Cour d'appel, 23 mars 2023. 22/00896

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 23/03/2023 **** N° de MINUTE : 23/301 N° RG 22/00896 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UD3G Jugement (N° 11 21 0743) rendu le 25 Janvier 2022par le tribunal judiciaire de Béthune APPELANTE SA Maisons et Cites agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Sébastien Habourdin, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué INTIMÉ Monsieur [D] [I] né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 4] Défaillant à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 22 avril 2022 à sa personne DÉBATS à l'audience publique du 17 janvier 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 décembre 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2019, la société Maisons et cités a donné à bail à M. [D] [I] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 379,60 euros hors charges. Faisant état du non-paiement des loyers, la société Maisons et cités a fait délivrer à M. [D] [I] par exploit d'huissier le 8 novembre 2019 un commandement d'avoir à payer la somme de 1 174, 65 euros au titre des loyers échus visant la clause résolutoire. Par exploit d'huissier en date du 6 juillet 2021, la société Maisons et cités a fait assigner M. [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune aux fins d'entendre prononcer la résiliation du bail pour défaut d'entretien du logement, ordonner l'expulsion de M. [D] [I] et celle de tous occupant de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, dire et juger que M. [D] [I] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives, autoriser la société Maisons et cités à transporter séquestrer des biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de M. [D] [I], condamner ce dernier à procéder au nettoyage de son jardin ainsi qu'à la démolition du garage édifié sur sa parcelle sans l'autorisation de la société excitée et ce dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision à intervenir, le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux, au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, des frais et dépens de l'article 696 du code de procédure civile et de la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 25 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune a : - déclaré l'action en résiliation du bail irrecevable, - condamné M. [D] [I] à payer à la société Maisons et cités la somme de 572, 76 euros, terme du mois d'octobre 2021 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - accordé à M. [D] [I] la faculté d'apurer sa dette de 572,76 euros en 10 mensualités de 50 euros et une onzième mensualité correspondent au solde de la dette, - condamné M. [D] [I] à remettre la parcelle donnée à bail en état, ce sous astreinte provisoire, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard, ce pendant une durée de deux mois, - rappelé que la charge de la preuve de la date de l'exécution de la condamnation précitée incombe à M. [D] [I], - condamné M. [D] [I] aux dépens, - rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, - rejeté les demandes plus amples ou contraires. La société Maisons et cités a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 22 février 2022. Par ses dernières conclusions en date du 11 avril 2022, la société Maisons et cités demande la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - la déclarer recevable en sa demande de résiliation, - prononcer la résiliation du bail signé entre la société Maisons et cités et M. [I] le 28 juin 2019, - ordonner l'expulsion de M. [I] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et avec un serrurier, - condamner M. [I] à remettre la parcelle donnée à bail en l'état, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé ce délai, - condamner M. [I] à payer à la société Maisons et cités une somme de 1 093, 04 euros correspondant aux loyers échus et impayés au 10 février 2022, outre les loyers et indemnités d'occupation pour la période ultérieure sur la base de 404,86 euros par mois jusqu'au départ effectif, - dire que M. [I] pourra s'acquitter de sa dette par versements mensuels égaux sur une période de 12 mois, - condamner M. [I] à payer à la société Maisons et cités la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées à M. [I] par acte d'huissier de justice en date du 22 avril 2022 à sa personne. Ce dernier n'a pas constitué avocat devant la cour. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la recevabilité Aux termes des dispositions de l'article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989: II- Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignations aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et del'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique oar l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. III- A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.(...) Alors qu'en l'espèce, l'assignation délivrée par la société Maisons et cités par acte d'huissier de justice en date du 6 juillet 2021 tend non pas à la constatation de la résiliation du bail mais au prononcé de cette résiliation et n'est pas fondée sur une dette locative du preneur mais sur un défaut d'entretien, la notification de cet acte au préfet du Pas-de-Calais ne constitue pas une condition de recevabilité de la demande du bailleur aux fins d'expulsion du locataire. Ainsi, la demande de la société Maisons et cités sera déclarée recevable, la décision entreprise sera donc infirmée sur ce point. Sur le défaut d'entretien Aux termes des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, cas fortuit ou force majeure. Il résulte des termes de l'article 18 de l'annexe au contrat de bail régularisé par les parties le 28 juin 2019 que le locataire a l'obligation de procéder à un entretien régulier et correct du jardin, des pelouses qui doivent être régulièrement tondues, des haies (taille deux fois par an), des arbres (élagage, échenillage...), des clôtures qui doivent être maintenues en bon état de propreté. Il est stipulé en outre que le locataire devra aussi maintenir en bon état d'entretien et de propreté les abords du logement loué (trottoir, fils d'eau...)et procéder à leur déneigement. La société Maisons et cités fait valoir que M. [I] ne respecte pas ses obligations légales et contractuelles concernant l'existence d'un garage construit par M. [I] sans autorisation ainsi que le défaut d'entretien de son jardin privatif, conduisant à des plaintes des voisins. Au soutien de ses prétentions, la bailleresse produit aux débats: - un courrier en date du 6 février 2019 informant le locataire de ce que le terrain sur lequel l'autorisation de construire un garage lui a été accordée, présente un problème de sécurité compte tenu de son mauvais état et sollicitant le démontage de la construction pour le 15 avril 2019 ainsi que l'évacuation des gravats et branches de cyprès coupés, - un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 juillet 2029 mettant en demeure M. [I] de procéder au démontage du garage et à l'évacuation des gravats pour le 30 juin 2019, - un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 juillet 2020 mettant en demeure le locataire de remédier à l'état d'abandon du jardin pour le 7 août 2020, - un procès-verbal de constat établi par acte d'huissier de justice en date du 6 août 2020 décrivant un terrain 'absolument pas entretenu, à l'état d'abandon' ainsi que la présence d'un garage constitué de plaques de fibrociment, l'huissier relevant que 'ces plaques sont cassées et laissent apparaître des trous béants', - un procès-verbal de constat établi par acte d'huissier de justice en date du 15 octobre 2020 aux termes duquel l'huissier relève 'un état identique que lors de mes précédentes constatations', 'herbes hautes et ronces atteignant environ 1,20 mètres de hauteur sur l'ensemble du terrain. Arbustes et arbres non coupés ni taillés' ainsi que la présence sur la parcelle 'd'un garage en tôle fibrociment et dont la tôle sur le pignon côté main droite est descellée', dans un état identique que lors du précédent constat, l'huissier précisant en outre que 'M. [I] me déclare qu'il ne procèdera pas à la remise en état de son jardin ni à son entretien et qu'il ne démontera pas le garage', - un dernier procès-verbal de constat établi le 7 septembre 2021 aux termes duquel l'huissier de justice mentionne l'état identique du jardin par rapport à ses précédentes constatations et reprend les déclarations de M. [I] indiquant qu'il ne procédera pas à la remise en état de son jardin ni à son entretien et qu'il ne démontrera pas le garage car il n'en a pas les moyens. - huit courriers émanant de voisins de M. [I] en date des 28 janvier 2019, 22 et 23 juin 2020, 21 juillet 2020, 7 et 29 octobre 2020 et 24 mai 2021 dénonçant le défaut d'entretien du terrain de M. [I] ainsi que la présence du garage contenant de l'amiante. Ainsi, il résulte de l'ensemble des constatations réalisées par l'huissier de justice que M. [I] n'a pas respecté son obligation relative à l'entretien du jardin et à la démolition du garage construit sur le terrain, ce dernier construit en amiante présentant une dangerosité compte tenu de son état dégradé et ce en dépit de multiples relances réalisées par le bailleur. En conséquence, la gravité des manquements du preneur à ses obligations locatives justifie de prononcer la résiliation du bail régularisé par les parties, de condamner M. [I] à remettre la parcelle donnée à bail en l'état sous astreinte de 10 euros par jour de retard courant pendant une durée de deux mois, et ce passé le délai de deux mois après la signification de la présente décision, la décision entreprise étant confirmée de ce chef. Enfin, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, le jugement entrepris étant complété sur ce point. Il convient de préciser que l'obligation de remise en état de la parcelle s'entend comme étant la suppression du garage construit sur le terrain et l'évacuation des gravats et arbres coupés et que par ailleurs toute astreinte cessera de courir à compter du jour de l'expulsion du locataire. Sur la dette locative Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de récupérer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Au soutien de sa demande, la société Maisons et cités produit au débats un décompte de sa créance actualisé à la date du 10 février 2022 faisant état d'un arriéré de loyer d'un montant de 1 093,04 euros. En conséquence, M. [I] sera condamné à verser cette somme à la société Maisons et cités avec intérêts courant au taux légal à compter de la présente décision, et ce outre les loyers et indemnités d'occupation pour la période ultérieure sur la base de 404,86 euros par mois jusqu'au départ effectif du locataire Sur les délais de paiement Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, compte tenu de l'accord du bailleur sur l'octroi de délais de paiement au locataire, il y a lieu d'autoriser M. [I] à s'acquitter du remboursement de sa dette locative de 1 093,04 euros au moyen de onze mensualités de 90 et une dernière correspondant au solde de la dette. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. En l'espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement de M.[I] ayant dégénéré en abus, et le jugement du tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Maisons et cités de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre à l'encontre de M. [I]. Sur les autres demandes Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. M. [I], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel. Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à la société Maisons et cités la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a: - condamné M. [D] [I] à remettre en état la parcelle donnée à bail et ce sous astreinte provisoire, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard et ce pendant une durée de deux mois, - rejeté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive de la société Maison et cités, - condamné M. [D] [I] aux dépens, - rejeté la demande de la société Maisons et cités au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Précise toutefois que l'obligation de remise en état de la parcelle s'entend comme étant la suppression du garage construit sur le terrain et l'évacuation des gravats et arbres coupés et que par ailleurs toute astreinte cessera de courir à compter du jour de l'expulsion du locataire ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Déclare recevable l'action en résiliation de bail engagée par la société Maisons et cités à l'encontre de M. [D] [I], Prononce la résiliation du bail conclu le 28 juin 2019 entre la société Maisons et cités et M. [D] [I] portant sur le logement situé [Adresse 5] en raison des manquements du locataire à ses obligations; Ordonne l'expulsion de M. [D] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Condamne M. [D] [I] à verser à la société Maisons et cités la somme de 1093,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 février 2022 avec intérêts courant au taux légal à compter de la présente décision, et ce outre les loyers et indemnités d'occupation pour la période ultérieure sur la base de 404,86 euros par mois jusqu'au départ effectif du locataire, Autorise M. [D] [I] à se libérer de sa dette au moyen de onze versements de 90 euros et d'une douzième mensualité correspondant au solde de la dette, Dit qu'à défaut de versement d'une seule échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, Y ajoutant, Condamne M. [D] [I] à payer à la société Maisons et cités la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, Condamne M. [D] [I] aux dépens d'appel. Le greffier Harmony POYTEAU Le président Véronique DELLELIS