Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/08859

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/08859 N° Portalis 352J-W-B7H-CZURM N° MINUTE : Assignation du : 23 Juin 2023 JUGEMENT rendu le 27 Juin 2024 DEMANDEUR Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ORBIREAL, S.A.S [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049 DÉFENDEUR Monsieur [E] [J] [Adresse 5] [Localité 4] - QATAR non-représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08859 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZURM DÉBATS A l’audience publique du 23 Mai 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [E] [J] est copropriétaire des lots 20, 43 et 50 dans l'immeuble sis [Adresse 1]). Son syndic en exercice est le Cabinet Orbireal. Monsieur [E] [J] ne règle pas ses charges de copropriété à échéance. Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet Orbireal, a assigné Monsieur [E] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes : - 137.130,72 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1° avril 2023 inclus (après répartition des charges de l'exercice 2021 et avant répartition des charges de l'exercice 2022), avec intérêts au taux légal à compter l’assignation ; - 160,22 euros au titre des frais de recouvrement ; - 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELAFA Cassel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L’assignation du 23 juin 2023 a fait l’objet d’un procès-verbal de remise à parquet pour l’étranger. Monsieur [E] [J] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture des débats a été prononcée le 30 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024, puis mise en délibéré au 27 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08859 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZURM MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande principale en paiement des charges En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08859 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZURM Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], justifie tout d'abord par un justificatif de propriété que Monsieur [E] [J] est propriétaire des lots 20, 43 et 50 dans l'immeuble sis [Adresse 1]). Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - le justificatif régularisation de charges 2017, - la répartition des charges de l'exercice 2018 + extraits grands livres (travaux) exercice 2018, - l’extrait grand livre 2019, - l’appel 1 exercice 2020 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 2 exercice 2020 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 3 exercice 2020 + appel fonds travaux ALUR, - le solde de charges exercice 2019, - l’appel 4 exercice 2020 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 1 exercice 2021 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 2 exercice 2021 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 3 exercice 2021 + appel fonds travaux ALUR, - le solde de charges exercice 2020 14. Appel 4 exercice 2021 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 1 exercice 2022 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 2 exercice 2022 + appel fonds travaux ALUR, - le solde de charges exercice 2021, - l’appel 3 exercice 2022 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 1 provision retraite gardien, - l’appel 2 provision retraite gardien, - l’appel 4 exercice 2022 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 1 exercice 2023 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 2 exercice 2023 + appel fonds travaux ALUR, - le procès-verbal d'assemblée générale, - l’attestation de non recours, - les lettres de relance, - le contrat de syndic. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [E] [J] est débiteur de la somme de 137.130,72 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1° avril 2023 inclus (après répartition des charges de l'exercice 2021 et avant répartition des charges de l'exercice 2022). Monsieur [E] [J] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 137.130,72 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1° avril 2023 inclus (après répartition des charges de l'exercice 2021 et avant répartition des charges de l'exercice 2022), avec intérêts au taux légal à compter l’assignation du 23 juin 2023. 2 - Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 160,22 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard ; - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de frais de relance imputés le 17/03/2020 et le 16/06/2020 pour un montant de 80,11 euros chacun. Ces frais de relance sont facturés selon le contrat de syndic à 50 euros TTC. Il sera fait droit à sa demande à hauteur de 100 euros. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [J] à verser au syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 100 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 juin 2023. 3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts. Toutefois, il n’établit pas que les manquements de Monsieur [E] [J] à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 4. Sur les demandes accessoires Monsieur [E] [J] succombant, sera condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SELAFA Cassel, avocat qui en a fait la demande sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. Monsieur [E] [J] sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1] sera débouté du surplus de ses demandes. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 137.130,72 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1° avril 2023 inclus (après répartition des charges de l'exercice 2021 et avant répartition des charges de l'exercice 2022), avec intérêts au taux légal à compter l’assignation du 23 juin 2023; CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 100 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 juin 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1], de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [E] [J] aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SELAFA Cassel conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1], du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2024 La Greffière La Présidente