Cour d'appel, 22 mars 2023. 19/07633

5ème Chambre ARRÊT N°-118 N° RG 19/07633 - N° Portalis DBVL-V-B7D-QI24 ANVI SARL C/ M. [Z] [V] [I] [J] [V] [I] [J] [A] M. [G] [I] [Y] [I] [Y] [A] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 MARS 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 25 Janvier 2023 devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Mars 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : ANVI SARL Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [Z] [V] [I] [J] [A] né le 02 Mai 1970 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT Monsieur [G] [I] [Y] [A] né le 15 Février 1965 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT En vertu d'un contrat consenti le 22 juin 1990, M. [M] [A] et Mme [Y] [C], son épouse, ont donné à bail commercial à M. [E] [A] et Mme [U] [O] son épouse pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1er avril 1990 pour finir le 31 mars 1999 des locaux situés [Adresse 1] à usage d'hôtel. Le loyer annuel prévu au terme dudit bail était de 120 000 francs, soit 18 293,88 Euros hors taxes, payable le 1er novembre de chaque année. Le contrat prévoyait que "le loyer ci-dessus sera révisé à chaque période triennale en fonction de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE en prenant pour base l'indice du troisième trimestre 1989 qui est de 929". Par acte authentique du 11 avril 2006, la SARL ANVI, représentée par M. [B] [A] (fils de M. [E] [A]) a acquis ledit fonds de commerce, l'acte de cession incluant la cession du droit au bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité. La société ANVI vient donc aux droits de M. et Mme [E] et [U] [A]. Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2010, le bailleur n'ayant pas répondu à la demande de renouvellement du preneur dans le délai de trois mois. Suite au décès de M. [M] [A] et de Mme [Y] [C], les locaux sont devenus la propriété de leurs enfants et petits enfants : - M. [E] [A], fils, - Mme [H] [A], M. [D] [A] et M. [F] [A], petits enfants, en représentation de leur père M. [J] [A], décédé, - M. [Z] [A] et M. [G] [A], petits enfants, en représentation de leur père M. [P] [A], décédé. Par acte d'huissier en date du 29 août 2014, une notification d'une révision triennale du loyer a été signifiée à la SARL ANVI à la demande de Mme [H] [A], M. [D] [A] et M. [F] [A]. M. [E] [A] est décédé le 8 mars 2016 laissant pour lui succéder sa veuve Mme [U] [O]. Par acte d'huissier en date du 29 août 2017, une nouvelle signification de révision triennale de loyer avec demande de paiement a été signifiée à la SARL ANVI à la demande M. [Z] [A] et M. [G] [A]. Il était réclamé la somme totale de 53 808,56 euros. Par acte d'huissier du 10 janvier 2018, M. [Z] [A] et M. [G] [A] ont fait signifier à la SARL ANVI un commandement de payer les loyers et de justifier d'une assurance visant la clause résolutoire. Il était demandé le paiement d'une somme de 34 886,10 euros déduction faite d'un versement de 21 952 euros fait par cette dernière. Par actes d'huissier des 8 et 9 février 2018, la SARL ANVI a fait assigner M. [Z] [A] et M. [G] [A] devant le tribunal de grande instance de Lorient aux fins de nullité du commandement de payer du 10 janvier 2018. Par jugement en date du 16 octobre 2019, le tribunal de Lorient a : - débouté la SARL ANVI de sa demande tendant à l'annulation de l'acte en date du 29 août 2017 et du commandement de payer en date du 18 janvier 2018 ; - validé en conséquence le commandement de payer à hauteur du montant sollicité ; - débouté la SARL ANVI de sa demande de délai de grâce ; - déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la SARL ANVI tendant à la condamnation de l'indivision [A] à lui verser la somme de 8 547,69 euros ; - condamné la SARL ANVI à verser la somme de 2 500 euros à M. [Z] [A] et M. [G] [A] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL ANVI aux dépens. Le 25 novembre 2019, la société ANVI a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 décembre 2022, elle demande à la cour de : - la dire et juger recevable et bien fondée en son appel ainsi qu'en toutes des demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - dire et juger que la clause indexée au bail ne constitue pas une clause d'indexation automatique du loyer, - dire et juger que les deux actes de 29 août 2014 et 29 août 2017 constituent une demande de révision triennale de loyer et non en une demande d'indexation du loyer, - dire et juger que M. [Z] [A] et M. [G] [A] ne représentent pas les 2/3 de l'indivision et n'ont donc aucune qualité pour solliciter la révision du loyer, - dire et juger que la demande de révision du loyer n'a jamais été acceptée et qu'aucune saisine de la juridiction aux fins de fixation du loyer n'est intervenue dans le délai de deux ans, de telle sorte que les demandes de révision de loyer sont prescrites et le seul loyer dû est le loyer d'origine, - subsidiairement, si la cour venait à considérer que la clause insérée au contrat est une clause d'indexation et que le montant du loyer révisé est afférent à cette indexation, dire et juger que cette clause doit être réputée non écrite comme contraire aux dispositions de l'article L 112-1 du code monétaire et financier, Très subsidiairement, - dire et juger qu'en vertu de l'indexation des loyers, elle est débitrice de la somme de 1 324,95 euros, - dire et juger qu'elle est bien fondée à solliciter la condamnation de l'indivision au paiement de la somme de 8 547,69 euros, - dire et juger qu'elle ne peut faire face à l'intégralité des sommes réclamées, En conséquence de quoi, A titre principal, - débouter M. [Z] [A] et M. [G] [A] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, - prononcer la nullité du commandement de payer, pour absence de cause, A titre subsidiaire, - fixer le montant des sommes dues au titre des loyers à la somme de 1 324,95 euros, - cantonner le commandement de payer du 10 janvier 2018 à cette somme, - condamner l'indivision représentée par M. [Z] [A] et M. [G] [A] à lui payer la somme de 8 547,79 euros, - ordonner la compensation des sommes dues, - lui accorder des délais de paiement sur deux ans pour s'acquitter des sommes dues dans l'hypothèse où la compensation n'aurait pas intégralement éteint sa dette, En tout état de cause, - condamner M. [Z] [A] et M. [G] [A] à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner M. [Z] [A] et M. [G] [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 22 mai 2020, M. [Z] [A] et M. [G] [A] demandent à la cour de : - dire et juger que les constatations relatives aux actes signifiés les 28 août 2014 et du 29 août 2017 et la demande de subsidiaire sur le caractère non écrit de la clause d'indexation sont irrecevables, - constater l'acceptation en 2014 d'un nouveau loyer par la SARL ANVI à hauteur d'une somme annuelle de 29 695 euros hors taxe, - dire et juger que le commandement de payer du 10 janvier 2018 pour un montant de 34 886,10 euros est valable, - débouter la SARL ANVI de sa demande de délai, - déclarer irrecevable et mal fondée la demande de condamner à payer la somme de 8 547,69 euros, En conséquence, - confirmer le jugement dans l'ensemble de ses dispositions, - condamner la SARL ANVI à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La société ANVI entend tout d'abord relever que le commandement du 10 janvier 2018 en ce qu'il porte sur la délivrance de l'attestation d'assurance, n'a plus d'objet, celle-ci ayant été remise. Elle sollicite l'annulation de ce commandement de payer en l'absence de dette locative, objectant que celle-ci résulte d'une révision de loyer sur la base d'une indexation, qui, selon elle, ne peut être invoquée au motif que : - les deux révisions triennales fondant la créance invoquée sont nulles et de nul effet, étant souligné que la clause du bail ' révision du loyer ' n'est pas une clause d'indexation automatique, mais un simple rappel des règles afférentes à la révision triennale, et que la demande de révision du loyer et de paiement des loyers constitue un acte d'administration, que seuls les indivisaires représentant les 2/3 de l'indivision ont la qualité et le pouvoir d'accomplir en application de l'article 815-3 du code civil, ce qui n'est pas le cas tant de M. [D] [A], M. [F] [A] et Mme [R] [N] qui représentent 1/4 de l'indivision que de MM. [Z] et [G] [A] qui représentent également 1/4 de l'indivision, - le loyer nouveau n'a jamais été accepté, de sorte qu'en l'absence de fixation du loyer nouveau par le juge, appelé à statuer dans les deux ans dans les conditions des articles L 145-56 à L 145-60 du code de commerce, seul le loyer d'origine est dû. À titre subsidiaire, la SARL ANVI soutient que s'il était confirmé l'analyse des premiers juges selon laquelle le loyer révisé ne relevait pas du régime de la révision triennale, mais d'une clause d'indexation automatique, cette clause doit être réputée non écrite, faute d'être conforme aux dispositions d'ordre public du code monétaire et financier (L 112-1 et suivants). M. [G] [A] et M.[Z] [A] estiment irrecevables la demande formée en cause d'appel tendant à la nullité des actes signifiés les 28 août 2014 et 29 août 2017. Ils font valoir que : - en application de l'article 753 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les seules prétentions énoncées au dispositif et que si le tribunal s'est prononcé sur la nullité de l'acte du 29 août 2017 pour défaut de pouvoir des indivisaires, cette demande ne lui avait pas été soumise. - l'appelante n'est pas recevable à contester l'acte du 28 août 2014 qui a été délivré non à la requête des intimés mais à l'initiative d'autres indivisaires, non parties à la présente procédure. Sur le fond, ils soutiennent qu'un commandement visant la clause résolutoire constitue un acte conservatoire n'impliquant pas le consentement d'indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis, de sorte que le commandement délivré le 10 janvier 2018 est, selon eux, parfaitement valable. Ils entendent souligner que le nouveau loyer qui a été payé, a été accepté tacitement, de sorte que la saisine du juge pour fixer judiciairement le montant du loyer était inutile, rendant sans objet l'argument tiré de la prescription. En ce qui concerne la clause litigieuse, ils indiquent qu'elle ne souffre d'aucune difficulté d'interprétation, ne procède pas à un renvoi aux dispositions de l'article L 145-38 du code de commerce, et son automaticité est claire et non équivoque. S'agissant de la demande formulée pour la première fois en cause d'appel, tendant à déclarer la clause d'indexation non écrite, ils estiment celle-ci irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. Il est tout d'abord relevé que le moyen soulevé par M. [Z] [A] et M. [G] [A] tiré du fait que le tribunal aurait statuer sur une demande de nullité de l'acte du 29 août 2017 qui ne lui était pas présentée, apparaît inopérant, dans la mesure où ils concluent en tout état de cause devant la cour à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. - sur la nullité du commandement du 10 janvier 2018 La cour est saisie d'une demande de nullité du commandement pour absence de dette locative. Le moyen soulevé pour prétendre à l'absence de dette tient à la non validité des actes du 20 août 2014 ou du 29 août 2017 ; la cour n'est pas saisie d'une demande tendant à déclarer nuls ces actes. Le commandement délivré par M. [Z] [A] et M. [G] [A] à la société ANVI porte sur la somme de 53 808,56 euros au titre des loyers dus au 1er novembre 2017 sauf à déduire un acompte perçu de 21 952,65 euros. Cet acte vise l'article L 145-41 du code de commerce et la clause résolutoire et se réfère à l'acte du 29 août 2017 portant 'signification de révision triennale de loyer commercial et demande de paiement'. La 'signification de révision triennale de loyer commercial et demande de paiement' du 29 août 2017 indique : La location a été consentie moyennant le paiement d'un loyer annuel payable en un seul terme après saison le 1er novembre de chaque année. Le loyer est révisable à l'issue de chaque période triennale dans le cadre des dispositions de l'article L 145-38 du code de commerce reprises au bail, La dernière indexation portant le montant hors taxes du loyer annuel à 29 695 euros remonte au 28 août 2014, date à laquelle elle a été signifiée à la SARL ANVI pour le compte de l'indivision [A]. La période triennale en cours expirant prochainement le 28 août 2017, conformément aux dispositions contractuelles et légales en vigueur, le montant hors taxes éligible à compter du 29 août 2017 est établi comme suit: 29 695 x nouvel indice 1650 : indice de référence 1621 = 30 226,25 euros HT soit 36 271,50 euros TTC (taux de TVA en vigueur à ce jour). Si cet acte fait référence à l'article L 145-38 euros, il rappelle également les termes du bail selon lesquels le loyer est révisable à l'issue de chaque période triennale ; il se réfère donc aux dispositions contractuelles et définit la révision à intervenir sur la base de la dernière indexation. Cet acte se fonde donc sur la clause du bail ' révision de loyer ' libellée comme suit : Le loyer ci-dessus sera révisé à chaque période triennale en fonction de l'indice du coût de la construction publié à l'Insee en prenant pour base l'indice du troisième trimestre 1989 qui est de 929. Cette clause ainsi libellée a été justement analysée par les premiers juges comme une clause d'échelle mobile ou clause d'indexation telle que prévue à l'article L 145-9 du code de commerce. En effet, cette clause ne fait nullement référence à l'article L 145-38 du code de commerce relatif aux conditions des demandes en révision de loyer et remplit en outre les critères d'indice, de périodicité et d'automaticité fixés pour l'indexation du loyer. Ainsi, à raison, le tribunal retient que nonobstant le visa de l'article L 145- 38 du code de commerce dans l'acte du 29 août 2017, la révision de loyer ainsi notifiée ne correspond pas à une demande de révision triennale de loyer dans les termes de ces dispositions, mais en une simple application de l'indexation contractuelle du loyer, qui n'est pas un acte d'administration, et qui pouvait donc être opérée par M. [Z] [A] et M. [G] [A] indivisaires, la majorité des 2/3 requise par l'article 815-3 du code civil n'étant pas applicable. Ce moyen est donc écarté. La société ANVI ne sollicite pas au terme de ses écritures de la cour qu'elle déclare non écrite la cause d'indexation. Ne s'agissant donc pas d'une prétention, mais d'un second moyen au soutien de sa demande de nullité du commandement, la cour écarte l'exception d'irrecevabilité soulevée par les intimés. L'article L 112-1 du code monétaire et financier en son alinéa 2 dispose : Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. La distorsion de la clause d'indexation doit émaner de la clause elle-même et non du décalage entre la date de renouvellement du bail et la date prévue pour l'indexation annuelle du loyer. En l'espèce, le bail du 22 juin 1990 contient une clause d'indexation prévoyant une révision triennale en fonction de l'indice Insee en prenant pour base l'indice du 3ème trimestre 1989. Une telle clause apparaît conforme aux dispositions précitées. Le moyen soulevé pour prétendre à la nullité du commandement délivré le 10 janvier 2018 est donc écarté. La cour confirme, en conséquence, le jugement déboutant la société ANVI de sa demande de nullité du commandement de payer du 10 janvier 2018. - sur les sommes commandées La société ANVI considère que le calcul des sommes réclamées dans le commandement est erroné. Selon elle, le montant du loyer indexé en 2014 est de 23 267,82 euros TTC et celui indexé en 2017 et de 23 296,05 euros TTC. Elle fait valoir qu'au regard des sommes acquittées à ce titre, l'éventuelle créance de l'indivision serait de 1 324,95 euros TTC, somme à laquelle elle demande de limiter le commandement. M. [Z] [A] et M. [G] [A] estiment que la somme de 34 886,10 euros mentionnée dans le commandement est incontestablement due et rappellent qu'un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance n'en est pas moins valable. La somme commandée de 34 886,10 euros est détaillée comme suit : - loyers dus au 1er novembre 2017 selon appel du 29 août 2017 : 53 808,56 euros - intérêts légaux : 67,90 euros, - droit proportionnel : 2 624,11 euros, - coût de l'acte : 338,38 euros, - à déduire acompte : 21 952,65 euros. La somme de 53 808,56 appelée dans l'acte du 29 août 2017 est précisée comme suit : - échéance au 1er novembre 2015 : solde dû : 8 979 euros TTC (dû 35 634 euros TTC payé 26 655 euros TTC), - échéance au 1er novembre 2016 : solde dû : 8 979 euros TTC (dû 35 634 euros TTC payé 26 655 euros TTC), - échéance au 1er novembre 2017:solde dû : 29 875,47 euros HT soit 35 850,56 euros TTC représentant * au titre de l'ancien loyer (01/01/2017 au 29/08/2017) : 29 695 HT x 241jours/365 jours = 19 606,83 euros HT * au titre du nouveau loyer (01/11/2017 au 31/2/2017= 30 226,25 euros HT x 124 jours/365 jours = 10 268,64 euros HT. Le bail initial prévoit un loyer de 18 293,88 euros HT. Le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2010 à un loyer majoré conformément au bail. La société ANVI a reçu une notification de loyer révisé à hauteur de 29 695 euros dus à compter du 1er novembre 2014, en application de l'article L 145-38 du code de commerce, prenant en compte la clause d'indexation et l'estimation faite par expert dans un rapport du 8 mars 2013. Le rapport de l'expert mentionne ainsi page 13 : Les parties ont précisé qu'il n'aurait été appliqué aucune ré-indexation de loyer depuis plusieurs années. Sur l'hypothèse d'une ré-indexation en base du 1er trimestre 2010 (indice 1508) le loyer annuel pourrait être de 29 695 euros. Il est constaté que le calcul du loyer revalorisé par l'expert ne prend en compte que la seule indexation contractuelle. Une réévaluation du loyer apparaît avoir été approuvée par la locataire, qui a réglé, suite à cette notification, une somme de 26 655 euros 'au titre du loyer revalorisé au 1er novembre 2014", ainsi que son conseil l'indiquait au notaire en charge de la succession et destinataire du versement opéré à cet effet. Pas davantage, alors qu'elle a réglé le montant précité, la société ANVI ne peut soutenir que le montant du loyer dû lors de la révision du loyer en 2014 était de 23 267,82 euros. Ses calculs ne sont pas retenus. La cour approuve en conséquence l'évaluation des loyers dus telle que précisée dans le commandement, au terme de calculs précis et conformes à la clause d'indexation, et confirme le jugement qui déclare ce commandement valable à hauteur du montant sollicité. - sur la demande reconventionnelle formée par la société ANVI La société ANVI invoquant le non respect par les bailleurs de l'obligation de délivrance sollicite la condamnation de l'indivision représentée par les intimés au paiement d'une somme de 8 747,69 euros représentant le coût de travaux qu'elle a été contrainte d'engager en raison de la vétusté de l'installation de gaz. M. [Z] [A] et M. [G] [A] soulèvent à juste titre l'irrecevabilité de cette demande en application de l'article 122 du code de procédure civile, en ce qu'elle est dirigée contre l'indivision et que tous les héritiers de cette indivision co-indivisaires de l'immeuble n'ont pas été appelés à la présente instance. En effet, l'indivision en tant que mécanisme juridique, ne dispose pas de la personnalité juridique de sorte qu'aucun des co-indivisaires n'a qualité pour la représenter et agir en son nom. La cour confirme le jugement déclarant irrecevable cette demande reconventionnelle en paiement. - sur la demande de délais La société ANVI sollicite des délais de paiement pour régler la dette locative, invoquant son impossibilité à faire face au paiement des sommes dues, compte tenu des dépenses importantes exposées pour l'entretien de l'immeuble. M. [Z] [A] et M. [G] [A] observent que la société ANVI a déjà bénéficié de larges délais, que la communication de son bilan comptable arrêté au 31 décembre 2018 démontre qu'elle ne rencontre aucune difficulté financière, qu'elle dispose de liquidités lui permettant de régler la dette locative, de sorte que, selon eux, cette demande n'est pas fondée. Au vu des pièces produites, des délais de fait obtenus par la société appelante, la cour confirme le rejet de cette demande de délais. - sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement sur ces points sont confirmées. La société ANVI qui succombe en son appel, supportera les dépens d'appel. Il est fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés qui ont exposé des frais irrépétibles en cause d'appel, et ce, à hauteur de 1 500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SARL ANVI à payer M. [Z] [A] et M. [G] [A] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL ANVI aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente