [B] avait connaissance de l'état de particulière faiblesse de Monsieur [D], elle le connaissait de longue date et était parfaitement informée de sa vulnérabilité, Madame [B] était consciente que la maladie puis la mort de son épouse avait plongé Monsieur [S] [D] dans un état dépressif et dans un état mental de grande vulnérabilité rendant impossible une gestion de ses affaires en bon père de famille, il ressort de l'analyse des écrits de Madame [B] qu'elle en avait pris la mesure depuis a minima 2010, sur l'incapacité à conclure de Monsieur [S] [D] en qualité d'usufruitier la convention conclue par leur père comportait des travaux de grande ampleur qu'il ne pouvait autoriser en sa qualité d'usufruitier, les travaux nécessitaient de modifier les structures porteuses et donc d'obtenir un permis de construire ce qui justifiait l'accord des nu-propriétaires, sur l'application de la loi Hoguet il résulte des termes de la convention du 30 janvier 2014 que Madame [B] exerce des fonctions de mandataire en gestion locative saisonnière pour le compte de Monsieur [S] [D], ces fonctions sont soumises à l'article 3 de la loi Hoguet qui impose aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la gestion immobilière, l'article 161 de cette loi définit la gestion immobilière comme étant la location ou la sous-location, saisonnière ou non, d'immeubles bâtis ou non, lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion, depuis 2010, Madame [B] se livre, de façon accessoire, à son activité professionnelle de location de logement à la gestion locative du bien d'autrui, Madame [B] est inscrite au répertoire des entreprises, les stipulations de la convention permettent de retenir que Madame [B] dispose d'un mandat de gestion du bien de Monsieur [S] [D], Madame [B] ne justifiant pas de carte professionnelle pour son activité de gestion immobilière, le contrat du 30 janvier 2014 est nul, sur la rétractation de Monsieur [S] [D] le contrat litigieux a été signé au domicile de Monsieur [S] [D], Madame [B] s'étant déplacée, au regard des dispositions différentes, il ne s'agit pas d'un avenant au mandat de gestion de 2010, ainsi, Monsieur [S] [D] disposait d'un délai de rétractation de 7 jours, Monsieur [S] [D] a, suivant courrier du 1er février 2014, dénoncé de façon claire et non équivoque ce contrat. La clôture de la procédure est intervenue le 3 mai 2022. SUR CE 1/ sur la demande de nullité de la convention du 30 janvier 2014 Au soutien de la demande de nullité de la convention litigieuse passée entre Monsieur [S] [D] et Madame [B], les consorts [D] invoquent différents moyens. sur l'altération des facultés mentales de Monsieur [S] [D] Par application de l'article 464 alinéa 1 et 2 du code civil, les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés. Ces actes peuvent dans les mêmes conditions être annulés, s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée. Monsieur [S] [D] ayant été placé sous tutelle, le 30 septembre 2014, moins de deux ans après l'acte litigieux du 30 janvier 2014, la condition de temps est respectée. L'application des dispositions susvisées suppose, en outre, la réunion de deux conditions tenant à l'existence d'une altération des facultés mentales de la personne au moment de la convention litigieuse et à la démonstration de la connaissance par le cocontractant de cette altération du discernement. Il ressort du certificat médical du 6 juin 2014 du docteur [N] [L] confirmé par l'expertise médicale réalisée dans le cadre du dossier de protection de la personne majeure que l'état psychologique et cognitif de Monsieur [S] [D] s'était dégradé depuis un an, soit depuis juin 2013, ce qui a conduit le juge des tutelles à retenir une altération de ses facultés mentales nécessitant une représentation dans les actes de la vie civile. Ainsi, la première condition de l'article 464 du code civil est remplie. En revanche, si Madame [B] ne pouvait ignorer que Monsieur [S] [D] était très éprouvé et fragilisé par le décès de son épouse après une longue maladie difficile, il n'est pas démontré qu'elle était consciente d'une altération du discernement de celui-ci qui était âgé de 75 ans à la date de la signature de la convention litigieuse. A cet égard, les courriers rédigés les 1er février et 24 mars 2014, dont il n'est pas démontré qu'ils n'ont pas été rédigés par Monsieur [S] [D], sont parfaitement clairs et bien argumentés, ne permettant aucunement de suspecter une faiblesse de son rédacteur. C'est à bon droit que le tribunal a rejeté ce moyen. sur l'incapacité à conclure de Monsieur [S] [D] en qualité d'usufruitier Les consorts [D] invoquent l'incapacité de leur père, en sa qualité d'usufruitier, à conclure la convention critiquée portant sur des travaux de grande ampleur touchant à la structure du chalet. Par application de l'article 605 du code civil, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, les grosses réparation demeurant à la charge du propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparation d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. D'une part Monsieur [S] [D] cumulait les qualités d'usufruitier pour les ¿ et nu-propriétaire pour un quart du chalet de Nevache et, d'autre part les consorts [D] ne démontrent par aucune pièce que les travaux envisagés dans la convention litigieuse constituaient des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, à savoir celles relatives aux gros murs et voutes, au rétablissement des poutres et ouvertures entières. C'est à bon droit que le tribunal a rejeté ce moyen. sur l'application de la loi Hoguet L'article 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la gestion immobilière, d'obtenir une carte professionnelle. Il résulte des termes de la convention du 30 janvier 2014 portant sur la recherche de locataires, la rédaction des contrats, le suivi des réparations nécessaires et urgentes ainsi que l'accueil des locataires et le nettoyage des locaux que Madame [B] exerçait des fonctions de mandataire en gestion locative saisonnière pour le compte de Monsieur [S] [D]. Au regard du précédent contrat portant sur le même objet, Madame [B] exerçait ce mandat de gestion immobilière au bénéfice de Monsieur [S] [D] depuis 2010. Ainsi, conformément aux dispositions de l'article 1er de la loi Hoguet, les conditions tenant à ce que l'opération porte sur les biens d'autrui, même s'il s'agit d'un seul bien immobilier, et que la personne qui effectue des actes d'entremise le fasse de façon habituelle sont remplies. Il est en outre établi que Madame [B] exerce, à titre principal, une activité commerciale de location de logements pour lequel elle est inscrite au répertoire national des entreprises. Dès lors, le mandat de gestion du bien de Monsieur [S] [D] constitue l'accessoire de l'activité habituelle de location de logements de Madame [B], ce qui implique qu'elle puisse justifier d'une carte professionnelle conformément à l'article 3 de la loi Hoguet. En conséquence, Madame [B] ne pouvant justifier d'une carte professionnelle, c'est à bon droit que le tribunal a prononcé la nullité de la convention du 30 janvier 2014. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen tenant au droit à la rétractation de Monsieur [S] [D]. 2/ sur les demandes en dommages-intérêts de Madame [B] Au regard de l'annulation de la convention du 30 janvier 2014, Madame [B] ne saurait prospérer en ses demandes de dommages-intérêts et doit être déboutée de ce chef. Le jugement, qui dit n'y avoir lieu à statuer sur ces demandes, sera réformé sur ce seul point. 3/ sur la demande de dommages-intérêts des consorts [D] Les consorts [D] allèguent un préjudice moral résultant du comportement abusif de Madame [B]. A cet égard, s'il n'a pas été démontré que Madame [B] avait pleinement conscience de l'altération des facultés mentales de Monsieur [S] [D], elle ne pouvait, au regard de leurs relations de longue date, que percevoir sa fragilité émotionnelle et sa vulnérabilité après le décès de son épouse. Le contrat qu'elle a fait signer à Monsieur [S] [D] en se déplaçant à son domicile prévoyait des travaux qui n'étaient pas clairement déterminés et concernaient des modifications conséquentes du rez de chaussée. La convention portait également sur une longue durée de 5 années ce qui diminuait les droits de Monsieur [S] [D] au profit de ceux de Madame [B]. Ainsi, les pouvoirs exorbitants conférés à Madame [B], sa résistance à laisser les enfants de Monsieur [S] [D] reprendre la gestion du chalet dont ils étaient nu-propriétaires leur a causé un préjudice moral indiscutable justifiant de la condamner à leur payer des dommages-intérêts à hauteur de 5.000,00€. 4/ sur les autres demandes En l'absence de démonstration d'un abus de Madame [B] dans son droit de faire appel, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des consorts [D]. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance déférée uniquement sur les demandes de dommages-intérêts de Madame [V] [B], Statuant à nouveau sur ce point, Déboute Madame [V] [B] de ses demandes de dommages-intérêts, Y ajoutant, Condamne Madame [V] [B] à payer à Madame [Y] [D] épouse [H] et Messieurs [C] et [T] [D], unis d'intérêts, la somme de 5.000,00€ en réparation de leur préjudice moral, Rejette la demande de prononcé d'une amende civile, Condamne Madame [V] [B] à payer à Madame [Y] [D] épouse [H] et Messieurs [C] et [T] [D], unis d'intérêts, la somme de 3.000,00€ par application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [V] [B] aux dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT