Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/08499

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2024 Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 23/08499 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X7K4 N° de MINUTE : 24/00164 S.C.I. IMMO SV [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Sarah KHIARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0578 DEMANDEUR C/ S.A.R.L. B & M IMMO CONSEIL, LAFORET IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 4] non comparante DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. DÉBATS Audience publique du 08 Janvier 2024, à cette date, l’affaire été mise en délibéré au 11 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 16 avril 2010, la SCI Immo SV a confié la gestion locative de son bien situé [Adresse 2] à la SARL B&M immo conseil. Dans ce cadre, et suivant contrat signé le 2 décembre 2016, le bien a été donné à bail à M. [E] et Mme [U] moyennant un loyer hors charge de 793,20 euros par mois. Des loyers sont demeurés impayés. Le 4 mars 2021, la SARL B&M immo conseil a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire. La SCI Immo SV a en outre commandé des travaux de reprise des lieux. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2021, la SARL B&M immo conseil a résilié le mandat de gestion. Par jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré irrecevable l’acquisition de la clause résolutoire et condamné les locataires à payer à la SCI Immo SV la somme de 4 403,56 euros au titre de la dette locative. C’est dans ces conditions que la SCI Immo SV a, par acte d’huissier du 7 août 2023, fait assigner la SARL B&M immo conseil devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice. * Avisée à personne morale, la SARL B&M immo conseil n'a pas constitué avocat. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile. * La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 octobre 2023 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 8 janvier 2024. Le jugement a été mis en délibéré au 11 mars 2024, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de son assignation introductive d’instance, la SCI Immo SV demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - condamner la SARL B&M immo conseil à lui payer les sommes suivantes : *22 440 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal ; *7 082 euros au titre des frais de remise en état impayés, outre intérêts au taux légal ; *10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; *les dépens ; *8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales en paiement Engage sa responsabilité, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire chargé de la gestion locative d'un bien immobilier qui commet un manquement dans l’exécution de son mandat. Il est de jurisprudence constante que l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe en revanche au mandant qui entend voir engager la responsabilité civile de son mandataire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. En l’espèce, il est constant que des loyers sont demeurés impayés. Il résulte en outre du mandat de gestion locative que le mandant a souscrit le « pack sérénité », qui inclut une assurance contre les loyers impayés, que la SARL B&M immo conseil, à laquelle incombe la charge de la preuve sur ce point, ne démontre pas avoir actionné afin de permettre l’indemnisation de la SCI Immo SV. Par ce manquement, la SARL B&M immo conseil expose sa responsabilité contractuelle à l’égard de sa mandante. S’agissant du préjudice, la SCI Immo SV est en droit de réclamer les loyers qu’elle indique ne pas avoir perçus parce que, non payés par les locataires, ils n’ont pas été pris en charge par l’assurance par la faute de l’agence, à charge pour la défenderesse de rapporter la preuve contraire, ce qu’elle ne fait pas, dès lors qu’elle est non comparante. Sur l’évaluation du préjudice, la somme de 22 400 euros réclamée n’est étayée par aucune pièce, le décompte le plus actuel faisant apparaitre une dette locative de 7 814,62 euros. La SARL B&M immo conseil sera ainsi condamnée à payer à la SCI Immo SV la somme de 7 814,62 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 (date de l’assignation), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. S’agissant des frais de remise en état, le mandataire n’est pas tenu de payer les rénovations résultant de l’usure normale du bien. Or, il n’est pas prouvé que les sommes dont le paiement est réclamé résultent de dégradations locatives (dont la matérialité n’est pas établie). La demande sera ainsi rejetée. Il n’est enfin pas contestable que les tracas résultant de la présente procédure et le manque de diligence du mandataire soient source d’un préjudice moral qui sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 1 500 euros. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SARL B&M immo conseil, succombant à l’instance. Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, la SARL B&M immo conseil, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI Immo SV une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SARL B&M immo conseil à payer à la SCI Immo SV la somme de 7 814,62 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 ; DEBOUTE la SCI Immo SV de sa demande en paiement au titre des dégradations ; CONDAMNE la SARL B&M immo conseil à payer à la SCI Immo SV la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; MET les dépens à la charge de la SARL B&M immo conseil ; ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL B&M immo conseil à payer à la SCI Immo SV la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT