Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/03028

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : SCP VALERIE DESPLANQUES SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE ARRÊT du 25 MAI 2022 n° : 199/22 RG 21/03028 n° Portalis DBVN-V-B7F-GPE5 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire de MONTARGIS en date du 14 septembre 2021, RG 20/00232, n° Portalis DBYU-W-B7E- CG2A ; PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération Madame [L] [E] NÉE [B] 7 rue des Grands Usages - 89130 VILLIERS SAINT BENOIT représentée par Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocats au barreau d'ORLÉANS ' bénéficie d'une aide juridictionnelle n°2021/006271 du 24/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Orléans INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265276052071657 Madame [W] [I] 2 route de Fergers La Bonneau - 89150 SAINT VALERIEN représentée par Me Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d'ORLÉANS ' Déclaration d'appel en date du 25 novembre 2021 ' Ordonnance de clôture du 22 mars 2022 Lors des débats, à l'audience publique du 27 avril 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Eric BAZIN, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller, Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 25 mai 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous-seing privé en date du 5 décembre 2015, [W] [I] donnait en location à [L] [B] un immeuble d'habitation sis à Ferrières en Gâtinais (45'210), 1 avenue de la Libération. Par acte en date du 4 février 2020, la bailleresse faisait citer [L] [B] devant le tribunal judiciaire de Montargis, sollicitant sa condamnation à lui payer la somme de 11'050,95 € au titre du défaut d'entretien et dégradations subies par le logement. Par un jugement en date du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montargis condamnait [L] [B] à payer à [W] [I] la somme de 6768,68 €, et l'autorisait à s'acquitter de sa dette au moyen des 23 mensualités de 250 € et la vingt-quatrième mensualité pour le solde et les frais, mettant également à sa charge la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 25 novembre 2021, [L] [B] interjetait appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions, elle en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [W] [I] à lui payer la somme de 7200 € à titre de dommages-intérêts et de la débouter de l'ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire, l'appelante demande deux ans de délai pour régler toutes sommes qui seraient mises à sa charge. Elle réclame le paiement de la somme de 2000 € en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991. Par ses dernières conclusions, [W] [I] demande la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a condamné [L] [B] à lui payer la somme de 6768,68 €, sauf en ce qu'il a déduit une somme de 500 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié au mauvais état du logement, et en ce qu'il a condamné [L] [B] à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, demandant à la cour, statuant à nouveau sur ses autres dispositions, de condamner [L] [B] au paiement de la somme de 7268,68 € au titre du coût de remise en état consécutif au défaut d'entretien et aux dégradations, et la somme de 1800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. L'ordonnance de clôture était rendue le 22 mars 2022. SUR QUOI : Attendu que pour faire partiellement droit aux prétentions de [W] [I], le premier juge a opéré une comparaison entre l'état des lieux d'entrée du 5 décembre 2015 et le constat d'état des lieux de sortie du 15 avril 2019 ; Que, s'agissant de la facture IPP de 2726,90 €, il n'a retenu que le montant de 1181,40 €, écartant le poste de l'évier (mauvais état lors de l'entrée dans les lieux), la faïence (déduite par le bailleur), et les gouttières non signalées à l'entrée dans les lieux ; Que, s'agissant de la facture [T] pour 10'725,70 €, déduction faite des postes déduits par [W] [I] elle-même pour une somme de 2082,65 €, et compte tenu d'un coefficient de vétusté de 34,95 % appliqué aux différents posts de peinture, il parvenait à un montant de 6087,28 € ; Attendu que la partie appelante estime que les dégradations dont il est fait état ne peuvent pas être mises à sa charge, expliquant avoir signalé à sa propriétaire la présence d'humidité et de salpêtre dès le 15 décembre 2015, alors que le bail avait été signé le 5 décembre précédent, ce à la suite de quoi la bailleresse aurait fait opérer quelques travaux ne réglant pas le problème puisqu'il s'agissait de la pose de lambris en plastique sur des murs complètement mouillés ; Qu'elle fait état de la nécessité de surchauffer pour réduire l'humidité, et déclare avoir écrit à l'agence régionale de santé le 19 janvier 2016, ce à la suite de quoi l'adjoint au maire de la commune se serait déplacé mais aurait refusé de regarder derrière les plaques posées par les propriétaires, estimant que le nécessaire avait été fait ; Qu'elle déclare avoir obtenu des propriétaires l'autorisation d'installer un poêle à bois, les propriétaires acceptant de prendre en charge les problèmes de ventilation pour les gaz, les locataires réglant le poêle et son installation, avoir fait l'acquisition des radiateurs électriques pour l'hiver suivant et avoir tenté d'assainir les murs avec un déshumidificateur ; Que la partie appelante invoque les conditions indécentes selon elle dans lesquelles elle a dû vivre avec sa famille, dont deux enfants en bas âge, pendant trois années sans obtenir de travaux d'amélioration, et réclame le paiement de la somme mensuelle de 200 € à titre d'indemnité pour chacun des 36 mois d'occupation, tout en estimant, quant à la prise en charge des travaux de réfection de la maison postérieurement à son départ, qu'il ne peut être considéré que les travaux ont été causés par son occupation des lieux mais par le seul état d'humidité, d'infiltrations et d'absence de gros travaux nécessaires par le propriétaire ; Attendu que la partie intimée établit un tableau très précis des différents désordres constatés, désordres qui ont été mis à la charge de la locataire à la suite d'une analyse pertinente opérée par le premier juge, étant observé que les dégradations des différents équipements tels le bris d'une vitre, les éclats sur les carrelages, les trous dans les huisseries, les éclats rebouchés grossièrement, l'arrachage d'une prise téléphone, les trous de cheville, la dégradation d'une bouche d'aération, d'un encadrement de porte et de la cheminée, les dessins sur un mur, le bris d'une porte, d'un interrupteur, la disparition d'une poignée de porte, d'un pommeau de douche, le bris de la serrure et de la gouttière, ne peuvent avoir été causés que par les occupants, indépendamment des difficultés entraînées par la présence d'humidité ; Que le jugement querellé sera donc confirmé ce qu'il a fixé le montant des dégradations locatives à un montant de 7268,68 € ; Attendu que le premier juge a également fait une analyse pertinente de la situation pour considérer que la bailleresse devait être jugée redevable de dommages-intérêts ; Attendu qu'[L] [B] apporte à la procédure un accusé de réception en date du 18 décembre 2015 d'une lettre recommandée adressée à [W] [I], cette dernière ayant contesté avoir été destinataire d'un courrier signalant les problèmes d'humidité, alors que la partie appelante verse également à la procédure un brouillon de lettre signalant de tels problèmes (pièce 6), dont il y a tout lieu de croire qu'elle se rapporte au courrier recommandé ayant fait l'objet de cet accusé de réception, puisqu'on ne voit pas pour quelle raison un locataire s'adresserait par une telle voie à son propriétaire moins de 10 jours après son emménagement, si ce n'est pour lui faire part de graves difficultés ; Que le fait que le problème d'humidité avait été rapidement signalé par la locataire est corroboré par l'intervention de l'agence régionale de santé et le fait que le propriétaire a fait procéder à quelques travaux ; Attendu que la présence d'une forte humidité dans l'appartement est établie ; Que l'insuffisance la réaction du bailleur est également établie ; Que, compte tenu de l'importance cette humidité, il y a lieu de considérer que le premier juge a sous-évalué le montant du préjudice ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris relativement au principe de l'indemnisation du préjudice subi par les locataires, tout en portant l'indemnité à un montant mensuel de 75 €, soit un total de 2700 € ; Que, par compensation, le montant alloué à [W] [I] sera réduit à 4568,68 € pour tenir compte de la compensation ; Attendu que, compte tenu de l'ancienneté du litige et des versements qu'[L] [B] n'a pas manqué d'opérer en exécution du jugement, et qui viennent donc en déduction de ce total réduit, qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement ; Attendu que chacune des parties succombe au moins partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné [L] [B] à payer à [W] [I] la somme de 6768,68 € et en ce qu'il a autorisé [L] [B] à s'acquitter de sa dette par des paiements échelonnés, Statuant à nouveau sur les points infirmés, Condamne [L] [B] à payer à [W] [I] la somme de 4568,68 €, Déboute les parties de toutes autres demandes et dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,