Cour d'appel, 13 mars 2024. 23/00427

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°132 DU : 13 Mars 2024 N° RG 23/00427 - N° Portalis DBVU-V-B7H-F67I FK Arrêt rendu le treize Mars deux mille vingt quatre décision dont appel : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6], décision attaquée en date du 23 Février 2023, enregistrée sous le n° 20/02880 COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : S.A. [Adresse 7] immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 855 201 521 [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Christine ROUSSEL-SIMONIN de la SELARL DIAJURIS, avocat au barreau de [Localité 6] APPELANTE ET : S.A.S. SOCIETE COMMERCIALE ET FINANCIERE DES INDUSTRIES GRAPHIQUES - SOCOFIG immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le numéro 378 800 726 [Adresse 5] [Localité 3] Représentant : Me Lionel DUVAL, avocat au barreau de [Localité 6] INTIMÉE DEBATS : A l'audience publique du 10 janvier 2024 Monsieur [W] a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 28 février 2024. ARRET : Prononcé publiquement le 13 mars 2024, après prorogé du délibéré initialement prévu le 28 février 2024 puis le 06 mars 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Exposé du litige : Suivant un acte sous seing privé du 28 février 2008, la SA [Adresse 7] (la SA MAB) a donné à bail commercial, à la SAS Société commerciale et financière des industries graphiques (la SOCOFIG), un local dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 6], local comportant une surface à usage d'ateliers d'environ 2 040 m², et une surface à usage de bureaux, de vestiaire et de sanitaires d'environ 324 m². Le 28 mars 2019, la SOCOFIG a fait signifier à la SA MAB un congé pour le 30 septembre 2019. Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 14 novembre 2019 par Me [T] [I] huissier de justice, qui a constaté l'existence de divers désordres ; la SA MAB a fait établir des devis de remise en état des lieux pour un coût total de 52 701,77 euros, et les a portés à la connaissance de la SOCOFIG ; celle-ci a contesté devoir payer la somme indiquée sur ces devis. Suivant une ordonnance du 17 juillet 2020 prononcée à la requête de la SA MAB, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de [Localité 6] a autorisé cette société à pratiquer, sur les comptes bancaires de la SOCOFIG, une saisie conservatoire à hauteur de 52 701 euros ; la SA MAB a fait réaliser cette saisie conservatoire, l'a fait dénoncer à la SOCOFIG, et a fait assigner celle-ci devant le tribunal de commerce de [Localité 6] le 24 août 2020, pour demander réparation de ses préjudices. Sur une demande incidente de la SOCOFIG, le juge de la mise en état a ordonné le 9 mars 2021 une mesure d'expertise pour vérifier et évaluer les préjudices de la SA MAB. L'expert, M. [M] [K], a établi son rapport le 29 novembre 2021. Il conclut à la nécessité de travaux de remise en état des locaux, imputables à l'activité de la société preneuse, pour un prix de 55 838,39 euros taxe comprise, et à l'existence pour la SA MAB d'un préjudice immatériel (perte de loyers), évalué à 138 231 euros hors taxe. Le tribunal, suivant jugement contradictoire du 23 février 2023, a statué dans les dispositions suivantes sur les demandes de réparation de la SA MAB : - condamne la SOCOFIG à payer à la SA MAB une somme de 37 833,59 euros (avec indexation selon l'indice BT 01 à compter du 1er juillet 2021) en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2019 ; - rejette la demande présentée au titre du préjudice immatériel ; - condamne la SOCOFIG aux dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et de saisie conservatoire, et au paiement à la SA MAB d'une somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. La SA MAB, par une déclaration reçue au greffe de la cour le 9 mars 2023, a interjeté appel de ce jugement, dans sa disposition rejetant sa demande en réparation du préjudice immatériel. La société appelante demande à la cour d'infirmer le jugement de ce chef, et de condamner la SOCOFIG à lui verser une somme de 191 667 euros, au titre de son préjudice de jouissance (perte de loyers) pour la période écoulée du mois d'avril 2021 au 31 avril 2022, outre une indemnité d'occupation de 15 359 euros par mois à compter du 1er mai 2022, « jusqu'à parfait paiement des condamnations ». Elle demande à titre subsidiaire l'allocation d'une somme de 138 231 euros, « correspondant à la perte de loyers jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire ». Elle fait valoir qu'il lui est impossible, au contraire de ce qu'a énoncé le premier juge, de remettre en location les lieux dans l'état où les a laissés la société preneuse, et elle fonde sa demande sur les énonciations de l'expert, qui a mis en évidence la réalité de ce préjudice de jouissance. La SA MAB ajoute qu'il ne lui était pas possible de faire réaliser les travaux avant le dépôt du rapport d'expertise. À titre subsidiaire, elle demande à la cour de lui allouer, en réparation de son préjudice de jouissance, une somme de 138 231 euros calculée sur la base du temps écoulé entre la reprise des lieux et le dépôt du rapport de l'expert. La SOCOFIG conclut à la confirmation du jugement. Elle fait valoir que l'expert n'a pas étayé son avis en faveur de l'existence d'un préjudice de jouissance, que la SA MAB avait toute possibilité de remettre les lieux en location dès l'unique visite faite par l'expert judiciaire le 11 mai 2021 et que, comme l'a reconnu le tribunal, la dimension et la configuration du local rendaient nécessaires des travaux d'adaptation à l'activité du nouveau preneur, même en l'absence de dégradations. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024. Il est renvoyé, pour l'exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées le 11 août et le 20 décembre 2023. Motifs de la décision : La SA MAB fait état en particulier, comme preuve du préjudice de jouissance dont elle demande réparation, d'une attestation établie le 26 octobre 2020 par son commissaire aux comptes la SAS Woff & Associés, selon laquelle la SA MAB aurait réalisé, pour son local situé [Adresse 1] à [Localité 6], pendant l'année 2019 et « en l'absence de vacance locative », une « marge théorique » de 184 312,81 euros pour l'année et de 15 359,40 euros par mois (annexes 08/06 et 08/07 du rapport d'expertise de M. [K]). Cette attestation, selon ses propres termes, ne mentionne qu'une perte théorique, calculée sur la base du montant du loyer sous déduction des charges incombant au bailleur pour le local en cause : elle n'établit nullement que la SA MAB ait été effectivement privée, pendant tout ou partie de la période en cause (à partir d'avril 2021 selon sa demande), de la possibilité de donner à nouveau les lieux à bail. La société appelante produit d'ailleurs des mandats de location ou de recherche de locataire, qu'elle a établis le 1er et le 20 octobre 2020, puis le 12 janvier 2021, avec les sociétés Atrium Transaction, [G] [N] Immobilier d'entreprise et Immo Pro Consultants ; ces mandats laissent paraître que le local était en état d'être reloué dès après la restitution intervenue en novembre 2019, malgré les dégradations imputables à la SOCOFIG ; dans le premier de ces mandats de vente, la SA MAB précisait même expressément : « Disponibilité : immédiate » (annexe 08/08 à 08/013 du rapport d'expertise de M. [K]). La SA MAB en convient d'ailleurs, puisqu'elle ne demande réparation de la privation de l'usage du local qu'à partir d'avril 2021 : elle admet ainsi tacitement que rien ne s'opposait à ce qu'il soit occupé par un nouveau preneur, pendant la période écoulée entre la sortie de la SOCOFIG en novembre 2019, et le mois d'avril 2021, alors qu'il n'apparaît pas que l'état du local ait été modifié pendant cette période. D'ailleurs la société Carrefour Supply Chain a manifesté son intérêt par une lettre du 30 avril 2021, en rappelant les modalités du bail prévu, et en demandant au mandataire de transmettre sa proposition à la SA MAB, pour faire réserver le local et lui présenter les aménagements qu'elle projetait, en coopération avec cette société (annexe 08/32 du rapport de M. [K]). La société Carrefour Supply Chain n'a exprimé aucune réserve sur l'état des lieux, et la SA MAB admet qu'elles ont finalement conclu ensemble le bail prévu. LA SA MAB précise que la nouvelle locataire a demandé la remise en état du local avant de s'y installer, mais ne rapporte aucune preuve qu'elle a dû supporter la charge de ces travaux, et n'indique pas non plus la date du nouveau bail : elle n'établit donc pas qu'elle a subi du fait de l'état du local, un retard à la location, donc une perte de loyers. Au surplus et comme l'a justement énoncé le tribunal, la location de tels locaux implique généralement, de la part du preneur, d'importants travaux d'aménagement et d'adaptation à l'activité qu'il doit y exercer, et il n'apparaît nullement, au regard de l'ampleur assez limitée des désordres imputables à la SOCOFIG, que ces désordres aient retardé la possibilité pour la SA MAB de consentir un nouveau bail. La SA MAB n'est pas davantage fondée à soutenir qu'elle aurait été contrainte d'attendre la visite des lieux par l'expert, avant de relouer le local : elle a donné des mandats de vente dès le mois d'octobre 2020, avant que l'expertise ait été ordonnée le 9 mars 2021 par le juge de la mise en état, à la demande d'ailleurs de la SOCOFIG, et alors que la SA MAB avait fait constater l'état des lieux par huissier dès le mois de novembre 2019 ; l'expert a réalisé ses opérations avec diligence, puisqu'il a procédé à la visite contradictoire des lieux le 11 mai 2021, deux mois environ après sa désignation, et qu'il ne fait pas mention d'une visite postérieure. Aucune perte de loyer ni aucun préjudice de jouissance ne sont donc davantage établis pour ce motif. C'est à bon droit que le tribunal, malgré l'avis de l'expert qui avait retenu à tort un préjudice immatériel au seul vu de l'attestation de l'expert comptable, a débouté la SA MAB de ce chef de demande. Le jugement sera confirmé, en son unique disposition déférée à la cour. PAR CES MOTIFS, et par ceux non contraires du tribunal : Statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition des parties au greffe de la cour ; Confirme le jugement déféré, dans les limites de l'appel ; Y ajoutant, Condamne la SAS MAB aux dépens de l'appel, et à payer à la SAS Société commerciale et financière des industries graphiques une somme de 2 500 euros, au titre des frais d'instance irrépétibles exposés en cause d'appel ; Rejette le surplus des demandes. Le Greffier La Présidente