Cour d'appel, 27 juin 2024. 23/19012

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 27 JUIN 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19012 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIS2I Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Octobre 2023 -Président du TJ de PARIS 17 - RG n° 22/55709 APPELANTES Mme [U] [F] [Adresse 7] [Localité 8] S.A.S. SAMOJADA, RCS de Paris sous le n°820 342 830, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Adresse 1] [Localité 9] Représentées par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Ayant pour avocat plaidant Me Bernadette BRUGERON, avocat au barreau de PARIS, toque : L008 INTIMÉES S.C. CLADI, RCS de PARIS sous le n°793 084 393, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 6] S.A.R.L. LA CIGALE, RCS de PARIS sous le n°552 038 788, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Ayant pour avocat plaidant Me Sabrina LEULMI, substituant Me Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. **** EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 août 2013, la société La cigale et la société Cladi ont consenti à la société Leloli bien-être un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel hors taxes de 40.000 euros, ainsi qu'une provision trimestrielle de 832 euros. M. et Mme [S] se sont portés cautions solidaires. Le fonds de commerce a fait l'objet d'une cession au profit de la société Samojada le 1er octobre 2018. Par acte séparé du même jour, Mme [F] s'est substituée à l'engagement de caution donné par M. et Mme [S]. Les bailleurs ont délivré au preneur un commandement de payer le 18 mai 2022, portant sur la somme de 17.932,13 euros au titre des loyers impayés, de la clause pénale et du coût du commandement. Le 14 juin 2022, la société Samojada a signifié aux bailleurs une opposition au commandement de payer. Par exploit délivré le 16 juin 2022, la société Samojada a fait citer les sociétés Cladi et La cigale devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. Entre-temps, par exploit du 5 juillet 2022 les sociétés Cladi et La cigale ont fait signifier à la caution le commandement de payer délivré au preneur, et par exploit délivré le 24 octobre 2022, elles ont fait citer Mme [F] en intervention forcée devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. Les deux instances ont été jointes. Par ordonnance contradictoire du 23 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont acquises ; - condamné la société Samojada à verser aux sociétés Cladi et La cigale, à titre provisionnel, la somme de 26.504,35 euros au titre de la dette locative échue au 24 août 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2022 sur la somme de 16.119,06 euros et à compter du 19 septembre 2023 pour le surplus, dont 7.267,01 euros solidairement avec Mme [F] qui y est condamnée, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 3ème trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 24 octobre 2022 pour cette dernière ; - autorisé la société Samojada à se libérer de la somme de 26.504,35 euros en une première mensualité de 8.000 euros (déjà versée les 13 et 16 septembre 2023), puis cinq mensualités égales de 3.700,87 euros, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; - suspendu pendant cette période les effets de la clause résolutoire du contrat de bail qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement précitées ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; - constaté en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Samojada partant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 9] ; - autorisé en ce cas l'expulsion de la société Samojada et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ; - rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné en ce cas la société Samojada à payer aux sociétés Cladi et La cigale une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; - dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; - condamné in solidum la société Samojada et Mme [F] au paiement des dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer délivré en 2019 ; - rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles. Par déclaration du 27 novembre 2023, la société Samojada et Mme [F] ont interjeté appel de cette décision. Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 11 mars 2024, elles demandent à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil, de : Au principal : - déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société Samojada à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 23 octobre 2023 ; - infirmer ladite ordonnance de référé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a suspendu pendant cette période les effets de la clause résolutoire du contrat de bail qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement précitées et en ce qu'elle a rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles ; Statuant à nouveau : - faire droit à la contestation de la société Samojada portant sur le montant des charges ; - déclarer qu'elle est seulement redevable des sommes comptabilisées par les sociétés bailleresses au titre de leur décompte subsidiaire, correction étant faite de l'erreur de calcul, lesquelles ont été payées ; - en conséquence, débouter les bailleresses de leur demande tendant à la voir condamner au paiement de l'intégralité des sommes facturées ; - condamner par suite les sociétés bailleresses à lui rembourser les sommes qu'elle a versées en sus des sommes comptabilisées par les sociétés bailleresses au titre de leur décompte subsidiaire ; - subsidiairement, déclarer que les demandes portant tant sur le quantum des charges, que sur les demandes des bailleresses de condamnation au paiement de l'ensemble des sommes facturées, se heurtent à une contestation sérieuse, que seul le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour trancher ; - en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur les ces demandes ; - renvoyer les parties à se pourvoir au fond ; Subsidiairement, et dans l'hypothèse où par impossible, la cour confirmerait l'ordonnance de référé : - confirmer que les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que la clause résolutoire du contrat de bail sera réputée n'avoir jamais été acquise à l'issue du règlement de l'intégralité des modalités de paiement prévues dans l'ordonnance de référé du 23 octobre 2023 ; A titre infiniment subsidiaire, et dans l'hypothèse où la cour considérerait que les sommes sont encore dues : - lui accorder des délais de paiement de trois mois ; - déclarer qu'elle pourra se libérer de son obligation de payer les sommes restant dues, en trois mensualités égales, la première étant réglée dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir ; - déclarer que les versements qui interviendront dans les conditions sus-indiquées s'imputeront en premier lieu sur le principal de la somme faisant l'objet de délais ; - déclarer que durant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; - déclarer qu'une fois les délais respectés, les effets de la clause résolutoire seront anéantis ; En tout état de cause à l'égard de la caution : - déclarer que Mme [F] s'est libérée de son engament de caution, en raison des paiements réalisés par la société Samojada en exécution de l'ordonnance du magistrat des référés en date du 23 octobre 2023 ; Subsidiairement : - déclarer que Mme [F] est bien fondée à opposer aux sociétés bailleresses les arguments développées par la société Samojada ; - déclarer que les sommes échues au 3ème trimestre 2022 au paiement desquelles elle a été condamnée solidairement avec la société Samojada ont été réglées par la société Samojada ; - débouter en conséquence les sociétés bailleresses de leurs demandes à l'égard de la caution ; A titre subsidiaire : - déclarer que Mme [F] pourra se libérer de la somme de 7.267,01 euros en douze mensualités de 605,58 euros chacune ; - déclarer que durant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; - déclarer qu'une fois les délais respectés, les effets de la clause résolutoire seront anéantis ; En tout état de cause : - débouter les sociétés Cladi et La cigale de leur appel incident, et de toutes leurs demandes formulées à ce titre ; - débouter les sociétés Cladi et La cigale de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - condamner solidairement les sociétés Cladi et La cigale au paiement d'une somme de 3.000 euros HT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel en autorisant la SELARL LX Paris-Versailles à recouvrer directement contre elle ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 12 février 2024, les sociétés Cladi et La cigale demandent à la cour, au visa des articles L. 145-1 du code de commerce, ancien article 1134 du code civil (devenu 1104 du code civil), nouvel article 2224 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile de : - déclarer la société Samojada et Mme [F] tant irrecevables que mal fondées en leur appel ; - les recevoir en leur appel incident ; - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : *autorisé la société Samojada à se libérer de la somme de 26.504,35 euros en une première mensualité de 8.000 euros (déjà versée les 13 et 16 septembre 2023), puis cinq mensualités égales de 3.700,87 euros, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; *suspendu pendant cette période les effets de la clause résolutoire du contrat de bail qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement précitées ; *limité la condamnation de la société Samojada au paiement à leur profit d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges ; *les a déboutées de leur demande de condamnation de la locataire au paiement de la somme de 3.975,65 euros au titre des pénalités contractuelles et de déclarer que le dépôt de garantie qu'elles détiennent doit leur demeurer acquis ; *rejeté la demande au titre des frais irrépétibles ; - confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus ; En conséquence et statuant à nouveau des chefs infirmés : - déclarer la société Samojada et Mme [F] infondées en leurs demandes et en conséquence, les en débouter ; - rejeter toute demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; En conséquence et actualisant leur créance en principal : - condamner la société Samojada à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 7.144,77 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupations, charges et taxes impayés au 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts légaux ; - condamner Mme [F] à leur payer, à titre provisionnel, solidairement, voire in solidum, avec la société Samojada à hauteur de 7.144,77 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnité d'occupation dus au 3ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti par elles à la société Leloli bien-être, aux droits de laquelle vient la société Samojada ; - ordonner en conséquence l'expulsion de la société Samojada et celle de tous occupants de son chef des locaux objet du bail précité, situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 9] et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu, immédiatement et sans délai ; - autoriser la séquestration aux frais, risques et périls de la société Samojada des meubles laissés dans les lieux ; - condamner la société Samojada à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 3.975,65 euros au titre de la clause pénale prévue par le bail, avec intérêts légaux à compter des présentes conclusions ; - leur déclarer le dépôt de garantie acquis ; - fixer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, majoré de 10% charges et taxes en sus et condamner à titre provisionnel la société Samojada à leur payer cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 4ème trimestre 2022 jusqu'à la complète libération des locaux et restitution des clés ; Subsidiairement, si par extraordinaire des délais étaient accordés : - ordonner le paiement par la société Samojada, en sus des termes courants, de chacune des douze mensualités à valoir sur l'arriéré locatif, en début de chaque mois, avant le 10 du mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant l'ordonnance de référé à intervenir ; - juger qu'à défaut de paiement, à échéance, d'une seule mensualité ou d'un terme courant de loyer/charges : l'intégralité de la dette locative sera immédiatement et pour le tout exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet, l'expulsion de la société Samojada et de tous occupants de son chef pourra alors être poursuivie par elles, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'indemnité d'occupation, ci-avant fixée et à laquelle elle sera condamnée par provision, sera due par la société Samojada et ce, jusqu'à la complète libération des lieux et remise des clés ; - condamner in solidum la société Samojada et Mme [F] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus ; Y ajoutant en appel : - condamner in solidum la société Samojada et Mme [F] à leur payer la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum la société Samojada et Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mai 2022, sa dénonciation à caution, ainsi que le coût des commandements de payer des 4 mars 2019, 2 mai 2019 et 20 août 2019 et de leur dénonciation à caution, ainsi que de l'assignation, de la dénonciation des présentes conclusions aux créanciers inscrits et de l'ordonnance à intervenir. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2024. SUR CE, LA COUR Les parties reprennent devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance, les appelantes reprenant principalement leur contestation relative aux charges. La cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties sur l'ensemble des prétentions qui lui étaient soumises. S'agissant des charges, la nouvelle pièce (n° 34) produite en appel par la société Samojada, correspondant à un courriel qu'elle a adressé le 20 décembre 2023 au gestionnaire de l'immeuble suite à une visite de ce dernier le 15 décembre au cours de laquelle il aurait constaté l'absence de chauffage central dans le local, que la locataire dit avoir été désinstallé avant son arrivée dans les locaux, n'est pas de nature à remettre en cause l'analyse du premier juge sur l'exigibilité de toutes les charges de copropriété par le bailleur auprès de son locataire en vertu de la clause claire et précise de transfert des charges de copropriété prévue au bail, alors que le règlement de copropriété stipule que les charges de chauffage sont dues même par les copropriétaires prétendant se chauffer par leurs propres moyens ou déclarant ne pas vouloir de chauffage. Par ailleurs, l'action que la locataire indique en appel avoir engagée devant le juge du fond pour obtenir le remboursement des charges litigieuses, ne rend pas en elle-même sérieusement contestable l'obligation de la société Samojada au titre de ces charges, tant que le juge du fond ne s'est pas prononcé sur le bien-fondé de cette action. Il y a donc lieu à confirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions, y compris celles que le bailleur remet en cause en appel, d'une part au titre de la pénalité de 10%, de la conservation du dépôt de garantie et de la majoration de l'indemnité d'occupation à titre de clause pénale, que le premier juge a à bon droit rejetées par de justes motifs approuvés par la cour, d'autre part au titre des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, qui ont été justement accordés à la société Samojada pour le paiement de la somme de 26.504,35 euros alors due au titre des loyers et charges arrêtés au 24 août 2023, par de pertinents motifs également approuvés par la cour. Sur la dette locative, y ajoutant la cour constate au vu du décompte actualisé produit par le bailleur et non contesté par les appelants, qu'à la date du 15 janvier 2024 la dette locative s'établit à la somme de 7.144,77 euros au titre des loyers et charges échus au 1er trimestre 2024 inclus. La locataire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel et, pour les motifs retenus par le premier juge et compte tenu de ce que les délais accordés en première instance ont été quasiment respectés, la dette ayant été considérablement réduite, il sera fait droit à la demande de la société Samojada d'un nouveau délai de trois mois pour apurer cette somme de 7.144,77 euros, les effets de la clause résolutoire demeurant suspendus. Les appelants sont fondés à voir constater par la cour que la caution, Mme [F], se trouve désormais libérée de son engagement de caution, lequel a été contractuellement donné jusqu'au 18 août 2022 et la somme de 7.267,01 euros à laquelle la caution a été solidairement condamnée avec la société Samojada, au titre des loyers et charges échus au 3ème trimestre 2022, étant réglée. Le sort des dépens et ce qu'ils recouvrent ainsi que les frais de première instance ont été justement appréciés. Perdant sur l'essentiel de son appel, la société Samojada sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer aux sociétés Cladi et Samojada la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Condamne à titre provisionnel la société Samojada à payer aux sociétés Cladi et La Cigale, au titre des loyers et charges arrêtés au 15 janvier 2014 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), la somme de 7.144,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 (date de notification des conclusions des intimés), Autorise la société Samojada à se libérer de cette somme de 7.144,77 euros en trois mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, la première étant réglée dans les 15 jours de la signification du présent arrêt et les deux suivantes le 15 du mois, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, Dit que pendant ces délais les effets de clause résolutoire demeurent suspendus et que la clause sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement précitées ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Autorise en ce cas l'expulsion de la société Samojada et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 9], si besoin avec l'assistance de la force publique ; Condamne en ce cas la société Samojada à payer aux sociétés Cladi et La cigale une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; Constate que Mme [F], caution, est libérée de son engagement ; Déboute en conséquence les sociétés Cladi et Samojada de leur demande en paiement provisionnel de la somme de 7.144,77 euros dirigée à l'encontre Mme [F] ; Condamne la société Samojada aux dépens de l'instance d'appel ; La condamne à payer aux sociétés Cladi et La cigale la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE