Cour d'appel, 19 mai 2022. 19/21922

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 19 MAI 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21922 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBCID Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 111900621 APPELANTE OFFICE PUBLIC D'HABITATION (O.P.H.) VAL DU LOING HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité [Adresse 1] [Adresse 1] N°SIREN 277 700 043 Représentée par Me Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI ALFONSI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU INTIMES Monsieur [X] [O] [Adresse 3] [Adresse 3] né le 10/11/1962 à [Localité 5] Madame [T] [B] épouse [O] [Adresse 2] [Adresse 2] née le 18/12/1972 à [Localité 4] Représentés par Me Laurence IMBERT de la SELARL IFK, avocat au barreau de MELUN COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE M. [X] [O] et Mme [T] [O] sont locataires depuis le 23 janvier 2007 d'une maison d'habitation située [Adresse 2] appartenant à l'OPH Val de Loing Habitat. M. [X] [O] et Mme [T] [O] ont signalé le 8 novembre 2010 à leur bailleur qu'ils subissaient des infiltrations d'eau dans leur logement, entrainant: - dans la chambre : des désordres au plafond peint et aux murs, - dans la salle d'eau : traces d'écoulement sur le plafond, - dans la salle de bains : désordres d'infiltrations au pourtour de la ventilation haute sur le plafond, - dans le couloir : traces d'infiltrations sur les papiers peints et les murs. Des travaux ont été réalisés en août 2015 par l'OPH Val de Loing Habitat. De nouvelles infiltrations ont été signalées le 6 juin 2016. Suite à une ordonnance de référé du tribunal d'instance de Fontainebleau, une expertise judiciaire a été ordonnée le 28 avril 2017 afin de déterminer les causes des désordres. Le rapport d'expertise a été déposé le 27 janvier 2018. Suivant assignation en date du 21 mai 2019, M. [X] [O] et Mme [T] [O] ont saisi le tribunal d'instance de Fontainebleau afin de voir l'OPH Val de Loing Habitat condamné à leur payer la somme de 1 446.94 euros au titre de travaux de peinture à réaliser sur leur palier, 5 122.83 euros au titre du préjudice de jouissance entre novembre 2010 et août 2015, 700 euros au titre de constats d'huissier et 48.72 euros au titre de matériaux, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2018 et les intérêts étant capitalisés suivant les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, de voir ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, outre 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant les honoraires d'expertise. Par jugement contradictoire entrepris du 13 septembre 2019 le tribunal d'instance de Fontainebleau a ainsi statué : Condamne l'OPH Val de Loing Habitat à payer à M. [X] [O] et Mme [T] [O] la somme de 5 871.55 euros avec intérêts de droit à compter de ce jour, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisant eux-mêmes intérêts ; Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; Condamne l'OPH Val de Loing Habitat aux entiers dépens comprenant les dépens de l'instance en référé ainsi que les frais d'expertise ; Condamne l'OPH Val de Loing Habitat à payer à M. [X] [O] et Mme [T] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Rappelle que, par application des dispositions de l'article L111-8 du code des procédures d'exécution, les éventuels frais de l'exécution forcée de la présente décision seront à la charge de l'OPH Val de Loing Habitat. Vu l'appel interjeté le 28 novembre 2019 par l'OPH Val de Loing Habitat ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 mai 2020 par lesquelles l'OPH Val de Loing Habitat, appelant, demande à la cour de : Recevoir l'OPH Val de Loing Habitat en son appel et l'y dire bien fondé ; Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [X] [O] et Mme [T] [O] de leur demande au titre des travaux de réfection de peinture ; Infirmer pour le surplus ; Statuant à nouveau, Limiter la durée du trouble subi par à M. [X] [O] et Mme [T] [O] de novembre 2010 au 12 juillet 2013 puis du 15 juillet 2015 au 25 août 2015 ; Dire que le préjudice de jouissance s'élève à la somme de 640,58 euros ; Débouter M. [X] [O] et Mme [T] [O] de leur demande de voir l'OPH Val de Loing Habitat à leur verser la somme de 48,72 euros au titre des matériaux achetés ; Débouter à M. [X] [O] et Mme [T] [O] de leur demande de voir condamner l'OPH Val de Loing Habitat à leur verser la somme de 700 euros au titre des deux constats d'Huissier ; Débouter à M. [X] [O] et Mme [T] [O] de leur demande au titre de leur préjudice moral ; Condamner solidairement à M. [X] [O] et Mme [T] [O] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement à M. [X] [O] et Mme [T] [O] aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi directement par la SELARL Saulnier - Nardeux -Malagutti- Alfonsi, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 avril 2020 au terme desquelles à M. [X] [O] et Mme [T] [O], intimés, demandent à la cour de : Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamner l'OPH Val de Loing Habitat à leur régler la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ; Condamner l'OPH Val de Loing Habitat à leur régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner l'OPH Val de Loing Habitat aux entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés par Me Laurence Imbert, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il y a lieu de constater qu'aucun appel principal ou incident n'a été formé à l'encontre du rejet de la demande des locataires au titre des travaux de peinture du palier, et que la cour n'est donc pas saisie de cette demande. Sur le trouble de jouissance : Selon l'article 1719 du code civil : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé : "a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;" Comme devant le premier juge, M. et Mme [O], au soutien de leur demande indemnitaire pour trouble de jouissance, font valoir que l'OPH Val du Loing Habitat a manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du bien loué par sa carence à traiter les conséquences d'infiltrations survenues dans leur logement à compter du 8 novembre 2010, désordres qui ont perduré. Ils justifient des désordres subis par la production des pièces suivantes : - leur courrier du 8 novembre 2010 adressé au bailleur concernant des infiltrations d'eau après chaque pluie dans une chambre à l'étage ; - leur courrier du 21 décembre 2011 relatif aux infiltrations signalées à travers la toiture ; - leur courrier du 22 mars 2013 relatifs aux infiltrations d'eau de pluie et au manque d'étanchéité de la toiture ; - un constat de dégât des eaux daté du 21 mai 2013 entre les époux [O] et l'OPH en raison d'infiltrations par la toiture ; - le courrier de l'OPH du 5 juillet 2013 accusant réception de leur demande et leur proposant un rendez-vous le 16 juillet 2013 ; - un constat d'huissier du 16 janvier 2015 indiquant qu'il existe d'importantes traces noirâtres au plafond sur le pourtour de la chambre, des traces d'humidité autour de la grille d'aération, et des traces sur le plafond et les murs dans la salle de bains ; - le rapport d'expertise de leur assureur, la GMF, du 18 mai 2015 qui indique que des infiltrations au travers de la toiture terrasse ont provoqué des désordres au plafond peint et aux murs dans la salle d'eau, le couloir, la salle de bains et la chambre, et soulignant qu'il était 'inadmissible que depuis 2010 le bailleur n'ait entrepris aucun travaux pour faire cesser les infiltrations'' ; - les courriers de leur protection juridique des 23 septembre et 19 octobre 2015 relançant l'OPH pour indemniser les locataires de leur préjudice de jouissance ; - le courrier du bailleur du 26 octobre 2015 reconnaissant un délai anormal dans le traitement de la réclamation des époux [O] ; - un procès-verbal de constat du 27 octobre 2016 qui constate la présence de traces d'infiltrations et d'humidité sur le mur et au plafond, le mur étant fortement cloqué à proximité de la porte-fenêtre, et celle-ci étant fortement abîmée et noircie par l'humidité ; - le rapport d'expertise judiciaire du 27 janvier 2018 qui relève que la toiture terrasse est entachée de non conformités manifestes, travaux à la charge du bailleur, et précise que 'même si l'intervention en réparation conduite par la société Actify [en août 2015] n'a été qu'un pansement et ne peut en aucune façon constituer une réfection de fond, il n'en reste pas moins qu'elle semble avoir été bénéfique puisqu'aucune autre infiltration n'est signalée depuis'. La date de réalisation effective des travaux de réfection a eu lieu au mois d'août 2015, au vu des factures produites par le bailleur. L'OPH Val du Loing Habitat indique que le trouble de jouissance n'a couru que de novembre 2010 à juillet 2013, date de réalisation des premiers travaux, puis du 15 juillet 2015 au 25 août 2015, et sollicite la limitation du trouble de jouissance à la somme de 640,58 euros au vu de la faible surface concernée (une chambre seulement) et de l'absence d'inhabitabilité du bien. Elle verse ainsi aux débats l'ordre de service du 27 juin 2013 pour une réparation ponctuelle de la toiture terrasse, ainsi que la facture du 17 juillet 2013 de la société Mousset pour la réparation ponctuelle de la toiture terrasse, et le procès-verbal de réception des travaux du 12 juillet 2013. Les époux [O] contestent ces travaux, indiquant ne pas avoir été au courant de cette intervention, mais le devis et la facture précisent 'travail à l'échelle', ce qui ne nécessitait pas l'entrée dans les lieux d'habitation, les travaux concernant exclusivement la réfection extérieure de la terrasse. Il y a donc lieu de constater que des travaux ont été réalisés par le bailleur en juillet 2013, et ont fait cesser temporairement les désordres. Il résulte de l'ensemble de ces pièces que les époux [O] ont subi un préjudice de jouissance de novembre 2010 à juillet 2013, date de réalisation des premiers travaux, puis du mois de janvier 2015, date du constat d'huissier, au 25 août 2015, date des travaux de réfection. M. et Mme [O] sont donc bien fondés à solliciter la réparation de leur trouble de jouissance, dont le bailleur porte la responsabilité, les travaux n'ayant pas eu lieu durant 33 mois, puis à nouveau durant huit mois. En outre, il résulte des pièces produites notamment le constat d'huissier du 16 janvier 2015 et le rapport amiable de la GMF du 18 mai 2015, effectués antérieurement aux travaux de réfection d'août 2015, que des traces d'écoulement et des désordres liés aux infiltrations ont été constatés dans la chambre, la salle d'eau attenante, le couloir et la salle de bains. Aussi, le bailleur ne peut soutenir sérieusement que le préjudice de jouissance ne concerne que le plafond d'une seule chambre. Sur la base de 41 mois de préjudice de jouissance, et d'une surface concernée de 14,34 m², il y a lieu d'accorder à M. et Mme [O] la somme de 3 603,50 €, au vu du préjudice occasionné par l'impossibilité d'utiliser normalement une chambre, une salle de bains et le couloir en raison de l'humidité ambiante, des traces noirâtres, des coulures et des cloques. Le jugement sera donc infirmé quant au quantum accordé de ce chef. Sur le remboursement des constats d'huissier : Ces deux constats d'huissier ont été nécessaires aux locataires pour faire constater les troubles de jouissance qu'ils subissaient, au vu de l'inaction du bailleur et son absence de réponse durant plusieurs mois. En outre, l'expert judiciaire indique que les constats d'huissier sont incontestablement justifiés par le contexte (page 15). Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le bailleur à rembourser aux locataires le coût des deux constats du 16 janvier 2015 et du 27 octobre 2016, soit la somme totale de 700 euros. Sur le remboursement du coût des matériaux : Les locataires sollicitent le remboursement de la somme de 48,72 euros au titre des petits matériaux achetés chez Bricorama les 17 septembre 2013 et 11 juin 2014 en produisant les tickets de caisse correspondants. Toutefois, l'expert judiciaire a indiqué que la peinture anti-humidité appliquée par M. [O] a constitué un facteur aggravant en ce qu'elle a bloqué le support et empêché toute respiration et assèchement. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande, ces matériaux ayant aggravé la situation et n'étant pas appropriés, et ayant en outre été achetés postérieurement aux premiers travaux de juillet 2013, à une période où la persistance du trouble de jouissance n'est pas démontrée. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur le préjudice moral : Les locataires ne font pas état d'un préjudice distinct de celui déjà indemnisé au titre du préjudice de jouissance, l'expert judiciaire indiquant en 2018 qu'aucune infiltration récente n'était survenue depuis les travaux d'août 2015. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il y a lieu de condamner l'OPH Val de Loing Habitat à verser la somme de 1500 euros à M. et Mme [O] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris quant au montant du préjudice de jouissance, et quant à la condamnation de l'OPH Val de Loing Habitat à verser à M. et Mme [O] la somme de 48,72 euros au titre des frais de matériaux ; Confirme pour le surplus, y compris la condamnation de l'OPH Val de Loing Habitat à verser la somme de 700 euros à M. [X] [O] et Mme [T] [O] au titre des constats d'huissier ; Et statuant à nouveau, Condamne l'OPH Val de Loing Habitat à verser à M. [X] [O] et Mme [T] [O] la somme de 3 603,50 € au titre de leur préjudice de jouissance ; Déboute M. et Mme [O] de leur demande au titre du remboursement des frais de matériaux ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Y ajoutant : Déboute M. et Mme [O] de leur demande au titre de leur préjudice moral ; Condamne l'OPH Val de Loing Habitat à verser à M. [X] [O] et Mme [T] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne l'OPH Val de Loing Habitat aux dépens d'appel, qui seront recouvrés directement par Maître Laurence Imbert, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière Le Président