Cour d'appel, 16 mars 2023. 22/00405

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 MARS 2023 N° 2023/208 Rôle N° RG 22/00405 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVDX [D] [E] C/ S.A. ICF HABITAT SUD-EST MÉDITERRANÉ Copie exécutoire délivrée le : à : Me Natacha MONTHEIL Me Benjamin CRESPY Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 16 décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03669. APPELANTE Madame [D] [E] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2858 du 01/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le [Date naissance 2] 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANEE d'HLM à conseil de surveillance Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Benjamin CRESPY de l'AARPI BALDO - CRESPY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2023 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 25 janvier 2018, la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM a donné en location à madame [D] [E] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 353,07 €, provision sur charges incluses. La SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM a fait délivrer un commandement de payer daté du 8 février 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure madame [D] [E] de lui régler la somme de 1 166,27 €. Par ordonnance réputée contradictoire de référé en date du 16 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Marseille a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 9 avril 2021, ' ordonné l'expulsion de madame [D] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' condamné madame [D] [E] à payer à la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 594,84 € par mois jusqu'à libération complète et effective des lieux, ' condamné madame [D] [E] à payer à la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM la somme de 2 411,04 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 13 octobre 2021 avec intérêts au taux légal non majorés à compter de l'ordonnance, ' laissé les dépens à la charge de la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM, ' rejeté le surplus des demandes. Selon déclaration reçue au greffe le 11 janvier 2022, madame [D] [E] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 25 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [D] [E] demande à la cour de : réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, suspendre le jeu de la clause résolutoire, constater qi'elle est débiteur de bonne foi et lui accorder les plus larges délais en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, l'autoriser à se libérer de sa créance en plusieurs versements mensuels, égaux et successifs en sus des loyers en cours, débouter la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM du surplus de ses demandes, statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Régulièrement intimée, la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM a constitué avocat le 31 janvier 2022, mais n'a pas conclu. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 23 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 25 février 2018 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 8 février 2021, la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM a fait commandement à madame [D] [E] de payer la somme de 1 166,27 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. En l'espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 9 avril 2021, ce qu'a justement retenu le premier juge. Sur la provision pour dette locative Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, il résulte du décompte produit au soutien de l'assignation en justice que la dette locative de madame [D] [E] envers la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM était de 2 411,04 € au 17 juin 2021. Cette somme a été retenue par le premier juge comme étant la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation au 13 octobre 2021. Or, madame [D] [E] justifie d'un règlement par virement le 25 février 2022, au bénéfice de la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM, à hauteur de 1 200 €. En revanche, elle affirme régler depuis le 5 mars 2022 une somme de 100 € en sus de son loyer courant, soit 374 € au lieu de 274 € mensuels, déduction faite de l'allocation logement, sans toutefois en justifier. Aussi, il appert que la dette de madame [D] [E] envers la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM apparaît désormais non sérieusement contestable à hauteur de 1 211,04 €, l'intimée ne faisant état d'aucune augmentation de sa créance. Dès lors, l'ordonnance entreprise doit être réformée sur le montant de la condamnation provisionnelle prononcée contre madame [D] [E], celle-ci s'avérant non sérieusement contestable uniquement à hauteur de 1 211,04 € selon décompte arrêté au 25 février 2022. Sur les délais de paiement En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. En l'occurrence, madame [D] [E] justifie être auxiliaire de vie scolaire bénéficiant d'un contrat à durée déterminée de trois ans. A ce titre, son revenu mensuel net imposable moyen en 2021 s'élève à 842 €. Elle perçoit également mensuellement 171 € de Paje, 132 € d'allocation logement et 424 € de prime d'activité ; elle a trois enfants à charge et vit en concubinage. Madame [D] [E] a procédé au règlement de la moitié de sa dette le 25 février 2022. Le bailleur ne fait état d'aucune dégradation de sa situation financière, l'appelante proposant de régler un somme complémentaire mensuelle de 100 € pour apurer sa dette. Dans ses conditions, au vu de ces efforts de paiement et de la bonne foi induite, il convient d'accorder à madame [D] [E] des délais de paiement, et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ceux-ci, tel qu'indiqué au dispositif de la présente décision. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de madame [D] [E]. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens La SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de madame [D] [E], et a condamné madame [D] [E] à payer à la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM la somme provisionnelle de 2 411,04 € au titre de l'arriéré locatif dû au 13 octobre 2021, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant : Suspend les effets de la clause résolutoire du bail et dit que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si l'échéancier accordé ci-après est respecté, Condamne madame [D] [E] à payer à la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM, la somme de 1 211,04 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 25 février 2022, Autorise madame [D] [E] à se libérer du paiement de cette dette de 1 211,04 € en 12 mensualités de 100 € chacune, en sus du paiement du loyer courant, avec paiement du solde à l'échéance, Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou d'un terme de loyer courant à son échéance : - la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra ses effets, - il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l'expulsion de madame [D] [E] et de tous occupants des lieux loués situés [Adresse 4], avec l'assistance de la force publique si besoin est, - il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer, Condamne la SA ICF Sud-Est Méditerranée d'HLM au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. La Greffière La Présidente