Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/56612 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2M4S
N° : 9-CB
Assignation du :
27 juillet 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 15 février 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La société COURBET
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Olivia CHAFIR de la SELARL LE 190 AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #D0551
DEFENDERESSE
La S.A.S. 2K PROD
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Raphaël MREJEN de la SELASU Cabinet Raphael MREJEN, avocats au barreau de PARIS - #D1260
DÉBATS
A l’audience du 11 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 30 juin 2020, la SCI COURBET a consenti à la société 2K PROD un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 19.920 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d'avance.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 9 juin 2023, un commandement de payer la somme de 10.430,02 euros, dont 174,02 euros correspondent au coût de l'acte, euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2023, terme de juin 2023 inclus.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 27 juillet 2023, fait citer la société 2K PROD devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 10 juillet 2023 ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due, et aux frais, risques et périls de la société 2K PROD ;
- condamner à titre provisionnel la société 2K PROD au paiement de la somme de 10.160 euros au titre de l'arriéré locatif et de celle de 174,02 euros au titre du coût du commandement de payer ;
- constater que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse à titre de premiers dommages et intérêts ;
- condamner à titre provisionnel la société 2K PROD au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant journalier du loyer contractuel, soit la somme de 135,46 euros par jour et ce jusqu'à libération effective des lieux loués ;
- condamner la société 2K PROD au paiement de la somme provisionnelle de 2.500 euros du fait de sa résistance abusive ;
- condamner la société 2K PROD au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l'audience du 11 janvier 2024 la demanderesse, représentée, dépose des conclusions qu'elle soutient oralement, aux termes desquelles elle porte sa demande de provision au titre de l'arriéré locatif à la somme de 22.325 euros, et maintient pour le surplus les demandes de son assignation. Elle indique oralement s'opposer fermement à l'octroi de tous délais de paiement.
Elle fait notamment valoir au soutien de ses prétentions que la défenderesse ne s'est plus acquittée des loyers à l'échéance convenue depuis le mois de novembre 2022 ; qu'en outre elle n'exploite plus les locaux loués ; qu'enfin elle est de mauvaise foi.
La société 2K PROD, représentée, dépose des conclusions qu'elle soutient oralement et demande au juge des référés de :
-" Dire n'y avoir lieu à référé sur l'acquisition de la clause résolutoire,
-Accorder à la société 2K PROD les plus larges délais pour apurer la créance qui sera fixée en deniers ou quittance de la société COURBET bailleresse et de suspendre, pendant les délais accordés, les effets de la clause résolutoire,
-Débouter la société COURBET de toutes ses demandes fins et conclusions notamment sur la fixation de l'indemnité d'occupation, l'acquisition du dépôt de garantie et la demande pour résistance abusive "
-Statuer ce que de droit sur l'application de l'article 700 et les dépens.
Elle fait valoir au soutien de ses prétentions qu'il ne peut être référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, dès lors que le grief du défaut d'exploitation des locaux loués n'est pas visé dans le commandement d'une part, que des efforts de paiement ont été faits postérieurement à la délivrance de ce commandement d'autre part. Elle ajoute qu'il ne peut être référé sur la demande de fixation de l'indemnité d'occupation à un montant correspondant au double du loyer journalier, ni sur la demande de conservation de dépôt de garantie, les clauses contractuelles invoquées au soutien de ses demandes s'analysant en des clauses pénales relevant du pouvoir de modération du juge du fond. Elle expose enfin qu'en raison de ses graves difficultés de santé et de ses efforts de paiement, il ne saurait être retenu de résistance abusive à son encontre.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 15 février 2024.
Les parties, qui se sont opposées à l'audience sur l'existence d'un virement en cours vers le compte CARPA de l'avocat de la bailleresse afin de minorer la dette locative, ont été autorisées à communiquer une note en délibéré à ce sujet jusqu'au 1er février 2024.
Le juge des référés a été destinataire des courriels échangés par les conseils des parties entre le 7 et le 8 février 2024, relatifs à la communication des coordonnées bancaires de la SCI COURBET, à l'opposition de cette dernière à l'octroi de tout délai de paiement à la défenderesse, et à l'existence d'un virement bancaire de 5.000 euros, fait depuis le compte CARPA du conseil de la société 2K PROD, à destination du compte bancaire de la SCI COURBET.
MOTIFS
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire prévoyant notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 9 juin 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
Contrairement à ce qui est soutenu par la requérante, le commandement vise uniquement le défaut de paiement des loyers et charges, et non le défaut d'exploitation des locaux loués. En conséquence, la clause résolutoire ne saurait être acquise, sur le fondement de ce commandement, qu'au titre du défaut de paiement les loyers et charges.
Le décompte le plus récent produit par la SCI COURBET est celui annexé au commandement de payer, daté du 9 juin 2023 et arrêté au mois de juin 2023 inclus. Il est contemporain du commandement de payer et ne permet pas de vérifier si la dette a, ou non, été soldée dans le mois dudit commandement, de sorte qu'il n'est pas possible d'établir si, comme le soutient la requérante, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 juillet suivant.
Ces éléments caractérisent une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu'il soit référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la provision et la demande de délais de paiement
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, le seul décompte dont dispose la présente juridiction, annexé au commandement de payer, mentionne une dette de 10.256 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 9 juin 2023, déduction faite des frais de commandement qui seront inclus dans les dépens.
Il résulte par ailleurs des échanges intervenus en cours de délibéré que la société 2K PROD a, par l'intermédiaire du compte CARPA de son conseil, émis un virement bancaire de 5.000 euros au bénéfice de la SCI COURBET. Cependant, le bon encaissement de cette somme par la bailleresse n’a pas été confirmé durant le temps du délibéré, malgré la demande du juge des référés en ce sens.
En conséquence, il y a lieu d’arrêter la dette locative à la somme de 10.256 euros à la date du 9 juin 2023, et de condamner par provision la défenderesse au paiement de cette somme, sans préjudice de la déduction ultérieure des paiements intervenus pour minorer cette dette.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société 2K PROD formule une demande de délais de paiement mais ne produit aucun justificatif de sa situation comptable qui permettrait d'établir des perspectives d'apurement de sa dette s'il lui était accordé des délais.
En conséquence, la demande de délais sera rejetée.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
L'article 15 du bail stipule que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts, en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour un cause quelconque imputable au preneur.
Cependant, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande de conservation du dépôt de garantie est devenue sans objet, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé à son sujet.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu'à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d'un préjudice. L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalant au dol.
Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
Au cas présent, la demanderesse argue d'une résistance abusive de la part de la défenderesse, qui cependant ne saurait se déduire de ses seules difficultés de paiement du loyer à compter de novembre 2022.
En conséquence, la demande faite à ce titre sera rejetée.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la société 2K PROD sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société 2K PROD au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation majorée et d'expulsion ;
Condamnons par provision la société 2K PROD à payer à la SCI COURBET la somme de 10.256 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au 9 juin 2023, terme de juin 2023 inclus, sans préjudice de la déduction ultérieure des paiements intervenus pour minorer cette dette ;
Rejetons la demande de délais de paiement ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la société 2K PROD à payer à la SCI COURBET la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société 2K PROD aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (174,02 euros) ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à PARIS le 15 février 2024.
Le GreffierLe Président
Arnaud FUZATEmmanuelle DELERIS
