Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/02279

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 19/05/2022 **** N° de MINUTE : 22/557 N° RG 21/02279 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TSNR Jugement (N° 21/00017) rendu le 01 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection de Cambrai APPELANTS Monsieur [H] [D] né le 08 décembre 1982 à [Localité 7] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 1] Madame [Y] [V] épouse [D] née le 29 novembre 1985 à [Localité 5] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 1] Représentés par Me Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes INTIMÉ Monsieur [E] [K] né le 29 septembre 1945 à [Localité 6] de nationalité française [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Etienne Chevalier, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 22 février 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mai 2022 après prorogation du délibéré en date du 5 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 janvier 2022 **** Par acte sous seing privé à effet du 1er octobre 2014, M. [E] [K] (M. [K]) a donné à bail M. [H] [D] et Mme [Y] [V] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2]. Par acte d'huissier du 2 décembre 2019, M. [K] en qualité de nu propriétaire de l'immeuble et M. [T] [K] et Mme [C] [K], tous deux en qualité d'usufruitiers, ont fait délivrer à M. [D] et Mme [V] un congé pour reprise aux fins d'habitation à titre de résidence principale par M. [K], ledit congé prenant effet au 30 septembre 2020. Par assignation du 15 décembre 2020, M. [D] et Mme [V] ont fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins d'annulation du congé, de condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 7200 euros au titre du préjudice de jouissance selon décompte arrêté au 30 septembre 2020, et de la somme mensuelle de 200 euros du 30 septembre 2020 jusqu'au jour de la réalisation effective des travaux de reprise de l'insert inclus dans l'assiette de la location et ceux visant à mettre fin à l'humidité du logement, de condamnation de M. [K] à procéder auxdits travaux dans les 15 jours suivants la décision à venir sous astreinte et de condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Par jugement contradictoire du 1er avril 2021, le juge des contentieux de la protection a : - déclaré valable et régulier le congé pour reprise du 2 décembre 2019 délivré par M. [E] [K] à ses locataires. - dit que M. [D] et Mme [V] sont occupants sans droit ni titre du logement qu'ils occupent actuellement [Adresse 2], - ordonné en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique, - condamné M. [D] et Mme [V] à payer à M. [K] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer réactualisé ainsi que des charges courant de la fin du bail, soit le 30 septembre 2019 jusqu'à la libération complète et définitive des lieux loués [Adresse 2], - condamné M. [D] et Mme [V] à payer à M. [K] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [D] et Mme [V] aux dépens de l'instance. - débouté les parties de leurs autres demandes. M. [D] et Mme [V] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 21 avril 2021, déclaration d'appel critiquant la décision ayant déclaré valable et régulier le congé pour reprise du 2 décembre 2019 délivré par M. [E] [K], disant que M. [D] et Mme [V] sont occupants sans droit ni titre du logement qu'ils occupent actuellement [Adresse 2], ordonnant en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique, les condamnant à payer à M. [K] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer réactualisé ainsi que des charges courant de la fin du bail, soit le 30 septembre 2019 jusqu'à la libération complète et définitive des lieux loués, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. M. [K] a constitué avocat en date du 26 mai 2021. Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 novembre 2021, M. [D] et Mme [V] demandent à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Cambrai du 1er avril 2021, Statuant à nouveau : - dire nul et de nul effet le congé pour reprise délivré le 30.09.2019, - ordonner la poursuite des effets du contrat, En toutes hypothèses, - le condamner au règlement d'une somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral résultant de la délivrance d'un congé frauduleux, - condamner M. [K] au règlement d'une somme de 14 400 euros au titre du trouble de jouissance selon décompte arrêté au 30 septembre 2020, - le condamner au règlement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 9 novembre 2021, M. [K] demande à la cour de: - dire bien jugé et mal appelé, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Cambrai en date du 1er janvier 2021 en toutes ses dispositions, - débouter M. [D] et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner M. [D] et Mme [V] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers frais et dépens de l'instance. Il est renvoyé aux conclusions sus-énoncées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 562 du code de procédure civile, 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, 1240 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile. Sur l'étendue de la saisine de la cour : La cour est tenue de vérifier l'étendue de sa saisine. En l'espèce, la déclaration d'appel précise que l'appel est partiel et énonce les dispositions critiquées telles que sus-reproduites. La pièce jointe à la déclaration d'appel vise, dans un paragraphe intitulé 'chefs du jugement critiqués', les mêmes dispositions du jugement. Ainsi, n'est pas visée la disposition du jugement ayant débouté les parties de leurs autres demandes dont celles de M. [D] et Mme [V] tendant à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et à la condamnation de M. [K] à réaliser des travaux sous astreinte dans le logement. Même si la pièce jointe à la déclaration d'appel demande dans un paragraphe 'objet de la demande' la condamnation de M. [K] à paiement d'une indemnité au titre d'un préjudice de jouissance et de la somme mensuelle de 200 euros du 30 septembre 2020 jusqu'à la réalisation de travaux et la condamnation de M. [K] à réaliser sous astreinte des travaux de reprise de l'insert et des travaux pour mettre fin aux désordres d'humidité, la disposition du jugement ayant rejeté ces demandes, en l'absence d'appel incident n'est pas dévolue à la cour. La cour n'examinera donc pas la demande de M. [D] et Mme [V] aux fins de condamnation de M. [D] et Mme [V] à leur payer la somme de 14 400 euros en réparation d'un trouble de jouissance, la cour n'étant pas saisie des dispositions rejetant les demandes indemnitaires de M. [D] et Mme [V] au titre d'un préjudice de jouissance. Sur le congé : En application de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. M. [D] et Mme [V] font valoir que si le motif de la reprise et l'identité du bénéficiaire de la reprise sont indiqués dans le congé, il n'est pas justifié du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre le logement lors de la délivrance du congé. Ils en déduisent que le congé doit être annulé. M. [D] et Mme [V] soutiennent que les justifications apportée par M. [K] postérieurement au congé sont tardives et insuffisantes à établir le caractère réel et sérieux de la reprise, cette dernière n'ayant été motivée que par le conflit existant entre bailleur et locataires quant à l'indécence du logement. Ainsi, M. [D] et Mme [V] limitent leur contestation de la validité formelle du congé à l'absence de justification au moment de la délivrance du caractère réel et sérieux de la reprise du logement au bénéfice de M. [K] pour y fixer son habitation principale. En premier lieu, la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ne serait pas justifiée alors que la prescription de la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise à titre de condition de forme du congé n'est pas édictée à peine de nullité. Ensuite, sur le caractère réel et sérieux du congé en tant que condition de fond, M. [K] explique son projet de reprise par la volonté de retourner vivre dans le Nord de la France, région d'origine, alors qu'il est désormais veuf. Il produit un justificatif, en date du 7 décembre 2020, d'inscription sur les listes électorales de [Localité 1], la date de la demande d'inscription n'étant pas justifiée étant toutefois relevé qu'au 7 décembre 2020 M. [D] et Mme [V] occupaient toujours le logement litigieux, objet de la reprise, pour l'avoir libéré le 25 juin 2021. M. [K] produit également une liste déclarative de ses proches demeurant à proximité de l'immeuble pris à bail ainsi que des factures postérieures au 25 juin 2021 attestant d'importants travaux dans l'immeuble, des justificatifs d'abonnements souscrits en juillet 2021 auprès des fournisseurs d'eau, de gaz et d'électricité, des factures d'acquisition d'électroménager en date des 4 septembre et 16 octobre 2021, d'une commande d'une cuisine aménagée à installer dans l'immeuble litigieux, une facture du 16 septembre 2021 de réparation et d'installation de volets roulants dans l'immeuble litigieux, une facture de réfection de l'électricité dans la cuisine, des factures de remplacement des WC et de travaux de plomberie, la souscription d'un abonnement internet à l'adresse de l'immeuble litigieux et d'une télésurveillance en novembre 2021 et le justificatif de l'information délivrée aux services fiscaux par lettre recommandée avec avis de réception de ce que son courrier doit être adressé à l'adresse de l'immeuble litigieux. Ainsi, nonobstant le conflit avéré entre M. [K] et M. [D] et Mme [V] relativement à l'état du logement et sa conformité aux critères de la décence, conflit né antérieurement à la délivrance du congé et peu important que M. [K] habitait dans le Sud de la France, la preuve d'importants travaux dans le logement cumulée avec la preuve rapportée par M. [K] de son inscription sur les listes électorales de la commune de [Localité 1], de la souscription par lui non seulement de contrats de fourniture d'eau, de gaz et d'électricité mais aussi d'une téléalarme et d'un abonnement internet et de l'information délivrée aux services fiscaux le 30 novembre 2021 sur son lieux d'habitation établissent le caractère réel et sérieux de la décision de reprise au bénéfice de M. [K]. Dans ces conditions, le premier juge a exactement validé le congé et condamné M. [D] et Mme [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer réactualisé ainsi que des charges, indemnité non contestée dans son montant par M. [D] et Mme [V], de la date de fin de bail à la libération du logement. Le jugement sera confirmé de ces chefs sauf à corriger l'erreur matérielle affectant le millésime de la date de fin de bail laquelle est le 30 septembre 2020 et non 2019 comme indiqué par erreur dans le dispositif du jugement. Le premier juge a également ordonné l'expulsion des locataires devenus occupants sans droit ni titre. Ajoutant au jugement, la demande d'annulation du congé étant écartée, la demande de dommages-intérêts pour congé frauduleux formée en cause d'appel par M. [D] et Mme [V] sera rejetée. Sur les mesures accessoires : Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement sera confirmé de ce chef. En cause d'appel, M. [D] et Mme [V], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel. L'équité commande de mettre à leur charge une indemnité de procédure de 1 000 euros. PAR CES MOTIFS : La cour statuant dans la limite de la saisine ; Confirme le jugement entrepris en ses dispositions dévolues à la cour ; Y ajoutant ; Déboute M. [H] [D] et Mme [Y] [V] de leur demande de dommages-intérêts pour congé frauduleux ; Condamne M. [H] [D] et Mme [Y] [V] à payer à M. [E] [K] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [H] [D] et Mme [Y] [V] aux dépens d'appel. Le GreffierLe Président H. PoyteauV. Dellelis