Cour d'appel, 27 juin 2024. 21/01685

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT MIXTE ( Renvoi à une audience) DU 27 JUIN 2024 ph N° 2024/ 235 N° RG 21/01685 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4S7 S.C.I. LE NOYER C/ S.A.R.L. CANDEMS IMMOBILIER SAS FONCIA AD IMMOBILIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Richard SIFFERT SCP DONNET - DUBURCQ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 21 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01538. APPELANTE S.C.I. LE NOYER, , dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Richard SIFFERT, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE S.A.R.L. CANDEMS IMMOBILIER [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualités audit siège représentée par Me Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET - DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE PARTIE INTERVENANTE SAS FONCIA AD IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège INTERVENANTE VOLONTAIRE par conclusions du 27.03.2024 représenté par Me Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET - DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024 Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller, pour Monsieur Marc MAGNON, Président de chambre, empêché et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES Selon acte sous seing privé du 11 juillet 2015, la SCI Le noyer a confié à la SARL Candems immobilier un mandat général de gestion immobilière du bien situé à [Adresse 2] comprenant au titre des prestations supplémentaires, la souscription d'une assurance de garantie des loyers impayés. L'appartement a été donné en location à M. [V] [F], qui a arrêté le règlement des loyers et par ordonnance du 23 octobre 2019, le tribunal d'instance de Cannes a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 9 septembre 2018, ordonné son expulsion ainsi que sa condamnation à régler une indemnité provisionnelle de 13 083,11 euros au titre de l'arriéré locatif jusqu'au mois de septembre 2019 inclus, et une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges récupérables jusqu'à libération des lieux. La demande de mise en jeu de la garantie des loyers impayés, n'a pas abouti, faute de souscription de cette garantie. Par exploit d'huissier signifié le 7 avril 2020, la SCI Le noyer a assigné la SARL Candems immobilier aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 15 421,32 euros au titre des loyers impayés, l'indemnité d'occupation fixée par le tribunal d'instance de Cannes jusqu'à la libération effective des lieux par le locataire, ainsi que des dommages et intérêts de 10 000 euros en réparation du préjudice subi. Par jugement réputé contradictoire du 21 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a : - rejeté l'ensemble des demandes, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Le noyer aux dépens. Le tribunal a considéré que la faute est caractérisée, en ce que la SARL Candems immobilier a omis de faire souscrire la garantie loyers impayés contrairement à ce que prévoyait le mandat de gestion, que ce comportement fautif est à l'origine du dommage subi par le bailleur, que cependant, la SCI Le noyer ne peut solliciter réparation que d'une perte de chance de recouvrer sa créance, alors qu'elle réclame la totalité des loyers et indemnité d'occupation impayés. Par déclaration du 4 février 2021, la SCI Le noyer a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 29 février 2024, la SCI Le noyer demande à la cour de : Vu le jugement rendu le 21 octobre 2020, Vu la déclaration d'appel déposé le 04 février 2021, Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil, Vu les pièces versées au débat, - déclarer recevable son appel, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse, le 21 octobre 2020, en ce qu'il a : - débouté la SCI Le noyer de l'ensemble de ses demandes, - débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Le noyer aux dépens. Et statuant à nouveau : - juger que la société Candems immobilier a failli à sa mission, en omettant de souscrire la garantie des loyers impayés, de nature à engager sa responsabilité contractuelle, En conséquence, - condamner la société Candems immobilier à lui payer la somme de 15 421,32 euros, au titre des loyers impayés, A titre subsidiaire, - condamner la société Candems immobilier à lui payer la somme de 15 421,32 euros, au titre de la perte de chance, - condamner la société Candems immobilier à lui payer l'indemnité d'occupation telle que fixée par le tribunal d'instance de Cannes, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner la société Candems immobilier à lui payer la somme de 10 000 euros, à titre de justes dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, - condamner la société Candems immobilier à lui payer la somme de 4 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Candems immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel. La SCI Le noyer fait valoir en substance : - que la faute de la société Candems immobilier est caractérisée, ainsi que l'a retenu le premier juge, - que cette faute est à l'origine de son préjudice, - que son préjudice correspond à la perte de revenus fonciers, - que si la garantie des loyers impayés avait été souscrite, l'impayé aurait été pris en charge par l'assurance après déduction de la franchise d'un mois de loyer, - que la perte de loyer constitue une perte de gains, qui doit être indemnisée dans son intégralité, - que subsidiairement, si la cour devait retenir une perte de chance, elle ouvre droit à réparation conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (2ème Chambre Civile, 20 mai 2020, n° 18/25.440) et qu'il est de principe aujourd'hui que si la faute a été la seule et unique cause du préjudice en son entier, l'indemnisation doit être totale, et non partielle comme liée à une simple « perte de chance », - que le moyen soulevé par la société Candems immobilier selon lequel elle ne démontre pas son incapacité à pouvoir exécuter le jugement condamnant M. [F] à payer les loyers impayés, ne saurait prospérer, - la société Candems immobilier n'a procédé à aucune mesure d'exécution forcée et ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, - au vu des capacités financières de ce dernier, elle n'a pas voulu engager, de son côté, des frais supplémentaires inutiles pour procéder à des mesures d'exécution qui se seraient avérées inefficaces, M. [F], expulsé, demeurant, au surplus, introuvable, - la mise en jeu de la garantie des loyers impayés n'impose pas, au préalable, de poursuivre en recouvrement le débiteur, - la Cour de cassation a posé, dans un arrêt du 14 octobre 2010, une présomption de certitude de la perte de chance, « chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable » (Cour Cass. 14 octobre 2010, n° 09-69.195), - que l'attitude de la société Candems immobilier consistant à nier sa responsabilité, pourtant évidente, en se murant dans le silence le plus total, lui a porté un préjudice certain puisqu'elle se retrouve dans une situation financière difficile en l'absence de revenus fonciers. Dans ses dernières conclusions comportant intervention volontaire déposées et notifiées par le RPVA le 27 mars 2024, la SAS Foncia A.D. immobilier demande à la cour de : Vu les dispositions de l'article 1217 du code civil, Vu les dispositions de l'article 1231-1 et suivants du code civil, Vu son intervention volontaire du fait de la transmission à titre universel de patrimoine social souscrite en application de l'article 1844-5 du code civil, - relever que la SCI Le noyer ne rapporte pas la preuve d'une faute incontestable commise par la société Foncia A.D. immobilier, - relever que la SCI Le noyer ne rapporte pas la preuve d'un échec de l'exécution de l'ordonnance de référé rendue par le tribunal d'instance de Cannes le 23 octobre 2019, - confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse du 21 octobre 2020 en ce qu'il a débouté la SCI Le noyer de ses demandes, - débouter la SCI Le noyer de l'ensemble de ses demandes, - condamner la SCI Le noyer au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens, La SAS Foncia A.D. immobilier soutient pour l'essentiel : - que des pièces versées aux débats, il n'apparaît nullement que la SARL Candems immobilier n'aurait pas souscrit l'assurance de garantie des loyers impayés, - que seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable (1ère civ. 21 nov. 2006, n° 05-15.674), - l'indemnisation de la chance perdue ne doit cependant pas se confondre avec le bénéfice que la victime aurait retiré de la survenance de l'évènement favorable, - la réparation de la perte de chance doit en effet être mesurée à la chance perdue, - la Cour de cassation censure systématiquement les décisions des juges du fond qui font correspondre l'indemnisation à la réalité du gain espéré, - que la responsabilité contractuelle de la SARL Candems immobilier ne saurait être engagée que si la SCI Le noyer démontre son incapacité à pouvoir exécuter cette décision et recouvrer le montant des sommes allouées à l'encontre de M. [V] [F]. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 2 avril 2024. Selon soit-transmis adressé par le greffe sur le RPVA le 20 juin 2024, la cour a sollicité de la SAS Foncia A.D. immobilier, le justificatif de la transmission de patrimoine évoquée dans les conclusions du 27 mars 2024. L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'étendue de la saisine de la cour Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger » et « relever », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie. La recevabilité de l'appel n'est pas discutée. Sur l'intervention volontaire En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. La SAS Foncia A.D. immobilier intervient expressément à l'instance en tant qu'intimée aux lieu et place de la SARL Candems immobilier au visa d'une transmission à titre universel de patrimoine sur le fondement de l'article 1844-5 du code civil et déclare reprendre à son compte toutes les procédures auxquelles la société Candems immobilier est partie. Il est justifié de la dissolution de la SAS Candems immobilier (et pas SARL Candems immobilier comme mentionné sur le contrat de mandat, le numéro RCS étant identique) le 26 juin 2023, par voie de transmission à titre universel de patrimoine à la SAS Foncia A.D. immobilier, ainsi que de sa publication. Il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de la SAS Foncia A.D. immobilier aux droits de la société Candems immobilier. Sur la responsabilité contractuelle de la société Candems immobilier Aux termes de l'article 1192 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Les articles 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable à la date de la signature du contrat de mandat le 11 juillet 2015, prévoient que le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, même sans mauvaise foi. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. En l'espèce, il ressort des pièces débattues, que la société Candems immobilier a été mandatée pour gérer le bien immobilier de la SCI Le noyer en souscrivant une assurance de garantie des loyers impayés et qu'elle n'a pas souscrit ladite garantie pour ce bien donné en location. Il a en effet, été répondu à la SCI Le noyer, qui souhaitait actionner la garantie des loyers impayés, par mail du 18 octobre 2017, que « le lot occupé par M. [F] n'est pas assuré en GLI. En effet les comptes-rendus de gérance établis pour ce lot ne mentionnent pas de GLI. De surcroît, le locataire mis en place le 23 décembre 2016 par [R] [I] n'entrait pas dans les critères d'éligibilité ». Cette garantie des loyers impayés était dans le champ contractuel avec une rémunération supplémentaire prévue, et en signant le bail avec M. [F] non éligible à l'assurance de garantie des loyers impayés et en renonçant par conséquent à cette garantie, la société Candems immobilier a commis une faute de gestion créant une situation de risque pour son mandant, dont il n'est pas prétendu qu'il a été accepté par la SCI Le noyer, le seul fait que cette prestation n'ait pas été facturée ne pouvant le caractériser. Le risque s'est réalisé puisque le locataire s'est avéré défaillant, générant une dette locative non assurée, qui s'élève à 15 421,32 euros au mois de décembre 2019, selon le compte-rendu de gérance de la société Candems immobilier, outre le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle fixée par le juge des référés du tribunal d'instance de Cannes, égale au loyer courant et charges, soit 715,43 euros jusqu'à la libération effective des lieux. Le lien de causalité entre la faute, soit l'absence de souscription de la garantie des loyers impayés et le préjudice, soit la perte de revenus locatifs, est démontré, justifiant une indemnisation. La difficulté est que la SCI Le noyer réclame dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de son mandataire fautif, au paiement des loyers impayés et aux indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux par le locataire défaillant et expulsé, soit des demandes qui ne peuvent être formées que contre le contractant au contrat de bail. En outre, le montant de cette perte de revenus locatifs, est discuté au motif que la SCI Le noyer ne démontrerait pas son incapacité à recouvrer les sommes dues par le locataire défaillant. Il est établi que le 30 décembre 2022, le commissaire de justice mandaté pour signifier la décision rendue contre M. [F], a fait savoir qu'il n'avait été chargé par la société Candems immobilier, que de l'expulsion de M. [F], mais pas du recouvrement de la dette locative, raison pour laquelle il ne pouvait pas émettre de certificat d'irrécouvrabilité. Il est indiqué par la SCI Le noyer qu'elle n'a pas voulu engager des frais supplémentaires inutiles pour procéder à des mesures d'exécution qui se seraient avérées inefficaces, M. [F], expulsé, étant introuvable, ce qui signifie qu'il a quitté les lieux précédemment loués. Le principe de responsabilité du mandataire étant retenu, ce qui doit conduire à l'infirmation du jugement appelé, il convient d'ordonner la réouverture des débats, en invitant la SCI Le noyer à fournir toutes explications de droit et de fait, ainsi que les pièces justificatives sur l'étendue du préjudice de perte de revenus locatifs. Dans l'attente, il sera sursis à statuer sur les autres demandes, notamment au titre des frais et dépens. PAR CES MOTIFS Déclare recevable l'intervention volontaire de la SAS Foncia A.D. immobilier aux droits de la société Candems immobilier ; Infirme le jugement entrepris ; Dit que la SAS Foncia A.D. immobilier aux droits de la société Candems immobilier est responsable du préjudice de perte de revenus locatifs de la SCI Le noyer ; Avant dire droit sur l'indemnisation, Ordonne la réouverture des débats en invitant la SCI Le noyer à fournir toutes explications de droit et de fait, ainsi que les pièces justificatives, sur l'étendue du préjudice de perte de revenus locatifs ; Renvoie l'affaire à l'audience du Mardi 28 janvier 2025 à 14h15 salle 5 PALAIS MONCLAR avec une nouvelle clôture au 14 janvier 2025. Réserve les demandes, frais et dépens. LE GREFFIER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ