Cour d'appel, 27 février 2024. 21/00423

AFFAIRE : N° RG 21/00423 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GV57   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX du 29 Janvier 2021 - RG n° 19/00081 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 27 FEVRIER 2024 APPELANTS : Monsieur [U] [S] né le 27 Avril 1949 à [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 6] Madame [P] [W] veuve [M] née le 16 mars 1947 à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 6] représentés et assistés de Me Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX INTIMÉS : Monsieur [T] [J] né le 23 Juillet 1942 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [E] [C] épouse [J] née le 29 Mai 1954 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 5] représentés par Me Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX assistés de Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS La S.A.R.L. TRIDOR TRANSACTIONS 'DG IMMOBILIER' N° SIRET : 403.514.664 [Adresse 3] [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme DELAUBIER, Conseillère, Mme VELMANS, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 12 décembre 2023 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 27 Février 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant mandat de vente non exclusif du 25 février 2018, Monsieur et Madame [T] et [E] [J] ont confié à l'agence DG Immobilier (SARL Tridor Transactions), la vente au prix net vendeur de 460.000 €, d'une maison située [Adresse 12] à [Localité 8] (14). Monsieur [U] [S] et Madame [P] [W] veuve [M] vont faire une première offre d'achat le 3 octobre 2018 au prix de 450.000 €, puis une seconde le 22 octobre 2018 au prix de 480.000 € à laquelle les vendeurs n'ont pas donné suite. Par courrier du 28 novembre 2018, ces derniers ont dénoncé le mandat de vente de l'agence, souhaitant trouver un bien pour se reloger avant de vendre leur maison. Par acte d'huissier du 18 janvier 2019, les consorts [Z] ont assigné, Monsieur et Madame [J] ainsi que la SARL Tridor Transactions devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins notamment de voir déclarer la vente parfaite, demande qu'ils ont abandonnée en cours d'instance, pour solliciter la condamnation in solidum de défendeurs au paiement d'une somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts. Par jugement du 29 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lisieux a débouté les consorts [Z] de leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de Monsieur et Madame [J] et de la SARL Tridor Transactions, et les a condamnés au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil au profit des époux [J] et de la SARL Tridor Transactions, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 15 février 2021, Monsieur [U] [S] et Madame [P] [W] veuve [M] ont formé appel de la décision. Aux termes de leurs dernières écritures en date du 3 juin 2021, ils concluent à la réformation du jugement entrepris et au visa des articles 1583, 1231-1 et 1240 du code civil, et demandent à la cour de : - déclarer leurs demandes recevables et bien-fondées, - condamner Monsieur et Madame [T] [J] et la société DG Immobilier in solidum au paiement d'une somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, - condamner les mêmes in solidum au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, - débouter la société Tridor Transactions et les époux [J] de leurs demandes reconventionnelles. Aux termes de leurs écritures en date du 22 juillet 2023, Monsieur et Madame [J] concluent à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des prétentions adverses et sollicitent la condamnation in solidum des appelants au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec bénéfice de distraction au profit de leur conseil. Aux termes de ses écritures en date du 26 juillet 2021, la SARL Tridor Transactions 'DG Immobilier' conclut au rejet des moyens, fins et prétentions des appelants, à la confirmation du jugement entrepris et à leur condamnation au paiement d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité des époux [J] Les appelants estiment que les époux [J] ont engagé leur responsabilité contractuelle voire délictuelle à leur égard, dès qu'ils ont accepté oralement l'offre de prix qui leur a été faite au prix du mandat et ont confirmé ensuite, leur intention de vendre à ce prix, à condition d'avoir trouvé un nouveau lieu, condition qui ne figurait pas dans les publicités aux fins de vente et n'était pas au départ dans le champ contractuel. En l'espèce, les époux [J] ont, suivant mandat simple sans exclusivité, en date du 25 février 2018, donné mandat à l'agence DG Immobilier de vendre leur maison située [Adresse 2] à [Localité 8] (14) au prix de 460.000,00 € net outre les honoraires de l'agence d'un montant de 20.000,00 €. Une première offre d'achat faite par les consorts [Z] au prix net vendeur de 450.000,00 € a été refusée par les époux [J]. Le 22 octobre 2018, ils ont fait une nouvelle offre au prix de 480.000,00 € à laquelle il n'a pas été donné suite. Les appelants ne justifient aucunement d'un accord verbal sur cette seconde offre. Tout au contraire, les vendeurs indiquent dans une lettre du 5 novembre 2018 qu'ils n'entendent pas accepter cette offre. Il n'y a donc jamais eu d'accord sur la chose et sur le prix au sens de l'article 1583 du code civil, dès lors que l'offre d'achat n'a pas été acceptée par les vendeurs qui conservaient le choix de vendre ou non au prix du mandat, étant ici rappelé que celui-ci ne comportait aucune clause expresse autorisant le mandataire à accepter la vente dès lors qu'une offre était faite au prix indiqué. Contrairement à ce que prétendent les appelants, Monsieur et Madame [J] n'ont pas indiqué dans la lettre qu'ils ont adressée au conseil des consorts [Z], le 13 novembre 2018, qu'ils acceptaient la vente, mais seulement qu'ils 'étaient toujours désireux de vendre leur maison au prix du mandat à condition d'avoir trouvé un nouveau bien', ce qui en signifie nullement qu'ils acceptaient l'offre des consorts [Z]. Ceux-ci ne sauraient reprocher aux époux [J] d'avoir commis une faute en ne mentionnant pas que la vente de leur maison était soumise à cette condition, ce qui est sans conséquence puisque leur offre d'achat n'a pas été acceptée, sans que les vendeurs n'aient à fournir d'explications sur les raisons de ce refus. Les appelants ne justifiant d'aucune faute imputable aux époux [J], le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts à leur encontre, tant au titre de leur responsabilité contractuelle que délictuelle. Sur la responsabilité de la société DG Immobilier Les appelants recherchent également la responsabilité délictuelle de l'agence immobilière, DG Immobilier au motif qu'elle aurait passé sous silence dans ses publicités, la condition mise par les époux [J] à la vente de leur bien, à savoir, le fait de trouver d'abord un autre bien, ce qui signifiait que le bien n'était pas disponible à la vente. Il ajoutent que cette faute civile leur a causé un préjudice puisqu'ils ont vendu le 20 octobre 2018 leur propre maison, bloqué des fonds dans la perspective de cet achat, et ont du prendre une location dans l'attente d'acheter un autre bien. Bien qu'elle ne soit pas produite, il n'est pas contesté que l'annonce en vue de la vente de la maison des époux [J], ne mentionnait pas que la vente était conditionnée au fait qu'ils trouvent un autre bien. Il n'est toutefois pas d'usage de faire figurer dans des publicités en vue de la vente des conditions particulières, telle que celle-ci. Il sera néanmoins relevé que dès lors que l'offre d'achat n'a pas été acceptée par les vendeurs, une éventuelle faute sur ce point, est sans incidence, en l'absence de tout préjudice. En effet, la seconde offre d'achat formulée par les consorts [Z] est datée du 22 octobre 2018, alors qu'ils avaient vendu leur maison deux jours plus tôt, soit le 20 octobre 2018, avant même d'avoir la certitude de l'acceptation de leur offre, qui n'avait rien d'automatique en l'absence de clause expresse figurant au mandat de vente, autorisant l'agence immobilière à accepter une offre faite au prix de vente. Ce faisant, ils ont commis une imprudence dont ils ne peuvent imputer la responsabilité à l'agence immobilière. Par ailleurs, ils ne produisent aucune pièce de nature à justifier avoir dû exposer des loyers jusqu'à l'acquisition d'une nouvelle maison, et avoir subi un préjudice financier résultant de l'immobilisation des fonds destinés à l'acquisition du bien des époux [J]. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [Z] de leur demande de dommages-intérêts dirigée à l'encontre de la société DJ Immobilier. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [Z] à payer aux époux [J] d'une part et à la société DG Immobilier d'autre part, une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de les condamner à payer aux intimés, la somme de 3.500,00 € chacun sur ce même fondement et de les débouter de leur demande à ce titre. Succombant, les appelants seront condamnés in solidum aux dépens d'appel avec bénéfice de distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre en application de l'article 699 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 29 janvier 2021, Y ajoutant, CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [P] [W] veuve [M] à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [E] [J], la somme de 3.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [P] [W] veuve [M] à payer à la SARL Tridor Transaction 'DG Immobilier', la somme de 3.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Monsieur [U] [S] et Madame [P] [W] veuve [M] de toutes leurs demandes, y compris celle formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [P] [W] veuve [M] aux dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre en application de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON