Cour d'appel, 15 septembre 2022. 19/18711

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18711 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAYG2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG n° 18/01890 APPELANTE Madame [J] [K] [F] [S] née le 14 octobre 1928 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assisté de Me Pierre QUEUDOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1641 INTIMÉE SARL L'IMMOBILIERE MODERNE Inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 377 893 888 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE YGOUF ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0479 et assistée à l'audience par Me Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0479 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée le 24 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte de l'affaire dans le délibéré de la Cour composée de : Madame Florence PAPIN, Présidente Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Ekaterina RAZMAKHNINA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. *** Suivant contrat en date du 5 avril 2012, la société à responsabilité limitée (« SARL ») L'Immobilière Moderne, qui exerce une activité d'agence immobilière, a conclu avec Mme [J] [M] un mandat pour la gestion d'un appartement, d'une cave, d'un garage dans un ensemble immobilier, sis [Adresse 2]. En application de ce mandat, la société Immobilière Moderne était notamment chargée de s'acquitter pour le compte de Mme [M] des appels de fonds émis par la société Lamy Nexity correspondants aux charges de copropriété. Lors de la conclusion du mandat, le bien était loué par Mme [X] [L] depuis 2011, moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros. Cette dernière a fait l'objet d'une procédure de surendettement au cours de laquelle la commission de surendettement a proposé l'effacement partiel de la dette locative, qui s'élevait au 18 septembre 2017 à la somme de 47.582,29 euros. Par courrier en date du 27 février 2017, la société Immobilière Moderne a mis en demeure Mme [S], veuve [M] de lui régler la somme de 12.974,58 euros au titre des charges de copropriété dont elle avait fait l'avance auprès du syndic de copropriété. Par acte d'huissier en date du 26 décembre 2017, la société Immobilière Moderne a fait assigner Mme [S], veuve [M] devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins d'obtenir le paiement des sommes avancées pour elle au titre des charges de copropriété. Par jugement du 6 juin 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a : - condamné Mme [S] à payer à la société Immobilière Moderne la somme de 6.425,48 euros au titre des appels de charges, - rejeté la demande de délais de paiement, - débouté Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné Mme [S] aux dépens de l'instance, - dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [S] aux dépens de l'instance, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration du 8 octobre 2019, Mme [S] a interjeté appel de cette décision. Par ses dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique (RPVA), le 30 décembre 2019, Mme [S], appelante, demande à la cour d'appel de : - dire et juger Mme [S], recevable et bien fondée en son appel et son argumentation et l'y recevoir, - débouter la société Immobilière Modeme en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, y compris celles relevant d'un appel incident, Ce faisant, infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a : - condamné Mme [S] à verser à la société Immobilière Modeme, la somme de 6 425,48 euros à titre de charges de copropriété et aux entiers dépens, - débouté Mme [S] de ses demandes suivantes : 1) condamner la société Immobilière Modeme à lui verser les sommes de : *48 000 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des article 1991, 1992 et 1217 du code civil, * 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * aux entiers dépens de première instance 2) compensation entre les sommes qu'elle serait jugée redevable envers la société Immobilière Modeme et celles dont cette dernière lui serait redevable, 3) délai de paiement des sommes dont elle serait jugé redevable après compensation. Statuant à nouveau : - sur le fondement des articles 1217 anciennement 1147, 1991 et 1992 du code civil, de condamner la société Immobilière Modeme, à régler à Mme [S], la somme de 63 272,75 euros compte arrêté à décembre 2019 et à parfaire. - ordonner la compensation entre les sommes qui seraient jugées dues par Mme [S] à la société Immobilière Modeme avec celles qui seraient jugées lui être dues par ladite société. - pour le cas où la Cour jugera ne pas ordonner la compensation, accorder à Mme [S], les plus larges délais, de façon à ce que sa charge mensuelle ne dépasse pas 150 euros jusqu'à apurement de sa dette éventuelle, - condamner la société Immobilière Modeme aux entiers dépens de première instance, condamner la même aux entiers dépens d`appel, sur le fondement de l'article 699 du code civil dont distraction au profit de Maître Pierre Queudot avocat au barreau de Paris et à verser à Mme [S], la somme de 4 000 euros sous le visa de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance et la somme de 4 000 euros pour la procédure en cause d'appel. Mme [S] soutient que c'est à bon droit que le tribunal a retenu la prescription pour une somme de 6 549, 10 euros, au visa de l'article 2224 du code civil ; qu'en revanche, l'intimée ne justifie pas du débit à son compte de gestion des quinze règlements de charges de copropriété ; qu'un décompte informatique est insuffisant. Elle fait valoir que la société L'IMMOBILIERE MODERNE a manqué à ses obligations de mandataire pour ne pas avoir entrepris de démarche depuis la prise d'effet de son mandat quant au recouvrement des loyers impayés ni même une action en expulsion en dépit des termes du mandat ; qu'elle a laissé la dette s'accumuler alors même que sa cliente est une personne âgée dont les moyens sont réduits. Elle allègue que c'est à tort et en raison d'une lecture incomplète du décompte produit que le jugement a retenu qu'elle ne tenait pas compte des sommes versées au titre de l'APL et de la CAF, puisque les sommes sont bien mentionnées ; que cependant, aucune somme n'est versée depuis le 23 décembre 2015 ; que le préjudice résultant de la perte de loyer est de 76 018, 15 euros, décompte arrêté à décembre 2019 ; que si une action avait été engagée dès la prise de son mandat, le studio aurait été libéré en 2014 ; qu'elle est fondée à revendiquer la perte de loyer depuis mai 2014 jusqu'à la libération du studio, sur la base de 1 000 euros par mois, dont à déduire la somme de 4 627,25 euros. Elle indique qu'elle ne peut pas s'acquitter en une seule fois des sommes dont elle serait jugée redevable, ce qui justifie l'octroi de délai de paiement, de façon à ce que la charge mensuelle ne dépasse pas 150 euros. Par ses dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique (RPVA), le 16 mars 2020, la société L'Immobilière Moderne, intimée, demande notamment à la cour d'appel de Paris de : - infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil uniquement en ce qu'il a jugé que « l'Immobilière Moderne a commis une faute dans l'exécution de son mandat qui lui a été confié » ; en ce qu'il a débouté la société Immobilière Moderne de sa demande de condamnation de Mme [S] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - le confirmer pour le surplus ; - débouter Mme [S] des toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, - condamner Mme [S] au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, - condamner Mme [S] au paiement d'une somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en cause d'appel, - condamner Mme [S] en tous les dépens de première instance et d'appel. La SARL L'IMMOBILIERE MODERNE fait valoir qu'elle a avancé, pour le compte de l'appelante, des dépenses se rapportant à des appels de fonds émis par la société LAMY NEXITY relatifs à des charges et des travaux de copropriété, pour un total de 21 209,33 euros ; qu'au terme de son mandat, le compte ouvert laissait apparaître un solde débiteur de 12 974 euros et une créance à cette hauteur ; qu'il est habituel que le mandataire acquitte pour le compte du mandant les charges de copropriété afférentes au bien qui est soumis à sa gestion ; qu'elle est en droit d'en solliciter le remboursement. Elle indique prendre acte de ce que la prescription profite à la mauvaise foi de l'appelante et considère que le tribunal a relevé que cette dernière ne justifiait pas de sa situation personnelle et financière pour rejeter la demande de délais. Elle soutient qu'elle a toujours tenu informée l'appelante de la situation du locataire du logement ainsi qu'elle en justifie ; que Mme [S] ne saurait prétendre ne « rien comprendre » à la situation alors qu'elle a contesté l'effacement des dettes de sa locataire ; qu'elle n'a pas été sollicitée pour poursuivre la locataire, Mme [S] ayant en réalité mandaté un avocat pour recouvrer la dette ; qu'elle a toujours eu le souci d'assumer au mieux sa mission, ainsi qu'il résulte des échanges ; qu'elle n'est pas intervenue dans la signature du bail et ne pouvait exiger de la locataire la garantie de sa solvabilité ; que Mme [S] recevait de la Caisse d'allocation familiale une partie du loyer. Elle estime qu'elle est fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution faute pour l'appelante d'avoir réglé les charges de copropriété qu'elle a avancées pour son compte et soutient qu'elle ne pouvait attraire la locataire, entraînant de nouveaux frais, alors que la dette de Mme [S] était de plus de 10 000 euros. Elle allègue qu'il existe une incertitude quant à la dette de loyer ; qu'il est étonnant que l'appelante n'ait pas diligenté une procédure d'expulsion depuis la délivrance de l'assignation de 2017. L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2022. MOTIFS DE L'ARRÊT A titre liminaire, il convient de préciser que la dénomination exacte de l'intimée est « L'IMMOBILIERE MODERNE » et non « IMMOBILIERE MODERNE ». Sur la demande en paiement La société L'IMMOBILIERE MODERNE ne conteste pas la prescription retenue en première instance et demande la confirmation de la condamnation de Mme [S] à hauteur de 6 425,48 euros. Mme [S] conteste quant à elle le montant non prescrit, faisant valoir que le relevé informatique ne constitue pas la preuve de l'effectivité des règlements. Elle précise qu'elle entend rembourser les sommes pour lesquelles le règlement sera justifié, sauf celles prescrites. Cependant, la société intimée ne se contente pas d'un relevé informatique : elle verse les appels de fond (ses pièces 2 à 16) et produit la copie de chèques. Les termes du mandat prévoyaient que le mandataire avait notamment pour mission d'acquitter toutes sommes pouvant être dues par le mandant. Le jugement déféré sera confirmé, par des motifs que la cour adopte intégralement, en ce qu'il a condamné Mme [S] à payer la somme de 6 425,48 euros au titre des charges de copropriété. Comme le premier juge l'a déjà relevé, l'appelante ne justifie pas de sa situation personnelle et financière actuelle, la production d'un avis d'imposition émis il y a près de 5 ans étant insuffisante pour l'établir. Par conséquent, il convient également de confirmer la décision en ce qu'elle a débouté Mme [S] de sa demande de délais de paiement. Sur les dommages et intérêts reconventionnels Aux termes de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. L'article 1992 alinéa 1er du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion Le mandant de gestion litigieux stipule que : « A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques [le mandataire a le pouvoir d'] exercer toutes poursuites, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant les tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers. » Mme [S] reproche à la société L'IMOBILIERE MODERNE de n'avoir engagé aucune démarche quant au recouvrement des loyers impayés ou aux fins d'expulsion. Elle réclame la somme de 63 272,75 euros, compte arrêté à décembre 2019, représentant l'intégralité des loyers dus. Il convient de relever que le mandataire n'est pas le locataire et il ne saurait être débiteur des loyers. Il n'est rien dit de ce qui ne peut être qualifié que de perte de chance. En outre, le contrat de bail a été conclu le 13 juillet 2011, et dès lors, sans le concours de l'intimée - le mandat de gestion n'a été signé que le 5 avril 2012. Or, il résulte de l'historique du compte locatif qu'il existait déjà une dette de 1 677,40 euros en avril 2012, représentant plus d'un mois et demi de loyer. Aucun élément n'est produit quant à la situation financière des locataires lorsqu'ils sont entrés dans les lieux et on ne sait rien des justificatifs fournis à cette occasion. Or, ces pièces sont nécessaires notamment pour s'assurer que l'existence d'une dette aussi importante ne provient pas, en premier lieu, d'une défaillance du contrôle de la solvabilité du locataire ou du fait qu'il n'a pas été requis par exemple le concours d'une caution solidaire, rendant inéluctable un arriéré et difficile une expulsion. Dès avril 2012, Maître MOGAADI, avocat, a écrit à la mandataire, en se présentant comme le conseil habituel de la famille [M], exposant que le congé que l'agence comptait adresser était entaché d'irrégularités formelles et lui a conseillé de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. (32 -1, courriel du 11 avril 2012). La société L'IMMOBILIERE MODERNE, a maintenu le fait qu'elle considérait que le congé était l'action la plus « imminente à effectuer quant au délai imparti ». Elle exposait que le versement d'une APL, lui faisait penser qu'une procédure visant la clause résolutoire serait difficilement réalisable (32-2 courriel du 13 avril 2012). Dans un nouveau courriel du 17 avril 2012, adressé à l'agence et à la petite-fille de Mme [M], Maître MOGAADI a indiqué avoir proposé de donner congé à la locataire par lettre recommandée, et non par voie d'huissier, le congé étant nul selon elle. Le conseil a précisé : « si la mise en demeure est infructueuse, je prends immédiatement une date d'audience devant le Tribunal d'Instance pour éviter de perdre du temps », en résiliation de bail pour non paiement. Le 3 mai 2012, cet avocat a indiqué que la résiliation du contrat de bail était « la seule possibilité » et que suite à sa conversation avec Mlle [M] (la petite-fille de l'intimée), il avait été décidé d'une mise en demeure d'avocat, pour laquelle il venait d'avoir l'approbation de sa cliente. Ladite mise en demeure est jointe au courriel et il y est précisé effectivement que le conseil de l'intimée a reçu instructions de saisir une juridiction afin d'obtenir le cas échéant une expulsion. Par ailleurs, l'appelante a écrit en 2015 à la commission de surendettement de la Banque de France pour s'opposer à la procédure de rétablissement personnel et contester la mesure d'effacement, avec un décompte à l'appui, sans succès (pièce 24 et 25 de l'intimée). Une telle mesure d'ailleurs interroge, d'une part sur la capacité de la locataire à faire face au loyer, et ce, depuis l'origine et d'autre part, sur la possibilité de voir ordonner son expulsion - ce qui rend hypothétique la perte de chance à ces deux titres. Il en résulte que la société L'IMMOBILIERE MODERNE a pu légitimement penser que la question de la réponse judiciaire aux impayés serait prise en charge par un autre mandataire, en la personne de cet avocat, lequel avait effectivement commencé des démarches en ce sens, sans que l'on sache pourquoi elles n'ont pas été menées à bien. Mais, comme le premier juge l'a relevé, il peut être reproché de la société L'IMMOBILIERE MODERNE de ne pas s'être enquise des suites données à ces démarches, compte tenu du caractère persistant des impayés pendant des années. Le fait que Mme [S] soit elle-même débitrice de sommes au titre des charges ne libérait pas le mandataire de ses obligations compte tenu des termes exprès de son mandat ; l'intimée ne s'est d'ailleurs nullement prévalue d'une exception d'inexécution avant la présente instance. Cependant, le lien de causalité entre ce défaut de diligences au titre du mandat - ainsi circonscrit et pour le moins très partiel - et les arriérés locatifs est, en tous les cas, insuffisamment démontré. Le jugement déféré sera confirmé également en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts, mais non faute de preuve du quantum mais en l'absence de lien de causalité démontré. Sur les demandes accessoires La condamnation prononcée en première instance au titre des dépens sera confirmée. A hauteur d'appel, Mme [S] sera condamnée aux dépens mais l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe. Confirme la décision déférée ; Y ajoutant, Condamne Mme [S] veuve [M] aux dépens de l'instance d'appel ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile  ; LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE