Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/06517

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Z] [T] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06517 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SNP N° MINUTE : 5/2024 JUGEMENT rendu le 06 février 2024 DEMANDERESSE IMMOBILIÈRE 3F Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par la SCP MENARD-WEILLER,avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDEUR Monsieur [Z] [T] demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06517 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SNP EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 octobre 2018, la SA IMMOBILIÈRE 3F a donné en location à Monsieur [Z] [T] un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 205,09 euros. En raison de travaux de remise en état devant être réalisés dans son logement, Monsieur [Z] [T] a suivant convention du 10 mai 2022 été relogé de manière temporaire dans un appartement situé [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023, la SA IMMOBILIÈRE 3F a fait délivrer à Monsieur [Z] [T] un commandement de payer la somme principale de 1 292,12 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la SA IMMOBILIÈRE 3F a assigné Monsieur [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - constater et à défaut prononcer la résiliation du bail et de la convention de relogement provisoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [T] des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 1], - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais et risques des défendeurs, - condamner Monsieur [Z] [T] au paiement des sommes suivantes : - 1 701,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer, majoré de 50 % et des charges jusqu'à la complète reprise des lieux, - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. À l'audience du 14 novembre 2023, la SA IMMOBILIÈRE 3F, représentée par con conseil, a maintenu les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 2 173,84 euros selon décompte arrêté au 30 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus. Monsieur [Z] [T], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative sans formuler de proposition d'apurement, indiquant être en fin de droit et sans aucune ressource. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 10 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA IMMOBILIÈRE 3F justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 6 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail signé par les parties le 31 octobre 2018 comporte une clause résolutoire (article 9) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La convention de relogement provisoire prévoit en son article 4 que le logement est mis à la disposition du locataire à titre gracieux mais que pendant toute la durée d'occupation du logement provisoire, il s'engage à régler normalement le loyer et les acomptes de charges de son contrat du logement initial. Il s'ensuit que la résiliation du contrat de bail emporte nécessairement celle de la convention de relogement. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Z] [T] le 12 avril 2023 pour la somme en principal de 1 292,12 euros. Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule une somme de 22,57 euros a été réglée par la CAF au titre des APL), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juin 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience de sorte qu'aucun délai ne peut accorder à Monsieur [Z] [T]. La résiliation de plein droit au 13 juin 2023 du contrat de bail et de la convention de relogement provisoire sera par conséquent constatée et l'expulsion de Monsieur [Z] [T] ordonnée, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, tant concernant le logement donné à bail que concernant celui qui attribué à titre provisoire. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Monsieur [Z] [T] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée en l'espèce au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. En l'espèce, la SA IMMOBILIÈRE 3F verse aux débats un décompte établissant qu'à la date du 30 octobre 2023, Monsieur [Z] [T] était redevable de la somme de 2 173,84 euros, terme de septembre 2023 inclus. Le défendeur n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné au paiement de cette somme. Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance d'octobre 2023 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué de sorte que la demande de majoration de 50 % sera rejetée. Sur demandes accessoires Monsieur [Z] [T], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 avril 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE que le contrat conclu le 31 octobre 2018 entre la SA IMMOBILIÈRE 3F, d'une part, et Monsieur [Z] [T], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 13 juin 2023, CONSTATE que la convention de relogement provisoire conclu le 10 mai 2022 entre la SA IMMOBILIÈRE 3F, d'une part, et Monsieur [Z] [T], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] est résilié depuis le 13 juin 2023, ORDONNE à Monsieur [Z] [T] de libérer les lieux situés [Adresse 1] et en tant que de besoin ceux situés [Adresse 3] et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour Monsieur [Z] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIÈRE 3F pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SA IMMOBILIÈRE 3F la somme de de 2 173,84 euros (décompte arrêté au 30 octobre 2023, incluant la mensualité de septembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SA IMMOBILIÈRE 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance d'octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNE Monsieur [Z] [T] aux dépens comme visé dans la motivation, DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.