Cour d'appel, 29 novembre 2022. 19/09762

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 29 NOVEMBRE 2022 N° 2022/371 Rôle N° RG 19/09762 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEOHH [D] [P] [E] [O] veuve [P] C/ [E] [O] veuve [P] [H] [C] veuve [G] [D] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Ludovic LOYER Me Sabrina AYADI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 06 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02689. APPELANTS Monsieur [D] [P], né le 29 Mars 1976 à [Localité 13] (Belgique) de nationalité Belge, demeurant [Adresse 7] plaidant par Me Ludovic LOYER, avocat au barreau de GRASSE Madame [E] [O] veuve [P], née le 24 Avril 1954 à [Localité 8] (Belgique), de nationalité Belge, demeurant chez M. [T] [P], [Adresse 2] défaillante INTIMEE APPELANTE INCIDENTE Madame [H] [C] veuve [G], née le 14 Août 1949 à [Localité 11] (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 3] plaidant par Me Sabrina AYADI, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2022. ARRÊT rendu par défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte notarié du 25 mars 2011, Mme [H] [C] veuve [G] a vendu en viager à Mme [E] [O] veuve [P] un bien immobilier situé [Adresse 12]), au prix de 650 000 euros, payé par une somme de 50 000 euros et une rente viagère mensuelle de 2.200 euros - le premier versement le 25 mars 2011, puis tous les 25 de chaque mois - et ce pendant la vie et jusqu'au décès du vendeur. Par acte notarié du 24 mai 2013, Mme [E] [O] veuve [P] a cédé le bien immobilier, dont les conditions ont été rappelées, à M. [D] [P]. Vu l'assignation du 9 février 2016, par laquelle Mme [H] [C] veuve [G] a fait citer Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P], devant le tribunal de grande instance de Draguignan. Vu le jugement rendu le 6 juin 2019, par cette juridiction, ayant statué ainsi qu'il suit: - Constate la résolution au 18 mars 2015 de la vente en viager signéc le 5 mars 2011 entre Mme [H] [C] veuve [G],venderesse et crédit-rentiére et Mme [E] [O] veuve [P] acquéreure ct débit-rentiére, relativc à un ténenent immobilier avec scs édifices d'une superfercie dc 88a 57ca ,sis à [Localité 10] (Var) quarticr [Localité 9], cadastré sur ladite commune section B [Cadastre 1]°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], avec toutes scs conséquences dc droit, - Prononce la résolution dc la vente intervenue pour le même immeuble entre Mme [E] [O] veuve [P] et son fils M. [D] [P] en date du 24 mai 2013,pour défaut de notification au vendeur principal crédit-rentier, - Constate que tous les arrérages percus, y compris le paiement comptant de 50 000 € sont acquis de plein droit à Mme [H] [C] veuve [G] , - Condamne Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P] à payer in solidum, et en deniers ou quittances, à Mme [H] [C] veuve [G] la somme de 112 200 €, au titre des rentes viagères échues arrétées au 12 avril 2018, correspondant au montant total de l'indemnité d'occupation due au 30 juin 2019, - Condamne Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P] à restituer le bien litigieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 200 € par jour de retard, - Ordonne, à défaut de restitution, l'expulsion des consorts [P], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux litigieux, au besoin avec le concours de la force publique, - Dit que dans cette hypothése les biens meubles meublant l'immeuble litigieux seront alors emportés dans un garde-meuble du choix de la requérante, aux frais des consorts [P], - Condamne Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P] à payer in solidum à Mme [H] [C] veuve [G], la somme mensuelle de 2200 €, au titre dc l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019, jusqu'à leur départ effectif, - Condamne Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P] à payer in solidum à Mme [H] [C] veuve [G], la somme de 5000 €, sur le fondement des dispositions dc l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer des 15 février, 31 juillet et 2 décembre 2015, et accorde le droit de recouvrement direct prévu aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile à Maitre Jean-Louis Bernardi,avocat au barreau de Draguignan, qui en a fait la demande, Vu la déclaration d'appel du 19 juin 2019, par Mme [E] [O] veuve [P]. Vu la déclaration d'appel du 1er août 2019, par M. [D] [P]. Vu l'ordonnance de jonction rendue le 17 septembre 2020, par le conseiller de la mise en état. Vu les conclusions transmises le 18 septembre 2019, par Mme [E] [O] veuve [P]. Elle évoque le caractère abusif, léonin et disproportionné de la clause résolutoire incluse dans l'acte de vente en viager, précisant que la notion d'équilibre avait déjà été consacrée par la jurisprudence avant l'ordonnance du 10 février 2016 modifiant le droit des obligations. Elle invoque de ce chef la réalisation de travaux de terrassement, la création d'une voie d'accès, ainsi que la réfection de l'installation électrique, de la plomberie et des joints de façade. Mme [E] [O] veuve [P] souligne l'exclusion de la résolution du contrat en matière de rente viagère, prévue par l'article 1978 du code civil ancien; que la clause résolutoire est réputée non écrite et que la résolution ne peut être prononcée pour un simple retard de paiement, mais seulement pour un défaut de paiement. L'appelante expose, sur le commandement de payer du 17 février 2015 que seules étaient dues les mensualités de décembre 2014 et janvier 2015; que l'huissier de justice a refusé ses versements et qu'un virement de 10'000 € a été adressé par l'intermédiaire de son conseil, le 11 juin 2015. Elle invoque le caractère excessif des clauses indemnitaires et sollicite subsidiairement l'octroi de délais de paiement. Vu les conclusions transmises le 5 septembre 2022, par M. [D] [P]. Il affirme ne pouvoir être condamné solidairement aux sommes dues par l'acquéreur initial, dès lors que la résolution de la vente en viager intervenue entre Mme [C] et Mme [O] a entraîné la nullité de la vente par cette dernière à son profit. Il estime que la venderesse est un tiers au contrat de revente et qu'elle ne peut rien lui réclamer en exécution de celui-ci, alors que la cession de créance n'a pas été signifiée dans les conditions prévues par l'article 1690 du Code civil et qu'il ne lui est donc pas opposable. M. [D] [P] estime que la clause pénale est manifestement excessive et demande sa réduction, en application des articles 1152 et 1231 anciens du Code civil, alors que la somme de 186 814 € a été réglée, considère que les arrérages échus non payés s'élèvent à la somme de 59'900 €, compte tenu des travaux d'embellissement et d'aménagement réalisés et sollicite subsidiairement l'octroi de délais de paiement. Vu les conclusions transmises le 19 septembre 2022, par Mme [H] [C] veuve [G]. Elle expose que les débits rentiers ne peuvent prétendre que la clause résolutoire incluse dans l'acte de vente en viager serait abusive, cette notion étant réservée par le code de la consommation aux relations entre professionnels et consommateurs, ni qu'elle entraînerait un déséquilibre significatif entre les parties, cette notion étant intégrée dans les dispositions nouvelles du code civil en matière de droit des obligations qui ne sont pas applicables au présent contrat. Elle rappelle que l'article L442-6-I 2° du Code de commerce, n'est applicable qu'aux commerçants. Mme [C] ajoute que les débiteurs ne justifient pas des paiements de la rente dont ils font état. L'intimée fait valoir que dans le contrat de vente en viager, les parties peuvent déroger aux dispositions de l'article 1978 du Code civil, et précise que la résolution peut être judiciairement constatée par l'application de la clause résolutoire, ou prononcée pour violation grave des obligations contractuelles. Elle conteste le fait que l'huissier de justice aurait refusé un versement partiel de 10'000 €, à la suite de la délivrance du commandement de payer du 17 février 2015, observant qu'il n'aurait pas permis de couvrir le montant total de 14.483,76 € réclamé et que la clause résolutoire était acquise à compter du 18 mars 2015. Selon elle, la résolution peut être prononcée eu égard aux retards réitérés dans le paiement des arrérages, tels que les multiples relances et commandement de payer signifiés en attestent, qui constituent une violation grave et renouvelée des obligations contractuelles. Mme [C] soutient que la résolution de la vente du 25 mars 2011entraîne l'annulation de la vente du 24 mai 2013, alors que cette dernière n'a pas été régulièrement notifiée. Elle estime pouvoir réclamer une somme égale à l'équivalent des rentes impayées, soit 2.200 € par mois, entre le 25 mars 2011 et le 18 mars 2015 (48 mois), date d'acquisition de la clause résolutoire, au titre de la jouissance des lieux par les consorts [P], ainsi qu'une indemnité d'occupation, à compter de la date de résolution du contrat, soit le 18 mars 2015, jusqu'à la date du procès-verbal de reprise des lieux, le 21septembre 2020 (66 mois), évaluée par le Tribunal à 2.200 € par mois, outre la somme de 29.252 €, au titre de la reprise des lieux et de la remise en état de sa villa et celles de 215 951,22 €, en application de la clause pénale et de 78 000 €, pour la liquidation de l'astreinte. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 20 septembre 2022. SUR CE L'acte de vente en viager conclu le 25 mars 2011 entre Mme [H] [C] veuve [G] et Mme [E] [O] veuve [P] comporte un clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « Par dérogation aux dispositions de l'article 1978 du Code Civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit résolue et sans mise en demeure préalable, purement et simplement sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, contenant déclaration par le crédirentier d'user du bénéfice de la présente clause ». « Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le credirentier et tous embellissements, toutes améliorations apportés aux biens vendus seront de plein droit et définitivement acquis au vendeur, sans recours ni répétition de la part du debirentier défaillant. et ce à titre de dommages et intérêts et indemnités forfaitairement fixés.». Le caractère abusif de cette clause ne peut être invoqué dans le cadre du présent litige, dès lors que cette notion, prévue par le code de la consommation, ne concerne que les relations entre professionnels et consommateurs et non celles entre deux particuliers. Il ne peut être de même allégué que cette clause présenterait un déséquilibre significatif entre les parties, cette notion ayant été intégrée dans le code civil par l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, seulement applicable aux contrats d'adhésion conclus à compter du 1er octobre 2016 et que tel n'est pas le cas en l'espèce. Il ne peut en tout état de cause être considéré qu'elle constitue un déséquilibre entre les parties, la défaillance du débirentier ayant des conséquences significatives sur la situation financière de la venderesse qui souhaitait compléter sa modeste retraite. L'article L442-6-I 2° du ancien du code de commerce, n'était par ailleurs applicable qu'aux commerçants. L'acte de vente précise qu'en cas d'aliénation par le débirentier, tous les acquéreurs successifs demeureront garants et solidaires envers le crédirentier du paiement régulier de la rente et de l'exécution des conditions de la vente. L'acte de vente du 24 mai 2013 conclu entre Mme [E] [O] veuve [P] et son fils M. [D] [P] prévoit l'obligation pour l'acquéreur qui s'y oblige de continuer le paiement d'une rente au lieu et place du vendeur, outre les majorations conventionnelles ou légales. M. [D] [P] ne peut prétendre dans ces conditions que Mme [H] [C] veuve [G] ne peut rien lui réclamer au motif qu'elle est un tiers au contrat, ni qu'il ne peut être condamné solidairement avce l'acquéreur initial. La rubrique 'Aliénation par le débit rentier' de l'acte de vente en viager initial stipule : En raison de la créance résultant de la présente constitution de rente viagère, le débirentier s'engage en cas de revente des biens par lui acquis, à en informer le crédirentier par une signification dans les formes prévues par l'article 1690 du Code civil, et à remettre au crédirentier une copie exécutoire de l'acte constatant l'aliénation, sans frais pour ce dernier. Tous les acquéreurs successifs demeureront garants et solidaires envers le crédirentier du paiement régulier de la rente et de l'exécution des conditions de la présente vente. Il apparaît que l'acte du 24 mai 2013 n'a été dénoncé au crédirentier originel par le notaire rédacteur que par lettre recommandée et non par signification par huissier de justice comme le prévoit l'article 1690 code civil. Le défaut de cette formalité ne peut en l'espèce être invoqué dans le cadre des conventions dont les termes ont été ci-dessus rappelés que par le titulaire de la créance et non par M. [D] [P], débiteur du paiement de la rente. L'annulation de la seconde vente ne peut ainsi être encourue à ce titre. Le défaut de cette formalité n'empêche donc pas le vendeur initial de se prévaloir du contrat de vente intervenu entre Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P], par lequel ce dernier s'est porté garant et solidaire du paiement de la rente au bénéfice de Mme [P], sans qu'il soit porté atteinte, en l'état de cette clause, au principe de la relativité de l'effet des contrats. Par acte du 17 février 2015, Madame [C] a fait délivrer un commandement de payer à Mme [E] [O] veuve [P], visant la clause résolutoire susvisée, ainsi que la clause pénale pour la somme de 14.707,13 €, comprenant la rente du mois de décembre, pour 2286,08 € , la rente du mois de janvier pour 2597,60 €, ainsi que les indemnités de retard. Mme [O], toujours solidaire du paiement qui invoque le versement de la somme de 10 000 € le 11 juin 2015 ne justifie pas avoir règlé le montant réclamé en principal dans le délai d'un mois, ni du refus de l'huissier de justice de recevoir ses paiements. Ce commandement étant demeuré infructueux dans le délai d'un mois, le tribunal a, à bon droit, jugé que les effets de la clause résolutoire étaient acquis à compter du 18 mars 2015. Il convient de rappeler qu'aux termes du contrat tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements, toutes améliorations apportées aux biens vendus seront de plein droit et définitivement acquis au vendeur. S'agissant d'une résolution pour inexécution et non d'une annulation de la vente, le bouquet de 50'000 €, ainsi que les arrérages échus demeurent ainsi acquis à la venderesse. Les retards et défauts de paiement répétés de la rente constituent un manquement grave aux obligations contractuelles du sous-acquéreur, justifiant le prononcé de la résolution de la vente intervenue au profit de M. [D] [P] le 24 mai 2013. Le jugement sera confirmé, en ce qu'il a ordonné la restitution du bien dans le délai d'un mois, sous astreinte de 200 €, par jour de retard et à défaut l'expulsion des consorts [P]. En raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, issu des dispositions de l'article 1184 code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige, Madame [C] n'est pas fondée à réclamer les rentes viagères échues, ainsi qu'une indemnité correspondant à la seule occupation de la chose sous la forme d'une indemnité mensuelle d'occupation. Ses demandes formées à ce titre seront donc rejetées et le jugement réformé de ce chef. L'acte authentique de vente du 25 mars 2011stipule également que dans le cadre d'un non-paiement de la rente à son échéance et de ses majorations éventuelles et sans qu'il soit besoin d'une quelconque mise en demeure, les acquéreurs devront au crédirentier 1/30° du montant mensuel révisé de la rente par jour de retard à titre d'indemnité et sans que celui-ci puisse porter préjudice au droit du crédirentier de préférer la résolution du présent contrat, ainsi qu'il sera stipulé. Cette astreinte courra à partir du huitième jour suivant la date d'échéance des rentes et sera exigible jour par jour. Il est précisé que les frais afférents aux rappels effectués par lettre recommandée et les frais de commandement d'avoir à payer les sommes avancées par le crédirentier seront à la charge des acquéreurs, celui-ci devra rembourser lesdits frais dans un délai de 15 jours dès réception de la note de frais par lettre recommandée avec accusé de réception. La demande de minoration de la clause pénale formée par les appelants devant la cour, alors qu'ils n'étaient, ni comparants, ni représentés en première instance doit s'analyser comme un moyen tendant à faire écarter les prétentions adverses au sens de l'article 564 du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu de la déclarer irrecevable. Au regard des circonstances de la cause, le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif, au regard des dispositions des articles 1152 et 1231 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige . Elle doit être modérée à la somme de 170'000 €, dès lors que les consorts [P] se sont maintenus dans les lieuxdepuis le 18 mars 2015 jusqu'au 21 septembre 2020, privant Mme [C] de la possibilité de l'occuper, de le donner en location ou de le vendre. Par ailleurs leur comportement a causé à l'intimée de nombreux tracas. Les consorts [P] ne justifient pas avoir remis les clés de la propriété directement à Mme [H] [C] veuve [G] qui est fondée, au vu de la facture du serrurier [K] du 24 septembre 2020 à réclamer son remboursement pour la somme de 817€. Sur les frais de remise en état des lieux, il doit être observé que la Mme [C] ne produit pas d'état des lieux réalisé au moment de la vente initiale et ne verse aux débats que des devis et non des factures. Il ne peut donc être fait droit à sa demande d'indemnisation de ce chef. Il en est de même pour la remise en état des espaces verts et le coût du constat d'état des lieux de sortie. Les appelants doivent être condamnés à prendre en charge les frais de renouvellement du privilège du vendeur à la conservation des hypothèques, pour la somme de 372 €, au vu du certificat de dépôt et du décompte du notaire. Sur l'astreinte provisoire prononcée par le tribunal dont le jugement a été signifié le 19 juillet 2019, avec un commandement de quitter les lieux du même jour, celle -ci doit être liquidée, en application de l'article L 131- 4 du code des procédures civiles d'exécution à la somme de 6 000 €, d'une part du fait que Mme [C] justifie avoir dû quitter le logement qu'elle avait pris en location et être hébergée chez sa fille et dans la mesure où le délai de 15 mois intervenu entre le jugement et le départ effectif de M. [D] [P] peut s'expliquer au regard des pièces versées aux débats sur sa situation professionnelle et financière. Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne la condamnation au paiement des rentes viagères échues au 12 avril 2018 et de l'indemnité d'occupation pour la somme de 112 000 € arrêtée au 30 juin 2019, ainsi que la condamnation au paiement de la somme mensuelle de 2 200 € à compter du 1er juillet 2019. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties perdantes sont condamnées aux dépens, ce compris les frais de commandement, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort, Déclare recevables les demandes formées par M. [D] [P]. Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne la condamnation au paiement des rentes viagères échues au 12 avril 2018 et de l'indemnité d'occupation pour la somme de 112 000 € arrêtée au 30 juin 2019, ainsi que la condamnation au paiement de la somme mensuelle de 2 200 €, à compter du 1er juillet 2019, Statuant à nouveau de ces chefs, Rejette les demandes de Mme [H] [C] veuve [G] formées à ces titres, Y ajoutant, Condamne solidairement Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P] à payer à Mme [H] [C] veuve [G] les sommes de : - 170 000 €, au titre de l'indemnité contractuelle. - 817 €, en remboursement des frais de serrurier. - 372 €, pour les frais d'inscription à la conservation des hypothèques. - 6 000 €, au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire prononcée par le tribunal. Rejette les autres demandes en paiement formées par Mme [H] [C] veuve [G]. Condamne Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P] à payer à Mme [H] [C] veuve [G], la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Mme [E] [O] veuve [P] et M. [D] [P] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT