Cour d'appel, 12 septembre 2022. 20/00398

PhD/ND Numéro 22/3206 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 12/09/2022 Dossier : N° RG 20/00398 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HPUJ Nature affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé Affaire : SARL OCEALIA RESIDENCES C/ [F] [B], [DY] [B] née [X], [AT] [J], [M] [Z], [A] [Z] née [O], [RJ] [G], [H] [G] née [L], [KD] [C], [E] [C] née [KC], [P] [U], [CI] [U] née [UM], [DZ] [KE], [R] [KE] née [XP], [V] [RK], [D] [RK] née [K], [Y] [NH], [UN] [NH] née [RL], [W] [RI], [E] [RI] née [UL], [AD] [HA], [T] [NF], [DX] [BP] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 20 Juin 2022, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Monsieur Marc MAGNON, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SARL OCEALIA RESIDENCES immatriculée au RCS d'[Localité 35] sous le n° B 448 719 419, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 36] [Adresse 4] [Localité 26] Représentée par Me Julie JACQUOT de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU Assistée de Me Jérôme WIEHN (SELARL Cornet-Vincent- Segurel), avocat au barreau de NANTES INTIMES : Monsieur [F] [B] né le 27 Juin 1960 à [Localité 29] de nationalité Française [Adresse 22] [Localité 18] Madame [DY] [B] née [X] née le 31 Octobre 1961 à [Localité 39] de nationalité Française [Adresse 22] [Localité 18] Monsieur [AT] [J] né le 05 Mars 1954 à [Localité 30] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 20] Monsieur [M] [Z] né le 12 Juillet 1978 à [Localité 46] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 28] Madame [A] [Z] née [O] née le 17 Janvier 1977 à [Localité 44] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 28] Monsieur [RJ] [G] né le 15 Mai 1945 à [Localité 40] de nationalité Française [Adresse 23] [Localité 13] Madame [H] [G] née [L] née le 12 Juin 1955 à Chateaurenaud de nationalité Française [Adresse 23] [Localité 13] Monsieur [KD] [C] né le 11 Août 1959 à [Localité 47] de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 27] Madame [E] [C] née [KC] née le 09 Septembre 1962 à [Localité 45] de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 27] Monsieur [P] [U] né le 21 Juin 1967 à [Localité 32] de nationalité Française [Adresse 15] [Localité 1] Madame [CI] [U] née [UM] née le 19 Mai 1970 à [Localité 17] de nationalité Française [Adresse 15] [Localité 1] Monsieur [DZ] [KE] né le 29 Septembre 1956 à [Localité 49] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 7] Madame [R] [KE] née [XP] née le 01 Avril 1954 à [Localité 38] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 7] Monsieur [V] [RK] né le 21 Juillet 1968 à [Localité 43] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Madame [D] [RK] née [K] née le 17 Mars 1972 à [Localité 41] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Monsieur [Y] [NH] né le 17 Octobre 1974 à [Localité 48] de nationalité Française [Adresse 16] [Localité 14] Madame [UN] [NH] née [RL] née le 12 Octobre 1976 à Leskovac (Serbie) de nationalité Française [Adresse 16] [Localité 14] Monsieur [W] [RI] né le 07 Juin 1969 à [Localité 42] de nationalité Française [Adresse 19] [Localité 25] Madame [E] [RI] née [UL] née le 25 Novembre 1969 à [Localité 37] de nationalité Française [Adresse 19] [Localité 25] Monsieur [AD] [HA] né le 26 Décembre 1965 à [Localité 31] de nationalité Française [Adresse 34] [Adresse 8] [Localité 17] Représentés par Me Bertrand DEFOS DU RAU de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX Madame [T] [NF] de nationalité Française [Adresse 12] [Localité 21] assignée Madame [DX] [BP] de nationalité Française [Adresse 10] [Localité 24] assignée sur appel de la décision en date du 24 DECEMBRE 2019 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Après les avoir acquis en VEFA, dans le cadre d'une opération immobilière défiscalisée, et suivant actes sous seing privé signés en 2005 et début 2006, à effet prévisionnel au 15 juin 2006 et pour une durée minimale de 11 années courant à compter du 31 octobre suivant, les 85 copropriétaires de la résidence de tourisme « Equiland », devenue « Sportland, située à [Localité 33] ont donné leurs lots à bail commercial à la société à responsabilité Océalia résidences pour y exploiter une activité commerciale para-hôtelière avec fourniture de services, moyennant un certain loyer annuel déterminé en considération des caractéristiques propres à chaque lot loué, allant de 3.395 euros HT à 7.338,58 euros HT. Par lettres recommandées avec accusé de réception du 23 octobre 2014, appuyées par un rapport d'expertise unilatéral réalisé par un expert, en la personne de M. [N], le locataire a notifié aux 85 bailleurs une demande de révision à la baisse du prix du bail au visa des dispositions de l'article L. 145-38 du code de commerce. Le 22 avril 2015, le locataire leur a ensuite notifié un mémoire aux fins de fixation judiciaire du prix du bail révisé. Suivant exploits des mois d'août et septembre 2015, le locataire a fait assigner les bailleurs par devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Dax. 68 bailleurs ont transigé avec le locataire qui s'est désisté de ses demandes à leur égard et maintenu ses demandes à l'égard de 17 autres bailleurs dont deux non comparants. Par jugement du 21 septembre 2016, le juge des loyers de Dax a notamment ordonné une mesure d'expertise sur la valeur locative des locaux loués confiée à Mme [XR]. Sur appel des bailleurs comparants en première instance, et par arrêt partiellement infirmatif du 20 décembre 2018, la cour d'appel de Pau a déclaré la société Océalia résidences irrecevable en sa demande de révision formée contre 4 bailleurs ([HB], [I], [S] et [NG]) et recevable à l'égard des autres bailleurs, rejeté la demande de fixation d'un loyer provisoire en cours d'instance et confirmé l'organisation de la mesure d'expertise. Entre-temps, l'expert judiciaire a clôturé son rapport en date du 19 juillet 2017 en concluant à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une baisse de plus de 10 % de la valeur locative. Le 31 octobre 2017, après avoir donné congé, la société Océalia résidences a libéré les lieux loués. Le 15 janvier 2019, la société Océalia résidences a repris l'instance à l'égard des 13 bailleurs restés dans la cause, 11 d'entre-eux étant représentés par la selarl Landavocats, du barreau de Dax, tandis que deux autres, Mme [NF] et Mme [BP], n'ont pas comparu devant le juge des loyers. Par jugement réputé contradictoire du 24 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux a : - débouté la société Océalia résidences de l'intégralité de ses demandes - fixé, pour chacun des 11 bailleurs, le montant des loyers annuels révisés à compter du 1er janvier 2013 [en application de la clause d'échelle mobile prévue à l'article 5 du bail], augmenté des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2016 - condamné la société Océalia résidences à payer la somme de 1.200 euros à chacun des 11 bailleurs, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamné la société Océalia résidences aux dépens - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration faite au greffe de la cour le 06 février 2020, la société Océalia résidences a relevé appel de ce jugement en intimant les 13 bailleurs assignés. Les 11 bailleurs comparants en première instance, dont les noms sont mentionnés dans l'en-tête du présent arrêt, ont constitué avocat. Les deux autres bailleurs non-comparants en première instance n'ont pas constitué avocat après s'être vu signifier, dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile : - Mme [NF] : le 11 mars 2020, la déclaration d'appel et le 16 juillet 2020, les conclusions d'appel remises au greffe le 6 juillet 2020 - Mme [BP] : le 16 mars 2020, la déclaration d'appel et le 13 juillet 2020, les conclusions d'appel remises au greffe le 6 juillet 2020 Les dernières conclusions de l'appelante remises au greffe et notifiées aux 11 bailleurs le 12 novembre 2020, qui ont le même objet tendent aux mêmes fins que les précédentes conclusions, n'ont pas été signifiées aux parties défaillantes. La procédure a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2021. Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 12 septembre 2022. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2020 et celles signifiées les 13 et 16 juillet 2020 aux parties défaillantes par la société Océalia résidences qui a demandé à la cour, au visa des articles L. 145-38, R. 145-6 et R. 145-10 du code de commerce, de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de : - débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes - fixer les loyers des baux commerciaux révisés à la date du 23 octobre 2014 aux sommes annuelles suivantes, hors taxes et hors charges : - [B], [HA], [NF] : 1.252,85 euros - [J], [Z], [C], [KE], [RK], [NH], [BP] : 1.879,27 euros - [G], [U], [RI] : 2.505,79 euros. * Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées à l'appelante le 02 octobre 2020 par les bailleurs qui ont demandé à la cour, au visa des articles L. 145-33, L. 145-38 et R. 145-30 du code de commerce, 1134 et 1315 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, y ajoutant de condamner la société Océalia résidences à payer à chacun des concluants une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, y compris en cas de révision du loyer telle que fixée ci-après à titre subsidiaire. A titre subsidiaire, en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une modification de plus de 10 % de la valeur locative, alors fixer le loyer conformément à l'évaluation effectuée par Mme [XR] : - [B] : 2.441 euros - [J], [Z], [C], [KE], [NH] : 2.730 euros - [G], [U], [RI] : 3.186 euros - [HA] : 1.921 euros - [RK] : 2.683 euros MOTIFS La procédure d'appel ayant été signifiée aux deux intimées défaillantes dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile, le présent arrêt sera rendu par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile. sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité La société Océalia résidences fait grief au jugement d'avoir rejeté sa demande de révision des loyers fondée sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité résultant principalement de la cessation de l'exploitation de l'hôtel trois étoiles « Le Palomino », dès la mi-2007, lequel faisait partie de l'ensemble immobilier comprenant la résidence Equiland, devenue Sportland, les deux pôles fonctionnant en synergie, outre la transformation du centre équestre en colonie de vacances, la dégradation des locaux et équipements collectifs et la cessation des activités de prestataires d'accro-branches et de quad en 2009, aux motifs qu'il n'était pas démontré que l'hôtel était encore exploité à la date de prise d'effet des baux au dernier trimestre 2006 alors que les pièces versées aux débats, outre les documents comptables produits en appel attestent de son exploitation jusqu'à la fin de l'année 2007 et que la période de référence doit être comprise entre la date de signature des baux, courant 2005 et début 2006, et non celle de leur prise d'effet, jusqu'à celle de la demande de révision, tandis que l'appelante réfute les allégations des intimés lui imputant la responsabilité de la fermeture de l'hôtel comme celle de la dégradation de l'environnement du domaine affecté de divers désordres. Les intimés concluent à la confirmation du jugement en faisant valoir que la société Océalia résidences ne rapportait pas la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui ne se confondent pas avec les incidences des décisions de gestion prises par des entreprises tierces ni avec une évolution naturelle de la commercialité du voisinage, dès lors que l'hôtel Palomino était déjà fermé à la date de prise d'effet du bail au dernier trimestre 2006, que s'agissant d'un tiers à la relation bailleur/locataire, la cessation de son activité ne peut être regardée comme une modification matérielle au sens de l'article L. 145-38 du code de commerce, que la société Océalia résidences, qui s'est comportée en syndic de fait, est responsable de la dégradation des locaux et équipements partagés, tandis que les autres événements allégués, tel que la fermeture du centre équestre aux résidents du domaine n'a pas entraîné, selon l'expert judiciaire, de variation de plus de 10 % de la valeur locative et que, au surplus, la société Océalia résidences échoue dans l'administration de la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, dans les proportions exigées par la loi, entre le 1er novembre 2013, date de prise d'effet du dernier loyer révisé, et le 23 octobre 2014, date de la demande de révision. En droit, il résulte des dispositions de l'article L. 145-38 du code de commerce que pour obtenir une fixation du loyer révisé correspondant à la valeur locative des locaux loués, le preneur doit rapporter la preuve : - d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité survenue au cours de la période de référence - que cette modification a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative - du lien de causalité entre les deux Contrairement à ce que soutient l'appelante, la modification matérielle doit être intervenue au cours de la période à prendre en considération pour déterminer la recevabilité de l'action en révision, c'est-à-dire entre la dernière date de prise d'effet de la fixation amiable ou judiciaire du loyer à réviser et la demande de révision. En l'espèce, aucune révision amiable ou judiciaire du bail n'est intervenue depuis la conclusion du bail entre le bailleur et l'un quelconque des 13 bailleurs en cause, ceux-ci ne pouvant se prévaloir de la renégociation amiable du loyer intervenue entre le bailleur et d'autres locataires, cet accord n'ayant aucun effet sur les baux les liant au bailleur. Par ailleurs, il est établi que la société Océalia résidences n'a pas pu prendre possession des lieux à la date contractuelle du 15 juin 2006 mais au cours de juillet 2006, reportant contractuellement la date d'effet des baux au 15 juillet 2006, la date du 31 octobre ne concernant pas la date de prise d'effet du bail mais la date du point de départ des 11 années restant à courir avant l'expiration du bail. Il s'ensuit que, en l'espèce, la période de référence doit être fixée entre le 15 juillet 2006 et le 23 octobre 2014. Ensuite, il résulte de l'article R. 145-6 du code de commerce que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités du voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Par conséquent, et contrairement encore à ce que soutient l'appelante, les intimés n'ajoutent pas une condition à la loi en indiquant que la modification matérielle doit présenter un intérêt pour le commerce considéré, cette condition résultant de la simple application combinée des articles L. 145-38 et R. 145-6 du code de commerce comme l'a rappelé la jurisprudence, non pas récente, mais ancienne et constante de la Cour de Cassation (Civ 3ème 27/01/1999 n°94-19.002 ; 08/12/2010 n°09-70.784, 07/04/2004 n°02-17.946). C'est donc à tort que l'appelante a expressément conclu qu'elle n'entendait « développer plus avant sur une condition inexistante en droit positif », se dispensant ainsi de faire une offre de preuve nécessaire au succès de sa demande de révision. Au demeurant, le rapport d'expertise unilatéral et le rapport d'expertise judiciaire ont en commun d'affirmer de façon péremptoire que la cessation de l'exploitation de l'hôtel a entraîné une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité justiciable de l'article L. 145-38 du code de commerce mais sans jamais établir un quelconque lien de causalité entre la fermeture de l'hôtel, en admettant que celle-ci se situe courant 2007, et la variation de la valeur locative de plus de 10 %, ni même caractériser concrètement l'incidence péjorative de cette fermeture sur l'activité para-hôtelière de la société Océalia résidences, l'expert [N] consacrant l'essentiel de son analyse au défaut de rentabilité du modèle économique de la résidence de tourisme exploitée par la société Océalia résidences du fait d'une inadéquation du prix des baux avec la valeur locative réelle, tandis que l'expert [XR] n'a pas éclairé sa mission en retenant également une dégradation des locaux et équipements loués qui ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité mais concerne les caractéristiques des locaux susceptibles d'être prises en compte dans la valeur locative. A cet égard, la conclusion lapidaire de l'expert [XR] selon laquelle « les caractéristiques techniques sont par conséquent ternies par l'inexploitation d'une partie du site qui représente 10 249 m². La non exploitation du Palomino impacte négativement de plus de 10 % la valeur locative », trahissent des confusions répétées de l'expert sur la notion de modification matérielle, l'expert retenant celle de « modification notable » applicable au déplafonnement du prix du bail renouvelé. Or, la situation de l'hôtel Palomino, qui comprend 47 chambres, est des plus confuse puisqu'il ressort des propres écritures de l'appelante que, en 2005, le promoteur avait concédé à une de ses filiales un bail commercial pour en assurer l'exploitation mais que, au moment de la prise de possession des lieux loués, en juillet 2006, par la société Océalia résidences celle-ci s'est vu refuser l'accès aux locaux de l'hôtel, qui lui avait été réservé dans le règlement de copropriété, par le dirigeant de la société Les 4 Lad qui s'est maintenu dans l'hôtel en se plaignant auprès du promoteur du non-respect de son engagement de rénover l'hôtel tout en poursuivant une activité commerciale en accueillant des colonies de vacances et des séjours organisés au profit de la jeunesse urbaine défavorisée, cette situation générant des réclamations de clients de la société Océalia résidences. En prenant le contrôle, en avril 2007, de la société Les 4 Lad, la société Océalia résidences n'a pas pris la direction de la gestion de l'hôtel mais a seulement mis un terme au conflit avec le gérant en place, la société GSR, filiale du promoteur, essayant d'en reprendre son exploitation dans le cadre d'un projet de transformation de l'hôtel en résidence de tourisme, avant de cesser toute activité courant 2007. Par conséquent, au-delà des plaquettes commerciales vantant la synergie des deux pôles du domaine Equiland, il reste que, dès même la signature des baux, courant 2005, début 2006, l'appelante ne démontre pas que le développement de son activité para-hôtelière était tributaire de l'activité de l'hôtel Palomino, alors ciblée sur une clientèle très spécialisée, et alors que le promoteur entendait rénover et transformer en résidence de tourisme, ce qui était de nature à concurrencer l'activité de la société Océalia résidences en dépit du partage de certaines installations. En réalité le principal effet négatif de la fermeture de l'hôtel Palomino a consisté dans l'aggravation des charges d'exploitation de la société Océalia résidences qui a dû faire face aux dépenses d'entretien et de fonctionnement des équipements partagés avec l'hôtel quand la répartition conventionnelle ne lui en imputait que les 2/3. Ce transfert indû de charges est étranger à toute variation de la valeur locative au sens de l'article L. 145-38 du code de commerce. Au demeurant, la société Océalia résidences n'a produit aucun élément comptable de nature à établir l'incidence de la fermeture de l'hôtel sur son activité commerciale, le rapport [N] se bornant à démontrer la baisse de chiffre d'affaires et de la rentabilité à compter de l'année 2011. A l'évidence, l'invocation de la fermeture de l'hôtel au soutien d'une demande de révision faite plus de sept années après cet événement corrobore encore son absence de toute incidence réelle sur l'exploitation des 90 logements de la résidence Sporland. Et, l'expert [XR] a retenu que la fermeture du centre équestre n'avait pu entraîner une variation de plus de 10 % de la valeur locative, tandis qu'aucune analyse n'a été consacrée à la cessation des activités accro-branches et quad. Il s'ensuit que, en refusant de démontrer l'incidence de la modification matérielle alléguée des facteurs locaux de commercialité sur son commerce, et alors que les pièces produites aux débats ne permettent pas de caractériser cette incidence, la société Océalia résidences ne peut prétendre à l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande de révision. Le jugement sera donc entièrement confirmé, y compris sur les dépens et les frais irrépétibles. La société Océalia résidences sera condamnée aux dépens d'appel. Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut et en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, CONDAMNE la société Océalia résidences aux dépens d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La GreffièreLa Présidente