Cour d'appel, 22 novembre 2022. 19/02381

AFFAIRE : N° RG 19/02381 - N° Portalis DBVC-V-B7D-GMKF   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance d'ALENCON du 21 Juin 2019 RG n° 18/00745 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2022 APPELANT : Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] et [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL LA CROIX MALO, [Adresse 4] [Localité 3] pris en la personne de son représentant légal représenté et assisté de Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN INTIMÉE : La SCI IMOPH N° SIRET : 342 331 915 [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Guillaume BOSQUET, avocat au barreau d'ALENCON COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, M. GANCE, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 07 juin 2022 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 22 Novembre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES La société [Adresse 1] a fait construire un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] (61). Cet immeuble est soumis au régime de la copropriété. Le 12 mars 2018, la société Imoph a été convoquée à une assemblée de copropriétaires au cours de laquelle la modification du règlement de copropriété a été approuvée, le quitus donné au syndic de sa gestion et un budget prévisionnel pour la période du 1er octobre au 30 septembre 2018 approuvé. Par acte du 13 juillet 2018, la société Imoph a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux fins d'annulation de l'ensemble des délibérations prises lors de l'assemblée générale du 12 mars 2018. Par jugement du 21 juin 2019 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal de grande instance d'Alençon a : - rejeté les écritures déposées par le syndicat des copropriétaires, signifiées tardivement ; - débouté la société Imoph de sa demande en annulation de toutes les délibérations de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] en date du 12 mars 2018 ; - prononcé la nullité de la résolution n°9 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] en date du 12 mars 2018 ; - condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Imoph une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'artic1e 700 du code de procédure civile ; - l'a condamné aux dépens de l'instance. Par déclaration du 7 août 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 1] a formé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 1] demande à la cour de : - dire qu'il est recevable et bien fondé en son appel ; - réformer le jugement rendu le 21 juin 2019 par le tribunal de grande instance d'Alençon en ce qu'il : * a rejeté ses écritures déposées, signifiées tardivement ; * a prononcé la nullité de la résolution n°9 de son assemblée générale en date du 12 mars 2018 ; * l'a condamné à payer à la société Imoph une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * l'a condamné aux dépens ; - confirmer le jugement rendu le 21 juin 2019 par le tribunal de grande instance d'Alençon en ce qu'il a débouté la société Imoph de sa demande d'annulation de toutes les délibérations de son assemblée générale en date du 12 mars 2018 ; statuant à nouveau, - débouter purement et simplement la société Imoph de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société Imoph à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; - condamner la société Imoph à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de la procédure de première instance en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Imoph à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la procédure d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Imoph aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 mai 2022, la société Imoph demande à la cour de : - la voir déclarer recevable et bien fondée en ses présentes conclusions ; et y faisant droit, - réformer le jugement du tribunal de grande instance d'Alençon en date du 21 juin 2019 en ce qu'il a débouté la société Imoph de sa demande d'annulation de toutes les délibérations adoptées au motif du défaut qualité de Mme [J] ; en conséquence, - annuler dans son ensemble le procès-verbal de délibération de l'assemblée générale du 12 mars 2018 et conséquemment la totalité des résolutions adoptées à cette occasion ; subsidiairement, - confirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Alençon en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] en date du 12 mars 2018 et en ce qu'il l'a condamné à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ; y ajoutant, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à lui payer une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ; en tout état de cause, - déclarer le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] non fondé et injustifié en ses demandes de condamnation à dommages intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil et d'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 1er juin 2022. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS - Sur la nullité de l'ensemble des délibérations de l'assemblée générale du 12 mars 2018 : Sur ce point, la société Imoph soutient que madame [J] ne possédait pas la qualité pour être présidente de séance de l'assemblée générale contestée, ce qui doit conduire à l'annulation de toutes les résolutions votées et du procès-verbal de l'assemblée générale dont s'agit, car madame [J] a paraphé la feuille de présence en sa qualité de représentante de la SCI Lancrel-[J], alors que celle-ci n'est pas propriétaire d'un lot, et qu'elle n'a pas d'existence légale ; Que cette SCI inexistante ne pouvait pas sièger comme copropriétaire, que dés lors, cette société civile ne pouvait pas être représentée par madame [J], étant précisé que du fait du décès de monsieur [H] [M], le lot de copropriété ne pouvait être constitué que par une indivision, en l'absence de toute société de participation, qui de la même manière n'était pas représentée par madame [J] qui n'était pas la gérante de la supposée SCI Lancrel-[J] qui ne disposait d'aucune existence légale ; Que madame [J] ne disposait dans ces conditions, d'aucune qualité pour assister aux assemblées générales dont celle contestée et pour être élue présidente du conseil syndical, ni pour être présidente de séance ; Le syndicat des copropriétaires en cause représenté par son syndic en exercice répond que la SCI contestée qui n'est pas immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés constitue cependant une société qui est soumise aux règles de la société de participation ; Qu'il est rapporté la preuve que madame [V] [J] a été désignée à l'unanimité des associés, gérante de la société et cela pour une durée indéterminée et cela depuis 2009 et qu'elle n'a pas été révoquée et qu'il n'existe aucun motif pour retenir le moyen d'annulation soulevé ; Sur ce, la cour estime au regard des éléments qui suivent et de leur analyse que l'assemblée générale en cause n'a pas à être annulée pour un défaut de qualité de madame [V] [M] épouse [J] en sa qualité de copropriétaire et de présidente de séance et cela en ce que : - le procès-verbal d'assemblée générale critiqué désigne madame [J] [V] suivi du tiret SCI Lancrel-[J] ; - or il est justifié que madame [V] [J] a été désignée comme gérante de la Sci Immobilière de Lancrel qui correspond à la précédente ci-dessus nommée, selon un procès-verbal d'assemblée générale établi le 25 mars 2009, ayant réuni les deux associés majoritaires soit monsieur et madame [O] et [V] [J], sachant comme le mentionne expressément ledit acte dressé par notaire que : - la société dont s'agit a été constituée le 15 juillet 1971, qu'elle aurait dû être immatriculée avant le 1er novembre 2002, que cette formalité n'ayant pas été faite, la société immobilière de Lancrel a perdu la personnalité morale, mais qu'elle est requalifiée de société créée de fait soumise aux règles de la société de participation, ce qui a été appliqué comme tel par les associés présents majoritaires, monsieur et madame [J], le dernier associé minoritaire monsieur [M] [H] régulièrement convoqué n'étant pas présent ; Sachant de plus qu'une Sci non immatriculée au RCS est soumise aux règles applicables aux sociétés en participation, l'article 44 de la loi n°2001-420 du 15 mai 2001 ayant fait obligation aux SCI créées avant 1978 de s'immatriculer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tel étant le cas de la SCI de Lancrel qui a été postérieurement inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés le 7 avril 2021, avec l'indication de madame [V] [M] comme gérante, sachant que cette dernière n'a pas été révoquée et qu'aucune assemblée générale postérieure n'est venue modifier cette solution ; Par ailleurs, le décès de monsieur [H] [M] n'a pas modifié également cette situation, puisque les héritiers de ce dernier sont madame [V] [M] et ses deux soeurs mesdames [K] [M] et [Z] [R]. Si une indivision successorale s'est trouvée créée, celle-ci ne porte que sur les parts du défunt soit sur les 36 parts de monsieur [H] [M] quand monsieur et madame [J] en détenaient 84 ; Or les deux soeurs de madame [V] [J] n'ont formé aucune revendication, s'agissant de la société de participation précitée. Celle-ci existait au jour de l'assemblée générale du 12 mars 2018, comme affirmée dans le procès-verbal de 2009, et depuis lors inscrite au registre du commerce et des sociétés, et qui à la date à considérer, disposait d'une gérante dûment désignée, dont le mandat n'a jamais été contesté par les associés minoritaires ; Il résulte de tout ce qui précède madame [V] [J] pouvait comme gérante de la Sci Lancrel-[J] devenue une société de participation, propriétaire au sein de la copropriété en cause par ses associés, assister comme copropriétaire à l'assemblée générale du 12 mars 2018 et être désignée présidente de séance, qu'elle avait la qualité à ces fins ; Il sensuit que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. - Sur l'annulation de la résolution N° 9 de l'asemblée générale du 12 mars 2018 : Le syndicat des copropriétaires explique que c'est à tort que les 1ers juges ont retenu la règle applicable de l'unanimité, car la modification de la répartition des charges n'est que la conséquence de celle du règlement de copropriété, mesure soumise à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que cette modification du règlement de copropriété résulte des décisions prises lors de la précédente assemblée générale du 30 septembre 2017, et qu'il est manifeste comme cela est le cas, que la modification de la répartition des charges a été rendue nécessaire par des travaux ; La société Imoph soutient quant à elle qu'il est constant que si une modification du règlement de copropriété a pour effet de modifier le mode de répartition des charges, celle-ci ne peut être adoptée qu'en application des dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soit en respectant la règle de l'unanimité ; Qu'en l'espèce, il est constant que les tantièmes des lots de copropriété appartenant à la société Imoph ont largement augmenté, s'agissant des lots N°84 et 86, pour lesquels de nouvelles charges parties communes ont été ajoutées, qu'en tout état de cause, la modification ainsi apportée ne s'inclut pas dans la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que la nécessité de modifier le règlement de copropriété pour tenir compte de certains travaux au fur et à mesure du temps, n'autorisait pas le syndicat des copropriétaires à augmenter les charges de l'intéressée en se passant de l'unanimité requise à l'article 11 ; Sur ce la cour rappellera que la répartition des charges telle qu'elle résulte du règlement de copropriété ne peut être modifiée que par l'assemblée générale statuant à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires ; Par exception, le même article 11 prévoit en son alinéa 2 une dérogation importante. Dès lors qu'une modification est rendue nécessaire par des travaux, ou des actes d'acquisition ou de disposition, décidés par l'assemblée générale, la modification de la répartition des charges est alors décidée par l'assemblée générale à la même majorité que celle prévue par la loi pour le vote des travaux ou des actes eux-mêmes ; En conséquence, il est manifeste et non sérieusement contesté qu'il a été procédé s'agissant des lots de la SCI Imoph N° 84 et 86 à une nouvelle répartition de ses charges avec une modification des tantièmes qui y correspondaient ; Il convient dans ces conditions non pas de se reporter à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui est invoqué par le syndicat des copropriétaires mais à l'article 11 de la même loi qui dispose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires mais que toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité ; Il ne s'agit donc pas d'appliquer la majorité prévue à l'article 26 précité qui porte sur la modification du règlement de copropriété, ce qui ne vise pas la modification de la répartition des charges qui elle relève de l'article 11 précité ; Or il doit être constaté que la modification de la répartition des charges contestée n'est pas la conséquence de travaux votés par l'assemblée générale, car celle du 30 septembre 2017 ne comporte aucune résolution sur la réalisation de travaux. En effet ne peuvent pas être qualifiées comme telles les résolutions N°5, 6 et 7, en ce que : - la résolution N°5 porte sur l'annulation de l'autorisation accordée pour que les locaux du rez-de-chaussée ne contribuent pas aux charges de chauffage et d'eau chaude, la résolution N°6 autorise le syndic à engager une action judiciaire pour faire supprimer les installations dangereuses mises en place par la société Imoph sur les canalisations de gaz et par la résolution N°7, le syndic a été autorisé à imputer à la société Imoph les charges de chauffage et d'eau chaude ; En conséquence par des motifs que la cour adopte les 1ers juges ont pû justement estimer à l'analyse du tableau récapitulatif de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété modifié avec celui en vigueur par le règlement du 1er octobre 1987, que les lots N°84 et 86 supportaient une modification des tantièmes qui emportait une modification des charges qui devait être décidée à l'unanimité des copropriétaires, et que cette modification ne résultait pas de travaux, ce qui devait conduire à l'annulation de ladite résolution N°9 ; Il s'ensuit que le jugement entrepris par ce seul motif sans qu'il y ait lieu d'envisager les résolutions des assemblées générales postérieures dont la cour n'est pas saisie, de confirmer le jugement entrepris ; - Sur les autres demandes : Compte tenu des solutions apportées par la cour qui confirme le jugement entrepris, il ne peut pas être retenu le caractère abusif de la procédure en cause qui n'est pas caractérisé, sachant que la société Imoph n'est pas à l'origine de l'appel dont la cour est saisi. Il s'ensuit que la demande formée en dommages-intérêts par le syndicat des copropriétaires dont s'agit sera écartée ; Pour le même motif et par équité le jugement entrepris sera confirmé concernant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et pour les dépens. En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires à l'instance devra verser à la SCI Imoph la somme de 2500 euros du chef de ses frais irrépétibles, la réclamation présentée à ce titre par le syndicat appelant étant écartée tant pour la procédure de 1ère instance que pour celle d'appel, qui comme partie perdante supportera les dépens. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe. - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] dûment représenté par son syndic en exercice de toutes ses demandes en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] dûment représenté par son syndic en exercice à payer à la SCI Imoph la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] dûment représenté par son syndic en exercice aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON