Cour d'appel, 01 février 2024. 23/03518

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 N°2024/80 Rôle N° RG 23/03518 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK5LA [F] [G] C/ COMMUNE DE [Localité 4] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe CAMPS Me Simon-Pierre DABOUSSY de la SELARL ADDEN AVOCATS MEDITERRANEE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 03 février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02936. APPELANTE Madame [F] [G] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/ du 06/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), née le 1er janvier 1951 à [Localité 3] (Maroc),demeurant [Adresse 1] représentée par Me Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE INTIME VILLE DE [Localité 4] prise en la personne de son Maire en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 2] représenté par Me Simon-Pierre DABOUSSY de la SELARL ADDEN AVOCATS MEDITERRANEE, avocat au barreau de NICE et assistée de Me Cyrille BARDON de la SELARL Bardon & de Fay Avocats Associés (BF2A), avocat au barreau de PARIS substitué par Me Audrey DUFAU, avocat au barreau de PARIS, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, et Mme Florence PERRAUT, Conseillère, chargées du rapport. Mme Sophie LEYDIER, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente rapporteur Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 février 2024. Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Exposé du litige : La ville de [Localité 4] a loué un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] à madame [F] [G], suivant contrat de bail signé le 14 novembre 2007, moyennant un loyer mensuel initial de 300 euros, outre 50 euros de provision pour charges. Des loyers étant demeurés impayés, la ville de [Localité 4] a fait signifier à Mme [F] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 mai 2022. Par acte du 23 août 2022, rectifié le 2 septembre 2022, la ville de Nice a fait assigner Mme [F] [G] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, principalement aux fins d'obtenir la résiliation du bail, avec toutes les conséquences de droit. Mme [F] [G] a sollicité l'octroi de délais de paiement. Par ordonnance de référé contradictoire du 03 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a : - déclaré l'action de la ville de [Localité 4] recevable, - constaté la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2007 entre les parties concernant l'appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4], à effet au 4 juillet 2022, - ordonné en conséquence à Mme [F] [T] épouse [G] de libérer les lieux et : * de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la décision, * dit qu'à défaut pour elle d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Ia Ville de [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, * dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Mme [F] [G] à verser à la Ville de [Localité 4] la somme de 7 675,42 euros à titre de provision sur les loyers impayés, avec Ies intérêts au taux légal, à compter du 4 mai 2022, sur la somme de 6 902,08 euros, et à compter de la décision pour le surplus, - condamné Mme [F] [G] à verser à la Ville de [Localité 4], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 juillet 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si Ie contrat s'était poursuivi, - débouté Mme [F] [T] épouse [G] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement de la dette locative, - condamné Mme [F] [T] épouse [G] à verser à la Ville de [Localité 4] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [F] [T] épouse [G] aux entiers dépens, - débouté les parties de leurs demancles plus amples ou contraires. Le premier juge a notamment considéré : - que la demanderesse produisait la notification à la CCAPEX des impayés locatifs visés dans le commandement de payer, ainsi que la désignation de l'assignation à la préfecture deux mois avant l'audience, de sorte que l'action était recevable, - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié à la locataire, par acte d'huissier en date du 4 mai 2022, pour un arriéré locatif de 6 902,08 euros, non contesté par la défenderesse, et qui n'avait pas été intégralement payé dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire était acquise et qu'il convenait de constater la résiliation du bail à effet au 4 juillet 2022 et d'ordonner l'expulsion de la locataire des lieux occupés, et de la condamner à payer à la bailleresse une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges, - que la dette locative n'était pas sérieusement contestable au vu du décompte actualisé produit à l'audience par le bailleur, - que la locataire ne justifiait d'aucune démarche entamée quant à l'insalubrité alléguée du logement litigieux, antérieurement à la délivrance du cormmandement de payer, et ne démontrait pas avoir prévenu son bailleur, - que les nuisances évoquées, mais non établies ne permettaient pas à la locataire d'invoquer une exception d'inéxecution justifiant le non paiement des loyers, - que la situation personnelle et financière de la locataire ne lui permettait pas d'obtenir des délais de paiement. Par déclaration reçue au greffe le 06 mars 2023,Mme [F] [G] a interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 3 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion, et statuant à nouveau : - de juger que son arriéré locatif a été réduit significativement postérieurement à l'ordonnance entreprise, - de lui accorder un délai de 36 mois afin de solder son arriéré locatif, - de condamner la ville de [Localité 4] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par dernières conclusions transmises le 25 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, la ville de [Localité 4] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de : - condamner Mme [F] à lui verser la somme de 5 316,96 euros à titre de provision sur les loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2022, En tout état de cause, de : - débouter Mme [F] [G] de l'ensemble de ses demandes, - condamner Mme [F] [G] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [F] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le 4 mai 2022, soit la somme de 186,92 euros et le coût du commandement de quitter les lieux, délivré le 9 avril 2023, soit la somme de 149,06 euros. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 27 novembre 2023. MOTIFS : A titre liminaire, il convient de relever que si la déclaration de l'appelante vise tous les chefs de l'ordonnance entreprise, il résulte de ses dernières écritures que la réformation de l'ordonnance entreprise n'est pas sollicitée en ce qu'elle a déclaré l'action recevable, de sorte qu'il y a lieu à confirmation de ce chef. Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties : - que le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire (article 16) applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ainsi libellée: ' le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : * 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat, * un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs, (...) ', - que le commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire a été régulièrement délivré par acte du 04 mai 2022, et portait sur une somme de 7 089 euros visant un arriéré locatif de 6 926,08 euros correspondant à de nombreux mois de loyers impayés et charges, et de 162,92 euros au titre des frais de l'acte. La locataire n'ayant justifié d'aucun règlement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement de payer, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 4 juillet 2022, de sorte qu'il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef. Sur les demandes de provisions au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le premier juge s'est fondé sur un décompte produit par le bailleur actualisé au 28 novembre 2022. En appel, le dernier décompte daté du 22 mars 2023, versé aux débats par le bailleur, fait apparaître : - l'ensemble des sommes dues au titre des loyers et des charges, - des règlements partiels par virements bancaires et des versements réguliers de la CAF, interrompus notamment pendant toute l'année 2022, puis rétablis avec règlement d'un rappel de prestations sur l'année 2022 de 2 430 euros intervenu le 18 février 2023, - un solde débiteur en faveur du bailleur s'élèvant à la somme de 5 316,96 euros arrêtée au 21 mars 2023. Contrairement à ce que soutient le bailleur, cette dernière somme ne correspond pas au montant des charges et loyers impayés entre le 1er décembre 2020 et le 5 juillet 2022, aucun sous-total de ce montant n'étant mentionné à cette dernière date (page 12/17 du décompte intitulé 'situation de la totalité des produits locaux dus à la trésorerie' arrêtée au 22 mars 2023 page 1). L'appelante reconnaît quant à elle être redevable d'une somme de 5 245,42 euros calculée en déduisant de la somme retenue par le premier juge celle de 2 430 euros correspondant au règlement de la CAF intervenu le 18 février 2023. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le montant non sérieusement contestable de l'arriéré locatif incluant les loyers et charges dûs ainsi que les indemnités d'occupation arrêté au 22 mars 2023, s'élève à la somme de 5 245,42 euros, de sorte que Mme [G] sera condamnée à régler cette somme à titre provisionnel à son bailleur, avec intérêts à compter du 4 mai 2022. Et, à compter du 23 mars 2023, Mme [G] sera condamnée à régler, à titre provisionnel, la somme de 416,96 euros par mois à valoir sur l'indemnité d'occupation due à son bailleur, jusqu'à libération définitive des lieux et remise des clés. En conséquence, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise de ces chefs. Sur les demandes de délais de paiement et de maintien dans les lieux L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers En l'espèce, si l'appelante indique bénéficier d'une pension de retraite de 1 100 euros par mois et affirme être en mesure de régler son loyer mensuel, outre un arriéré locatif de 145,70 par mois avec l'octroi d'un délai de paiement de trois ans, elle ne fournit aucune pièce justifiant de ses revenus. En outre, il résulte du dernier décompte produit par le bailleur que Mme [G] n'a pas repris le versement intégral de ses loyers depuis plusieurs mois, de sorte que sa capacité à pourvoir régler pendant trois ans une somme de 560,70 euros par mois n'est nullement établie. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce que le premier juge a rejeté la demande de délai de paiement, étant ajouté que la demande formée par l'appelante tendant à se voir accorder un délai de 36 mois pour solder son arriéré locatif sera également rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [G] aux dépens et à payer à la Ville de [Localité 4] une indemnité de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, Mme [G] sera condamnée aux dépens d'appel, en ce compris le coût des commandements de payer du 4 mai 2022 et de quitter les lieux du 9 avril 2023, ainsi qu'à régler à la Ville de [Localité 4] une indemnité de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer sa défense en appel. Et, elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné Mme [F] [G] à verser à la Ville de [Localité 4] la somme de 7 675,42 euros à titre de provision sur les loyers impayés, avec Ies intérêts au taux légal, à compter du 4 mai 2022, sur la somme de 6 902,08 euros, et à compter de la décision pour le surplus, - condamné Mme [F] [G] à verser à la Ville de [Localité 4], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 juillet 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si Ie contrat s'était poursuivi, La confirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [F] [G] à verser à la Ville de [Localité 4] : - la somme de 5 245,42 euros, à titre provisionnel à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023, avec intérêts à compter du 4 mai 2022, - la somme de 416,96 euros par mois, à titre provisionnel à valoir sur l'indemnité d'occupation due à compter du 23 mars 2023 et jusqu'à libération définitive des lieux et remise des clés, Rejette la demande tendant à obtenir un délai de paiement de 36 mois, Condamne Mme [F] [G] à payer à la Ville de [Localité 4] une indemnité de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [F] [G] aux dépens d'appel, en ce compris le coût des commandements de payer du 4 mai 2022 et de quitter les lieux du 9 avril 2023. La greffière La présidente