Texte intégral
Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01815 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBLJA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 11-18-0003
APPELANT
Monsieur [Z] [P]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427, absent à l'audience
INTIMES
Monsieur [X] [C]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Lola RUTKOWSKI-DEMEST de la SCP RUTKOWSKI-DEMEST GEROSA-RAULIN, avocat au barreau de MELUN
Madame [M] [T] [S] épouse [C]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Lola RUTKOWSKI-DEMEST de la SCP RUTKOWSKI-DEMEST GEROSA-RAULIN, avocat au barreau de MELUN
Madame [D] [I] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, non représentée, DA signifiée à personne le 09/07/2020
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marthe CRAVIARI
ARRÊT :
- Réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 18 janvier 2017 ,M.[X] [C] et Mme [M] [C] ont donné à bail à M. [Z] [P] et Mme [D] [I] épouse [R] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1.620 euros, comprenant une provision pour charges de 112 euros mensuels.
Un dépôt de garantie de 1.508 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 28 novembre 2017 pour la somme en principal de 6.821,40 euros ; aucune suite n'a été donnée à ce commandement.
Par acte d'huissier du 19 mars 2018, M.[X] [C] et Mme [M] [C] ont assigné M. [Z] [P] et Mme [D] [I] épouse [R] devant le tribunal d'instance de Fontainebleau en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, condamnation à payer la somme de 6.821,40 euros au titre de loyers impayés arrêtés au 28 janvier 2018 outre une indemnité d'occupation, et expulsion.
Mme [D] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter bien que régulièrement assignée.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 13 septembre 2019 le tribunal d'instance de Fontainebleau a ainsi statué :
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 janvier 2018;
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 28 janvier 2018 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que M. [Z] [P] et Mme [D] [R] auraient payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu'au 11 juillet 2018, date de libération des Iieux ;
Condamne solidairement M. [Z] [P] et Mme [D] [R] à payer à M.[X] [C] et Mme [M] [C] la somme de 14.153.64 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et réparations locatives ;
Déboute M.[X] [C] et Mme [M] [C] de leur demande visant à voir prononcer l'expulsion de M. [Z] [P] et Mme [D] [R] faute d'intérêt à agir ;
Condamne M.[X] [C] et Mme [M] [C] à payer à M. [Z] [P] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance;
Ordonne en tant que de besoin la compensation des ces sommes ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Condamne in solidum M. [Z] [P] et Mme [D] [R] à payer à M.[X] [C] et Mme [M] [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [Z] [P] et Mme [D] [R] in solidum aux dépens comprenant le coût du commandernent de payer ;
Rappelle que suivant les dispositions de l'article 478 du code de procédure civile " Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appeI est non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date. La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive" ;
Rappelle que, par application des dispositions de l'article L111-8 du code des procédures d'exécution, les éventuels frais de l'exécution forcée de la présente décision seront à la charge de M. [Z] [P] et Mme [D] [R].
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 17 janvier 2020 par M. [Z] [P] ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 avril 2020 par lesquelles M. [Z] [P], appelant, demande à la cour de :
D'infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Fontainebleau le 13 septembre 2019, sauf en ce qu'il a reconnu le préjudice de jouissance de M. [Z] [P] ;
En conséquence
A titre principal,
Constater que M.[X] [C] et Mme [M] [C], en leur qualité de bailleurs, ont enfreint les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement des articles 6 et 22 alinéa 2 ;
En conséquence,
Débouter M.[X] [C] et Mme [M] [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel,
Recevoir M. [Z] [P] en ses demandes, fins et conclusions et l'y disant bien fondé ;
Dire et juger que M.[X] [C] et Mme [M] [C] sont seuls responsables du retard apporté à l'établissement de l'état des lieux sortant en date du 11 juillet 2018 ;
En conséquence,
Fixer la date de sortie effective des locataires au mois de mai 2018 ;
Dire et juger que la somme de 3 240 euros, correspondant à deux mois de loyer, charges comprises, sera déduite des sommes éventuellement mises à la charge de M. [Z] [P] ;
Dire et juger que M. [Z] [P] a subi un grave trouble de jouissance entre le mois de janvier 2017, date d'entrée dans les lieux, et le mois de mai 2018 ;
En conséquence,
Condamner M.[X] [C] et Mme [M] [C] à verser à M. [Z] [P] une somme de 4 524 euros correspondant à trois mois de loyer hors charge, à titre de dommages et intérêts résultant dudit trouble de jouissance ;
Condamner M.[X] [C] et Mme [M] [C] à rembourser le dépôt de garantie versé par M. [Z] [P] lors de son entrée dans les lieux ;
Le cas échéant,
Ordonner qu'il soit fait compensation entre les sommes mises à la charge des parties ;
Condamner M.[X] [C] et Mme [M] [C] à verser à M. [Z] [P] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M.[X] [C] et Mme [M] [C] au paiement des entiers dépens.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 septembre 2020 au terme desquelles M.[X] [C] et Mme [M] [C], intimés, forment appel incident et demandent à la cour de :
Rejeter des débats les pièces visées au bordereau de communication de pièces sous les numéros 9 et 12 ;
Débouter M. [Z] [P] de son appel ;
Confirmer en conséquence le jugement rendu par le tribunal d'instance de Fontainebleau le 13 septembre 2019 en toutes ces dispositions sauf en ce qu'il a reconnu un préjudice de jouissance à M. [Z] [P] ;
Constater que M.[X] [C] et Mme [M] [C] ont répondu aux moindres souhaits de M. [Z] [P] sans que cela puisse leur être préjudiciable ;
Réformer en conséquence, le jugement entrepris sur ce point ;
Subsidiairement,
Fixer à la somme de 600 euros le montant des dommages et intérêts dus par M.[X] [C] et Mme [M] [C] à M. [Z] [P], au titre du préjudice de jouissance ;
Condamner M. [Z] [P] à payer à M.[X] [C] et Mme [M] [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés par eux en cause d'appel ;
Condamner M. [Z] [P] aux entiers dépens d'appel et ordonner distraction au profit de Maître Lola RUTKOWSKI-DEMEST membre de la SCPA RUTKOWSKI-DEMEST Lola ' GEROSA-RAULIN Sylvie, avocat postulant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [D] [I] épouse [R], intimée, n'a pas constitué avocat.
La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées à personne le 9 juillet 2020.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le conseil de l'appelant ne s'est pas présenté à l'audience de plaidoiries du 15 juin 2022, sans en aviser la cour, et n'a pas déposé son dossier, ni dans le délai de 15 jours avant l'audience, délai exigé à l'article 912 alinéa 3 du code de procédure civile, ni dans le délai supplémentaire qui lui a été donné par message au RPVA le jour de l'audience, ni dans le délai sollicité ensuite par lui même, par message au RPVA du même jour.
Ainsi les pièces visées dans les conclusions et numérotées dans le bordereau récapitulatif n'ont pas été produites.
La demande de M.[X] [C] et Mme [M] [C] visant à rejeter des débats les pièces numérotées 9 et 12 du bordereau de l'appelant, se révèle ainsi sans objet et sera rejetée.
Par ailleurs, la cour relève que les motifs et chefs de dispositif du jugement relatifs à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 janvier 2018, soit deux mois après le commandement de payer resté infructueux, au montant de l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et au rejet de la demande d'expulsion (les intéressés ayant déjà quitté les lieux) ne font l'objet d'aucune critique et demandes particulières; ils seront donc confirmés.
Enfin, en application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.
Sur les sommes dues au titre de l'occupation des locaux litigieux
sur la durée d'occupation des lieux et le retard allégué dans l'établissement de l'état des lieux
Il est constant que l'état des lieux de sortie s'est déroulé le 11 juillet 2018.
M. [Z] [P] soutient, comme devant le premier juge, que les lieux ont été libérés dès le mois de mai 2018, les bailleurs ayant fait obstacle à ce qu'un état des lieux se déroule rapidement; il en déduit que la somme de 3.240 euros, correspondant à deux mois de "loyers" et charges, doit être déduite de la dette locative, dont le principe et le montant ne sont par ailleurs pas contestés.
Toutefois, le locataire est tenu au paiement du loyer jusqu'au terme du bail puis au paiement d'indemnités d'occupation dès lors qu'il se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation et ce jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir ; seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, étant rappelé que les clés doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci sans que le bailleur ait à les réclamer ; seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés (Civ. 3ème, 13 octobre 1999, pourvoi No 97-21.683 bull n 202, Ci. 3ème 23 juin 2009 n 08-12.291, 3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).
Enfin la restitution du dépôt de garantie ne peut avoir lieu qu'à la remise des clés (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).
En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que les clés ont été remises lors de l'état des lieux de sortie, le 11 juillet 2018 et que, comme le relève exactement le premier juge, M. [Z] [P] et Mme [D] [R] ont donné congé par courriers des 15 et 20 juin 2018, que le mandataire de gestion locative leur a demandé, le 26 juin 2018, de prendre contact pour fixer une date d'état des lieux de sortie et que M. [Z] [P] a annulé un premier rendez vous qui devait avoir lieu le 5 juillet 2018.
Ainsi, aucun refus fautif de recevoir les clés n'est établi à l'encontre des bailleurs et, comme l'a exactement retenu le premier juge, il ne peut leur être imputé un quelconque retard dans l'établissement de l'état des lieux de sortie.
Il en résulte que M. [Z] [P] et Mme [D] [R] sont redevables des sommes dues au titre de l'occupation des lieux jusqu'au au 11 juillet 2018, étant souligné que ces sommes sont des indemnités d'occupation et non des loyers à compter du 28 janvier 2018, date de résiliation du bail.
Sur le dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois.
En l'espèce, le loyer mensuel prévu au contrat de bail est de 1.620 euros par mois, provision pour charges de 112 euros comprise, le dépôt de garantie est de 1.508 euros, et il est stipulé que les loyers sont payables d'avance au 1er de chaque mois, de sorte que ces dispositions ont été respectées.
Si, par virements en date du 22 février 2017, M. [Z] [P] et Mme [D] [R] ont réglé une somme de 11.026,45 euros, puis 1.615,35 euros le12 octobre 2017, avant de cesser de régler les loyers, aucune exigence de versement anticipé ne figure toutefois dans le bail et aucune exigence en ce sens des bailleurs ne résulte des pièces du dossier, comme l'a exactement constaté le premier juge.
En tout état de cause, en application de l'article précité, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.
En l'espèce, le premier juge a, d'une part, retenu que les locataires étaient redevables de la somme de 514,36 euros au titre des réparations locatives (vitres du pare-douche cassée, moulures de la porte de la cuisine abîmées), par des motifs qui ne sont pas contestés.
Il a, d'autre part, retenu, par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que les loyers et les charges n'ayant pas été payées intégralement, le dépôt de garantie devait rester acquis aux bailleurs et que M. [Z] [P] et Mme [D] [R] étaient redevables de la somme de 13.639,28 euros arrêtée au 11 juillet 2018 au titre de l'occupation des lieux, déduction faite du dépôt de garantie précité.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé les sommes dues au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et réparations locatives à la somme totale de 14.153,64 euros.
La demande de M. [Z] [P] en remboursement du dépôt de garantie sera rejetée.
Sur le préjudice de jouissance
M. [Z] [P] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a reconnu l'existence d'un préjudice de jouissance mais demande que les dommages et intérêts alloués soient portés à 4.524 euros ; M.[X] [C] et Mme [M] [C] s'y opposent et demandent, à titre principal que soit écarté tout préjudice de jouissance le jugement ; à titre subsidiaire, ils demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a limité des sommes allouées à 600 euros.
C'est par des motifs exacts et pertinents, parfaitement étayés en fait et en droit , et qui ne sont pas utilement contredits par les parties, lesquelles ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, au regard des pièces produites et des articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et 9 du code de procédure civile, en substance,
-qu'ont été nécessaires un certain nombre de réparations (remise en état de la douche et de la baignoire, de la VMC et des fenêtres...) demandées dès fin avril 2017 par M. [Z] [P], que les devis n'ont été sollicités par le mandataire des bailleurs que fin mai 2017, ce qui a entraîné un désagrément constitutif d'un préjudice de jouissance pour les locataires, lequel doit être réparé à hauteur de la somme de 600 euros;
- que les autres désordres invoqués par M. [Z] [P] ne sont pas établis.
Le jugement sera donc confirmé sur ces points, ainsi qu'en ce qu'il ordonne la compensation des dettes entre les parties, à due concurrence.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable d'allouer à M.[X] [C] et Mme [M] [C] une indemnité de procédure de 2.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [Z] [P] et Mme [D] [R] solidairement à payer à M.[X] [C] et Mme [M] [C] la somme globale de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [Z] [P] et Mme [D] [R] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
