Tribunal judiciaire, 14 juin 2024. 24/00067

MINUTE: N° RG 24/00067 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAKB [G] [W] EPOUSE [D] C/ [X] [Z], [Y] [V] Le - Expéditions délivrées à - la SELARL FREDERIC DUMAS -angelique [Z] et [Y] [V] -Préfecture gironde TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 9] [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 juin 2024 PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDERESSE : Madame [G] [W] EPOUSE [D] née le 30 Mars 1940 à [Localité 4] ([Localité 4]) [Adresse 8] [Localité 5] Représentée par la SELARL FREDERIC DUMAS DEFENDEURS : Madame [X] [Z] née le 30 Juin 1977 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 3] Absente Monsieur [Y] [V] né le 06 Septembre 1972 à [Localité 6] ([Localité 6]) [Adresse 1] [Localité 3] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 17 Mai 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat en date du 25 novembre 2011, Mme [G] [W] épouse [D] a donné à bail à M [Y] [V] et Mme [X] [Z] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] , pour un loyer mensuel de 672,50 €. Suivant mandat du 21 février 2022, Mme [D] a confié la gestion dudit bien à la SARL BROUSTAUT IMMOBILIER. Il a alors été précisé que les locataires s'acquitteraient de la taxe d'ordures ménagères par provision sur 10 mois. Le 07 novembre 2023, Mme [G] [W] épouse [D] a fait signifier à M [V] et Mme [Z] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Mme [G] [W] épouse [D] a ensuite fait assigner M [Y] [V] et Mme [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon statuant en référé par un acte d'huissier du 28 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l'audience du 17 mai 2024, Mme [G] [W] épouse [D], représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de M [V] et Mme [Z] et les condamner in solidum au paiement de la somme actualisée de 7365,34 € arrêtée au 1er mars 2024, majorée dans les conditions de la clause pénale fixée au bail de 2315,01€ à compter de l'acquisition de la clause résolutoire. Elle sollicite également la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer , soit la somme de 1543,34€ à compter du 07 janvier 2024 ou, à titre subsidiaire, au montant du loyer soit 771,61€. Elle réclame enfin une somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Bien que convoqués par actes d'huissier signifiés à étude le 28 mars 2024, ni M [Y] [V] ni Mme [X] [Z] n'a comparu. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL 1/ Sur la recevabilité de la demande L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce, Mme [G] [W] épouse [D] justifie avoir notifié l'assignation à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 02 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience. La demande est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 25 novembre 2011 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 novembre 2023, pour la somme en principal de 4289,66 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 janvier 2024. 3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, M [Y] [V] et Mme [X] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis le 08 janvier 2024. Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion. Le contrat de bail prévoit en son article X que le locataire déchu de son droit d'occupation est redevable, tant qu'il ne quitte pas les lieux, d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer afin d'indemniser le préjudice subi par le bailleur qui ne peut alors user de ses droits. Cette clause s'analyse en une clause pénale que le juge peut, en application de l'article 1231-5 du code civil, modérer d'office si elle est manifestement excessive. L'occupation du logement sans droit ni titre cause effectivement un préjudice au bailleur mais son évaluation à deux fois le montant du loyer paraît excessive faute d'éléments particuliers permettant de le quantifier ainsi. Il convient en conséquence de modérer la clause pénale en la ramenant à 10% du loyer conventionnel. M [V] et Mme [Z] seront donc condamnés, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 836,74€ (760,67 + 10%) à compter du 08 janvier 2024. II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, Mme [G] [W] épouse [D] produit un décompte selon lequel M [Y] [V] et Mme [X] [Z] restent devoir la somme de 7365,34 € à la date du 01 mars 2024 au titre des loyers, provisions sur taxe d'ordures ménagères et indemnités d'occupation évaluées au montant du loyer conventionnel. Au vu de ce qui précède, M [Y] [V] et Mme [X] [Z], qui n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5222,10€ au titre des loyers et provisions sur charges dus au 07 janvier 2024, date de la résiliation du bail (5050,33€ dus au 01 décembre 2023 + 171,76€ pour la période du 1er au 07 janvier 2024 inclus). III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M [Y] [V] et Mme [X] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Mme [G] [W] épouse [D], M [Y] [V] et Mme [X] [Z] seront condamnés in solidm à lui verser une somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2011 entre Mme [G] [W] épouse [D] et M [Y] [V] et Mme [X] [Z] concernant la maison à usage d'habitation située [Adresse 1] sont réunies à la date du 07 janvier 2024 ; ORDONNE en conséquence à M [Y] [V] et Mme [X] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; DIT qu'à défaut pour M [Y] [V] et Mme [X] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [G] [W] épouse [D] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE solidairement M [Y] [V] et Mme [X] [Z] à verser à Mme [G] [W] épouse [D] à titre provisionnel la somme de 5222,10€ au titre des loyers et charges impayés au 07 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2023 sur la somme de 4289,66€ et à compter du 28 mas 2024 pour le surplus; CONDAMNE in solidum M [Y] [V] et Mme [X] [Z] à payer à Mme [G] [W] épouse [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 836,74€ à compter du 08 janvier 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés; CONDAMNE in solidum M [Y] [V] et Mme [X] [Z] à verser à Mme [G] [W] épouse [D] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M [Y] [V] et MMe [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la Juge et par la greffière . La greffière, La juge des contentieux de la protection