Cour d'appel, 17 mai 2024. 23/18068

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 17 MAI 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/18068 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIP44 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Septembre 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/51827 APPELANTS M. [P], [U] [Y] [Adresse 1] [Localité 3] Mme [G], [S] [D] épouse [Y] [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Me Ingrid SOUCHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0163 INTIMÉE SAS REGAA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 2] Défaillante - signification de la déclaration d'appel le 5 décembre 2023 à personne habilitée COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 avril 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. Par acte du 10 février 2022, M. [Y] et Mme [D] épouse [Y] ont donné à bail commercial à la société Regaa, des locaux situés [Adresse 4]), pour une durée de neuf ans à compter du 10 février 2022, moyennant un loyer en principal de 55.200 euros pour les 12 premiers mois, de 57.600 euros pour les douze mois suivants, puis de 60.000 euros par an, payable trimestriellement et d'avance, hors franchise de trois mois et 10 jours de loyers, pour y exercer une activité de traiteur haut de gamme sans cuisson, épicerie fine. Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer à la société Regaa, le 16 décembre 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme de 11.354,20 euros en principal, au titre de l'arriéré locatif au 16 décembre 2022. Par acte du 6 février 2023, M. et Mme [Y] ont assigné la société Regaa devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire du 4 septembre 2023, le premier juge a : dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail ni sur les demandes subséquentes ; condamné la société Regaa à payer à M. et Mme [Y] la somme provisionnelle de 36.829 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022 sur la somme de 11.354,20 euros, à compter de l'assignation sur celle de 12.226,60 et à compter de la décision sur le solde ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale prévue au bail liant les parties ; débouté la société Regaa de sa demande de délais de paiement ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir dire l'ordre d'imputation des paiements selon les dispositions inscrites au bail ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision et sur la demande de compensation de la société Regaa ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à enjoindre à 'l'indivision' [Y] de communiquer le procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pour l'année 2021 ; condamné la société Regaa à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté les parties du surplus de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Regaa aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l'assignation ; dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes. Par déclaration du 8 novembre 2023, M. et Mme [Y], précisant représenter l'indivision [Y], ont interjeté appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation des effets de la clause résolutoire, sur les demandes subséquentes, sur celle formée au titre de la clause pénale et sur celle relative à l'ordre d'imputation des paiements selon les dispositions du bail. Dans leurs dernières conclusions remises le 26 décembre 2023 et signifiées à l'intimée le 27 décembre 2023, M. et Mme [Y], indiquant représenter l'indivision [Y], demandent à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont ils ont relevé appel ; En conséquence, constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 16 décembre 2022 ; ordonner l'expulsion de la société Regaa des lieux qu'elle occupe dans l'immeuble situé [Adresse 4]) ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tels garde-meuble qu'il plaira à la cour de désigner, aux frais, risques et périls de la société Regaa, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ; dire que le dépôt de garantie restera définitivement acquis aux bailleurs, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres ; condamner la société Regaa au paiement de l'ensemble des frais exposés, y compris le droit proportionnel (article 12 du tarif de l'huissier de justice), ainsi que ses honoraires, 5% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme ; dire que la société Regaa sera tenue au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre au cours duquel 'prendra date de résiliation' ; condamner la société Regaa au paiement d'une indemnité d'occupation du 17 janvier 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à la complète libération des lieux, égale au double du loyer normal, majoré du montant des charges et accessoires du loyer, ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée si le bail y est assujetti ; dire que l'imputation des paiements sera faite dans l'ordre suivant : - 1. frais de recouvrement et de procédure, - 2. dommages intérêts, - 3. dépôt de garantie et réajustement du dépôt de garantie, - 4. créances de loyers ou indemnités d'occupation, - 5. provisions sur charges et accessoires. La société Regaa, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 5 décembre 2023, par acte remis à personne habilitée, n'a pas constitué avocat. La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mars 2024. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Il sera relevé à titre liminaire que le bail litigieux a été consenti à la société Regaa par M. et Mme [Y], en leur qualité d'usufruitiers des locaux loués, et MM. [V] [Y], [X] [Y] et [W] [Y], en leur qualité de nus-propriétaires. Aucune indivision n'existant entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, c'est à tort que M. et Mme [Y], usufruitiers et, en cette qualité pouvant agir seuls dans le présent litige relatif à l'usage du bien et à la perception des fruits, indiquent représenter une indivision. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Au cas présent, il est constant que les bailleurs ont fait délivrer à la société Regaa, le 16 décembre 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme en principal de 11.354,20 euros, laquelle n'a pas été acquittée dans le mois de cet acte ainsi qu'il résulte du décompte produit arrêté au 6 mars 2023 (pièce 3 des appelants). Pour considérer n'y avoir lieu à référé du chef du constat de l'acquisition de la clause résolutoire, le premier juge a retenu l'un des moyens soutenus par la société Regaa tenant à l'impossibilité de déterminer à quel titre les sommes figurant au décompte locatif avaient été appelées. Le premier juge a donc estimé que le décompte visé au commandement n'a pas été joint à celui-ci et qu'il n'a été communiqué par les bailleurs qu'un décompte ultérieur établi au 1er janvier 2023 faisant apparaître une reprise de solde de 11.354,20 euros sans autre indication, un historique du compte locataire arrêté au 30 juin 2023 mentionnant des avis d'échéance à compter du 1er juillet 2022, et des appels trimestriels émis depuis le 1er juillet 2022 produits à sa demande en cours de délibéré. Il en a déduit qu'il n'était pas établi que la société locataire avait été informée du détail complet des loyers et charges dus et du décompte des versements effectués lors de la délivrance du commandement de payer. Mais, l'examen de cet acte, qui comporte cinq feuilles ainsi que mentionné sur la dernière relative aux modalités de sa remise, comprend, en feuille 4, un décompte précis des sommes dues, permettant d'établir que la dette locative s'établissait à la somme de 11.354,20 euros au 7 décembre 2022, quatrième trimestre 2022 inclus. Au vu du détail des éléments de créance, le preneur était en capacité de déterminer le montant dû, d'en vérifier l'exigibilité et, le cas échéant, de contester les sommes réclamées. Cet acte reproduit la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce et rappelle expressément et en caractères gras le délai d'un mois laissé au preneur pour exécuter son obligation de paiement et faire ainsi échec à l'acquisition de la clause résolutoire. C'est donc par une inexacte appréciation des faits qui lui étaient soumis que le premier juge a retenu qu'il n'était pas démontré que le commandement de payer contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder à leur règlement dans le délai imparti ou de les critiquer. La demande des bailleurs tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire ne se heurtant donc à aucune contestation sérieuse, il convient d'infirmer de ce chef l'ordonnance entreprise. La somme visée au commandement de payer n'ayant pas été réglée dans le mois de sa délivrance, il apparaît que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 janvier 2023 minuit. Il convient donc de constater cette acquisition, étant observé que la délivrance des lieux loués ne souffre aucune discussion et que la mauvaise foi des bailleurs lors de la délivrance du commandement de payer n'est pas caractérisée de sorte qu'aucune contestation sérieuse ne s'y oppose. La société Regaa étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 17 janvier 2023, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, il y a lieu d'ordonner son expulsion. Sur les demandes formées au titre de l'indemnité d'occupation, de la clause pénale et du dépôt de garantie Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'obligation de la société Regaa au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation des locaux postérieurement au constat de la résiliation du bail, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Les bailleurs demandent que cette indemnité d'occupation soit fixée au double du loyer normal. L'article 28 du bail, intitulé 'clause pénale', prévoit notamment, que 'si par des manoeuvres dilatoires, le preneur parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser au bailleur, jusqu'à son départ définitif, une indemnité d'occupation égale au double du loyer normal, majoré du montant des charges et accessoires du loyer ainsi que de la taxe sur la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti'. Cependant, la majoration de l'indemnité d'occupation, qui constitue une clause pénale, est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, et d'être modérée par le juge du fond. L'obligation de la société Regaa au paiement de cette indemnité majorée se heurte donc à une contestation sérieuse. En revanche, son obligation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer assorti des charges, taxes et accessoires n'étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de la condamner, par provision, au paiement de celle-ci depuis le 17 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. Il est relevé que le premier juge a condamné la société Regaa à payer aux bailleurs la somme de 36.829 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er juillet 2023, troisième trimestre 2023 inclus, condamnation non remise en cause devant la cour par les appelants. Il convient cependant de préciser, au regard des motifs qui précèdent, que cette somme comprend l'indemnité d'occupation due jusqu'au troisième trimestre 2023 inclus. L'article 28 du bail susvisé prévoit que 'dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la clause résolutoire, le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre en cours duquel prendra date de résiliation.' Cette disposition du contrat, insérée dans l'article relatif à la clause pénale, tend à mettre à la charge du preneur le paiement intégral du loyer et des charges du trimestre au cours duquel est intervenue la résiliation en plus de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail. Or, celle-ci étant encore susceptible de présenter un caractère manifestement excessif et d'être à ce titre minorée par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé de ce chef, l'obligation de la société Regaa étant sérieusement contestable. L'article 28 énonce encore que 'le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de clause pénale' et indique qu' 'au cas où le preneur serait défaillant dans le paiement à leur date d'échéance de ses loyers, des charges et de tous accessoires, il paiera outre l'ensemble des frais exposés par le bailleur, y compris le droit proportionnel (article 12 du tarif de l'huissier de justice) ainsi que ses honoraires, 5 % de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme'. Cependant ainsi qu'il résulte des motifs qui précèdent, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes des appelants de ces chefs, en raison, d'une part, de la possible modération de la pénalité de 5 %, dont, au demeurant, la cour relève qu'elle n'a pas été chiffrée dans les écritures et de celle relative à l'acquisition du dépôt de garantie, et, d'autre part, du fait que le sort des frais de procédure est régi par les dispositions relatives aux dépens ou par celles du code des procédures civiles d'exécution s'agissant des frais d'exécution du présent arrêt, lesquels resteront, en tout étant de cause, à la charge du débiteur. Sur la demande au titre de l'imputation des paiements Les bailleurs demandent que les paiements s'imputent en priorité sur les frais de recouvrement et de procédure, puis sur les dommages et intérêts, puis sur le dépôt de garantie et son réajustement, puis sur les créances de loyers ou d'indemnités d'occupation et, enfin, sur les provisions sur charges et accessoires en application de l'article 29 du bail, lequel prévoit en effet cette imputation des paiements en cas de contentieux. Mais, la résiliation du bail a été constatée et les paiements effectués par l'intimée le seront en exécution de l'ordonnance entreprise et du présent arrêt, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 29 du bail. Sur les dépens La société Regaa, débitrice, supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes relatives à l'expulsion, le paiement d'une indemnité d'occupation et le sort des meubles ; Statuant à nouveau de ces seuls chefs, Constate l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu entre les parties à la date du 16 janvier 2023 minuit ; Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la société Regaa et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4]), avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Regaa à payer à M. et Mme [Y], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, taxes et accessoires qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 17 janvier 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ; Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ; Y ajoutant, Dit que la condamnation prononcée à l'encontre de la société Regaa par l'ordonnance entreprise, au paiement d'une provision d'un montant 36.829 euros correspond à l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation dû au 1er juillet 2023, troisième trimestre 2023 inclus ; Condamne la société Regaa aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT