Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 23/58857

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58857 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FYT N° : 7 Assignation du : 23 Novembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 mai 2024 par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La société PALCOH S.C.I. [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS - #C1887 DEFENDEURS La société ENVOL S.A.S. [Adresse 2] [Localité 6] non constituée Monsieur [D] [X] [Adresse 2] [Localité 6] non constitué Madame [Z] [V] [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Catherine LAFITTE, avocat au barreau de PARIS - #C2241 DÉBATS A l’audience du 22 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé en date du 8 mai 2020, la S.C.I PALCOH a donné à bail commercial à la S.A.S ENVOL, des locaux à usage commercial sis à [Adresse 5] , moyennant un loyer annuel principal de 44.400 euros, HC et HT. Par acte sous seing privé en date du 8 mai 2020, Monsieur [D] [X] s'est porté caution solidaire des loyers et charges impayées. Par acte sous seing privé en date du 8 mai 2020, Madame [Z] [V] s'est portée caution solidaire des loyers et charges impayées. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte extrajudiciaire du 11 octobre 2023, la société PALCOH a fait délivrer à la société ENVOL un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 41.369,65 euros. Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la société PALCOH a assigné la société ENVOL, Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [V] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment : -Constater l' acquisition de la clause résolutoire des locaux , visé au contrat de bail, En conséquence, -Ordonner l'expulsion de la S.A.S ENVOL et de tous occupants de son chef des locaux sis à [Adresse 5] et ce sans délai, sous astreinte journalière de 1.000 euros, à compter de l'Ordonnance à intervenir, -Dire que le Commissaire de Justice instrumentaire pourra en tant que de besoin se faire assister, d'un serrurier, d'un témoin et de la force publique, -Dire qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante et ce aux frais du preneur, -Fixer une indemnité d'occupation égale au double du loyer mensuel et ce à compter de l'Ordonnance à intervenir, -Condamner solidairement la S.A.S ENVOL et Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [V] au paiement de : - la somme de 41.369,65 euros, à titre de provision, assortie des intérêts légaux depuis le commandement de payer, - de l'indemnité d'occupation ainsi fixée, - d'une somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - des entiers dépens, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignée par remise à étude, la société ENVOL n'a pas constitué avocat. Par conclusions déposées et soutenues à l'audience Madame [Z] [V] demande au juge de : -Au principal : -DEBOUTER la SCI PALCOH de toutes ses demandes, fins et conclusions, -ACCUELLIR toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [Z] [V], JUGER que la SCI PALCOH est un créancier professionnel, A titre principal : -PRONONCER la nullité de l’acte de caution de Madame [Z] [V] du 8 mai 2020 pour défaut de durée d’engagement et défaut d’information de la caution quant a la faculté de résiliation et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être exécutée, -PRONONCER la nullité de l’acte de caution de Madame [Z] [V] du 8 mai 2020 pour l’absence d’information de la caution quant a la dette . Subsidiairement : -JUGER que le cautionnement signé par Madame [Z] [V] est disproportionné au regard de ses revenus et de son patrimoine et donc que son engagement doit être annulé, Très subsidiairement : -ACCORDER 24 mois de délai de paiement à Madame [Z] [V] pour s’acquitter de leur dette, et écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, -CONDAMNER la SCI PALCOH à verser à Mesdames [P] et [R] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, -CONDAMNER la société demanderesse aux entiers dépens. Bien que régulièrement assigné, par remise à personne tiers présent à domicile, Monsieur [D] [X] n'a pas constitué avocat. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIVATION : L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 11 octobre 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société ENVOL n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L'expulsion de la société ENVOL, et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à prononcer d'astreinte. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Le maintien dans les lieux de la société ENVOL causant un préjudice à la société PALCOH, la partie demanderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires. La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société PALCOH justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d'occupation une somme de 41.369,65 euros, arrêtée au 27 octobre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus). La société ENVOL sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer. Les demandes formulées à l'égard des cautions font l'objet de contestations sérieuses dans la mesure où elles n'ont été précédées d'aucune mise en demeure et que la société PALCOH n'établit pas ni même n'allègue que le commandement de payer du 11 octobre 2023 leur a été présenté ni ou qu'une information sur la dette lors a été délivrée. A surplus, Madame [Z] [V] fait valoir plusieurs contestations, notamment au regard de l'étendue de l'engagement de la caution, de l'absence d'information délivrée par la bailleur quant au montant de la dette et à la disproportion de l'engagement souscrit compte tenu de la faiblesse de ses ressources ainsi qu'en atteste les revenus d'imposition versés à la procédure. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur le demande formulée à l'égard des cautions. - Sur les demandes accessoires : L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La société ENVOL supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées. L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ENVOL ne permet d’écarter la demande de la société PALCOH formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. La société PALCOH sera condamnée à payer à Madame [V] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 novembre 2023; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ENVOL et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Rejetons la demande d'astreinte ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société ENVOL à payer à la société PALCOH à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ENVOL, à compter 14 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ; Condamnons par provision la société ENVOL à payer à la société PALCOH la somme de 41.369,65 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 27 octobre 2023 (dernier trimestre 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demande formulées à l'égard de Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [V] ; Condamnons la société ENVOL à payer à la société PALCOH la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile; Condamnons la société PALCOH à payer à Madame [Z] [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile; Condamnons la société ENVOL aux dépens ; Déboutons les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 27 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELCaroline FAYAT